不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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借金をしてアパートを経営する場合の相続対策上のメリットは

メリット
土地にアパートを建てるとその土地にはその土地は貸付地として評価され自用地と比較して評価額が安くなります。賃貸用アパートを建てると、その土地には借地権、借家権が発生します。

例えば、評価額1億円の200㎡の土地にアパートを建てるとした場合、下記のとおり借地権割合に借家権割合を掛けた金額分を差し引くことができます。

貸家建付地=更地価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

1億円×(1-60%×30%×100%)=8200万円

更に、300㎡までは小規模宅地の評価減の特例により50%の減額が認められ土地の評価額は4100万円になります。

8200万円×50%=4100万円

次にアパート自体建物の評価額は自用建物に対して借家権割合30%が安くなります。

貸家=固定資産税評価額×(1-借家権割合30%×賃貸割合)
アパート取得額 5,000万

固定資産評価額(約50%)2500万円
2500万円×(1-30%)=1750万円

建物の評価額
更に、建物の金融機関からの借入金は相続時の返済残高を債務として相続財産価額から控除できます。

アパート建築による減額効果
更地の場合・・土地の評価額は1億円のままアパート建築後は9150万円減額されます。

減額

土地の評価額の減額 4100万円
建物(アパート)の評価額 1750万円
借入金 ー5000万円
全体の減額 9150万円

遺留分の減額請求されている場合、土地の評価は 相続路線価なのか、売買時価で求めるのか。

bf272ab1被相続人は、遺言書によって、どの財産を誰に相続させるかを指定することができますが、相続人には「遺留分減額請求権」という権利が認められているので必ずしも希望通りにはいきません。

 

本人が死亡した後「長男に全財産を相続させたい」と遺言書を作成しても法的には「遺留分」の制度があるので長男以外の相続には遺留分として最低保障がされています。

 

この権利を持っている人は、配遇者と直系卑属(子、孫)直系属(親、祖父母など)すなわち兄弟姉妹を除く法定相続人です。

 

ここでの土地価格の評価は相続税路線価ではなく、売買時価で評価しないと過小評価され、請求者にとって不利益になります。それはなぜでしょうか。

 

相続税路線価に基づく評価額は、売買時価に比べて約20~30%安いことが一般的です。更に、相続財産等に含まれる不動産(広大地等)は法改正で不動産価格は広大地として減額されているので相続税申告での不動産課税価格を下げるには相続税路線価に基づく方法を採用した方がよいのです。

 

しかし、ここでの遺留分の減額請求をする場合の請求額の評価は売買時価で評価した方が過小評価を解消 できるのです。

この場合の土地の売買時価を把握することは難しいですから不動産評価の専門家である不動産鑑定士に依頼し、市場での適正な売買時価を求めた方が得策です。a47f5447

1. なぜ、不動産鑑定評価をすることで、相続税の納め過ぎを防ぐことが出来るのですか。

相続財産のうちの相続税申告の場合の相続土地の評価は、担当税理士は相続税路線価方式でされています。この場合、相続人にとっては、相続土地の評価によって相続税の節税が決まってくるので担当税理士の評価能力、実務経験いかんだと思います。しかし、現実は、税理士でも実務経験がある方はいますが、大方は私共、不動産鑑定士方みますと大変失礼ですが、評価は甘いです。

 

その結果、本来はもっと低い評価をして適正な時価をすべきですが、元々、相続税路線価で求めた価格は時価の80%であるとの思いから評価価格が実勢の時価から乖離していることもあります。

もっと不動産鑑定士の意見、アドバイスを受けたらいいなと思うことも多々あります。一番困るのは相続人です。一度申告してしまえば過大納付であっても相続税は戻ってきません。

 

よって、納め過ぎを防ぐには、相続税申告の中で財産の課税評価額を大きく左右するのが「土地」です。土地は全国的には二極化現象が顕著になっており、条件の悪い土地の土地評価のプロである不動産鑑定士による不動産鑑定評価をした方が市場価格の把握ができているので相続税の納め過ぎを防ぐことが可能になります。

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