不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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不動産の相続・遺産分割の基本は真の時価評価です

不動産鑑定士が相続土地評価のポイントを教えます

知って得をする 不動産鑑定士による相続土地評価

  • 相続土地の評価をどうされていますか
  • 相続税法でいう不動産の時価とは何でしょうか
この点が混乱していますので整理します。   相続税法第22条 「相続,遺贈または贈与により取得した財産の価額は取得時における時価による」と定義づけられています。   国税当局がだしている相続財産評価基本通達での時価は、課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間での自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」をいい、客観的な交換価値を意味しており。特別な動機を持たないで、売買が成立するであろう価格です。従って「売却可能な価格」を意味するはずです。   それでは、相続税申告での土地評価がどうされてるでしょうか 相続税申告は相続人納税者の自己申告制度ですから納税者自身が土地を評価し、時価評価をしなければなりません。その時価を一般の方が把握することは非常に難しいので、納税者の代理を務める税理士さんがその時価評価を相続税財産基本通達の評価方方法を採用し申告をしています。   しかし、税理士さんも相続税申告での評価の経験が少ないので国税当局が時価を求め易いようにと財産評価基本通達による評価手法が採用されているのです   財産評価基本通達の相続税路線価による評価は本来は国税当局の職員が相続税財産評価をするに当たっての評価指針あります。私は相続人から委託を受けた税理士さんがこのこの評価方法で評価することについては全面的に否定はしませんが、評価するからにはこの財産評価基本通達の評価内容を十分理解され、更には、真の時価を求めるには限界があることをわきまえ、間違いなく 対応してもらいたいのです。それでもこの方法で求められた価格は全てが不動産市場での時価を求めてるとは言い切れないのです。   担当税理士さんは大変でしょうが、この方法一辺倒での評価では時価と乖離し過大な評価になってしまいその結果過剰な相続税納付に対しての損害賠償の請求を受けることもあります。 このようなことにならない為には、自らが責務を果たし、評価不可能であれば不動産鑑定士の適切なアドバイスを受けるなり、更には評価してもらい真の時価を求め添付申請すべきであります。   相続税申告と遺産分割時に求める価格が異なる根拠   相続税申告の土地評価の目標は「節税」でありますから土地価格は合法的に低くなっていればいいのですが、遺産分割の土地評価は節税は関係ないので相続人間での「公平な配分」になります。   皆さん、これからのことに注目して下さい。   遺産分割の場合の評価は「実際の分割時点の評価」とされてはいますが評価方法が決まってはいません。 本来は実勢時価での財産配分をすべきですが、相続税が基準としている相続税財産評価基本通達の相続税路線価の価格を遺産分割の配分の基準とする相続人間で合意して評価しているのが多いです。 その結果、どうなるでしょうか。実際の時価水準とは異なってしまうので相続財産の公平な配分がされてないことになってしまいます。注意して下さい 。   不動産は種々の類型の不動産があり、個別的事情が個々に異なりますので必ず不動産鑑定士に相談して鑑定評価をして下さい。 相続人間での調整がつかず、裁判に進むとなれば処分価格を想定し、不動産鑑定評価なども行われ、最終的には裁判官の判断をも含めて時価で評価し分割されます。   結局、遺産分割で争いになり、公正に配分するには不動産鑑定士による鑑定評価にゆだねざるを得ないのです。 不動産は更地だけでなく貸家及びその敷地、借地権等の諸々の利用形態があり、個別性が強いので不動産鑑定士でさえも時価を求めるのに悩むのにその他の方では適正な真の時価を求めることは難しいです。

相続土地はどのように評価されるでしょうか

国税庁は、納税者の便宜と課税の公正性の観点から統一的な評価・・・

相続土地の評価方法

 

国税庁は、納税者の便宜と課税の公正性の観点から統一的な評価基準として財産評価基本通達を設け、その通達によって評価したものを時価としています。この通達は税務署では重要で、担当職員を拘束しますが、納税者までも拘束は出来ません。

 

とりわけ土地は種々の個別的であり、千差万別であります。ですから担当税理士によって異なった価格が出てきます。それは、この財産評価基本通達は簡易評価の基準を示しているもので、不動産鑑定士が基準としている不動産鑑定評価基準のような完璧なものではないのです。ですから、国税庁は評価の基準となる相続税路線価は国土交通省が発表している地価公示価格(ほぼ時価に近い価格)の80%の価格に設定しているのです。それは評価基準が簡便的であること、担当税理士が評価の技術的能力が不足していることで本来の市場で形成される時価での評価が出来ないことのを補う対応策を取っているのです。

 

よって国税当局は全てに不動産の価格を相続税路線価等の方式で求めた価格を時価としている訳でなく、本来の時価が路線価を下回るような場合には財産評価基本通達に代えて不動産鑑定士による不動産鑑定評価を持って相続税の評価とすることを限定的ですが認めています。

 

幣事務所は個別減価率が大きい土地(広大地、不整形地、無道路地、公道への接道が不足している土地、高圧線下地等)について先ずは財産評価基準の相続税路線価で個別補正した上での土地価格を査定し、更に不動産鑑定評価基準に基づいての土地価格が相続税路線価方式で求めた価格より約30%以上低い価格で査定された場合は不動産鑑定評価をすることを税理士さんにお願いしています。

 

                    相続土地、底地・借地権に精通した不動産鑑定士

                     栄光神奈川鑑定 田邉勝也

                     TEL 044-589-5436

                         k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

相続税評価額よりも不動産鑑定評価額の方が低くなる場合は不動産鑑定評価書を添付して納税したほうが良い。   下記のような特殊な不動産の時価は相続税路価で求めた評価額より低くなることが多いです。
  1. がけ地等の傾斜の強い土地、
  2. 道路付きが悪く利用困難な土地 建築基準法の道路に接面してない土地)
  3. 土地汚染等の阻害要因がある土地
  4. 大規模地で市場性減価が大きい土地
  5. 間口・奥行や不整形で利用効率が劣る土地
  6. 衰退している地方都市の中層事務所地
  7. 市街地農地、山林、原野
  8. 市街化調整区域に存する雑種地
  9. 高圧線下地、都市計画道路予定地を含む土地
・不動産(土地)の時価は不動産鑑定評価では取引事例から比準して求めた比準価格とその 土地が収益不動産であれば収益価格を求め価格調整した結果収益価格が時価になる場合があります。この収益価格は財産評価基本通達の評価では求められないので結果的には、簡便評価に依存してしまうので本来求めるべき時価でなくなってしまっています。 ・下記の不動産は収益価格が時価となる為、相続税路線価で求めた評価額が時価を超える場合が多いので、結果的には高値評価になってしまいます。   更に下記のような不動産が対象の場合は必ず不動産鑑定評価を活用して下さい。
  • 借家人居付きの店舗、事務所、マンション、戸建住宅
  • 借地権、底地
  • 商業ビル、事務所、ロードサイド店舗
  • 区分所有建物

相続土地の評価で、鑑定評価を併用するメリットは何ですか。

相続予定の不動産には父親が住む実家、それと1棟(単身用住戸20戸)月極駐車場(10台)貸地(木造住宅用)がある。その外、現金、預貯金等を含めると相続税の申告はしなければいけない。現在、確定申告でお世話になっている
税理士に事前対策をお願いしているようだが、聞くところ、その税理士はあまり相続には強くなく、あまりいい対策が出来てない模様です。そこで相続財産のうち不動産の割合が大きいので真の時価をは把握すべきと思っています。
以前から、相続税申告での不動産の評価は財産基本通達の評価方法である相続税路線価方式を採用すべきと言われているが、全ての不動産はこの相続税路線価での評価をしなければならないのでしょうか。
不動産鑑定士による評価をすることで真の時価を求めることができるのです。

