不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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1. 相続土地の評価に不動産鑑定評価を活用メリット

相続土地の評価は不動産鑑定評価を併用した方が最適

 

相続税法では相続における土地価格は相続時の時価とされています。

この時価は路線価方式で求めた価格ではなく、不動産市場で成立する正常な売買価格です。

しかし、実務的には、国税当局の担当官、相続担当税理士も相続土地評価のプロではないので、相続税申告の場合の土地の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の路線価を基に評価した価格を時価としています。

 

相続土地が標準的な土地であれば相続税路線価(時価の80%相当の価格)方式での土地価格を採用できるが、不動産は個別性が強いので、減価率が大きい土地はこの路線価方式で求めた土地価格では時価と乖離した価格になってしまうこととそれと担当税理士の相続土地評価に対する経験、能力不足と対応のまづさが有ることを国税当局は認めそれを補完する意味で相続税路線価方式で求めた価格が市場で形成される時価より相当安く求められた価になる場合は不動産鑑定評価による鑑定評価額をもって相続税還付での修正価額にすることを認められているのです。

 

ですから、相続土地については、担当税理士に任せているから安心だと思っては危ないです。現実は相当数の相続申告された案件が「還付制度」利用され納付された相続税が還付されています。

 

ぜひ、当初申告から5年以内で担当税理士の対応、納税額が高過ぎると感じている案件については相談下さい。

幣事務所と業務提携している相続に強い税理士事務所と共同で対応させて頂きます。

 

                        栄光神奈川鑑定

                        不動産鑑定士 田邉勝也

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                        k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

2. 個別的減価がある土地を路線価方式の簡便評価で評価すると 全部ではないが何故、時価を求めることが出来ないのでしょうか。

それは、この評価方式自体が簡便的なのでそこでの減価率が画一的で実勢の減価を反映しきれていません。相続人にとって、相続税申告の本来の目的は節税です。

ですから、相続土地の課税評価額を合法的に実勢の時価まで下げればいいのです。これを可能にするには不動産鑑定評価を活用した方が実勢の減価を取り入れての評価が出来るので節税が可能になります。

税理士さんは自分で評価したいので不動産鑑定士を使いたがらないでしょうが、相続に強い税理士さんは不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、鑑定評価を活用しています。

総括しますと、相続人自身が相続土地の時価を把握し、担当税理士の評価には、疑いを持ち、客観的アドバイスを不動産鑑定士に受けて下さい。

 

相続に関するサイトを立ち上げましたので併せて見て下さい。

 相続不動産相談センター (運営事業主 栄光神奈川鑑定)

 www: souzoku- kantei.jp

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皆様の為に役立つよう頑張ります。

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