不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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底地とはどんな権利ですか。 底地価格についても教えて下さい

底地とはどんな権利ですか、

 

借地権の附着している土地という。

 

土地の使用収益を制約する種々の用益権や建物等が存在しない更地とは異なり、地主が所有する土地上に建物所有を目的とする借地権が付着している土地で、完全所有権に対して制約された所有権である。底地は、土地の使用収益から得られる利潤を土地所有者と借地権者とが配分します。

 

 

底地価格については、相続税法では、更地価格から借地権価格を控除した価格を底地価格としています。これは単純に所有権価格を借地権価格と底地価格に配分した割合価格です。

 

不動産鑑定評価基準では、「底地は賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの」を言うと定義付けれている

 

「賃貸人に帰属する経済的利益」とは

 

・地代収入から諸経費を控除した純収益を残存期間に「対応する利益の現価

・将来見込まれる権利金、更新料、増改築承認料等の一時金の経済的利益

・将来の期間満了等によって、借地権が消滅し、完全所有権に復帰することへによる市場性及び担保価値の回復とうによる経済的利益

 

 

実際には、借地権、底地をそれぞれが単独に処分すると各権利の制約によって上記の配分割合に比べ低い価格になってしまい、更地価格=借地権価格+底地価格にならない。

 

 

底地の売買では下記の2種類の価格が出てきます。

 

不動産市場での底地売買は大方は底地を借地人に売却するケースが多いが、例外的に底地を借地人以外の第三者に売却する場合があります。この場合の底地の価格は、現在支払われている地代を基にした地代徴収権価格になり、所有権価格割合から借地権割合を控除した底地割合に比べ相当安くなる。併せて支払い地代や契約更新の時期等により底地価格に差が生じる。具体的には、底地を第三者に売却するとした場合の底地価格は更地価格の10%~20%程度になってしまう。

 

 

そこで地主が底地を一番高い価格で売却できるのは、借地人に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合がある。借地人は、底地を購入すると完全所有権に復帰して当該土地の最有効使用が可能となる為、併合に伴っての増分価値を得ることができます。よって、借地人は、底地を第3者が購入する場合の適正価格+増分価格の一部を上限として、割り増し価格で購入しても採算が取れるのです。

 

以上のとおり、底地を第三者に売却する場合と底地を借地に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合の底地価格は異なることを覚えて下さい。

 

地主としては引き続き土地賃貸借契約を存続するとすれば、常時利益率を高める努力をしておく必要があります。例えば、地代は現状からして経済地代にまでいっきに値上げすることは出来ません。よって、更新料、その他借地人が行うことが予定される借地権転売、建物の建て替え等の時期には地主は良く監視して一時金を徴取することで利益率を高めることが出来ます。

 

地主としては借地人との交渉は大変でしょうから借地権専門の業者(不動産鑑定、不動産コンサル)に委託し、常時的確な対応することが求められます。

                      

神奈川県川崎市で借地権・底地の売買・交換との時価評価、コンサルを得意としている栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士の田邉 勝也です。 どうぞお悩みがあれば相談して下さい。

 

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                      栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 田邉勝也

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                       mail k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

1. 底地の相続が発生しました。相続人は複数です 物納か売却かどちらがいいか悩んでいます。

a47f5447物納に当たっての下記のような要件が必要で審査条件が厳しくなって中々物納がしずらくなってきました。

 

(要件)

  • 地代は地域の標準並みで滞納及び供託されてないこと
  • 借地人との法的な係争がないこと
  • 隣接地から建物の越境がなく、境界線が明確であること
  • 質権、抵当権その他の担保権が設定されてないこと

 

物納の評価額以上で底地が売却できる地域の物件はあえて物納するより売却の現金で納めることが可能です。そのうえ差額の現金を手元に留保することも出来ます。

 

底地は地代収入があり、収益性があると思われがちですが、住宅地での地代は固定資産税の3倍程度が適正とされているので資産運用効率は低いです。

 

ですから底地を売却してその資金を他に運用した方がより、所得向上を計ることができます。相続人が複数、いる場合は実質的には誰かが管理をし、地代収入を配分するなどの煩わしさから親族間に亀裂が生じてしまうケースがあります。

 

相続の場合は、底地を売却し、分け易い資産にすることが重要です。

 

 

 

2. 共有地の売却に対して共有者が反対している その対応策はないか

共有地の売却で共有者の1人が売却反対 対応策

 

自分の持分のみの売却は可能であるが、売却価格が低くなるのであまり芳しくない。

いい方法としては測量を行い、持分に応じた底地を分筆し、個々の所有にした上で売却する「共有物分割」がある

 

 

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