不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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借地権 借地権価格

借地権の借地権価格

 

平成4年に借地借家法が改正され、旧借地法が廃止され新借地法が実施されるようになりましたが、平成4年以前に契約設定された借地権については、旧借地法のまま適用されています。この辺を勘違いされている方が多いようです。ですから平成4年以降借地契約される場合は新借地法が適用されることになります。旧借地法適用契約で更新時が来たから新借地法に変更できるかとの問い合わせがありますが

、この変更は出来ません。

 

地主、借地人にしても契約始期が古く、契約内容が不明確の中で進行して双方も世代が変わってきたこともあり、借地に関する問題点、解決策について理解してないことが多く、そのうえで双方がそれぞれの立場で主張されるのでトラブルになっているケースが多く見受けられます。

具体的な問題としては、借地権の売買に当たっては、いくらぐらいで売買が可能か、借地権の相場はどれくらいか、実際売買の時、相続税路線価での借地権割合で売買されるのか等の相談を受けます。相続税路線価での借地権割合は簡便的な割合で、実際の売買では参考にはしているが、契約上の個別的事情を考慮しての借地権割合が採用されています。

所有権不動産売買の時とは異なる費用が発生しているので、相続税路線価での借地権割合から控除するので割合は少なくなります。

 

借地契約を継続する場合でも、更新料等の問題がありるので中立的な第三者に管理をお願いして、売買するならば必ず売買価格の問題等があるので不動産鑑定士に相談下さい。必ず皆様の問題点を解決します。

 

1,何故、借地権価格が発生するのか

 

不動産鑑定評価基準では、借地権価格は「借地法に基づき土地を使用収益することにより、借地人に

帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである」と規定されている。

 

解りずらい定義ですが、少しづつ説明していきます。

 

(1)借地人に帰属する経済的利益とは

 

 土地は元々、地主の好意で貸してあげてたものが、都市化に伴って借地人の「生存権」を保護すると

の趣旨旧借地法の借地権は強く保護されてきました。

 

 地価に連動し、地価動向に近似した動きをしてきた経済地代に比べ実際に支払っている地代は上記の

 ごとく保護されてきた経緯から低廉な地代で推移してきた。

 この経済地代と実際支払地代との差額部分を「借り得」部分といい。この「借り得部分」の発生いか

んが借地権価格が生じるか否かを決定づける重要な要素になっています。

 

そこで、金額を入れて説明しましょう。

 3000万円の住宅地を借地すると想定します。

 この場合の新規地代は月額37500円程度(3000万円×1.5%÷12月)

現実実際支払地代は月額18000円程度(継続地代の利回りは0.8%程度、固定資産税の3~4倍

 程度

 

 つまり、地代が安い為、借地権を対価を払ってでも取得しようとするものが現われ、市場で取引され

ることにより、借地権価格が成立するのです。

 

上記の例では、地代が約半分程度なので借地権を更地価格の50%程度の価額で購入しても経済的に見

合うのです。

 

借地権価格発生の根底には、地域に借地権慣行があること、極端な場合、借地権があっても地域に借

 地権慣行がない場合は、借地権価格が発生しないことになるので注意が必要である。

 

 

神奈川県、横浜市、川崎市を中心に借地権・底地をの鑑定評価を実施しています。

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栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士、田邉勝也

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