相続税の節税の第一は広大地の判定、特殊な不動産の評価いかんによって決まる。
広大地等の特殊不動産を所有のする地主さん、注目です
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広大地評価で大幅な節税が出来ます。
この広大地評価が適切にされているかどうかで税額が大きく異なってしまうのです。相続税申告の中での総資産のうち最も高額物件は土地です。
この土地の価格ついては,標準的で個別性がな場合は問題ないのですが、不動産は全て同じではなく、個別性が強いのです。
特殊案件（広大地、無道路地等）の場合は評価人（特に税理士さん）の評価能力、判断ミスで市場の適正価格、時価から乖離した価格で申告されている場合も多くあります。
日本の相続税申告は自己申告制ですから納税者は自分での申告は出来ないので税理士に委託し事務手続きをしてもらいます。評価のこの申告手続きの中での不動産(土地）の評価は税理士さんは不動産鑑定士と違いプロでないので国税局の財産評価基本通達の評価基準で評価されます。
標準的な土地の場合は問題ないのですが広大地等の特殊不動産は個別性が強いですから、特に、最近の不動産市場では厳しい状況にあるので、市場での売買成立価格・時価は相続税路線価から求め価格より低くなっている場合があります。
このように市場での時価が下落しているにも係わらず、税理士さんの評価能力によってまちまちの価格で評価されているのです。その結果、低く評価されるべきものが逆に過大評価されてしまいその分、過分納税されているのです。
ここで広大地評価の税務当局等の考え方を示します。
従来の右上がり傾向の時代は特に大規模土地に対しては、希少性があるとのことで大規模の土地価格と小規模な土地価格とでは価格差がないか、高い場合もあったのですが、バブル崩壊以降は大規模地に対する需要が減退したことで特に開発に伴う道路等の潰地負担が生ずる土地は地域の開発後の土地価格に比べ安くなければおかしいとの疑問が起こりました。
そこで、税務当局は戸建住宅地域に存する戸建住宅地向きの広大地（素地）のみ広大地減価を認めたのです。
しかし、実務的には 税理士さんが広大地減価の基となる開発指導要綱による道路等の潰地面積を算定し確定する必要が起こったのです。不動産を専門としていない税理士さんによってはこのような作業の煩わしさと判断ミスから市場の時価と差異が生じてしまうという現象が生じてしまったのです。
そこで、平成16年に広大地の評価を含めての改正がされ現在に至っているのです。
この平成16年度の改正において、具体的な「開発想定図」の作成は必要がなくなり、かつ、造成費等の開発費用を織り込んだ簡単な算式で相続地の面積に応じて簡単に評価額を算出できるようになったのです。
広大地評価通達の改正前と改正後の算式の違いと計算例
住宅地域内に相続税路線価200000円/㎡の1000㎡の土地の相続税路線価方式での広大地ではなく、通常の評価であれば2億円であるが、これが広大地と判定されれば・・
「0.6-0.05×1,000㎡（土地面積）｝÷1,000㎡の算式で求めた広大地補正率0.55を乗じて求めるので、・・相続税路線価20万円/㎡の55％の1億1千万円と評価額は大きく低下し、それに伴って相続税は大幅に軽減されるのです。
広大地を所有してる方々、ここで知って頂きたいのはまずは、広大地には全てではないが広大減価があることを知っておいて下さい。
このことを担当税理士さんが知らないで減価なしの通常評価の2億円で評価され申告されることもあるのです。
税理士さんが相続財産が広大地なのかの判定が出来るかどうかで天国に行くか地獄に行くかの大きな境目になってしまうのです。
知らないのは皆さんだけです。評価は評価のプロの不動産鑑定士に任せた方が安全なのです。既に広大地を含めての相続財産を評価し、相続税申告された方々、もう一度再評価して下さい。
上記のように広大地の減価がされてないとか、不動産市場での時価と乖離して評価されていることが多くあります。5年以内の相続税申告なら相続税の還付される可能性が大なのです。
