不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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不動産鑑定評価Q&A

不動産鑑定評価とは何をするのですか

底地とはどんな権利ですか。 底地価格についても教えて下さい

土地を木造住宅建物所有目的で賃貸した土地について基本的なことと、その底地価格について教えて下さい・

底地とはどんな権利ですか、

 

借地権の附着している土地という。

 

土地の使用収益を制約する種々の用益権や建物等が存在しない更地とは異なり、地主が所有する土地上に建物所有を目的とする借地権が付着している土地で、完全所有権に対して制約された所有権である。底地は、土地の使用収益から得られる利潤を土地所有者と借地権者とが配分します。

 

 

底地価格については、相続税法では、更地価格から借地権価格を控除した価格を底地価格としています。これは単純に所有権価格を借地権価格と底地価格に配分した割合価格です。

 

不動産鑑定評価基準では、「底地は賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの」を言うと定義付けれている

 

「賃貸人に帰属する経済的利益」とは

 

・地代収入から諸経費を控除した純収益を残存期間に「対応する利益の現価

・将来見込まれる権利金、更新料、増改築承認料等の一時金の経済的利益

・将来の期間満了等によって、借地権が消滅し、完全所有権に復帰することへによる市場性及び担保価値の回復とうによる経済的利益

 

 

実際には、借地権、底地をそれぞれが単独に処分すると各権利の制約によって上記の配分割合に比べ低い価格になってしまい、更地価格=借地権価格+底地価格にならない。

 

 

底地の売買では下記の2種類の価格が出てきます。

 

不動産市場での底地売買は大方は底地を借地人に売却するケースが多いが、例外的に底地を借地人以外の第三者に売却する場合があります。この場合の底地の価格は、現在支払われている地代を基にした地代徴収権価格になり、所有権価格割合から借地権割合を控除した底地割合に比べ相当安くなる。併せて支払い地代や契約更新の時期等により底地価格に差が生じる。具体的には、底地を第三者に売却するとした場合の底地価格は更地価格の10%~20%程度になってしまう。

 

 

そこで地主が底地を一番高い価格で売却できるのは、借地人に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合がある。借地人は、底地を購入すると完全所有権に復帰して当該土地の最有効使用が可能となる為、併合に伴っての増分価値を得ることができます。よって、借地人は、底地を第3者が購入する場合の適正価格+増分価格の一部を上限として、割り増し価格で購入しても採算が取れるのです。

 

以上のとおり、底地を第三者に売却する場合と底地を借地に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合の底地価格は異なることを覚えて下さい。

 

地主としては引き続き土地賃貸借契約を存続するとすれば、常時利益率を高める努力をしておく必要があります。例えば、地代は現状からして経済地代にまでいっきに値上げすることは出来ません。よって、更新料、その他借地人が行うことが予定される借地権転売、建物の建て替え等の時期には地主は良く監視して一時金を徴取することで利益率を高めることが出来ます。

 

地主としては借地人との交渉は大変でしょうから借地権専門の業者(不動産鑑定、不動産コンサル)に委託し、常時的確な対応することが求められます。

                      

神奈川県川崎市で借地権・底地の売買・交換との時価評価、コンサルを得意としている栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士の田邉 勝也です。 どうぞお悩みがあれば相談して下さい。

 

                          川崎市川崎区渡田向町20-3

                      栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 田邉勝也

                       TEL 044-589-5436

                       mail k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

「不動産鑑定士」とはどんな資格で何をするのですか

このホームページを通してより不動産鑑定士の業務内容を知って活用して頂ければありがたいです。

014540fe私は現在、大学で「不動産鑑定評価入門」というテーマで講義をさせて頂いています。この場で学生さんに「不動産鑑定士」という国家資格を知っていますかと質問しますと大方の方は「知っています」と答えてくれました。

 

その次に「それでは不動産鑑定士とは何をする資格者ですか」との質問にはほとんどの方がはっきりした回答がされませんでした。これが現状ではないでしょうか。実際には多くの場面で活躍しているのですが、特に一般の人たちへのアピールが弱いこともあり、実際に活用する機会がすくないという原因があると思われます。

 