相続財産の土地価額は、原則、相続時の時価〈不動産市場での売買成立可能価格)となっています。

不動産の時価は相続税の申告においては納税者や課税当局の便宜性を考慮し、現在は財産評価基本通達に基づく相続税路線価等を基にした「路線価方式」での評価格にしています。

 

この「路線価方式」は評価のプロでない税務当局の職員や申告担当の税理士が評価出来るような簡便な評価手法である。相続土地の時価は上記のとおり客観的な時価、すなわち、不動産市場で売買が成立する時価であるが「路線価方式」では個別的減価に限度があり、客観的時価より高くなってしまうことがある。

この様な場合は、不動産鑑定士による不動産鑑定評価をすることで真の時価を求めることができるのです。

税理士さんだからと安心しないで下さい。再評価をして更正(相続開始日から5年10ケ月以 内)手続きをすれば高い還付率で還付されているのが現状です。   当初申告の不動産の評価において、不動産の時価として鑑定評価額が相続税評価額よりも相当下回った場合(通常は30%以上の乖離)は財産評価基本通達の評価方式によらないことが正当として捉えるような特別な事情があるものとして相続税法第22条による鑑定評価額を時価として 土地の価額を申告することができるようになります。   どうぞ お気軽にご相談下さい。ご相談は無料です。 相談の結果解決の道が開けたケースが多いです。

相続のポイントは土地の時価評価による節税を不動産鑑定士が教えます

相続税申告サポート  ここでのポイントは節税です。 相続財産のうち、土地や家屋等の不動産の占める割合は60%です。従って、相続税を少なくするには不動産の課税評価額を下げること最も効果的であります。 不動産の評価額を下げる方法としては下記の対策があります。具体的対策がどういうことなのか触れてみます。 相続税の当初申告の場合、その後の相続税還付請求の場合でも鑑定評価書を添付しての時価申告及び更正手続きをした方が節税になり、かつ相続税の還付率が高くなっています。  

1. 小規模宅地の減額特例の活用

被相続人が住んでいた土地や事業に使われていた土地は、それまで生計及び事業を共にし、それを相続する者にとっては重要な生活基盤なのです。 現在の土地評価は一律に相続税路線価で行われるので不動産によっては、高額な評価額になってしまい相続税負担が過大になり、相続人の生活基盤が揺らぐような事態を引き起こすことになりました。 そこで、この小規模宅地の減額特例が設けられ大幅な評価額の減額が認められるようになリました
この特例の要件
  1. 建物や構築物の為の宅地であること
  2. 被相続人あるいは被相続人と生計を共にしていた親族の居住若しくは事業に使われていたもの
  3. 相続人が申告期限までにその土地を取得し,自分が居住又は事業に使用しているもの
減額の具体的な内容
  • 居住用の宅地・・・適用面積は240㎡が限度で減額割合は80%
  • 事業用の宅地・・・適用面積は400㎡が限度で減額割合は80%
この減額特例の節税対策上の留意点
  1. 小規模宅地の減額特例を受けることが出来る土地が複数ある場合 ・・・評価減が最大になるように、㎡当たりの減額される金額が高い順に土地を選ぶ
  2. 事業用宅地も居住用宅地も遺産分割後もその事業を行い、また相続前に居住し、その後も居住する者が相続する場合は80%の減額特例を受けられるがそうでない場合は50%しか減額されません。

2. 土地を有効活用する

土地の上にアパート、マンションを建てる相続税の評価額が下がります。 土地を更地のまま相続すると相続税路線価でストレートで評価されてしまうので、土地の上にアパートやマンションを建てると次のような評価減があります。
土地
貸家建付地として評価され、相続税評価額は借地権割合に借家権割合を掛け合わせた価額になります。 相続税路線価×(1-借地権割合×借家権割合)=土地の相続税評価額 例えば1億円の相続税路線価の更地にアパートを建築すると土地の相続税評価額が下記のように2,100万円下がることになります。 1億円×(1-70%×30%)=7,900万円
建物

  家屋の相続税評価額は実際にかかった建築費ではなく、市区町村の定める固定資産税評価額により評価されます。この固定資産税評価額は、通常、実際にかかった建築費の60%程度とされています。   更に、この固定資産税評価額から借家権価額を控除した額が家屋の相続税評価額になります。 1億円で建てたマンションの相続税評価額は下記のとおり半分以下の4,200万円に下がります。 固定資産税評価額×(1-借家権割合)=評価額 6000万円×(1-30%)=4200万円以上のとおり土地と家屋合わせて7900万円の評価減となります。土地と建物の合計価額2億円がマンションを建てると土地の評価減2100万円、建物の評価減5800万円の合計7900万円が評価減になります。

自分の土地を有効活用したいがそのポイントは何か。

駅から徒歩約15分に300㎡の土地を所有しています。現在は駐車場に使用しています。地域は戸建て住宅やアパート、賃貸用マンションが混在する住宅地域です。現在の駐車場利用が最有効使用とは思わないが、さて駅から若干遠い
土地なのでこの土地の有効活用は何なのか悩みます。有効活用するに当たってのポイントを教えてください。

借金をしてアパートを経営する場合の相続対策上のメリットは 何ですか。

相続財産を評価額下げるので相続税対策になる。

メリット
土地にアパートを建てるとその土地にはその土地は貸付地として評価され自用地と比較して評価額が安くなります。賃貸用アパートを建てると、その土地には借地権、借家権が発生します。

 

例えば評価額1億円の200㎡の土地にアパ-トを建てるとした場合、下記のとおり借地権割合に借家権割合を掛けた金額分を差し引くことができます。

 

貸家建付地=更地価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

1億円×(1-60%×30%×100%)=8200万円

 

更に、200㎡までは小規模宅地の評価減の特例により50%の減額が認められ土地の評価額は・・4100万円になります。

8200万円×50%=4100万円

 

次にアパート自体建物の評価額は自用建物に対して借家権割合30%相当分がが安くなります。

貸家=固定資産税評価額×(1-借家権割合30%×賃貸割合)
アパート取得額 5,000万
固定資産評価額(約50%)2500万円
2500万円×(1-30%)=1750万円

 

更に、建物の金融機関からの借入金は相続時の返済残高を債務として相続財産価額から控除できます。

 

(アパート建築による減額効果)
更地の場合は土地の評価額は1億円のまま土地上にアパート建築後の土地の評価額は9150万円減額されます。

 

減額

土地の評価額の減額 4100万円
建物(アパート)の評価額 1750万円
借入金 ー5000万円
全体の減額 9150万円

3. 生前贈与での計画的な相続対策

基礎控除110万円を利用する
贈与税と相続税の税率では贈与税の方が税率が高い。しかし、贈与税がかからない110万円 までなら税金がかからないので、「相続人×110万円」の財産の移動はできる。
  ここでの注意
  • 贈与であることを明確にしておくこと 単なる妻や子供名義預金は贈与にならず相続時には改めて遺産相続の対象になる。
  • 贈与の時期等を変える 毎年同時期に同額を振り込んでいると定期贈与とみなされ110万円以下でも贈与税が課せられることがある
妻へのマイホームの贈与は2110万円まで無税
配偶者への居住用不動産の贈与の特例要件
  • 結婚して20年以上経っていること一組の夫婦で一生一度だけの利用できる
  • 居住用の土地・建物あるいはそれらを購入する為の資金
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日まで居住し、その後も住み続ける予定であること。
  • 贈与税の申告書の提出をする
  4. 相続時精算税を上手に使う