詳しくは遺産分割、相続での相続税還付のページをクリックして確認して下さい。
広大地評価の経緯
1、広大地の規定は平成4年に施行され、平成16年に再び改正されて現在に至っていますが、当局との広大地の捉え方の差異があり、平成16年、17年に「情報」という解釈指針が出されました。
どういう土地が広大地でしょうか
次の要件を満たしたときに広大地に該当すると判断できます。下記の1から3の詳細は後記します。
- 標準的画地に比べて著しく地積が大きいこと
- 戸建分譲住宅素地が最有効使用であること
- 戸建分譲住宅地として開発するに当たり,道路等の公共公益的施設用地の潰地負担を要すること
平成16年に何が改正され、その改正でのメリットは 何でしょうか
改正でのメリット
広大地評価額＝正面路線価×（0.6－0.05）×地積÷1,000㎡
今回の改正では上記の計算式のとおり広大地と判定されれば改正前の潰地の地積を計算する面倒がなくなったのです。
ですから広大地と判定すれば自動的に広大地の評価額は査定されるようになりました。
5,000㎡ を超える土地については、税務署等の個別打ち合わせが必要になると思われます。
広大地補正率の下限の0.35を適用しても差支えはないようです。
（例）5,000㎡の土地の場合の、広大地補正率は0.35 となります。500㎡で△42.5％
15000㎡で△65％
広大地減価をするとどの程度減額されるでしょうか。
正面路線価 100,000円/㎡
面積 2.000㎡
通常 1,000㎡×2,000㎡＝200,000,000円
広大地補正率を適用した場合
100,000円/㎡×0.5％×2,000㎡
＝100,000,000円
以上のとおり価格差が出ますので広大地判定は重要なことです。
｢どのような土地が広大地に該当するのか｣前記のように一定の基準はありますが、税務当局もその基準についての判定は明確でなく、その結果、税理士が広大地の適用申請をしたが、却下された事例がありました。よって広大地の判定が重要になってきたのです。
| 土地面積 | 広大地補正率 |
| 1000㎡ | 0.55 |
| 2000㎡ | 0.50 |
| 4000㎡ | 0.40 |
| 5000㎡ | 0.35 |
| 6000㎡ | 0.35 |
広大地判定の３要件について
広大地の判定は難しく厄介です。
広大地の判定如何によって財産評価額が大幅に異なってしまい、相続税額にも大きく影響してしまいます。
広大地として判定されれば土地評価額の減価が以前に比べ大きくなったので節税になります。しかし税務当局の広大地としての判定の条件が厳しくなったことと、見解の相違があることから単に規模が大きいだけでは広大地として判定されません。
広大地減価の基は不動産鑑定評価での面大地減価から引用されています。ですから下記の広大地判定条件を理解するには不動産鑑定評価での面大地減価を理解すればいいのですが相続税申告を担当する税理士さんがそこまで踏み入って理解するこ とは大変です。
この度の改正ではその不動産鑑定評価考え方を踏襲して技術的なこと も取り入れられ広大地と判定できれば簡便に広大地減価率を把握できるようになりました。しかし、不動産鑑定評価及び不動産市場では広大地で合っても広大地判定要件についての当局の偏った見解で実態に合わないにも係わらず広大地と判定されないことが多くあります。
ここからが課題です。固定観念で固まった税務担当官をどうしたら広大地として判定される ようにするかを研究し、対応しなければなりません。
広大地判定の3要件を全て満たさなければ広大地にはなりません。ですからこの3要件を満たす資料、分析をするには不動産市場に相当精通してなければなりません。その上で広大地判定の意見書を作成し、税務当局の担当者と交渉しなければなりません。
逆に広大地にも係わらず広大地の減価を適用しなかったとか、土地評価の誤りで相続税額に大きな差額が生じた場合には担当税理士さんに損害賠償を請求される危険性もあります。
ではどうしたらいいのでしょうか。
