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2017/03/09

本年の相続税法改正では「タワーマンション活用節税」の評価方法が見直しされないことになった。

タワーマンションの相続税法上の評価で求めた価格が實勢価格と乖離していることによる評価方法の欠点を利用しての相続税額の節税ができることに対して問題視されていた。しかし、この度の税制改正では評価方法の抜本的な見直しはされなかった。

 

相続税節税対策としてタワーマンションを購入している方が多い。国税当局の相続財産ののうちの不動産(土地、建物)の評価手法が不完全な為にその結果が相続税の節税になっているのがおかしいと問題になっており、本年の税制改正で評価手法の改正があると予告されていたが、結果的には抜本的な改革は出来ず、マンション固定資産評価額の構成部分である土地・建物の全体評価額を各戸に按分する方法にした程度に留めた。

 

単純な持分割合の配分ではなく、基準階を中心に階層によって本来の按分額に増減を設け、高層階は高く、低層階は低くするようにしたのです。これ自体はいいわけですが、本来のマンション評価も不動産鑑定評価では全体の土地建物価額を求める段階までは同じであるが、単純な持分割合の配分ではなく、不動産鑑定評価では土地建物一体価額に階層別効用比でないしは地価配分率で按分して各階の価格を求め、更には各階の位置別効用指数によって配分し、鑑定評価は実際不動産市場で売買される価格を前提に評価しています。更に、マンションの取引事例からの比準価格、収益価格等から試算し、最終的な判断を下し鑑定評価額を決定しているので相続税法での評価で求めた価格は本来のマンション評価で求めた価格とは大幅な乖離が生じているのが現実なのです。

 

相続税法でのマンションの評価はおかしいまま改正されてない、どうしてなのか

 

.マンションの価額は市場では階層別な価値に差異がある場合には階別な効用指数を設け、更には同じ階の中での位置別効用指数を乗じて求める。マンションの価格は土地の共有持分価格と建物専有部分価格から構成され、市場の価格はそれ以外に収益性

市場性等から相続税法での評価価格に比べ相当高額になっている。ですからこの度の税制改正では抜本的な改正はされなかったので、当分はこの評価手法改正の延期を利用しての相続税の節税は可能になる。

 

 

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