この制度は財産を多く持っている割には消費しない高齢者の財産を子供に早く移動させ、経済の停滞をなくそうというのが狙いで、生前贈与された財産にはその時点では課税はされないが相続が始まった段階でその分は相続財産に加算され相続税で精算されるものです。
この制度のメリット
  • 将来、多額の相続税を支払う予定の親ではなく相続税の非課税枠内で財産を残す親の場合は有利な制度である。
  • 贈与された額は最終的には、相続分に加算される訳で基本的に税負担が軽くなる訳ではない。早期に財産を移転でき、子供次代のものが計画的な財産の活用ができる。
  • 相続産に加算される額は贈与時の財産評価額ですから将来値上がりしそうな財産は有利である
  • 2500万円の特別控除で、一度にまとまった金額の贈与ができる。
  • 駐車場やアパート等の収益不動産の贈与すれば親の財産は増えず、こどもの方はその収益で相続税納付の資金を準備しておくことができる。
この制度のデメリット
  • 一旦この制度を選択すると、途中変更は出来ない 途中で110万円の基礎控除も使えない
  • 値下がりした財産も贈与時の時価で納税しなくてはならない。
  • 生前贈与しても直接の相続財産減少にはならず税金も変らない。
税負担を軽くする他の方法
2次相続を回避する   ・父親が高齢で亡くなった場合、相続財産の半分が配偶者(妻)に配分されますし、配偶者控除は大きいので配偶者に残る相続財産もその分大きくなります。 その後、配偶者、妻が亡くなった時、再び相続が発生します。これが2次相続と言われ、この2次相続 の支払いが起きると大方の財産は消えてしまいます。   これを防ぐには父親の相続時に将来の2次相続の祭にも相続人となる子供などに、先回りして遺産分割で財産を移してしまうというのが2次相続の回避になる。   将来発生する2次相続を考えた場合の配偶者へ相続すべき財産は値上がりが見込めず、むしろ価値、価格が下がると思われる財産を相続すべきであります。 将来減っていくことが考えられる現金、預金等の財産の相続が良い。 不動産取得後3年以内の売却をすべきである

遺産分割の基礎知識Q&A

父に続いては母が亡くなりました・・・

父に続いては母が亡くなりました。財産を子供2人で遺産分割することになりました。大半は土地です。その場合どう分割したらいいでしょうか。
遺産分割には「現物分割」「代償分割」「換価分割」があります。

遺産分割には「現物分割」「代償分割」「換価分割」があります。

一般的に多いのは現物分割です。相続財産が1億円の土地と2,000万円の現預金があり、長男が土地を2,000万円を次男にと分割しようとしましたが、次男は不満でした。

そこで「代償分割」という方法が利用されました。この方法は多くもらった相続人が他の相続人に現金や他の不動産を渡す方法です。

親が住んでいる不動産を相続人の誰かが相続する場合は、まずは現物分割し、相続人間での合意が得られなければ代償分割をされます。それでも合意できなければ相続財産のうちの不動産を相続人の共有財産としてから売却し、その売却代金を相続人で遺産
分割する方法の「換価分割」があります。

遺産分割のうち、自宅は引き続き住むので長男が相続して・・・

遺産分割のうち、自宅は引き続き住むので長男が相続してしまう関係で他の相続人には親からの相続財産からは均等な配分が出来ません。そこで自分の所有しているマンションを現金化して渡そうと考えているがそこでの問題は何か。
現金で渡す場合とマンションで渡す場合とでは税金の取り扱いが
ことなります。

現金で渡す場合とマンションで渡す場合とでは税金の取り扱いがことなります。現金を代償分割として渡す場合渡す方は税金が掛かりませんが受け方は相続税を負担すればいいことになります。

マンションで渡す場合は、時価と原価の差額に対して譲渡所得税 住民税が掛かります。譲渡所得税は渡す方が払う税金です。 もらった方は相続税登記費用、不動産取得税が掛かります。

税金のことを考えれば現金で渡す方が負担が軽いです。もちろん 現金を作るにマンションを売ってその売却益が出ればそれを譲渡所得税等が掛かります。

相続税申告の基礎知識

  営々と築き上げた富や先祖代々から引き継いだ資産を守り、更に この資産を子孫に確実に継いでいくことが資産家の使命であります。   相続の悩みは資産家の一部の課題と考えられていますが,特に 都市部の地価上昇に伴い自用の住居のみにも 係わらず相続税の納税者になっているのです。 ですから安易な捉え方をしては大変です。   国は自国の財政赤字のツケを国民に増税という形で国民に負担させられているのです。資産家は所有することへの贅沢な悩みでしたが今はそんな状況ではありません。今までどおり持っていればいい時代は終わりました事前の対応策を含めてより勉強しないと全てむしり取られてしまいます。   それと併せて、相続がらみで親族間が骨肉の争いにな って醜い状況になっているケースが多いのです。これも日本人の物に執着した非常におかしな現象の表れではないでしょうか。   相続で親子、兄弟間で骨肉の争いをする国は世界でも日本ぐらいでしょう。物に執着を持ち、自分で稼いで取得したならまだしも権利だけを縦にしてもらわなければ損だという精神は考えられないことはないがその為に親子、兄弟関係が断絶してしまう現象は何とか少なくしたいです。 お互いが譲り合う精神があって平和な社会が出来るのではないでしょうか。親があって子供があることをもっと子供は考え、顕著になるべきと相続の仕事をさせて頂いていますと思います。

1. 相続開始から遺産分割

親(被相続人)の死亡によって相続開始され、次のような流れになっています。財産の概要の把握をし、相続人を確定します。 (3ケ月以内)
  •  財産や債務の確定
  •  遺産評価の確定
  •  遺産分割協議書の作成
  •  相続税の申告書の作成
  •  相続税の申告と納付
(10ケ月以内)
  • 遺産名義変更の手続き

2. 相続財産がいくらあると課税されるのか

相続財産ー債務=課税価格 課税価格ー基礎控除=課税遺産額 (例) 標準的家庭 妻と子供2人の場合 基礎控除 3,000万円、更に相続人 1人につき 600万円 (3,000万円+600万円×3人) =4,800万円 よって、課税遺産額が4,800万円以上の場合は課税される。 反面、課税価額が4,800万円以下の場合いは課税されない。

3. 課税価格の計算

A、相続税がかかる財産
  • 現金、預金、有価証券、不動産、 動産、その他の資産、 事業用の資産(商品、売掛金 、機械等)

B 税務上のみなし相続
  • 被相続人が死亡した後に入金する生命保険金、や死亡退職金 等 その他 定期、年金、遺言による信託財産等)