国税担当官はその地域の不動産状況に精通してはいないのでどちらかと言えば持っている限られた知識・情報を基に本来は広大地にも係わらず誤った判断（否認）をする可能性があります。固定観念で固まった国税担当官と理論武装して戦うのは大変です。
担当税理士さん自身が広大地の判定できなければ専門家（不動産鑑定士、不動産に精通した税理士）のアドバイスを受けるなり、不動産鑑定士に広大地の判定の意見書を作成してもらい、その上で税務当局と交渉してもらうことが必要になってきます。
担当税理士さんの中には、このようなことがやっかいで難しいので敢えて広大地にも係わらず広大地減価をしないで申告している方が多くいます。
広大地の判定条件には下記の3要件があります。
- 地域における標準的画地に比べて著しく地籍が大きいこと
- 戸建分譲住宅素地であること
- 開発行為を行う場合に道路・公園等の公共公益施設用地の負担が必要なこと
(1) 標準的画地に比べて著しく地積が大きいこと
標準的画地とは
通達や｢情報｣にはその物件を含む地域の標準的画地が○○㎡とはありません。鑑定評価では対象土地を含む同質的価格形成要因を具備する近隣地域と相続税路線価評価では状況類似地域一定の地域として捉えその地域でもっとも標準的な画地を設定しています。
例えば低層住宅地域であれば一画地の規模が約120㎡の低層住宅地、ミニ住宅地域であれば一画地の規模が約80㎡の低層住宅地である。土地利用が一元化していれば標準的な用途がはっきり確定できますが住宅、工場、アパート等が混在する地域の標準的な用途の判定は難しいです。
その判定はその地域の土地利用がもっとも多い利用で工場から住宅地域に移行している地域であれば住宅地域として取り扱い更にその住宅地の標準的使用（形状・規模・用途）を判定しなければなりません。
標準的画地規模とは
実務的には、その地域の実情（価格形成要因のうちの土地の規模）に応じて判断することになります。
過去に開発された首都圏の戸建分譲住宅地の規模が300㎡程度の画地があったとしても、現在は購買需要からして画地規模が細分化、（小規模化）し下記のように125㎡になっている場合があります。その場合の標準的画地規模は125㎡になります。
土地・建物総額（土地、建物価額のうちの土地単価１㎡当たり）に対応する地積なってきています。
例・・土地・建物 総額 4,000万円
標準的画地判定の注意点は地域の住宅地の規模を動態的に捉えて決めます。
上記のように300㎡の画地があっても時代状況、有効需要の購買能力から段階的に125㎡程度に細分化されている傾向にあることを把握する必要があります。
（参考）
・原則として一都三県基準は100㎡とする
・近隣地域の地価公示地、地価調査の基準地の地積を参考にする。
・地域のおおよその最低区画面積を参考にする
| 内訳 | 土地単価 | ㎡当たり20万円 |
| 建物総額 | 1500万円 | |
| 土地価額 | 4000万円-1500万円＝2500万円 | |
| 土地地籍 | 2500万円÷20万円＝125㎡ |
「著しく地積が大きい」とは
上記の標準的画地の地積に比べ著しく地積が大きいとは具体的にどういうことなのか。大きいとは相対的に捉えることになるが、通達・情報では下記の面積以上と記載されています。
例外
上記のとおり三大都市圏の市街化区域であれば広大地は500㎡以上がの面積が必要ですが例外規定として500㎡未満であっても、ミニ開発分譲が多い地域に存する土地については広大地として認められる可能性があります。
税務当局は、客観的である面積基準を目安として判断してきますので注意が必要です。
(広大地の留意点1）
区画割するに当たり、最も経済的かつ合理的に区画すること
(広大地の留意点2）
広大地修正が出来るようになり、開発想定図は原則として添付要件ではなくなりました。しかし税務当局の認定を受けやすくするには開発想定図は添付した方がよいです。
| 市街化区域 | 三大都市圏 | 500㎡ |
| 同上 | それ以外の地域 | 1000㎡ |
| 非線引都市計画区域 | 用途指定なし | 3000㎡ |
| 同上 | 用途指定あり | 市街化区域に準じた面積 |
(2) 戸建住宅用素地であること
