税理士・公認会計士の先生方へ

税理士さん・公認会計士さん

相続税申告・遺産分割、借地権・底地の時価評価を中心に鑑定評価、コンサルを業務展開しています不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邊勝也と申します。

日本の不動産市場は一物四価で真の時価を求めるのは難しく相続財産のうちの土地については的確な時価評価をすることは難しくありませんか。

相続、遺産分割、その他不動産 の売買・交換等に関係する税理士さん、公認会計士さん
財産（特に土地）の時価評価はどうされていますか。

皆様方は、国税当局が出されている相続税財産基本通達の評価方法に基づいて評価されていると思います。

ここでで評価させた価格はそれなりに意義がありますが、全てではありませんが広大地や、不整形地等の個別減価が大きい土地等更に複雑な類型の不動産は財産評価基本通達の評価での限界から本来求めるべき不動産市場で成立する真の時価と乖離してしまうことが多々あります。

その結果、高値評価になってしまい後で、相続税還付での再評価で当初の評価の甘さが指摘されているケースが多くあると聞いています。最悪の場合は、不当評価まがいで損害賠償を請求されたり、更正屋に脅迫されている方もいるようです。

私は、税理士さんの立場からすれば不動産評価をこの評価手法に基づいて評価していることには問題はないのですが、全ての不動産をこの財産評価基本通達の評価ですることには限界があることを理解して頂き、真の時価の把握が出来ない場合は無理して実行せず、本来、評価のプロである不動産鑑定士に相談するなり、共同作業しないと税理士としての信用がなくなってしまうのではないかと思います。

相続人を思う税理士さんは相続税申告の場合には相続税評価基本通達の評価を中心に特殊な土地で時価を反映しきれない場合は不動産鑑定評価をして併用しての申告を推進しています。

財産評価基準の評価をもって全ての評価額を立証できるでしょうか。

前にも書きましたが相続税申告の初期評価がいい加減な為、更正屋が脅迫しているケースが増えているようです。

相続税申告案件を担当する税理士さんはの不動鑑定士並みの鑑定評価を全て把握して相続土地を評価する必要はないのですが、根本的には財産評価基本通達での路線価方式、倍率方式は相続税申告のみに通用する評価法で、不動産によっては、この方法では不動産市場での「時価」を評価しきれないことを認識した方がよいと思います。幣事務所は相続に力をいれている税理士さん、公認会計士さんとの教務提携を望んでいます。

やや、不動産特に土地評価に自身がない税理士さん

幣事務所の不動産鑑定士が鑑定評価レベルでなく、貴事務所がすべき財産評価基本通達での評価を中心にお手伝いさせて頂きます。そのうえで、広大地判定、不動産鑑定評価による時価評価等相続人の立場にたっての業務協力をさせて頂きます。

相続税申告に関係しない遺産分割の場合の不動産評価は国税とは関係ないので評価手法は決まっていませんことをごぞんじでしょうか。

ここでの遺産分割での目的は時価ベースでの不動産価格の適正さと相続人間の公平性でありますから相続税路線価での評価では時価は求められず、公平性も確保できません。だからと言って、思い思いの価格では適正な遺産分割はできません。

具体的には、相続税路線価での評価は参考にして出来るならば不動産鑑定評価、不動産価格調査を用した方が最善です。