C 生前贈与財産・・被相続人の死亡3年間に贈与した財産及び相続時清算課税・贈与による財産   B、相続財産からの控除額 a 非課税財産 ・・お墓、生命保険金の一定額、死亡保険金の一定額 b 債務と葬式費用 ・・被相続人の借入金や未払金、葬式費用(但し、香典返し費用は債務控除出来ない   C、課税価格 AーB=課税価格 (例)(単位万円) 本来の相続財産 みなし相続財産 生前贈与財産 合計 22500+5000+400=33900 非課税財産 債務 合計 1,000+5,000=6,000 課税価額 33,900-6,000=27,900   D 課税遺産額の計算 課税価額ー基礎控除=課税遺産額 2億7900万円-4800万円=2億3100万円 基礎控除 3000万円+(600万円×法定相続人数) 3000万円+(600万円×3人)=4800万円   E、各人の取得額 妻の法定相続人=課税遺産額×1/2=妻の取得金額 子供1人分の法定相続人=課税遺産額×1/2×1/2 妻 2億3100万円×1/2=1,1550万円 長男 2億3100万円×1/4=5,775万円 次男 2億3100万円×1/4=5775万円   F 各人の税額 妻 1,1550万円×30%-700万円=2765万円 長男 5775万円×20%-200万円=955万円 次男 5775万円×20%-200万円=955万円   G 相続税総額 2765万円+955万円+955万円=4675万円 H 各人の納付税額 相続税総額×各人の課税価格÷課税価格合計 妻の課税価格 2億7900万円×1/2=1億3950万円 子供の課税価格 2億7900万円×1/4=6975万円 妻への按分税額 3875万円×1億3950万円÷ 2億7900万円 =1937万円 子供1人分の按分税額 3875万円×6975万円÷ 2億7900万円 =969万円   更に各人の個別事情を考慮して実際納税額が決まり ます。   各人の按分税額-税額控除=実際納税額   配偶者の税額控除 法定相続分または「1億6000万円」の多い方の金額まで無税。 すなわち配偶者は取得する財産がいくら多くても法定相続分までは無税で法定相続によらなくても最低1億6000万円まで無税なのです。これは配偶者の今後の生計を守ることにありますが国の方としては配偶者が亡くなるニ次相続の時に相続税が取れるという仕組みになっているのです。 よって本例題では妻の納税額はゼロ、子供1人につき969万円になり2人合計の1938万円納税額になります。

4. 相続税はどんな税金なのか

(1) なぜ、相続税を支払うのか
  1. 特定の人への富の集中を抑制し、社会への再配分
  2. 不労財産への税負担
  3. 生前の贈与を清算させる
(2) 納税義務者

  1. 法定相続人(民法上の身分関係がある人) 配偶者、子、親、兄弟 このうち財産を取得した者が納税する
  2. 受遺者(遺言で財産を取得した人) 生前に遺言で財産の配分を指定する場合(遺贈)
  3. 「死因贈与」によって財産を取得する人 生前に相手の人と契約書作成し、死んだら財産を渡す旨を約束した場合「死因贈与」

5. 相続対策の基本的な考え方

資産家にとって相続を見据えての事前準備の重要性は承知していても自分のことになると中々相続対策を進めることは難しく相続が発生してから対応するので結果的にはこじれ争続になってしまっているケースが多いです。
  (1) 早い時期の相続準備
スタートが早い程対応の幅が広がります
(2) 相続に対する基礎的知識を習得する
税理士等の専門家に任せるにしても基本的なことは知って質問することで専門家もいい加減な対応が出来ない
(3) 相続財産の内容を把握しておく
不動産であれば物件数、権利内容 概算価格

6. 相続準備の柱

(1) 相続税の節税対策
  相続財産を減らす・・相続開始前に実行   1. 墓地や仏壇を生前に購入する 2. 生命保険に加入し納税資金を作る 3. 養子縁組の制度を活かす 4. 新築するか郊外に引っ越す 5. 賃貸用建物を建て税法上での貸家建付地にする。課税評価額が下がる   土地 税務上の評価が貸家建付地として評価され相続税評価額から21%減額される 借地権割合 借家権割合 土地の評価減 70%×30%=21%   建物・・・固定資産評価額で建築、取得価額の60%程度とする 建物評価額 借家権割合 貸家の評価減 60%×30%=18% 固定資産評価額 貸家評価減 貸家の評価額 60%-18%=42% よって貸家建物は自用の建物に比べ58%減額される 更に建物建築の借入金は負債として相続財産から控除される   (注)使用貸借と土地評価 親子間で土地を無償(地代が固定資産税相当額以下では無償扱い)で使用する契約の場合、その土地の評価は借地権や貸家建付地の評価減の取り扱いはされず更地の評価額になります。   6. 小規模宅地の評価減を利用する 特定居住用宅地・・240㎡まで80%減額 特定事業用宅地・・400㎡まで80%減額 注)配偶者が財産を2分1取得しても税金は掛からないので土地は配偶者より子供に相続させて小規模宅地減額特例を適用すると有利   7.土地とマンションと等価交換する 借金しないで土地所有者が土地を提供し、建築会社が建物を建築し、建物の一部と土地と交換する方法この場合土地は共有になる
(2) 相続の納税資金対策
相続税の納税資金をどのように準備するか、現状でどれだけの納税額が必要かを割り出し、納税額に足りる金融資金があるかどうかを確認し、不足するならどのよう確保するかが先決です。
  • 土地の有効利用等で支払い能力を高める
  • 不動産の一部を売却し、流動性ある金融資産に組み替えする
  • 不動産などの売却及び物納がし易い状態にしておく

7. 相続税申告は担当する専門家(税理士、行政書士外)の能力によって まちまちです

  • 相続税申告、評価を担当する機会が少ないのでマニュアルがあっても見落としがちである。
資産家の皆さん 今、担当されている税理士さんには信用されていると思いますが、本当に不動産、特に相続税 評価に精通しているかを確認して下さい。不動産の評価は不動産鑑定士が唯一の専門家です。 幣事務所は不動産特に相続に精通している税理士さんと提携してますので安心してご相談下さい。

不動産鑑定士が知ってトクをする相続・贈与の知識を教えます

不動産鑑定士が知って得をする相続・相続税対策を教えます
1. 相続(税)って、なんだろう
死亡した人(披相続人)の財産・債務と相(すがた)を相続人が引き継ぐことを「相続」と言います。
2. 相続税はいつからかかるの
法的には、披相続人が死亡した時点から相続が開始され、相続税が計算されます。
  1. 相続 遺言書がなく、生前に自分の財産を誰にあげるかを決めていない場合 この場合は、法定相続人しか相続権はありません。
  2. 遺贈 生前に遺言書で、誰に自分の財産をあげるかを決めてる場合 この場合、法定相続人でも第三者でも財産を引き継げます。
  3. 死因贈与 生前に契約書にて自分の財産を誰にあげるかを決めてる場合 死を原因とする贈与契約です。
3. 相続税はどれくらいの財産があるとかかるのですか
相続財産総額から基礎控除額を差引いた額額に相続税がかかります。 控除額を超えた分にだけ相続税がかかります。 基礎控除額 3600万円+(1,000万円×法定相続人数」

