不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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相続土地の評価に不動産鑑定士による鑑定評価を活用する メリット

相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。不動産の場合は不動産市場で成立する売買価格(時価)です。

しかし、相続税申告の場合、不動産の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の相続税路線価等を基に評価するようなっています。元々は相続税申告は自己申告制をとっているのでまちまちの土地評価での申告に対応すのですが国税当局の担当鑑定官も不動産鑑定士ではないので敢えて時価の80%の相続税路線価方式の通達を出したのです。それが、相続人の依頼での担当税理士もこの通達を適用した方が通りがいいので採用しているのです。この段階までは問題ないのですが不動産は個別性が強いので、上記に基づく評価では全てではありませんが個別性減価率が大きい土地については上記の相続税路線価方式での個別的減価率が少なく、画一なので不動産市場での時価を反映しきれず結果的に本来評価すべきの時価を上まってしまうことがあります。この現象はこの簡便評価方式の評価での限界があることを示しています。

 

 

相続人は適正かつ合法的な時価評価で節税を求めているのに税務署に通りがいいようにと相続人の求めている節税に向かっていない税理士はこの相続税基本通達の簡便評価が時価評価の唯一の評価方法と思い込みしているのが現状なのです。

 

その上で、担当税理士は評価能力が低いので、この簡便評価方式での減額要因に基づく減価をしないで高い価格での評価し申告しているのです。後で別の税理士が相続税還付制度(相続開始時点から5年以内での更正)を盾に相続税路線価方式の土地の再評価をして多額の相税が還付されましたと自慢げに営業展開いています。

 

今の相続税土地評価の曖昧さを暴露しているようです。私は評価のプロとして相続人の相続土地は真の時価評価をし、合法的な節税を図ろうではありませんか。

 

私は、全てを否定するものではありません。

現状を認識し、適切な対応をしないと増税の餌食になってしまうことを知ってもらいたいのです。

 

不動産(土地)の不動産市場での時価を求められる専門家は不動産鑑定士であることを知って下さい。

 

相続土地は相続税法で暗黙の中で、相続財産基本通達の簡便評価方式のみしか適応できないと思い込み対応されている方が多いようですが、標準的な土地はこの簡便評価方式での評価での適応でいいのですが前記のように個別性がある土地(例えば・・・広大地、道路接道が悪い土地、崖地が多い土地等)は此の簡便評価方式では本来の時価を評価しきれないことを知って下さい。その対応は不動産鑑定士の不動産鑑定評価の方が相続税路線価に基づいた評価価格より低い価格で評価される可能性が大

きいのです。

 

当初申告の場合の税理士の選任が相続税の節税が可能かどうかに掛かっています。ですから税理士は誰でもいいわけなく、相続申告の経験、実績がある方を選任しなければいけません。しかし相続人はそんな税理士を選ぶことは出来ません。

それで私どものような相続土地の評価のプロに相談下さい。そうすれば不動産鑑定士の立場でどのような評価手法を適用すれば本来の節税が出来るかを決められるのです。そのうえで私共と業務提携している相続税に精通した税理士を紹介させて頂き、税理士の立場で評価をし、評価地によっては不動産鑑定評価の方が低い価格になるようであれば評価をしてその不動産鑑定評価書を添付して申告します。

個別的減価率大きい土地を簡便評価方式で求めると何故時価をもとめる ことが出来ないのでしょうか。

それは、相続税路線価に基づいての此の方式自体が不動産鑑定評価の考え方は踏襲しているが、当局鑑定官、担当税理士が評価し易いように簡便的にできています。個別的減価の求め方はいいのですが、そこでの減価率が画一で実勢の減価を反映しきれていないのです。

 

相続人にとっての相続税申告での本来の目的は節税です。ですから、相続土地の課税評価額を合法的に実勢の時価まで下げなければ本来の不動産市場での時価と乖離してしまい、結果的には不当な相続税を

納付させられてしまうことになってしまうのです。

これを可能にするには不動産鑑定評価を活用した方が実勢の減価を取り入れての評価が出来るので節税が可能で最善であるす。

 

税理士さんは自分で評価したいので鑑定士を使いたがらないでしょうが、相続に強い税理士さんは不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、鑑定評価を活用します。

 

総括しますと、相続人自身が相続土地の時価を把握し、担当税理士の評価には疑いをもち客観的アドバイスを不動産鑑定士に受けて下さい。

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