そこで、不動産は我われにとって掛け替えのない生活基盤であり、また生産基盤であります。いかなる人も不動産と無関係に過ごすことは出来ません。われわれは全てにおいて不動産と係わりを持っていることを再確認し、そしてその不動産とどう係わっていく べきか。 特にその不動産の価値、価格が我々に大きな影響を与え、その人の人生を大きく変えてしまう程重要であります。

 

日本の不動産市場は閉鎖的で、そのうえ一般の人達は不動産取引、相続等に携わる機会が少なく、実務面での知識が不足している状況下で日本の閉鎖的でかつ特殊な不動産市場で取引等が行われているのが現状です。

 

一般財であれば市場での需要と供給の関係の中で価格が形成され一般の方も市場に入りやすく、購入するに当たっての効用、他の物の価格とのバランス等の適用がしやすいのですが不動産の場合は高価でかつ真の価値、価格を求めることは大変難しいです。

 

そこで、不動産鑑定士の出番になってくる訳です。

不動産業者さん、税理士さんも不動産の評価、査定をすることは可能です。

しかし、不動産業者さんが評価した価格はそれなりの評価はされますが目的に合わせた価格になりがちでその出された価格に対しての責任は在りません。しかし、不動産鑑定評価は評価するに当たって報酬料をもらっての評価で、単なる評価ではなく不動産鑑定士が鑑定評価した価格には責任が課せられます。よって先の無料査定等とは次元が違います。ですから不動産鑑定士以外は評価は出来るが、鑑定評価は出来ません。不動産市場においては価格が混乱し、何が本当の時価なのかの判定が難しくなっています。そこで一般取引においては、もっと不動産を即物的だけに捉えるのではなく、広範囲で多面的に真の価値 ・価格(時価)を求めるには不動産鑑定評価が必要になってくるのです。

 

 不動産の鑑定評価とは、不動産の価値、価格について、専門家としての価値判断を加え、意見を述べ価格表示することを言います。このホームページを通してより不動産鑑定士の業務内容を知って活用して頂ければありがたいです。

 

 神奈川県で相続土地等の相続財産評価、底地・借地権の売買、交換等の鑑定評価を専門とする不動産鑑定士 栄光神奈川鑑定 田邉勝也は皆様の的確なサポートをさせて頂きます。 どうぞお気軽に相談して下さい。

 

不動産鑑定評価入門

1. 不動産鑑定評価とは
  • 不動産とは
    動かせない財産 土地、土地に定着している建物等(民法第86条第1項)
     
  • 鑑定評価
    鑑定とはその対象不動産を吟味し、その真偽・要旨 良否などを見定めることをいう
    具体的には評価対象不動産を充分に調査し経済価値を判断する評価とはこれを貨幣額で表示する。

評価は不動産業者、税理士でも出来ますが鑑定評価は出来ません。評価と鑑定評価との差異・・鑑定評価は不動産鑑定評価基準に基づき評価手法を適用して真の時価を求めます。
その求められた価格は社会・公共的責任が課せられます。

これに対して業者さん等が行った評価はお客さんへの価格で鑑定評価のような責任はありません。これだけ価格に対する信頼性等が異なります。

不動産投資の基礎を学びましょう

1. 不動産投資の基礎知識の習得

日本人ほど不動産主に土地を所有したいと言う意識の高い国民はいませえん。それは敗戦後日本が欧米並みの生活をしたいとの願望の中で、土地が生活の基盤であり、所有することが絶対的であったのです。最初から持つことは出来ませんからアパート、マンションを賃貸し、次にローンを組んで郊外に戸建住宅を買うパターンが多かったです。

その背景には国の経済成長が右上がりであったことが可能にさせた訳です。それがバブルが崩壊し、世の中の常識を含め社会システムが大きく変化してしまいました。この項で取り上げたいのは日本人は不動産、株、金等に関しての教育を受けてない。

何故、しないのか。

ですから、社会にでて諸々のことにぶつかり実体験されその時に勉強されるのです。ですから、失敗される方も多いです。自宅を買うのも、アパート、マンションを造り、賃貸するのも投資です。そんな意味でもっと不動産の投資について勉強しようではありませんか。