問題なのは、戸建住宅とマンション用地等が混在する地域です。
ここで一番の課題は周辺の利用状況から、その土地の最有効使用が戸建住宅用地かマンションか否かの判断が困難な場合です。
国税庁の見解
「周辺の状況や専門家の意見等からして判断して明らかにマンション用地として適していると認められる土地を除き、戸建用地として判断しても良い」といっています。
現実には明らかにマンション用地として判定できない土地が多いから悩む訳です。何んとなく中途半端な見解ですから税理士さん等の申請者は敢えて税務当局と争いたくはありませんから安易にマンション用地と判断し、広大地減価をしないケースもあるのです。
この判断如何によって相続土地の課税評価額に差異が生じ結果的に納税額に影響しているのです。
不動産鑑定評価での対応
情報では土地購入業者が購入後不動産鑑定評価ではその土地の最有効使用を明確に判定するに当たってはマンションが建築できるかどうか、更に出来上がったマンションへの需要があるのかどうかの市場分析、投資採算性から総合的に検討して判定します。
この度の改正で開発想定図の作製はいらなくなったのですが上記のような状況ですから敢えて最も経済的で合理的に戸建住宅地として分譲開発を前提とした実質的な開発想定図を作製して立ち向かう方が良いと思われます。
開発に当たって経済的かつ合法的な区割りをすることが良いと公言しているにも係わらずどちらかと言えば開発に伴う道路等を入れさせないで旗竿開発（路地上敷地による開発）に誘導させようとします。
そして、課税当局又は国税不服審判書所は、開発道路を設けて開発する場合と路地状敷地によう開発の両方が考えられる場合は路地状敷地開発が合理的とと判断し、開発道路等を必要としない土地と判断すると強行に誘導してきます。
このような場合、納税者側が強引な税務当局のやり方に上手に立つためには、その地域に開発状況がどうなのか、それと当該地の間口、奥行からしてどちらの開発が良いかを判定しなければなりません。このような調査、分析は出来るでしょうか。
中途半端な調査、分析では広大地としての判定は得られません。本来は 広大地にも係わらず広大地減価の適用をしないで申告してしまった場合の担当税理士さんへの信用不信、最悪の場合は損害賠償等のリスクが課せられてしまいます。
これを防ぐには、その道の専門家である不動産鑑定士にその地域を調査してもらい広大地判定意見書を発行してもら いその上で税務当局と交渉してもらうことです。
注
17年情報
「現に宅地として、有効利用されている建築物等の敷地」の場合は広大地に該当しない。」
この現に宅地として、有効利用されている建築物等の敷地とは単に建物の敷地であるということではなく その敷地の標準的使用（最有効使用）の建物が建っているか否かで判断する。
私は不動産鑑定士として広大地としての基本的なことをしっかり把握し対応させて頂きます。
どうぞ、ご利用下さい。 この件で強い税理士さんともタイアップしております。
具体的には、その土地を売りに出した場合、もっとも高く買える買主の購入後の使用方法になります。この判定は不動産鑑定士が鑑定評価する基本です。
税理士さんがこの判定をするのは難しいでしょう。 調査では、当該地域の土地の売買事例の購入後の利用状況を調査します。そのことで地域の利用状況がわかります。
この調査は単なる図面で当局に説明しても認可されません。この辺の調査は不動産鑑定士に任せたほうが最善です。
(3) 開発行為を行う場合に、道路、公園等の公共公益施設用地の負担が 必要なこと
税務当局の偏った判定と戦うには
対象土地を戸建住宅地として開発に当たって開発地域内に道路が必要か、敷地延長にするか否かが税務当局と問題になっています。
現実離れした開発をしても極端な場合、売れなければ机上の空論でしかありえないのですが税務署当局はそれを敢えて広大地に判定させない為にこの地域及びこの土地は開発道路は敷設せず、旗竿地開発が妥当と強引な手を打ってきます。
税務当局が発表している「情報」では「公共公益施設用地の負担の必要性については下記のように示されています。
