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2017/07/04

相続税路線価の正しい使い方  川崎市の相続・借地権専門不動産鑑定士が説明

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平成29年度の相続税路線価(評価時点平成29年1月1日)の価格が7月に発表された。そこで川崎市の不動産鑑定士が「相続税路線価の正しい使い方と注意点」を示します。

 

 

日本では「一物四価」と言って一つの土地に下記の四つの土地価格が存在しているのです。本来の真の土地価格は一つであるのですが、それぞれの目的の為に四つの価格が作られ提示されていることを知っていた方が良いです。大きな区分としては①は民間取引価格 ②~④は公的価格になる。

 

① 実勢価格  ② 公示価格 ③ 固定資産税評価額 ④ 相続税路線価

 

事情により①の実勢価格は不動産市場で取引され価格で、取引は売買当事者の買い進み、売り急ぎがあり個々の取引価格は異なるが多くの取引事例から公約数的な価格水準の把握は出来る。

 

 

 

1, 相続税路線価

 

相続税路線価は、「相続税や贈与税を算定する為に主要都市の土地価格として発表されている。

評価時点は1月1日時点の土地価格で先行して発表されている国土交通省の「公示価格」とは評価時点は同じ1月1日であり、相続税路線価はこの公示価格を規準として相続税路線価の基となる全国の用途別最高価格地と主要標準地及び枝路線沿いの標準地価格を不動産鑑定士が中心で評価しています。

相続税路線価としての価格は上記公示価格の80%程度を目標にして評価されていますから公示価格が300,000円/㎡の土地の相続税路線価は240,000円/㎡になります。ですから、相続税路線価から単純に80%で割り戻せば時価が求められると実際実行している方もいますが、一定の水準は把握できますが、相続税路線価は相続税土地評価をする場合の価格である。

 

 

 

 

2、本年度の相続税路線価の価格の状況

 

この傾向は本年3月に発表された国土交通省の「公示価格」で発表された傾向と同じである・

住宅地の全国平均では、前年までの下落から横這いに転じ、9年ぶりに下げ止まった。商業地と全用途も2年連続で上昇した。特に東京、大阪、名古屋の3大都市圏は住宅地及び商業地とも連続して上昇した。この上昇の原因は①、外国人観光客の増加や再開発ラッシュなどで不動産需要が拡大した為と分析している。反面、地方圏は高齢化や人口減少の影響もあって地価の下落に歯止めがかからず二極化が一段と鮮明になっている

 

 

3、相続税路線価の使用に当たっての注意点

 

1)相続税路線価は枝路線沿いの土地価格が多いので、実際の評価は不動産鑑定士は全てに携わっていなく他の有識者からなる精通者意見価格としての投げ込み価格を基に算定している部分もある。更には、枝路線沿いの価格は測量会社が大量地点の価格をコンピューターで比準して評価されているので、土地価格としてやや価格のバランスを欠いている箇所もありえる。ですから発表されている相続税路線価の価格を全て正しく絶対的な価格として捉えない方がよい。

 

(2)住宅と店舗が混在している地域の土地価格の捉え方

用途的地域として明らかに住宅地域、商業地域と区分がされている場合はそれぞれの用途的地域の標準地価格を査定することは出来るが。住宅地域に店舗利用地が混在している地域のその店舗地の相続税の路線価はどちらの土地価格なのか。鑑定評価での考え方はその地域が住宅地域から商業地域への移行しつつある地域としての土地価格として評価します。ですから住宅地の比重が高く、たまたまそこだけが店舗地としている場合は、その土地の標準価格は住宅地価格を基準に若干の店舗利用の可能性を加味することもして調整して評価することも考えられる。

 

 

3)相続税路線価は相続税や贈与税を算定する為の土地価格で路線価格となっているが、決して道路の価格ではない。

その道路に接面する標準的な標準地の土地価格が示されている。ですから大規模地(広大地)等の標準地に対して個別的要因がある土地は個別評価することになる。その地域の標準的使用(用途、規模)を把握して同じ状況類似地域の中での代表標準地を基準に各標準地の価格が比準される。更にはその各標準地から枝路線沿いの標準地の価格が求められるのです。ここで一番難しいのは混在地域の相続税路線価は商業地と住宅地とが明確に区分されていないと思います。このような地域の中に広大地、不整形地等の個別的減価要因のの減価率の大きい土地がある場合は必ず不動産鑑定士に相談下さい。

 

 

(4)相続税路線価は7月に、公示価格は3月に発表された。両公的価格の評価時点は1月1日時点で同じである。ですから相続が4月に発生した場合の相続税路線価は前年の価格を採用することになるが、地域の土地価格の傾向は先行して発表されている公示価格の資料を分析して適用することで相続税路線価の土地評価は可能である。

 

 

相続土地の真の時価評価、底地・借地権に特化して活動している地元密着の不動産鑑定士が相続土地の評価等についての無料相談を実施しています。どうぞ電話、メールにて相談して下さい。

 

 

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