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2017/08/04

借地契約更新において地主はどんな時に更新拒絶が出来るのか 横浜市、川崎市に精通した不動産鑑定士が説明

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地主は契約更新に際して更新拒絶は可能か

 

1、地主が借地契約の更新を望まない場合の手順

 

(1)合意があれば契約は終了する。

 

例えば借地人の長期に亘っての地代不払い等の借地人の契約不履行を理由にしての契約解除(これだけでの事由だけでは現実は解除は難しい)地主のその土地の利用しなければならなくなった場合、等地主と借地人とが話し合いで合意が出来れば、借地関係は終了することができる。契約途中でも可能であるがこれを実行するには地主による借地権の買い取り、立退料の支払い問題が出てくる。

 

(2)借地人からの更新請求があったならば遅滞なく、更新を拒絶する旨の意思表示をする

 

① 意思表示の証拠を残す為に配達証明付きの内容証明郵便おしておくこと

 

② 遅滞なく意思表示をする

最高裁判決・・・借地人の更新請求に対して期間満了後3ケ月経過してから地主が明け渡し訴訟を起こした場合は「遅滞あり」と判決された。

借地人が更新請求しなくても、借地上の建物が存し、地代は支払って土地の使用を継続していれば契約は法定更新されます。

ですからこの法定更新を防ぐ為にも遅滞なく異議を述べていなければならないのです。

 

 

2、地主の更新拒絶が可能な場合

 

上記1-(2)のように単に更新拒絶を遅滞なく異議申し立てればよいというものではありません。地主側に「正当事由」が必要になってきます。

 

① 正当事由とは何か

 

(旧借地法四条一項但書)「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他正当事由がある場合」となっている。「単に土地所有者側の事情ばかりでなく、借地権者側の事情をも参酌することを要す」としているように地主と借地人のそれぞれの事情(必要性)を比較しなければならない訳である。

 

a 必要性の高い例

地主の居住のために必要である。この場合は地主、借地人にも居住の必要性がある場合は、地主が現在の居住地から貸地の場所に移住しなければならない理由はあるのか。あって、借地人も現在の借地から移住してもいいのであれば地主は代替地を提供することも含めて総合的に考慮して正当事由の有無を決めることになる。

 

b その他の場合

 

 ・ 借地人の不信行為 ・土地の有効利用の必要性

 

 

以上のとおり地主としては自分の土地であっても自由に使用できず、地代しか徴収できません。法律改正され、新たな「定期借地権」であれば契約期間は有限であるので問題はないが、旧借地法では更新型なので地主側の更新拒絶の正当事由がなければ自己使用はできません。でも地主としては何とか知恵を出し合って権利変換するとか、借地権の売買をするとか等の策をこうじてそれぞれが満足するような方策を企画検討すべきです。それでないと従来通り収益性の悪い土地を持つことで割があいません。

 

 

相続等で貸地を管理していくには現行法では制約があり、でもいかに収益力を高めるか(地代の値上げ、更新料の請求、増改築、建て替え時の一時金の請求、借地権売買での名義変更料の請求等)が実行できるかであります。

 

それでも自己使用はできません。相続された地主が貸地を継続して賃貸借していくかどうかは良く専門家を含めて検討しなければならない。

安易に底地を第三者に売却しては相続税路線価の借地権割合相当価額を完全所有権価額から差し引いた底地価額並みの価額での売買は出来ず、所有権価額の10%から15%程度の低い価額での取引になってしまうので注意して下さい。

ですから底地を売却する方法は先ずは、借地人に買う意思があるかどうかを確認します。次に借地人も借地権を売却したいのであれば、地主、借地人同時売却をするのも最善の方法です。

 

そんなことを含めて不動産鑑定士に相談下さい。

 

 

 

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