「経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合の当概開発区域内に開設される道路の開設の必要性により判断すること
| ・・店舗 | 標準的使用・・住宅＝広現況大地に判定 （最有効使用） |
| 現況・・工場 | 標準的使用・・住宅=広大地に判定 （最有効使用） |
| 現況・・店舗 | 標準的使用・・店舗＝広大地に非該当 （最有効使用） |
不動産鑑定士による広大地判定の意見書
担当税理士さんの相続税財産評価で広大地減価の手抜きが大幅増税に繋がっています。増税を免れるには、この分野を得意としている不動産鑑定士による広大地判定の意見書、更には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を併用して評価額を可能な限り低くするのです。
新たな課題への解決策
広大地の判定は不動産鑑定士は得意分野です。
広大地との判定が難しいので、ただ土地が大きいからだけでなく、確実に広大地であることを判定することが必要であります。
この判定は不動産鑑定士であればその不動産を含む地域要因を分析し、最終的にその不動産の最有効使用がマンション向き素地なのか、戸建住宅向き素地なのかを判定できます。
戸建住宅向き素地として判定されれば相続税財産評価通達に基づいて評価ても良いが、その不動産の個別的要因がある場合もあるのでその土地が広大地かどうかの判定を不動産鑑定士がした方が最善です。繰り返しになりますが、広大地かどうかの判定如何によって相続税額が大きく異なってしまいます。
全てではないが、担当税理士さんにはその土地が広大地であるのにその判定が難しいので敢えて広大地減価をしなで高い相続税を納付をさせていた事実が多くあります。
それは相続税申告後1年10ケ月までは更正、要するに当初相続税申告の土地評価が間違っていたとか、担当税理士の判断ミス等で本来減価すべきものをしてないことが同業の他の税理士が公然と当初申告手落ち修正をして税務署に相続税還付手続きをし、大金が還付されているのです。この実態をどうとらえるでしょうか。
現状では、税理士さんの特に土地評価能力は低く唖然とします。
この相続税還付申請をされ払いすぎた相続税が戻ってきた納付者はラッキーですが、この制度を知らず顧問税理士だから節税の相続税申告をしてくれるはずと信じそのままで高額納付をさせられている方が多くいるのです。
税理士さん、相続人さん、本当に注意して下さい。私は不動産鑑定士として今の現状を改革し、正しい相続税財産(特に土地）評価を不動産鑑定士が行い本来の申告は税理士さんが行うよう訴え実行しています。
この広大地の判定の国税当局の見解がまちまちで混乱しています。現状では如何に税務署の担当官を納得させられるかの交渉も必要になってきます。それには不動産鑑定士の広大地判定の意見書の添付が最大の効力を発揮しています。
幣事務所での広大地判定の意見書作成の流れ
受付
電話、メール、FAXでご相談下さい。ご相談は無料です。
出来ましたら登記簿謄本、公図、測量図、住宅地図等の資料をご提示頂けますとご相談に役にたちます。
現地調査
ご相談の後、調査不動産の現地調査を行います。
調査不動産及び地域の状況を現地調査することで把握できます。その段階での調査事項をまとめこの段階で広大地として認定される可能性が低い場合はご説明します。
現地調査及び簡易報告書での説明
広大地判定意見書の正式依頼
広大地判定のリスクも説明し、ご納得のうえ正式依頼をして頂きます。
納品
どうぞご気軽にご相談下さい。
既に相続税の申告をされている方も上記の広大地が相続財産の中に含まれていると広大地判定が適切にされているかどうかを再考査してはどうでしょうか。されてなかったり、間違っている場合もありますのでぜひご相談下さい。
この場合は、5年以内の相続税申告であれば相続税が還付される可能性が大です。1年10ケ月内は更正手続きが可能で還付率が高いです。それ以降は嘆願で還付率は低くなります。
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