不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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2017/07/05

借地権のトラブル問題の相談(用法違反 地代不払いと契約解除等)  川崎市の借地権専門不動産鑑定士が解決

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借地権トラブル問題・相談の解決

 

 

 

借地権に精通している川崎市の不動産鑑定士がお答えします。

 

自分で悩んでも解決しません。ご気軽に相談下さい。

 

    川崎市川崎区渡田向町20-3
     栄光神奈川鑑定  

                  不動産鑑定士 田邉勝也

        TEL 044-589-5436

       mail    k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

 

 

 

地主は自分の土地でありながら契約期間が満了しても借地権の返還は出来ず,地代を主にしての収入しかなく非常に収益性の悪い状況に置かれている。

 

そのうえで借地人には一定の借地権価格が発生し、権利を渡している状況に対する不公平感が増しお互いの賃貸借契約の均衡が崩れてしまい争いになっていることが多い。

 

そこでこのような実態についてどう対応されているのか検討してみたい。

 

 

1、借地契約違反のトラブルの解決法

 

借地契約違反の主なものは、地代の不払い、用法違反建築、無断譲渡・転貸、近隣への迷惑行為等がある。

これらの違反行為があったから直ちに契約を解除できる訳でないのが実情である。

 

判例では、借地契約の解除を認めるのは、借地人が行った違反行為が重大な義務違反に該当し、信義則に反し、賃貸借双方の信頼関係を著しく裏切ったと認められるような場合に限定している。

 

(1)、地代の不払い 

 

地代の不払いがあった場合には、まず、滞納した地代を一定の期日までに支払うように催促する。 いきなり契約を解除を求めるよりも、地主は未払い地代の回収に努めるべきである。  

この催促は後のことの為に必ず内容証明郵便をを出すことこ            

 

(2)、用法違反建築

 

土地賃貸借契約では賃借人は契約や目的物の性質ににより定まった用法に従った使用をしなければならないことになっている。

これに違反すると 

① 建築の中止 ② 契約解除の通知 

③ 裁判所に建築禁止の仮処分申し立てができる。

 

 

(3)、無断譲渡・転貸

 

信頼関係が破壊されるようであれば契約の解除は可能

 

(4)、近隣への迷惑行為

 

契約解除の特約がある場合は契約解除できる。

 

 

 

2、判例から分析

 

1)地代改定特約の効力

 

賃貸借契約において、相続税路線価の増減に応じて地代も当然に増減させる旨の特約を付していた。

平成元年頃のバブルで地価高騰し、併せて相続税路線価、固定資産税評価額が上昇したので、地主から地代値上げの請求がされた。借地人としては、この時期は異常のバブルによる地価上昇であり地代増額は不当であると主張した。

 

判決

判例は、この時期は異常の時期でこれを特約に適用することは信義則に反するとして特約の適用による地代増額を否定した。

(東京地裁 平成3年3月29日)

 

 

 

賃貸借契約での現状では双方に矛盾があることは事実で、現実は法律下でお互いに利害関係はあるが一定の範囲の中で許容し合出来る限り円満な関係を維持してもらいたいです。

 

 

それには第三者の専門家をいれて知識吸収して下さい。その為に可能な限り情報を提供し、アドバイスさせて頂きます。

 

 

借地権・底地専門の不動産鑑定士が対応させて頂きます。お気軽に相談して下さい

 

借地権及び底地の売買に当たっての借地権価格、底地価格の時価評価、更新料調査等のサポートをさせて頂きます。

 

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栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 不動産カウンセラー
 定借プランナー 田邉 勝也
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