借地契約の満了後の契約更新期間については平成4年7月31

日以前に契約された旧借地法を前提とする。

地主は契約当初は土地を権利金も取らず、安い地代で恩恵的に貸してあげてたとの思いが強く、借地契約期間満了の

機会に法的な返還に当たっての地主の「正当事由」がないにも関わらず土地の返還請求をしている地主もいます。このことは借地人がしっかりした知識を持って拒否して対応すれば自動的に更新はされるはずです。次に地主は今迄は安い地代で貸していたので、この際地代の不足分の前払いとして更新料の支払い請求をします。

では、借地人は地主から請求された更新料を支払う義務があるのでしょうか。

結論的には、土地賃貸借契約書に更新料を支払うと明記されてなければ更新料の支払い義務はない。

でも実際はどうなのでしょうか。

借地人は地主から土地を貸してもらっている感はあるので地主とのトラブルでこの借地契約期間満了で借地権を失うのは借地人にとっては大変です。そこで、お互い双方の和解策として更新料の支払いが発生したとの経緯があり広まったと言えます。

法的には、裁判所も「更新料の支払い慣習はない」と言っており、過去に更新料の支払いをしたとしても、それはその更新時に更新料を支払う約束をして合意更新しただけで、次の更新時に更新料を支払う約束をした訳でないと判断されています。ここでのポイントは先の更新時に更新料を支払いをして合意更新して土地賃貸借更新契約を取り交わしても、この契約書には「次回の更新時に更新料を支払う」とは書いてないのが多いです。

でも実際には土地賃貸借契約に更新料支払いについて明記されてなくても借地人は今後のことも考え、

適正な更新料であれば支払って更新しています。

ここでの問題は、地主から法外な更新料（更地価格の１０％以上）の請求がされた場合どうするかです。

それでは適正な更新料相当額は幾らなのかの判定は難しいです。地域での更新料授受の実績から判断

すると東京都内及び近郊では借地権価格の5％程度、更地価格の３％～５％の支払いが多いようです。

幣事務所にも法外な更新料の請求がきたのだがどうしたらいいのでしょうか。適正な更新料相当額を

教えて欲しいとの相談が多いです。私としては契約の経緯及び実際の支払っている地代、更新料等の

金額をお聴きしたうえで、合意更新することを前提で適正な更新料相当額を「更新料相当額の調査」としての調査書をお出ししています。実際の地主との交渉はやや難しい場合は弁護士にお願いしています。

土地賃貸借契約期間満了と更新料の支払いの問題でお悩みの方、ぜひ単独で対応することなく、相談して下さい。無駄なお金を支払うことはやめましょう。私はご相談者の立場に立って的確な対応をさせて頂きます。

私は神奈川県川崎市で不動産鑑定を業務展開しています栄光神奈川鑑定、不動産鑑定士の田邉勝也です。

不動産鑑定士とは何をする資格者なのかわからない方が多いと思います。何故不動産鑑定士が国家資格者として存在しているかと言いますと、日本の不動産市場が不完全であるが為に不動産の真の価値、価格を求めることが難しい状況にあるのです。

実際どうでしょうか。不動産特に土地は全て同じではなく、個々に異なり、種々の利用の仕方をされてその価格がどういう価格なのかは一般の方は求められません。それと、公共用地買収に際して地主さんは素直に売ってはくれませんし、ごね得と言って高値を要求します。その時に公共用地取得に当たっては適正な土地価格で買収することが義務付けられています。その買収価格の基になる土地価格は不動産鑑定士の評価額が基礎価格になります。不動産鑑定士は上記のような公的な評価から民間での種々な評価案件を処理しています。不動産鑑定士も知識、経験等が異なり選任するのが難しいです。

不動産取引は、個々の不動産の諸事情によって、難易度が異なってきます。ですから、この諸事情に対応するには専門家としての能力と実績が求めれます。

　　不動産鑑定士を選ぶポイント

　　　１、不動産鑑定士としての能力、実績がある方

　　　２、安易に不動産鑑定評価の依頼を押し付けない。ご相談者の悩みをじっくり聞いて、適正な

アドバイスが出来る方

　　　３、適正な鑑定報酬であること　

不動産鑑定評価をするメリット　

１、関係する不動産の真の時価を把握でき、取引、交換等においての方向性が導き出せる。

２、安易な評価に誘導されて大損することなく、適正な価格での取引が可能になる。

　３、売買に当たっては、不動産鑑定士が背後について、その取引価格は不動産鑑定評価に

よる価額であることで相手は一目置く、

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不動産鑑定は相続税の申告をされる方、不動産売買や賃貸で適正な売買価格や賃料を知りたい個人様をはじめ、税理士様や不動産会社の方など専門事業者の方にもお役立ていただけます。
栄光神奈川鑑定でも個人様はもちろん、専門事業者の方からも多数ご依頼をいただいておりますので、お気軽にお問い合わせください。法人における不動産の有効活用のご相談にも対応しておりますので、経験豊富な不動産鑑定士へお気軽にご相談ください。

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