  相続税増税案はもはや他人事ではありません。 今迄関係ないと思っていた中流家庭にも相続税がおよびそうです。それと先行き不透明なので、最近相続・遺産分割での骨肉の争いが増えています。   それが大金持ちではなく、むしろ相続額が少なく1,000万円以下の遺産相続の方々です。 でも相続人間での物欲が強く親族間の関係が崩れても取れるものならこの際とってしまおうという現象が多く見られわからないことはないが醜いことは事実でこれで御先祖様が喜ばれるでしょうか。 実際には相続税対策と併せて相続対策をすべきです。   1、事前にやっておくべき有効な相続対策   相続対策のポイント
  • 争族にならないこと
  • 遺言書の作成が有効納税資金を用意すること
  • 相続税の軽減(節税)をすること
  • 相続土地の適正な時価を把握すること
相続財産のうち土地の占める割合が大きく相続税改正では法人税減税と引き換えに相続税の増税が具体化してきます。 先祖代々の不動産をどう守っていけるかの基本は上記対策を十分理解され実行されることです。不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也がご教示させて頂きます。
「相続が三代続くと財産はなくなる」
世界で相続税制度があるのは日本位です。 ある一定の範囲であれば許すことは出来るが最近の傾向は個人住宅さえも持つことができなくなってしまう程厳しくなっています。そこで税理士さんの業務に抵触しない範囲で不動産鑑定士としての相続税対策・相続対策について述べてみます。   相続税対策の完了は「円満な財産分割」が期限内に終了するかに掛かっています。   相続税は相続財産の配分方法によってその税額は異なってきます。ですからいかに上手な分け方をすれば特例や特典の適用が可能で結果的には税負担が軽減できるのです。   相続財産の分割が決まらないと税負担軽減が出来る税法上の特例・特典の恩恵は得られません。   相続税の申告期限は原則として相続開始から10ケ月以内と決められています。 この期限内に遺産分割が終わっていればいいのですが未了の場合は取り敢えず民法で決められた法定相続人ごとの取り分で仮申告をし各人が一旦納税します。これからが問題なのです。
仮申告での弊害
相続税に係わる様々な特例・特典が使えなくなってしまう。
  • 「配偶者の納税軽減」
  • 配偶者のみに与えられた特典
  • 「小規模宅地等の評価減特例」 ・・・適用条件はあるが土地の評価額を大きく下げられる特例
この特例は相続税額の大小に係わってきますのでこの特例が使えなくなっては大変ですので我欲をすて全体がうまくいくように行動して欲しいです。
相続税の納税は現金一括納税が原則
相続財産の大半が不動産で直ぐに現金が用意できない場合は借金も考えなければなりません。 延納や物納の方法もありますが税務署は簡単に認めるわけでなく預貯金、給与、生活費等の状況を確認して認める訳でハードルは高い。
  • 例・・・各相続人固有の所得や財産からも納税分を捻出するよう求めてきます。 生活費として認められる範囲は社会保険料などを控除した残金で申請者が・・ 月10万円、家族が月4.5万円でそれ以外は納税せよと現実は厳しいです。
相続財産は現金より不動産の方がいいという理由
分割のしやすや納税のことを考えると相続財産は現金の方がいいと思いますが税負担軽減の為には不動産で残す方が得策です。 それは現金1億円の相続税評価額は1億円で評価減はありません。 それに対して不動産はその利用状況に対応して評価額を下げ相続税の圧縮が可能になります。
土地の評価いかんが納税額を決める。

  相続の評価額は一般的には「相続税路線価」による評価が多いがこの評価方法は税務署の簡便的な評価方法で個別性が強い土地を含む全ての土地を評価するには限度があります。   相続土地の時価は不動産市場で売買が成立する売買価格です。土地によっては相続税路線価方式を採用した価格は時価を越えた高価格になってしまうことになりその結果高い相続税を払わせられているケースが多いのです。 このケースを逃れる為には時価評価のプロである不動産鑑定士に鑑定評価をしてもらいその鑑定評価書を添付して相続税申告をした方が個別性のある土地の評価額が下がり相続税納税額も低くなるのです。 現実、税理士さんは不動産のことを知らないのに相続人の無知さを引用し申告しているのです。それが明らかになっているのが国税当局が認めている相続税還付制度で申告者でこの制度を適用し更正したケースの70%から80%が還付されているのが現状と現役税理士が公言しています。 地主さん無駄な税金を払わないためにもぜひ不動産鑑定評価をも併用されている相続税申告に強い税理士さんの選任が節税のポイントです。
土地の有効利用・相続税対策になるからと貸家、マンションを安易に建築してはならない。
自己所有地上にアパート等の貸家を建築すると税法上、その土地は「貸家建付地」となり下記の計算式で課税評価額が決まり更地価額に対して82%の価額になります。   更地価額×(1-借地権割合×借家権割合) (1-60%×30%)=82%   貸家を建築すれば上記のとおり課税評価額が下がるからと建てても立地条件が悪く空室が多い場合には継続した安定的収益が確保できなくなり相続税対策も関係なくなってしまいますので注意して有効活用して下さい。
最も有効な土地の評価減特例・・・「小規模宅地等の評価減特例」
相続時に相続する人が下記の3条件のうち1つでも当てはまっていれば土地の評価額を80%も下げることができる最も有効な方法です。
  1. 配偶者
  2. 取得して住み続けている同居親族
  3. 配偶者や同居姻族がいない時は、相続開始前 3年間、持ち家に住んでいない子が取得して申告期限まで保有している場合
2.の例は母親と長男が母親所有の土地・建物に同居していて、母親が亡くなった時、長男がその家を相続し住み続ける場合、 3. 母親が一人暮らしで、長男と別居していても、その長男は持ち家ではなく、アパート暮らししている ・・ ・・・「家なき子」であれば母親が亡くなった時 、母親の家を引き継いで保有することが 条件・・・(ただし、母親の死亡以前に3年以上家なき子であること)

