不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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2017/06/28

「わかり易い借地借家法 」基本的な知識不足が争いの基、川崎市の借地専門の不動産鑑定士がお教えします。

「借地」の基本的知識の修得

 

実際に土地を貸し借りしていても「借地」の基本的な法律的な見解、社会通念等を大まかには知っているが基本線からズレている為にトラブルが発生して賃貸借契約が暗礁に乗っている方が多い。

 

そこで借地関係に精通した不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也が「わかり易い借地借家法」題して基礎的知識を提示していきます。一気には書き込めませんので、何回かに分けて提示していきます。

 

 

1、借地とはどんな権利なのでしょうか

 

「借地」とは他人の土地を借りて契約をすることと定義されています。借りる目的及び有償か無償かによって発生する権利が異なります。

 

2 借地と法律

 

一般法

 

借地といっても、その内容によって法律は異なる。借地権の基本は一般法として民法で定められている。

 

他人の土地を借りる権利は一般には借地権と呼ばれている。

借地権には賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権等がある。

 

特別法

 

借地件に関して、借地借家法が特別法として定められた。

 

何の為に借りるのか。目的が違えば更には、対価を払っているかいないかによって土地を借りる権利の性質が異なってしまいます。

 

(1)賃借権について 

 

有償・・・賃借権、地上権がある

賃借権・・・民法601~622条に定められている。

民法601条・・・賃貸借は賃貸借当事者の一方が相手方にある物の使用及び収益をなさしむることを約し、相手側はこれにその賃料を払うことを約するによって成立する。

 

① 賃借権の性質

 

賃料を払って他人の物を利用する権利である。

賃借権は借りる物が土地だけではなく建物や動産でもよい。

実際に他人の土地を借りる権利のうちで、最も多いのが賃借権である。

 

賃借権は債権と呼ばれる権利の一種で特定の人に対して一定の行為を請求できます。

 

(土地の賃借権の場合)

 

地主と借地人間で賃貸借契約が締結された場合の権利義務

 

(地主)

 ① 借地人に土地を使わせる義務  

   ② 借地人に賃料を請求する権利

 

(借地人)

 ① 土地を使わせてもらう請求権利 

   ② 賃料を支払う義務 

   ③ 使用法の遵守義務 

 ④契約終了時の返還義務

 

土地の賃借権は原則としては地主から土地を使用する権利に過ぎなく、地主が土地を他人に譲渡した場合は、原則としてその土地の譲渡人に対して借地人は対抗要件を持っていないので土地の使用請求権はなくなってしまう。

 

地主には賃借権の登記に協力する義務はなく現実は地主の権利を確保する為に登記はされていない

 

実際には借地人はその土地上に契約で認められた建物を建て利用している訳ですから借地借家法では借地人保護の為に建物の保存登記することで第三者への対抗要件を持たせることにした。

(2)特別法としての借地借家法の適用
他人の土地に建物を建てる為に設定される賃借権と地上権のみを借地権としている。
平成4年8月1日から施行された、この時点前の締結された借地契約は以前の借地法がそのまま適用される。施行後に締結された契約だけが、借地借家法の適用を受けることになります。
(3)地上権
地上権は工作物や竹木を所有する為に他人の土地を使用する権利で、民法265~269条の2に定められている。
有償の場合も無償の場合もある。建物を建てる目的である地上権であれば借地借家法が適用される。
(4)使用借権
建物を建てる目的で他人の土地を無償で借りる権利で、借地借家法の適用はなく、民法593条~600条に定められている。
借地権・底地に精通した不動産鑑定士の田邉勝也です。お困りの ことがある方は下記に相談下さい
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栄光神奈川鑑定  不動産鑑定士 田邉勝也
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