不動産の時価評価に相続税路線価評価法は万能ではなく、 不動産鑑定評価を併用した方が得策です。
2019/02/13
1. 相続税路線価から求める相続税申告での土地の評価は時価評価として採用されているが、それ以外での土地の評価ではこの相続税路線価から求めた価格は参考価格ではあるが、絶対的なものではないので、不動産鑑定評価を適用して真の時価を把握し納得された方が大損することなく、関係者に対して立証出るので争いはなくなり得策です。
相続税法では、相続財産は時価で評価すると定めています。時価とは不動産市場で売買取引が成立する価格です。しかし国税当局自身は時価を求めることができないことと、相続税申告が自己申告制度（納税者が自分で財産評価し、申告する）を採用しているので相続税申告者の評価がばらつく可能性があること等を踏まえて時価を算定する一つの基準として財産評価基本通達による評価の指針を定めたのです。
そして、財産のうち土地は原則として相続税路線価にて評価するようになっていますが、この通達は 国税職員に対する指針で納税者は本来はこれに遵守する必要はないのです。しかし実際の相続税申告は自己評価申告なので、相続税申告担当の税理士さんは申告の際の評価が個々ばらばらでは税務署の通りが悪いので、敢えて財産評価基本通達の相続税路線価に基づく評価をしているのが現状なのです。
2. 相続財産のうち土地の評価は相続税路線価のみでなく不動産鑑定評価の併用も得策です。
相続税申告での相続土地が標準的な土地であれば、相続税路線価を採用して評価した方が節税になるが相続財産のうち特殊な土地は相続税路線価による方法では画一的な評価になってしまい、そのもっている個別的減価要因を十分に価格に反映されていない。その結果本来の不動産市場での適正な時価を求めることが出来ないのです。
評価を含む申告を委託された税理士さんの評価は、この相続税路線価の評価しか出来ませんから、不動産市場ではその相続税路線価より市場性から土地価格が下落していても税理士はその真の時価がわからないので相続税路線価に基づく価格を時価として捉え評価しているのが現状です。
しかし、税理士さんのうち一部の方は、相続人の節税策としてこのマイナス要因を補う方策とし鑑定評価を併用しています。
具体的には、不動産鑑定士と提携し、相続財産のうち不動産については相続税路線価に基づく方法での価格と不動産鑑定評価を併用し、不動産鑑定評価を採用して求めた価格をもって相続税申告した結果、大幅な節税ができ相続人が得したケースが多いです。
ぜひ、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を活用して下さい。これが納税者の節税になるのですから
担当税理士は勇断して不動産鑑定を実行すべきであります。
----------------------------------------------------------------------
栄光神奈川鑑定
住所：
神奈川県川崎市川崎区渡田向町20-3
電話番号 :
044-589-5436
----------------------------------------------------------------------