相続土地の評価

相続土地価格の求め方

  ここでは上記と異なり、相続人間での公平性を重視しますので通達の相続税路線価等のでの評価では市場での時価を求めることは出来ません。私ども不動産鑑定士は一応、参考にはしますがこの手法に限定することはしません。   結論的には、相続税申告での相続土地については先ず通達の評価法で評価をし、特に個別的減価率が大きい土地は不動産鑑定評価をするよう両方法を使い分けて節税効果を得るのです。
相続土地の時価評価に特化して業務展開している不動産鑑定士が上記の課題を解明します。
1. 相続不動産にはどのように相続対策をしていきますか
相続税申告、遺産分割に当たって最も重要なのは土地の評価であります。   相続税法改正で増税の方向にあります。これに対処するには相続財産の中で一番ウエイトが高い土地の評価についての知識はどの程度ありますか。そして、相続税対策をどうとられていますか。   ここで整理しておきます。相続税申告に当たっての土地の価格相続税法11条の2の2で[相続又は遺贈取得により取得した財産の価額の合計額をもって相続税の課税価格とする。」とされています。 財産の価額については財産評価基本通達で次のとおり述べています。   (1) 時価の意義   財産(主に土地)の価額は、時価によるものとし、時価とは課税時期において不特定多数の当事者間で自由な取引きが行なわれる場合に通常成立すると認めれる価額をいいその価額はこの通達の定めによって評価した価額による」としています。 ここで矛盾が生じています。 つまり、相続税法では「時価を不動産市場で成立する価格を時価としているにも係わらず実際には上記のとおり財産評価基本通達の相続税路線価等で評価された価格を時価としているのです。   ここでの問題はここでの通達の方式自体が簡便的で個別的減価率は一律および一定で市場性を反映しきれない。よって無道路地、崖地、不整形地、広大地,等の個別性の強い土地については通達による価格と不動産市場での価格とは相当乖離している場合がある。   それで一時期は財産評価基本通達は、評価の簡便性や徴税の便宜の為に制定されたものである。相続税申告にあたっては全部の土地について、不動産鑑定評価をすることは鑑定費用負担を、納税者や課税当局がおうことは公平性及び合理的でないと考えられていたが相続税法での時価の矛盾が裁判で敗訴し今では、この便宜を重視するよりも個別性の強い土地については通達による評価の価格が不動産市場の価格と乖離する場合は別途の方式(不動産鑑定評価)を採用し、厳密な評価を行なうべきだとの考え方が評価通達総則6項にあります。 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価格は、国税庁長官の指示を受けて評価する。   この規定は、最近では租税回避行為の規制の為に持ち出されたことが多い。よって、この場合不動産鑑定評価をする方法が採用されます。 評価基本通達での相続税路線価を基にして評価をしすが、各土地は個別性が強いのでその個別性を見損なったり、市場での時価を反映しきれない土地については不動産鑑定評価を併用する、広大地減価等の特例を適格に採用して適応しているか税務申告を担当する税理士さんの力量が問われます。相続人は任せっぱなしではなく、必ず私のような評価のプロである不動産鑑定士に相談し、オピニオンチエックを受けてください。   きっと、お役にたつアドバイスができると思います。 次に、相続税申告はしない場合でも遺産分割はしなければなりません。その場合の問題はやはり、土地の問題(土地価格)でなものがあり、その評価方法(相続税法での)は何がありますか。
  ここにあげた不動産の分類、求め方は国税当局が内部用の相続税基本通達での求め方で簡便的評価方法であり一定の価額は求められますが、不動産は個別性が強いので全ての土地について此の簡便的な評価方法で不動産市場で成立する適正な時価は求められません。 相続税申告時の土地価格はどういう価格と思いですか。   基本的には不動産市場で売買が成立する時価になっていますが、担当税理士、国税担当官は評価の専門家ではないので財産評価基本通達での簡便的な評価手法を適用して求めた価格が時価のごとく誤解され一般化されています。   私は、不動産鑑定士(不動産の時価評価の専門家)として相続土地の時価評価の誤った認識を改善し、これからの増税に向かって適正かつ合法的な評価をすることで相続税の節税が可能であることに注意を喚起させて頂きます。
  •  相続土地評価の経験、知識のない税理士に任せていることが増税の根源
  •  相続土地の評価は相続財産基本通達の路線価方式等で求めた価格が時価と思い込んでいる誤った認識
  この方式で求められた価格は相続税申告の為に評価された価格で、相続税路線価自体が公示価格(時価相当価格)の80%の価格ですから不動産市場で成立する本来の時価とは元々乖離しているのです。 相続税申告は納税者からするならば節税ですから安い価格の方がいいのですから相続税法上はこの方式で求められた価格を時価と定義づけしています。   でも、税務当局はこの方式で求められた価格より安い価格であると実証できるのであればこの方式で求められた価格を採用せず例えば不動産鑑定士の鑑定評価価格をもって申告価格とすることも可能であるとしている。   2 相続税法での分類と評価方式 (相続税法)   (1) 土地(借地権等を含む)   宅地・・・ 市街地「路線価方式」、郊外「倍率方式」 アパート等の敷地(貸家建付地) 更地価額×(1-借地権割合×借家権割合) 貸宅地(底地) 更地価額×(1-借地権割合) 借地権 更地価額×借地権割合   (2) 家屋 自用建物 固定資産税評価額×1.0倍 貸家建物 固定資産税評価額×0.7倍
3、土地はどのように評価されるでしょうか

  相続税法第22条において評価の原則として相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は当該財産取得の時における時価によると定められていると規定している。   国税庁は納税者の便宜と課税の公平性の観点から課税の公平性の観点から統一的な評価基準として財産評価基本通達を設けてその通達によって評価したものを時価としています。   皆さん、ここで注意して頂きたいのはこの通達は国税庁長官が各税務署等の職員を拘束はしますが納税者まで拘束するものではありません。   そしてこの財産基本通達は土地価格に影響する全ての事情が網羅されている訳ではないので結論としてはこの通達で評価された価額は必ずしも時価とはいえないのです。   よって、相続土地の評価では、財産評価基本通達を評価の基本としながらも、時価が相続税路線価を下回る場合には財産評価基本通達に代えて不動産鑑定評価を持って相続税の評価とすることは可能だと考えられる。   具体的対応 相続人は相続税申告を税理士に委託しますが、その税理士が相続土地評価をした経験があるかどうか確認し、減価がある土地【不整形地、道路接道が劣る土地、広大地、崖地を含む土地等)については相続税路線価方式での価格と不動産鑑定評価での価格(正式鑑定評価の依頼前で価格の見込はできる)と比較し明らかに低い価格を持って申告した方が節税になる。 特に広大地であるかいなかの判定の難しい大規模地については、税理士は最初から広大地減価を適用しないで申告しているケースが後で判明しており相続人に多額の損害を蒙らせているのが現状なのです。

相続土地の評価に不動産鑑定士による鑑定評価を活用する メリット

相続財産(主に土地)があります。税理士に頼んで相続税申告をする予定ですが、税理士が評価する土地価格で申告するより、不動産鑑定士の不動産鑑定評価を適用した方が土地価格が低くなり、節税になるとのことですが、本当ですか。
相続税法では相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。相続土地も同じく本来的には売買が成立する
可能性がある時価なのです。実際には相続申告者が税理士をつかって相続土地を評価しますが個々バラバラの評価では
納税額に誤差が生じてしまい。国税当局の審査もしずらいので、変則ですが、画一的な評価が出来る相続税財産評価基本通達での相続税路線価等の評価方法を適用することにしたのです。相続税申告での土地価格は相続税路線価価額は時価の80%なので相続土地が標準的画地である相続税申告の場合はこの相続税路線価法に基づく評価方法を採用を採用するが、評価土地に個別的減価要因(広大地、不整形地、接道不足とちした方が評価額が低くなる。
相続税申告をしない「遺産分割協議「での相続土地の評価方法は決められていない。しかし、そのことを知らないで上記の相続税路線価に基づく評価方法のみを採用している方が多い。この価格では元々時価の80%の価格になって居るので土地の時価は求めらえない。よってこのような個別的減価要因がある場合は不動産鑑定評価を採用して相続土地の時価が求められ、節税に繋がる。

相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。不動産の場合は不動産市場で成立する売買価格(時価)です。

しかし、相続税申告の場合、不動産の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の相続税路線価等を基に評価するようなっています。元々は相続税申告は自己申告制をとっているのでまちまちの土地評価での申告に対応すのですが国税当局の担当鑑定官も不動産鑑定士ではないので敢えて時価の80%の相続税路線価方式の通達を出したのです。それが、相続人の依頼での担当税理士もこの通達を適用した方が通りがいいので採用しているのです。この段階までは問題ないのですが不動産は個別性が強いので、上記に基づく評価では全てではありませんが個別性減価率が大きい土地については上記の相続税路線価方式での個別的減価率が少なく、画一なので不動産市場での時価を反映しきれず結果的に本来評価すべきの時価を上まってしまうことがあります。この現象はこの簡便評価方式の評価での限界があることを示しています。

 

 

相続人は適正かつ合法的な時価評価で節税を求めているのに税務署に通りがいいようにと相続人の求めている節税に向かっていない税理士はこの相続税基本通達の簡便評価が時価評価の唯一の評価方法と思い込みしているのが現状なのです。

 

その上で、担当税理士は評価能力が低いので、この簡便評価方式での減額要因に基づく減価をしないで高い価格での評価し申告しているのです。後で別の税理士が相続税還付制度(相続開始時点から5年以内での更正)を盾に相続税路線価方式の土地の再評価をして多額の相税が還付されましたと自慢げに営業展開いています。

 

今の相続税土地評価の曖昧さを暴露しているようです。私は評価のプロとして相続人の相続土地は真の時価評価をし、合法的な節税を図ろうではありませんか。

 

