不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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2017/02/24

不動産鑑定評価とは、相続税申告での税務評価と不動産会社の無料査定との違い

相続税申告での評価方法で求められた土地価格と不動産会社が無料査定での土地価格はそれぞれの場での価格の役割はあるが真の時価とは言い切れません

 

不動産鑑定士による不動産鑑定評価で求めた価格が真の時価であるとの事で不動産鑑定評価及び不動産価格調査をして真の時価を事前に把握しておこうとされている方が多くなっています。

 

 

、複数の不動産の価格が存在

 

現在日本には「一物四価」といわれるように複数の価格がそれぞれの目的の為に存在しており、何をもって時価として捉えるかが混乱してしまい燃すので整理します。

 

地価公示価格 (基準地価格) 相続税路線価  固定資産税路線価  市場価格

 

 

2、適正な土地の時価とは

 

相続税法上の時価

 

相続税路線価の価格は、現実の売買事例等の比較から市場性、収益性等を反映した市場価格を基準として、概ね80%設定されています。

 

相続税法第22条において相続、遺贈、または贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得時における時価によると規定されています。

 

それで時価については、納税者が各自で市場価格を把握することは困難なので原則的には、納税者の便宜と課税の公平性の観点から統一的な評価基準として、財産評価基本通達によって評価された相続不動産価格を時価とされています。

 

この基本通達での時価は、課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ不特性多数のと当事者間で自由な取引きが行なわれる場合に通常売買が成立すると認められる価額とされている。

 

 

3 市場時価と相続税法上の時価との乖離大きい土地

 

下記のような個別的減価要因が大きい土地については財産評価基本通達に基づいた画一的な評価ではその減価額を落としきれない。

よって税法上の時価が、市場時価を上回る土地については、不動産鑑定士に市場時価の鑑定評価をしてもらうことによって相続税の節税効果が期待できます。

 

不整形地、高低差のある土地、無道路地、間口狭小の旗竿地、市街地山林、崖地、傾斜地、広大地

規模 過大の土地、高圧線下地 土壌汚染地、市街化調整地内の土地リゾートマンション、

地方都市の収益物件、

 

 

4、裁判所で争われる時価

 

財産評価基本通達で求めた不動産の時価は本来の時価ではなく「みなし時価」税法上の規定に基づいた時価に過ぎず本当の時価ではないことを 知っておくべきです。

 

個人間の裁判で争われるのは、税法時価が適正か否かではなく当事者双方から提示された市場時価をそのものが適正か否かで争われます。

不動産は個別性が強く、特に上記のように個別的減価が大きい土地は財産評価基本通達での評価は減価率は画一的で市場時価での減価率に比べ小さい。
よって高値評価になりがちでその結果、高額な相続税を払わされているのが実態なのです。
ですから相続税申告の相続土地の評価の場合、先ずは相続税路線価方式で土地価格を求め、次に不動産鑑定評価をして税制見なし時価を下回るようであれば不動産鑑定評価の価格を税務申告用時価にして申告した方が節税になります。
5、相続土地の評価は税務評価、申告に精通していて幣事務所と提携しています税理士と共に不動産鑑定士が評価してご依頼者のニーズお答え致します ぜひ相談下さい
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相続土地 貸地・借地権 有効活用を専門とする不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉 勝也
栄光神奈川鑑定
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