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<title>お役立ち情報ブログ</title>
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<title>近年の地価動向</title>
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国土交通省が令和6年度の地価公示価格を発表した。
全国的に地価は高騰している。地価高騰の原因は北海道のニセコ等の観光地が特に外国人の買い手が旺盛で値上がりしている。
金利が低く買い易くなっているので既成の一般住宅でも微騰している。

今後もこの傾向は持続すると予測する。

不動産を種類から分類するとは土地（底地）のみの更地と土地（借地権）建物、
貸家及びその敷地、更新料等がある。

土地価格の水準は一般的には標準的な価格が中心にして高値価格、下限価格が
あり、売却の場合は高値価格になり、購入の場合は下限価格になる。
現状を見るに小規模建売住宅の土地建物一体価額から土地価額、業者利潤を控
除した建物価額は以上に高い。

ですから土地建物一体不動産を購入する場合は新築不動産を購入すべきでない。
中古建物付き不動産を購入すべきである。

私は不動産鑑定士の立場で適正な不動産価額を教えることができるのでぜひ
ご利用下さい。

　　　川崎市川崎区渡田向２０－３
　　　　　　　栄光神奈川鑑定
　　　　　　　　　代表　不動産鑑定士　田邉勝也
　　　　　　　　　ＴＥＬ　０４４－５８９－５４３６
　　　　　　　　　　　　　０９０－９５６４－６１２１
　

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<link>https://tanabekatuyakantei.jp/blog/detail/trend/</link>
<pubDate>Sun, 07 Apr 2024 19:00:00 +0900</pubDate>
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サブタイトルサブタイトル
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<link>https://tanabekatuyakantei.jp/blog/detail/20231222210127/</link>
<pubDate>Fri, 22 Dec 2023 23:22:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産鑑定評価を通して学ぶこと</title>
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不動産鑑定評価は不動産の適正な価格を評価することから始まります。その為には、不動産自身の特質、特徴を知ることが大事であります。
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<link>https://tanabekatuyakantei.jp/blog/detail/20230901104737/</link>
<pubDate>Fri, 01 Sep 2023 10:56:00 +0900</pubDate>
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<title>こんな場合お役に立ちます</title>
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不動産の売買・交換、財産分与する場合不動産を売買。交換されようとするあなたはその不動産の法律的なこと、特に土地についての価格・時価について真剣に学びましょう。不動産の売買・交換する機会は限られていますから当然とは言ってもその不動産についての悩みを誰に相談していいかさえわからず困っている方が多いのが現状です。一般的には、不動産業者さんに専任媒介等でお願いをするでしょうが依頼頼するあなた自身がその不動産の真の価値・価格・時価を知ってないのですから最初から対等な土俵にのってないのです。ですから業者さんに一方的にリードされ、いい方向に行けばいいのですが、中には損失を被ってている方も多くいます。そんな場合、的確なアドバイザーがいればよかったのにと思います。不動産鑑定評価をしないまでも相談され、悩んでいることの解決の方向がみえ、喜ばれています。場合によっては不動産鑑定評価、不動産簡易評価を活用することで納得され後で後悔しないで済んでいます。私ども不動産鑑定士は、不動産業者さんが行っている評価、査定とは求める手法の中身の程度が違います。財産評価基本通達の相続税路線価を基に求められた価格は一応は参考にしますが、相続税路線価での評価価格は大まかな価格水準は求められますが、不動産は一物件ごとに価格形成要因は異なり個別性が強く価格は一律ではないので個々の不動産の鑑定評価をした方が安心で、納得されて売買・交換ができます。特に大規模地、（広大地）不整形地、無道路地、借地権、底地等の価値、価格の判定は難しく、不動産鑑定士でも悩みます。それなのに相続税路線価通達による簡便な評価が不動産の適正な価格・時価を求める手法とされ、市場をリードされています。この手法で求められた価格は参考にはなりますが、物件、地域によっては不動産市場の価格を反映してない場合もあります。真の価格・時価を第3者に立証するには国家資格の不動産鑑定士による不動産鑑定評価をするしかありません。親族間（親子間や夫婦間等）で不動産を売買する時は、その取引価格が低額譲渡に該当するか否かの見極めが大切である。この場合、時価が把握できてなく、無駄な税金を支払わされたケースがあります。このようにならない為には、税務上厳しいチエックを受けるので税務調査への立証資料として不動産鑑定評価書をとっておくと安心です。税務署当局に低額譲渡と認定されれば、買い手に「みなし贈与税」が課せられます。それでは、その時の時価に対してどの程度低ければ低額譲渡に該当するかが問題になっています。裁判所は、相続税路線価額と同水準以上の価額での譲渡がなされれば、時価での譲渡とみなし、相続税法第7条のみなし贈与の規定が適用されないとし、国税局の決定・更正処分が取り消しました。会社役員個人と会社間もしくは親会社と子会社関等で時価よりも著しく乖離した価格で不動産が譲渡された場合も時価との差額につて個人には譲渡所得税、会社には法人税と想定外の課税が発生する恐れがあります。よって資本系列を有する会社間や会社とその役員、更には親と子等の特別な関係にある者同士の不動産の売買には不動産鑑定評価をし、的確な時価を把握しておくのが最善です。不動産の交換（土地・建物）
土地と土地、建物付き土地と建物付き土地とを交換する場合、資産価値を適正に把握していない交換を行っている場合、交換特例の適用要件に合わず税務署から否認されているケースが増えています。特に交換要件のうち、資産価額がいづれか高い方の価の20％以内あるのに相続税路線価を基に評価した価額差が20％以上になったので不動産鑑定評価をした結果、金額の高い方の20％以内におさまり、土地の交換（無税）が成立したケースがあります。
固定資産の交換の要件
交換する資産は、同種の固定資産であること土地と土地建物と建物は良いが土地と建物はできない。（棚卸資産は付加）交換譲渡資産は、その者が1年以上所有していること。交換取得資産は、交換の相手側がその交換のために取得したものではなく、
かつ、1年以上所有しているものであること。ですから、交換前に不動産鑑定評価を事前にしておき、土地交換要件をクリアーしているかどうか確認しておけば安心して取引が出来ます。