(1) 不動産と人間との関わり

不動産は主には土地、建物で人間にとっては生活の基盤であり、どんな人も不動産と無関係に生きていくわけに行きません。それだけ重要であります。

しかし、不動産の取引、相続等直接関係するのは一生のうち限られてしまい、特に取引価格については一般財に比べ高価で一生で使用すべきお金のうち大きな割合を占めています。

それなのに日本ではお金や不動産のことを実践的に学ぶこともなく、ほとんど知識がない状態で社会に出ていきますから大変です。人生を狂わせない為にもしっかり学ぶ必要があります。

(2) 不動産の基礎知識

不動産を所有するか賃貸するかにしても不動産に対する投資額は非常に大きいです。

1990年のバブル崩壊によって不動産に対する価値
観そしてそれに対する対応も変わってしまいました。
それはバブル崩壊前は土地は絶対に下落しないという「土地神話」があり借金しても不動産を所有すべき考えが浸透していました。

しかし、バブル崩壊後は、土地価格が下落するようになり安易に借金して不動産を所有することが問題になってきたのです。

(3) 今後の日本不動産に対する係わり方はどうなるでしょうか。

日本ほど不動産への所有指向の強い国はない。バブルが崩壊し上記のごとく不動産への係わり方は変ってきたのですが未だ不動産を取得、保有することことでの安心感、や達成感は異常なほど高いです。

家族構成の変化の応じて住処を住み替えたり、減築したりする対応が当たり前の時代がやってきています。所有することは固定することになり、反面賃貸はフリーで自由なのでふえています。全世帯の40%は借家です。

これまでは、「消極賃貸派」で収入が少なく、金融機関から融資が受けられないので大半が賃貸で我慢する人が大半でした。これからは、資金的余裕があるのに敢えて賃貸を選択する「積極的賃貸派」がライフスタイルや仕事に合わせて気軽に移り住む方向へ移行していくでしょう不動産を持つことが人生の成功を意味するのでしょうか。

不動産(土地)の評価 鑑定評価の基本

ある土地の適正な価格を評価する方法は評価すべき一画地の土地があります。その土地の現状は土地上に住宅を建て戸建て住宅地として利用しています。

この評価対象地を含む近隣地域は最寄り駅に近い近隣型商業地域で評価対象地はその商業地域内に存在します。

評価対象地の現況は住宅地である。地域が住宅地と商業地が混在し商業地に

元々は住宅地域であったが、近隣路線商業地域の背後に位置していることから小売り店舗が散在するようになった。
当該地の現況は戸建て住宅である。燐接地も売却され店舗利用されている。
商業地の価格です。

商業地の価格です。
不動産鑑定評価の基本
評価対象地は点であるが他の土地と一定の用途的地域を形成する特性を持っています。
この場合でも元々は住宅地域であったが商業地域が拡大している中で評価対象地はたまたま住宅地として利用しているがその評価対象地の最有効使用は近隣地域の土地価格形成要因との関係で住宅地ではなく店舗地と判定します。

評価対象地の価格はその土地の現状ではなくその地域の標準的使用との関係から最有効使用を判定し土地価格を評価しなければならない。

不動産鑑定のご利用が初めての方にも分かりやすいQ&Aをご用意しました

栄光神奈川鑑定では神奈川県横浜市、川崎市を中心に首都圏エリアで、国家資格を持つ専門家が不動産や建物の適正な鑑定評価をご提供しております。不動産調査や評価が初めての方にも、ご理解いただけるようQ&Aをご用意しましたので、どうぞご参照ください。

 

不動産の売買では不動産業者の無料査定や、相続税の申告では税理士が評価を行うことがありますが、不動産の真の価値、価格を評価できる国家資格を持つのは不動産鑑定士だけです。その時の市場ニーズや節税の観点ではなく、本当の価値及び価格を適正に把握できますので、幅広くお役立ていただけます。

 

不動産鑑定士による鑑定評価書は税務署や裁判への立証資料としても根拠を持ちますので、Q&Aをご覧になりご興味持たれた方はお気軽にご相談ください。

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不動産鑑定評価するかしないかは別にしてまずはご相談下さい。相談は無料です。
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