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2017/08/23

現行広大地評価 判定で問題が多く平成29年末で廃止 来年からは新評価手法での評価

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広大地に判定されれば相続税法上の土地評価額が面積によるが最大で65%減額がされて節税効果が高い規定であるが、広大地の判定が要因があいまいで判定しづらく問題が多くなったので現行広大地評価は本年末で廃止される。

 

その原因の一部に相続税申告の経験が低い税理士が相続申告報酬目当てに税理士が相続土地を評価する手順である相続財産基本通達の相続税路線価方式の評価方法も理解していなく、敢えて広大地評価をしない手抜き評価が多くある。

 

例えば、相続土地が規模的に大きいので税務評価での「広大地」になる土地だったのに担当税理士が敢えて適用しないで申告してしまった場合とか、評価ミスからの減額申請が出来ていないことから評価額が高値評価に繋がっていることから問題、トラブルになって損害賠償請求の裁判にまでなっています。

 

相続税法の改正で相続税納付者が増加する中で、本来であれば広大地は現行のように規模が大きく、開発に当たって開発道路を提供する分譲マンション及び大規模工場地を除く低層住宅開発素地であるとの現行広大地判定要因があいまいな為に上記のような問題、トラブルが多発している。その根源は担当税理士の評価能力の不足もあるが、判定要因の曖昧さもある。この問題を解消するには不動産鑑定士に不動産鑑定評価をすることをもっと強要させるか、不動産鑑定士のアドバイスを受けていればこようなトラブルは発生しないのである。

 

広大地判定基準があいまいで、現実的でないので、相続に関して経験が少ない担当税理士では広大地の判定をすることは難しい。その結果、評価上高値評価をすることに繋がってそれが相続税過払いに関係してしまっている。このような実態を国税当局は知っているので、救済措置として、「相続税還付制度」が制度化されていると思われてもしょうがない。

 

不動産評価のプロである不動産鑑定士からすると、相続に精通していない税理士の評価ミスを国税当局が救済するなんて考えられない。それは「広大地評価」の判定の3要因があいまいな基準で、不動産鑑定評価基準の評価法と照らし合わせても大枠は形式化されているが、評価土地の個別性が反映されてない矛盾した評価方式になっているからです。

 

ですから、現状ではその相続土地が広大地なのかどうかの「広大地判定書」を不動産鑑定士に作成してもらえれば算式に面積を算入すれば自動的に広大地減価率が査定できるようになっています。

しかし、担当税理士は依頼を受けた面大地が広大地であるかどうかのグレーゾーンにある場合に不動産鑑定士のアドバイスを受けないで安易な方法で評価申告しているケースが非常に多いのです。そのことが後での「相続税還付申請」での原因で一番多いのが広大地評価をしていない担当税理士の弱気な自分本位の判断で広大地判定をしてない申告案件が多いことで判明しています。

 

 

よって、担当税理士を決める場合は① 相続税申告の経験・実績があるか② 広大地評価をしたことがあるか ③ 不動産鑑定士とタイアップしているかを確認してから委託して下さい。

 

 

注目

 

現行の広大地評価は上記のような問題点が多くあることで平成29年末で廃止され、平成30年1月からの大規模地の相続土地の評価は新評価手法で評価されます。

 

厳密な評価の内容は本年末には発表されますが、同じ土地面積の土地であれば新評価手法で評価すると相対的に高くなる。結果的には、増税になります。

 

現行の広大地判定の3要① 規模が大きい、② 戸建て分譲住宅開発素地 ③ 開発に伴う開発道路負担を要する)の①の規模が大きい(市街化区域・・・500㎡ )は残るが、新評価手法では②及び③はなくなる。

 

 

要は、現行広大地判定での面大格差は現行評価での分譲マンション、大工場地を除く開発道路負担が生じる戸建て分譲住宅素地に限定されていた。

 

 

改正案では② ③はなくなり、新たに地区別(普通商業地区、併用住宅地区、普通住宅地区)での規模格差修正率を求め各種補正率と併せて乗じて相続土地の評価額を評価します。

 

って今後は税理士のみの評価では、対応しきれないので、必ず不動産鑑定士とタイアップして対応して下さい。

 

 

ぜひ、相続土地の時間評価、貸地・借地権のそれぞれの時価等についてわかり易くお答え致します。

気楽に相談下さい 相談は無料です。

 

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