私は、全てを否定するものではありません。

現状を認識し、適切な対応をしないと増税の餌食になってしまうことを知ってもらいたいのです。

 

不動産(土地)の不動産市場での時価を求められる専門家は不動産鑑定士であることを知って下さい。

 

相続土地は相続税法で暗黙の中で、相続財産基本通達の簡便評価方式のみしか適応できないと思い込み対応されている方が多いようですが、標準的な土地はこの簡便評価方式での評価での適応でいいのですが前記のように個別性がある土地(例えば・・・広大地、道路接道が悪い土地、崖地が多い土地等)は此の簡便評価方式では本来の時価を評価しきれないことを知って下さい。その対応は不動産鑑定士の不動産鑑定評価の方が相続税路線価に基づいた評価価格より低い価格で評価される可能性が大

きいのです。

 

当初申告の場合の税理士の選任が相続税の節税が可能かどうかに掛かっています。ですから税理士は誰でもいいわけなく、相続申告の経験、実績がある方を選任しなければいけません。しかし相続人はそんな税理士を選ぶことは出来ません。

それで私どものような相続土地の評価のプロに相談下さい。そうすれば不動産鑑定士の立場でどのような評価手法を適用すれば本来の節税が出来るかを決められるのです。そのうえで私共と業務提携している相続税に精通した税理士を紹介させて頂き、税理士の立場で評価をし、評価地によっては不動産鑑定評価の方が低い価格になるようであれば評価をしてその不動産鑑定評価書を添付して申告します。

個別的減価率大きい土地を簡便評価方式で求めると何故時価をもとめる ことが出来ないのでしょうか。

それは、此の方式自体が簡便的にできており、・・・

それは、相続税路線価に基づいての此の方式自体が不動産鑑定評価の考え方は踏襲しているが、当局鑑定官、担当税理士が評価し易いように簡便的にできています。個別的減価の求め方はいいのですが、そこでの減価率が画一で実勢の減価を反映しきれていないのです。

 

相続人にとっての相続税申告での本来の目的は節税です。ですから、相続土地の課税評価額を合法的に実勢の時価まで下げなければ本来の不動産市場での時価と乖離してしまい、結果的には不当な相続税を

納付させられてしまうことになってしまうのです。

これを可能にするには不動産鑑定評価を活用した方が実勢の減価を取り入れての評価が出来るので節税が可能で最善であるす。

 

税理士さんは自分で評価したいので鑑定士を使いたがらないでしょうが、相続に強い税理士さんは不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、鑑定評価を活用します。

 

総括しますと、相続人自身が相続土地の時価を把握し、担当税理士の評価には疑いをもち客観的アドバイスを不動産鑑定士に受けて下さい。

相続問題サポート

  相続問題サポート   私は相続を中心に特化している不動産鑑定士、不動産カウンセラーで、全国72支部のネットワークからなる全国相続協会相続支援センター神奈川・横浜相談室のメンバーです。   相続税、贈与税の大増税時代の到来によって無関心ではいられなくなり、相続対策、相続税対策を十分しないと国策の壷にどっぷり入ってしまいます。   それでは、どうすればいいのかと言うことですが、結論的には自分勝手な対応をしないで相続に強いプロに先ずは相談し適格なアドバイスを受けることです。具体的には相続に関係する専門家は分業化しているので困ります。そこで私どもは入り口から最終までの総括を不動産鑑定士の私がさせて頂きます。 そこで、幣相談室は、相続に強い不動産鑑定士、税理士、司法書士、弁護士、土地家屋調査士、ファイナンンプランナー、宅地建物取引主任者が一体となってサポートします。   相続支援センター神奈川・横浜相談室のメリット 全国ネットのワークの組織で、相続に強いプロ資格者集団である。相続人の方々は相続前、相続発生後でも、このようなケースを経験することは少ないので、誰に何を相談していいかわからず悩んでいる方々が多いと思います。   相続税対策の中で一番の課題は相続土地の評価です。 相続時では通常、税理士さんが依頼を受け、相続土地価格ついては、財産評価基本通達に基づいて評価していますが、税理士さんは経験不足もあり、その評価に対して自身がなく不安がつのってしまっています。   そこで私共は不動産鑑定士の立場で税理士さんが行なう 財産評価基本通達に基づく評価を行ない、かつ相続土地によっては鑑定評価をした方がより、価額が下がり節税できると確定出来たときは了承の上で鑑定評価をします。   税理士、公認会計士様 相続案件対応の中で相続土地評価(財産評価基本通達に基づく評価 調査)は手間を要し大変ではないでしょうか。私どもが事前の調査、土地評価を代行させて下さい。そうしなくても、調査のみ、不動産鑑定評価のみ等のメニーでの対応をさせて下さい。   幣事務所では皆様方の評価の不安を無くす為に下記の業務の調査、評価業務を私どもがアウトソウシングして、身軽になって頂こうと考えています。   相続と言っても、相続手続き、(不動産名義変更、遺言検証、限定承認、相続放棄、戸籍収集、相続財産評価相続税土地評価、遺産分割協議書作製、)遺産分割、相続税申告手続きがあり、相続人はそれぞれの部分を切り離して委託するロスと費用が嵩みます。受託した方々も切り離して対応するので一体としての相続人のニーズが把握仕切れません。   そこで我々は、下記の業務を一括受託し、相談室の方で相続人のニーズを整理し、各専門家の意見を組み入れ対応させて頂きます。その結果、非常にスピーデーな対応が出来、報酬も別個に積み上げるより、安価になります。   相続業務は司法書士が中心に行なう相続手続き業務と税理士が行なう相続税申告業務があり、私が不動産鑑定士であることから現在の相続土地評価で求められる不適切で曖昧な土地価格に対して現状での財産評価基本通達での評価と不動産鑑定評価を併用し、相続税申告での目的である課税価額を下げる努力をします。   相続税負担がない場合の遺産分割での相続土地評価での時価は相続税路線価での価格では均衡、公平性が保つことが出来ないので適正な評価をして求めます。 我々不動産鑑定士のように鑑定評価を中心に業務をしてない税理士、公認会計士は相続土地評価を財産評価基本通達に基づいて行ないますが、慣れてないこともあり、実際適用するには大変です。その   結果、ミスしたりして相続人へ損害を蒙らせてしまいます。 そこで、私共が皆様の業務代行をさせて頂き、皆様の請負業務の作業の軽減をさせて頂きます。
1. 調査代行業務
  1. 現地調査 相続土地の接道状況、現地地目、利用区分、評価単位、周辺の土地利用状況、 個別的増減価要因
  2. 役所調査 道路関係(種類、幅員(セットバック)公法上の規制、
  3. 関係資料等の取得 公図、登記情報 地積測量図、住宅地図、現況写真
  4. 図面等作成代行業務 開発想定図(広大地評価を行なう時の参考図面)
  5. 評価 相続土地の評価は基本的には国税庁が出している財産評価基本通達に基づいて行なうように指導され実施しざるを得ない訳ですが、この評価手法で評価された価格が相続法第22条の時価とは言い切れません。でも国税庁に相続税申告する場合は無視は出来ずこの手法を適用します。それはそれで私はやむ得ないと思いますが、不動産は個別性が強く、全て同じ条件の土地ではありません。特に個別性が強い土地ではこの通達での個別的減価率は画一にっているので、その土地の適正な時価を反映しきれず高価格評価になってしまい、価額を下げる目反してしまうのです。そんなことで、我々は先ず、財産基本通達に基づく評価をし、さらには、合法的な分割等で価額を下げることが出来ないか等を検討し、最終的には、鑑定評価した方が価額を下げることができ、節税が出来ればその方法を採用します。税理士だけでは、偏った評価になり勝ちな評価手法を不動産鑑定士を参画させることでよりいい結果が求められます。私どもは適正な相続をする為に相続税に強い税理士、司法書士、弁護士、ファイナンシャル土地家屋調査士、と提携しています。

