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2017/02/13

親子間等の親族間での土地の使用貸借・・川崎市の不動産鑑定士が説明

ca2e8903親子間、兄弟間でタダで建物敷地として土地を貸しても使用貸借なので借地権は発生しない。

 

 

 

 

 

 

 

難しい問題が起こるので不動産鑑定士に相談下さい

 

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使用貸借とは

 

「当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還することを約して相手からあるものを受け取ることによって、その効力生ずる(民法593条)」がある。

 

Qー1

使用貸借はどちらかと言えば親族間で「この土地を自宅用に使ってもいいよと善意で貸したが世代が変わり「もう時期がきたので土地を返してほしい」と言われた場合どうなるでしょうか。

 

Aー1

法的には「当事者が返還の時期を定めなかった時は、借主は契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に返還しなければならない(民法597条2)」とあり、建物は滅失するまで原則立退きは無用で利用は出来ることになっています。

 

 

このことについて民法597条2では「ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするに足りる期間を経過した時は、貸し主は、直ちに返還を請求できる」とあって裁判では一転二転した判例があります。

 

ここでのポイントは使用及び収益をするに足りる期間を経過した時でその期間は何時ごろなのかだということです。

 

 

 

例・・親が経営する会社所有地に次男が自宅を建て、親と次男が同居していました。

当然土地は使用貸借、その後親が他界して長男と次男とが争いになって長男が会社を継承することになった。

 

相続後、長男は次男に対して「自宅建物を取り壊して土地を明け渡せ:と訴え裁判になった。それは次男が使用貸借してから38年後です。

 

高裁では「使用及び収益をするのに足りる期間を経過したとは言えない」として次男の勝ちになった。

 

しかし、最高裁では、長男の次男の関係は極めて悪化したのだから、それを考慮すれば期間を経過したと言える」で逆転した。

 

つまり使用貸借は建物の物理的状況からの判断ではなく、人間関係等の諸般の事情次第で終わったり継続したりして微妙な契約であるのです。

 

借地権は借主が死亡しても相続人が相続し継承できるが、「使用貸借は借主の死亡によって効力を失う」とあり、相続できず引き継げません。

しかし特別な人間関係次第では継続使用が認められた判例もあります。

 

総括・・親子間での使用貸借は、上記のようにもめます.

 

解決策としては遺言書を残しておくのが親の義務です。

 

新規であれば使用貸借でなく、定期借地契約等にしておくのも重要です。

 

使用貸借は相続評価ではゼロでも民法上の権利は強く決してゼロではない。

 

 

権・底地を専門とする不動産鑑定士 田邉勝也が皆様のお悩みをお受けします。

 

どうぞご相談下さい。

 

 

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栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉 勝也
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