不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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2017/08/08

借地権売買時の借地権価格の決め方・求め方  借地権専門の不動産鑑定士が説明

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借地権売買時 借地権価格の決め方

 

求め方      

 

 借地権専門の不動産鑑定士が説明 します

 

   ぜひご相談下さい

 

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                   栄光神奈川鑑定

    動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉 勝也

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                                                   090-9564-6121

 

       k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp      

 

 

 

東京都、横浜市、川崎市のような都市部では旧借地法(平成4年7月31日以前の契約)での土地貸し借りでは権利金の授受はなくても地域の発展、熟成に伴って地価は高騰してその土地を借りている借地人に借地権という権利が発生し、その地域の地主と借地人権利に対する権利意識の強弱及び熟成の程度によってよってその土地の所有権価格に対しての一定の阻害要件を持つ借地権割合の程度が決まってきた。

それが借地権価格としての経済価値を持つようになった。

 

元々は借地は借地人が建物所有を目的に借地している借地人に帰属する権利と定義されている。

 

その権利は不動産市場では借地権価格として顕在化し、国税当局は相続税申告では借地権の存在を認め、それぞれの地域での慣行的借地権割合を毎年相続税路路線価の発表している相続税路線価図に記載し公示しているので参考にすると良い。

 

 

1、借地権とはどんな権利なのか

 

①建物所有を目的とする利用権、

 

②土地の賃貸借契約を締結し契約締結後相当期間本来の目的利用すること、

 

③固定資産税、都市計画税以上の地代を支払っていること

 

借りていれば全てが借地権ではない。借りる目的、有償か無償かによって発生する権利が異なる。

借地権には賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権等があり一般的には借地権と言えば「賃借権」である。

 

ですから、月極駐車場、野積みの資材置き場、ゴルフ場のような建物無しで賃借している場合や他人の土地を無償使用で建物を建てている場合は借地権の権利はなく当然借地権価格は発生しない。

 

 

2、なぜ、借地権価格が発生するのか

 

賃貸借当初は地主の好意で地代は安く貸していた。それが都市化が進む中で時価が高騰し、どちらかと言えば地主より借地人の方が地域の発展に貢献していた。その貢献が社会的に合意形成され、借地人に帰属するものとして借地権を売買する時に借地権の経済的価値としての借地権価格が発生したとも言える。

 

この考え方は旧借地法下での借地人保護の観点から捉えられており、地主としての権利が弱体化して平成4年に借地借家法の改正で

地主のもつ不満を解消する「定期借地権」が出されたが、旧借地法で賃貸借している契約を改正された新借地借家法での「定期借地権」に変更することはできず、地主としては相変わらず弱い立場に置かれている。

 

 

3、借地権価格の求め方

 

不動産鑑定評価では下記の手法を適用して求めている

 

(1)取引事例比較法

土地の取引事例比較法と同じく、借地権取引事例価格を比準して評価対象地の借地権価格を求める。

事例の借地契約が複雑であるので比準が難しい。

 

(2)借地権残余法

借地上に最有効使用の建物を建て賃貸することを想定して求めた

総数入から必要諸経費を控除した土地・建物に帰属する純収益を査定し、そこから建物に帰属する純収益を控除して土地に帰属する純収益を借地権のリスクを考慮した還元利回りで資本還元して収益価格を求める。

 

 

4、借地権価格は売却先によって価格が異なる

 

地主から土地を借りている借地には借地権価格が発生し、売買に当たっては、地主の承たくを得て売却をすることが出来る。

土地賃貸借は債権ですから勝手に売却は出来ない。第三者に売却の前に必ず地主へ賃貸借契約を終了するに当たっては借地権を買い取ってもらえないかとの意思表示を地主します。

相続税路線価での借地権割合、例えば住宅地で60%である場合、相続税申告での借地の借地権割合としてはそのままの借地権割合で採用するが、借地権の売買時の借地権割合上記の60%ではなく、第三者に売却する場合、地主に売却する場合とで厳密には異なるが大方借地権割合が50%になる傾向が多い。
5、借地権を一番高く売却できる方法
借地権を単独に第三者に売却する場合
地主の承たくやそれに伴う名義書替料の支払い、銀行融資がしづらい等から不動産市場での経済価値は低くなってしまう。
借地権を一番高く売れる方法
地主の方も底地を売却する意思がある事が確認できてれば、借地権と地主の底地をセットで同時売却する方法があります。
この場合ですと買主は(底地+借地権=所有地)の一体価格で買うことが出来るのです。売却した価格を借地人、地主のそれぞれの権利割合で配分するのです。
借地権を地主に買い取ってもらう方法
この場合、地主への売却ですから第三者への売却に負担する名義書替料はいらないが、地主にとって借地権を併合することでの完全所有権への復帰の増分価値との調整で借地権価格が決定される。
借地の地積が大きめであれば、その土地を底地及び借地権割合で分割するいわゆる等価交換方式
で所有権化する方法もある。この方法の結果、それぞれが所有地として確保できるメリットはある。
立地条件が良く、ある程度の土地の地積がある場合は開発業者を含めて土地上にマンション等を建築し、借地人、地主のそれぞれの権利価格に相応する分をマンション分譲床と等価交換する方法 
この方法ですと金銭的な持ち出しはなく、複雑な権利関係の整理が出来る土地活用手段である。
横浜市、川崎市に精通した借地権専門の不動産鑑定士が上記の方法を考慮して相談をお受けします。
基本的に、建物所有を目的に継続している限り、借地人には借地権があり、借地権価額が発生し持っていることを再認識して下さい。
中には契約更新時に借地契約を終了させる契約書に変更し、地主からの立ち退きを強いられている借地人もいる。お互いの権利意識を持つことが大事ではあるが、借地人としては安い地代で借りられているのですから地主の立場も考え対応をすることが円満に存続することになる。
それでもその借地に住まなくなってしまう場合、借地人は建物を自分で解体して借地権を地主に無償で返還してしまった方がいたが、それだけはしないで下さい。
借地権に関しては専門家である不動産鑑定士に相談下さい
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不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉 勝也                    
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