相続土地評価方法

相続土地評価 不動産鑑定士が教えます

1. 相続土地の評価いかん、誰が評価するかによって人生が大きく変わってしまうほど重要

相続税法改正で増税の方向にあります。他人事ではありません。 此の増税に対処するには、相続財産の中で一番ウエイトが高い土地の評価についての知識をどの程度持っていますか。税理士さん任せではありませんか。

2. 相続土地の評価について説明します。

相続が発生し相続財産を整理した中で一番多く問題が 多いのは土地です。 その土地も自宅の土地、貸地(借地権が付着している土地)農地、山林等種々雑多で、そぜぞれの時価を適切に求めて遺産分割しなければなりません。
その土地の時価をどう評価するが問題なのです。 ここで整理します   相続の場合、
   相続税申告する場合の土地の評価   目的は節税 (2) 相続税申告はしないが遺産分割する場合の土地の評価   目的は公平性
上記(1)(2)のケースでの求める土地価格は「時価」と言われておりますが目的がそれぞれ異なるにも係わらずその求める評価方法、価格は混乱しているのが現状です。 それでは、上記(1)(2)別に整理してみましょう。
(1) 相続税申告する場合の土地の評価
原則として、財産評価基本通達に基づく評価方法を採用するようになっています。 この評価方法は、元々は税務当局が申請された土地評価を審査する内部通達であったものが担当税理士さんも一定の評価基準に基づき評価した方が税務署の通りがいいのでこの通達での評価方法を採用しているのが現状です。   不動産(土地)は個別性が強く、個々の状況を把握して不動産評価知識の低い税理士さんが評価するには一定の基準を設けた簡便的な評価方法が必要になったのです。 相続税申告時での土地価格はどういう価格でしょうか。   基本的には、不動産市場で売買が成立する時価になっていますが実際にこの通達での簡便的評価手法を適用して求めた価格は時価の80%になっておりこの時点で時価から乖離しているのに一般的には、時価のごとく誤解され採用されています。   私は、不動産鑑定士として相続土地の時価評価の誤った認識を改善し、これからの増税に向かって適正かつ合法的な評価をすることで相続税の節税が可能になるように注意を喚起させていきます。
  • 相続土地評価を経緯、知識のない税理士さんに任せていることが増税の根源
  • 相続土地の評価は相続財産基本通達の路線価方式で求めた価格が時価と思い込んでいる誤った認識
  相続税法での分類と評価方式 土地(借地権を含む) 宅地 ・・・市街地「路線価方式」 ・・・郊外「倍率方式」 アパート等の敷地(貸家建付地) 更地価格×(1-借地権割合×借家権割合) 貸宅地(底地) 更地価格×(1-借地権割合) 借地権 更地価格×借地権割合 建物 自用建物 固定資産税評価額×1.0倍 貸家建物 固定資産税評価額×0.7倍   相続税法第22条で求めるべき財産の価格は当該財産取得時における土地の時価としております。更に国税庁は納税者の公平性の観点から統一的な評価基準として財産評価基本通達によって評価した価格を時価としています。ここで注意して下さい。   国税当局が定義している「時価」は本来は不動産市場で売買が成立する土地価格でありますが相続税路線価方式で求めた価格は路線価価格自体が公示価格の80%に低く、減価のある土地等は路線価方式の減価率が画一で土地によっては市場価格を反映しきれない場合がある。   よって、この財産基本通達による評価で求めた価格は相続税申告に対して通用する価格であるが、全ての事情が網羅されている訳ではないので結論的には「時価」とは言い切れない。   よって、相続税申告での土地の評価は財産評価基本通達の評価を基本としながら、時価が相続路線価方式で求めた価格を下回る場合には不動産鑑定士の不動産鑑定評価をすることで路線価方式では真の実勢時価を求めることが出来ない部分を評価とすることも可能である。結論的には、相続人に対して節税効果を示してあげることである。
(2) 相続税申告はしないが場合の遺産分割の土地の評価
この場合は結論的には、相続税路線価方式を採用しては成りません。それは、ここでの遺産分割の土地の評価は相続人間での土地価格の公平性を重視しますので土地価格のベースは不動産市場での実勢時価です。相続税路線価方式も参考にはしますがこの手法に限定することは間違いです。 実勢時価を求める唯一の手法が不動産鑑定評価です。 正規の鑑定評価をしなくても簡易の調査も参考にして遺産分割に役立たせて下さい。

1. 相続土地の評価に不動産鑑定評価を活用メリット

相続における土地価格は相続時の時価とされています。・・・

相続土地の評価は不動産鑑定評価を併用した方が最適

 

相続税法では相続における土地価格は相続時の時価とされています。

この時価は路線価方式で求めた価格ではなく、不動産市場で成立する正常な売買価格です。

しかし、実務的には、国税当局の担当官、相続担当税理士も相続土地評価のプロではないので、相続税申告の場合の土地の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の路線価を基に評価した価格を時価としています。

 

相続土地が標準的な土地であれば相続税路線価(時価の80%相当の価格)方式での土地価格を採用できるが、不動産は個別性が強いので、減価率が大きい土地はこの路線価方式で求めた土地価格では時価と乖離した価格になってしまうこととそれと担当税理士の相続土地評価に対する経験、能力不足と対応のまづさが有ることを国税当局は認めそれを補完する意味で相続税路線価方式で求めた価格が市場で形成される時価より相当安く求められた価になる場合は不動産鑑定評価による鑑定評価額をもって相続税還付での修正価額にすることを認められているのです。

 

ですから、相続土地については、担当税理士に任せているから安心だと思っては危ないです。現実は相当数の相続申告された案件が「還付制度」利用され納付された相続税が還付されています。

 

ぜひ、当初申告から5年以内で担当税理士の対応、納税額が高過ぎると感じている案件については相談下さい。

幣事務所と業務提携している相続に強い税理士事務所と共同で対応させて頂きます。

 

                        栄光神奈川鑑定

                        不動産鑑定士 田邉勝也

                         044-589-5436

                        k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

2. 個別的減価がある土地を路線価方式の簡便評価で評価すると 全部ではないが何故、時価を求めることが出来ないのでしょうか。

それは、この評価方式自体が簡便的なのでそこでの減価率が・・・

それは、この評価方式自体が簡便的なのでそこでの減価率が画一的で実勢の減価を反映しきれていません。相続人にとって、相続税申告の本来の目的は節税です。

ですから、相続土地の課税評価額を合法的に実勢の時価まで下げればいいのです。これを可能にするには不動産鑑定評価を活用した方が実勢の減価を取り入れての評価が出来るので節税が可能になります。

税理士さんは自分で評価したいので不動産鑑定士を使いたがらないでしょうが、相続に強い税理士さんは不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、鑑定評価を活用しています。

総括しますと、相続人自身が相続土地の時価を把握し、担当税理士の評価には、疑いを持ち、客観的アドバイスを不動産鑑定士に受けて下さい。

 

相続に関するサイトを立ち上げましたので併せて見て下さい。

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