不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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2017/08/15

支払い過ぎた相続税は戻ってきます。 川崎市の不動産鑑定士が説明

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相続税還付の相続土地評価は税理士のみならず不動産鑑定士が評価した方が節税効果は大きい

 

税理士は相続税の還付請求の手続き及び相続土地の税法上の時価(みなし時価)は求められますが、真の時価は求められません。

 

相続税還付請求の一連の流れの中で相続土地の評価があります。ここで求める価格は本来の真の時価ですから、不動産鑑定士が評価して求める時価でなければならないのですが、国税当局はお金を掛けて不動産鑑定評価をした場合の価格と出来ない方とで求めるべき価格が異なっては差別になってしまう。更には、不動産鑑定評価での相続土地評価の申請をされても、国税局担当官の審査能力が無いことで適正な審査が出来ないとの理由で、不動産鑑定評価を義務付けることをせず、簡便的な評価方法として相続税財産評価基本通達による相続税路線価方式等を作成したのです。この通達は税務署の内部用ですから税理士がこの通達の評価手法を必ずしも適用する義務はないのですが、担当税理士自身も相続土地評価の技術能力は無いので税務署の審査が通りやすいようにとこの手法を適用しているのが実態です。

 

不動産鑑定評価ではない単なる評価(相続税路線価に基ずく評価、不動産業者の価格査定等)は不動産鑑定士以外の方でもできますが,金銭授受する不動産鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務ですから不動産鑑定士しかできません。それだけ不動産鑑定評価の威厳が高いのです。

 

よって国税当局も相続不動産の評価を全て鑑定評価を強要させることは出来ない。実際には、自己申告制になっているので担当税理士に相続土地評価を含めて担当してもらうしかない。その為には、簡便的な財産評価基本通達の相続税路線価方式の使用を認めています。しかし、現状では担当税理士の評価知識の不足、評価技術能力の不足からのミスが多く、更には相続税路線価方式では真の時価を求めきれない不動産もあり、相続人に多大な損害を被らせている事から相続人からの損害賠償請求事案が出ていることもあり、国税当局は広大地等の真の時価評価の難しい相続土地等の評価は税理士が単独処理することなく、不動産鑑定士のアドバイス及び評価をするよう平成4年に下記の「事務連絡」出して不動産鑑定評価の重要性を認めています。

 

 

事務連絡

 

先ず、相続税の申告では、土地の評価は、原則的には相続税路線価が基準とされることは周知のとおりであるが、相続税路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応について、国税庁は全国の国税局に次のような事務連絡をしている。

 

① 相続税路線価に基づく評価額が、その土地の課税時期の「時価」を上回ることについて、申告や更生の請求の相談があった場合、相続税路線価に基づく評価額での申告等でなければ受け付けないなどという事のないように留意する。

 

② 相続税路線価を下回る価額で、申告や更生の請求があった場合には相続税法上の「時価」として適切であるか否かについて適正な判断を行うこと。

 

具体的には、各種地価動向調査による当該土地周辺の地価動向を把握し、例えば当該土地が売却され、その売買価額を根拠にして、申告等がなされた場合には、他の売買事例との比較から当該土地の売買が適正な価格での取引と言えるかどうか判断する。

あるいは精通者〈不動産鑑定士等)への意見聴取を行うなどして、当該土地の課税時期における時価の把握を行うこととする。

 

 

(具体的な対処方法)

 

不動産鑑定士は,上記の如く相続税の還付請求の手続きは出来ないので、幣事務所は相続に精通した税理士とタイアップして相続土地評価については、当該土地の最有効使用を判定して相続路線価方式での税務評価を特に減額要素を見出して行います。

次に不動産鑑定評価を併用して鑑定評価額を求め、両試算価格調整して相続土地の評価額を決定します。その結果、相続税申告価格に比べて上記価格が相当低ければ不動産鑑定評価額を持って修正申告価額とすることが可能なのです

 

 

(なぜ不動産鑑定評価をした方がいいのでしょうか)

 

土地の再評価で、税理士が適用できる評価手法は相続税財産基本通達の相続税路線価方式等で、画一的で一律一定幅の増減しかできないのです。相続土地の個別減価率の大きい土地(広大地、無道路地、不整形地等)については、この税務評価では不動産市場の時価と乖離して真の時価が求めることが出来ないので不動産鑑定評価をすることで本来の時価を求めることが可能になるのです。

 

よって相続税還付請求での相続土地再評価も相続税路線価方式等の税務評価のみではなく不動産鑑定評価を併用することが必要になっているのです。

 

実際、評価は税理士のみではなく、不動産鑑定士もセットになって適正な時価評価が達成できます。

 

幣事務所は不動産鑑定事務所ですから時価評価を中心に業務展開しています。相続税還付請求案件に当たっては相続に精通した税理士とタイアップして申請手続き、税務評価は税理士が、特別土地については不動産鑑定士が担当し共同での対応をしています。

 

まだ相続税還付制度を知らない方が多いと思います。知らないで多額の税金を過払いしていては大損です。

 

本来、担当税理士がもっと相続土地評価について勉強し、この相続税還付制度の利用者が少なくなっていかなければならない。相続税法が改正され、相続税の納付該当者が増え、併せて相続税申告数も増えてきます。現状では相続土地評価をする素人まがいの税理士が不動産鑑定評価基準からみたら簡便的な評価基準の評価方式を適用している手法の限界と担当税理士の評価能力アップをしない限り相続税還付該当者は減らないでしょう。

 

相続を専門とする不動産鑑定士の私は現状打破に向かって本来の適正な時価評価が出来るよう努力していきます。

 

その為には、当初相続税申告は税理士に委託されるが、税理士は誰でも言い訳でなく,相続申告を経験し実績のある税理士を選人しなければならないのにどうしても顧問税理士とか税務会計中心の税理士に委託してしまうのです

 

先ず不動産鑑定士である幣事務所にご相談下さい。それから幣事務所とタイアップしている相続に精通している税理士を紹介させて頂きます。

 

それの方が上記の税理士の評価ミスがなくなり、適正で安心できる評価が得られ、相続人にとっては過払から脱却でき、安心した相続税評価が出きるようになります。

更に、既に5年以内に多額の相続税の納税をされている方も、担当税理士さんの評価で不動産鑑定士が作成した「広大地判定書」を取って広大地評価さされているか、更に、評価の中で土地評価額を下げることが出来る「小規模宅地等の評価減」を採用しているか等をチエックさせて頂き相続税還付申請もさせて頂きます。その結果、予想もしなかった相続税が還付されています・

 

税理士の評価を過信じてはいけません。評価が適正かどうかは相続税申告書を見させて頂ければ過大評価され、相続税が過払いしているかどうかは直ぐ判明します。信じがたいでしょうが、相続に精通し、実務能力のある税理士は限られています。先ずは税理士の選人が大事です。私共が共にタイアップしている税理士を紹介致します。

 

報酬は成功報酬ですから安心して下さい。

  

 

永年の実績、経験がある不動産鑑定士 田邉勝也がお待ちしています。

 

 

 

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栄光神奈川鑑定
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