不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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2017/09/17

借地権の問題、地代値上げ 相談 川崎市の不動産鑑定士がお答えします

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借地権問題の中での「地代値上げ」について

 

     川崎市の借地権専門の不動産鑑定士が説明します。

 

 

 

問題点1 

 

地主からの「地代値上げ」にどう対応すべきか

 

地主に地代値上げの適正な理由があり、契約書に地代値上げの特約がある場合は適正な地代値上げであれば応じなければなりません。

特約が無い場合は必ずしも地主の言った地代を受ける必要はない。地主と借地人との信頼関係で成り立っているので一方的な値上げは認められません。

 

 

問題点2、

 

借地人にとって地主の地代の値上げ理由、値上げ地代が納得できない場合はどうするか

 

借地人は地代を支払わないと地代不払いを理由に契約解除される可能性があります。

それで借地人は取敢えず地主には「現行地代を支払います」と申し出ます。当然地主は地代を受け取らないかもしれません。その時、借地人は地主が地代を受け取らないとのことで未払いにしては債務不履行で契約解除の理由になってしまうので地代の未払いを回避する方法として地代に相当する金額を法務局に「供託」するのです。

借地人はこれで地主との賃貸借関係は存続できます。地主には地代は渡らないので調停に入ります。そして調停で和解成立すれば解決します。和解成立しなければ裁判になります。

 

 

問題点3、

 

適正な地代の決め方

 

旧借地法下で古くから借地していた場合、権利金の授受はなく、地主の恩恵的な関係で安い地代で借りていた。バブル時期地主は固定資産税が増税されたので一部を地代に転嫁したこともあった。それ以降バブルは崩壊し、土地価格、固定資産税も下がったにも関わらず地代は据え置きになって高止まりしている場合もある。

個々の対応によって異なるが、一般的には、固定資産税の倍率法が取られている。

 

住宅地の地代・・・・固定資産税等の年税額×3倍~5倍   

商業地の地代・・・・固定資産税等の年税額×7倍~8倍

 

 

借地権問題は自己判断で対応せず、川崎市の借地権専門の不動産鑑定士がご相談にのります。ぜひ、ご気軽にご相談下さい。

 

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栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉勝也
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