不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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借地借家法の50年ぶりの大改正が行われた。具体的、主な特徴点は何か

旧借地借家関係を冷静に見れば、明らかに公平性を欠いていた、どちらかと言えば、借地人保護が強く借地人に有利な運用がなされていると言える。

地主からすれば「一度貸したら戻ってこないと思え」と言う考え方が強く、これらの矛盾を改善すべく 以前から借地借家方の改正が検討されていた。それで平成4年に旧借地法が廃止され、新借地法が制定された。改正事項は下記のとおりである。

 

  1. 定期借地権制度の創設
  2. 期限付き借家制度の創設
  3. 借地権の存続期間の見直し
  4. 正当事由の明確化
  5. 地代家賃増減額請求手続きの改善

 

但し、平成4年に新借地法制定前に契約された旧借地法下での賃貸借契約は旧借地法の契約内容のまま存続することになるので、問題点は多く残っている。ぜひ借地・底地専門の不動産鑑定士 田邉勝也に相談下さい。

 

借地契約期間20年が経過したら土地は地主に返還するのですか

旧借地法での土地賃貸借契約は更新型の土地賃貸借契約で、借地権は建物の構造によって土地賃貸借契約期間を決めており、木造建物であれば当初契約期間は20年、堅固建物(鉄骨、鉄筋)であれば30年と決められています。

 

そして土地賃貸借契約期間満了した場合、その時点で土地賃貸借契約が終了するのではなく、地主に正当事由(自己使用等)がなく、かつ借地人が存続して使用することに異議申し立てなく、双方の合意が(更新料等)成立すれば土地賃貸借契約は同一内容で合意更新されます。(合意更新契約)

この前提は建物が建っていること、建物を利用していること、地代をきちんと支払っていることですa47f5447

 

注意

地主の方から契約期間が満了したから建物を解体して、借地権を戻してほしいとの話があったら、先ずは借地権、底地 更新料等の専門家 不動産鑑定士 田邉勝也に相談下さい。

 

             栄光神奈川鑑定

              不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉勝也

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                 Mail k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

旧借地法の借地権は無くならないのか

賃貸借当事者間で具体的な存続期間を定めなかった場合には、法律で存続期間が決まりますが、期間完了前建物が朽廃により消滅したときは借地権は消滅してしまいます。ただ通常は期間を定めて賃貸借契約をしますので「朽廃」での借地権での消滅はまれです。

 

よくあることは老朽化したので借地人が建て替えを前提での建物の解体ではなく単に解体し、駐車場と利用している場合がありますが、この場合は本来の借地権を放棄していることになり借地県価格が無くなってしまうので注意して下さい。

 

事前に相談があれば、建物を解体することを止めることは出来たが、借地人の借地に関する知識が不足していたことから、本来は借地権価格での売買が可能であるのに先ばしって行ったことから大損をしてしまった一例であります。

 

 

旧借地法は平成4年に借地法の改正があり、旧借地法と同じような更新型の土地賃貸借は普通借地法があり、契約期間が一定期間になり、その期間が満了した時点で借地契約は終了し、借地権価格は発生しない定期借地権が創設されました。

平成4年以前に契約された旧借地法の契約はなくならず存続しています。

 

旧借地法では地主と借地人間で種々の問題が発生しトラブルになっています。双方の世代が変わり土地賃貸借に対する認識の程度がことなり難しい状況にあります。そんな時に貸地・借地権を専門とする不動産鑑定士 田邉勝也に相談下さい。

 

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借地権を売りたいが地主の承諾は必要ですか。

a47f5447必ず地主の承諾が必要です。この場合、承諾料を支払うのが一般的です。

地主の承諾が得られなかった場合は裁判所の地主の承諾に代わる許可を得ることで、借地権の譲渡ができます。当事者の合意があれば簡易裁判所でもできます。

 

 

 

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更新料を支払わないとどうなりますか。

更新料を支払う旨の特例がない場合は借地人には法的な更新料を支払う義務はありません.地主に、正当事由がなければ更新拒絶の意義は出せません。正当事由の要件は厳格で、通常は正当事由は認められません。

 

地主が、更新に当たっての更新料を請求できるのは、更新料支払いの合意がある場合と、合意がない場合はその地域に更新料支払いの慣習ないしは慣習法がある場合としています。しかし、更新料支払いの慣習ないし慣習法を認めた判決はほとんどありません。

 

更新料支払いの法律的根拠は在りませんが土地賃貸借契約で合意がある場合は、その請求額が「相当」である限り有効とするのが、多くの判決例であり、多くの学説である。しかし、現実は契約書で明文化されていなくても更新料の授受は行われている。それは諸説あるが適正な更新料請求金額ならば借地人は支払った方が最善である。その地域での更新料の土地価格に対する割合を参考に専門家である不動産鑑定士のアドバイスをお受けして下さい。

 

 

更新料を払うことでより更新が確実なものになり、その後の円満な賃貸借関係が維持できるので可能な限り支払った方が良いです。

 

 地主から法外な更新料の請求を受け、借地人は誰に相談していいかわからず悩んでいました。御縁があって幣事務所と関係を持つことができ、幣事務所で適正な更新料相当額を提示し、更新料に強い弁護士にお願いして地主との交渉をして頂きました。その結果、調停にはなりましたが適正な更新料に修正されました。

                             

 

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                      栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 田邉勝也

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