不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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2017/02/12

借地権売却 「借地非訟」とは 不動産鑑定士が説明

借地人が借地権を売却したいとしたいとした場合の方法

 

売却先は第三者ではなく先ずは地主に相談することが必要

 

それは地主には借地権を優先的に買い取ることが出来る「介入権」があるからです(借地借家法19条3項)

そこで地主買い取ることになれば価格交渉をして価格が両者で折り合えば交渉成立です。

 

地主に買う意思がない場合は、第三者に売却することも可能です。その場合、借地人は勝手に売却は出来ません。無断で譲渡してしまうと契約不履行になってしまい契約解除になってしまいます。

 

この場合、地主が正当事由がなく、第三者に売却することを認めてくれない場合、第三者に借地権を売却する許可を裁判所に求めますこの手続きを「借地非訟手続き」と呼ばれています。

 

この場合は買い手がなければこの手続きは出来ません。この買い手を早急に見つけると言っても簡単に見つかりません。そこで即売却し、現金化するには借地権を買い取ってくれる不動産業者を探し交渉しなければなりません。この場合の取引価額はどうしても安くなってしまいます。買い手が見つかっても地主さんの譲渡承たくが必要です。取引価格は地主への名義書き換えに伴っての名義書替料、建物が古いので、建物を建て替えるに当たっての一時金、建て替えにローンが必要な場合、建物へ抵当権を設定する、借地人が借地権を第三者に売却場合、地主の同意が必要になってきます。

ですから実際の取引では、この金額から上記の諸費用を支払うことになり、最終的に借地権の慣行割合から諸費用に関する割合を差し引いた割合になってしまいます。

 

このケースは最終段階で使う手法でその前に地主との同時売却、等価交換等の可能性があるかどうかを地主の立場も考慮しての交渉をすることが大事であります。

 

それには不動産、特に借地権・底地等に強い不動産鑑定士、弁護士、不動産取引士とタイアップして総合的に借地人、地主にとって最良の手段を選択し対応することであります

 

栄光神奈川鑑定は

借地・底地に特化した不動産鑑定業者です。

どうか気軽に相談下さい。

 

 

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栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉勝也
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