＜例＞
交換条件のうち資産の価額がいずれか高い方の価額の20％以内であるか否かを不明確で不動産鑑定評価をしなければ価格比が100：75で所得税等が課税されるのが鑑定評価を取ったことで価格比が100：85になり課税されなく無税の土地の交換が成立した。不動産鑑定評価を適切に活用されと下記のようなメリットがあります。税務当局の厳しい調査にも無用のトラブルを避けられます。税理士さんも申告価格に安心することができます。納税者の節税に役立ちます。まずは、御気軽に相談して下さい。あなたの立場にたって解決させて頂きます。不動産の同族会社間、会社役員と会社との売買等の場合1.不動産の同族会社間、関連会社間、会社役員とその会社間、親族間の売買・交換の場合の注意点同族会社の場合は｢社長＝会社」というケースが多く、この場合本来は法律で社長（個人）と会社（法人）は別人格であるのに区分が出来ず下記の思惑が大きくなり過ぎて税務当局の調査を受けて税金を課せられています。社長は会社に高く買ってもらいたい。役員は会社から安く買いたい。今年度の利益を相殺する為に安く売却し損益を捻出したい。というように個々の事情にもとづき取引されています。
特に同族会社間売買,親族間取引では、どうしても取引価格がお手盛りになり安くなる傾向が強いので、税務当局からその売買価格の信憑性,妥当性について不正がないかどうか厳しいチエックを受けることになります。この場合でのポイントは「低額譲渡」です。「低額譲渡」とは売却価額が時価の2分の1未満の場合の収入金額は実際の売買価額ではなく時価とみなされるという規定があります。（例）
会社の帳簿価額が10,000万円の土地を社長に4,000万円で売却した場合（低額譲渡とみなされる場合）社長・・・6,000万円が役員賞与として所得税が課税される。会社・・・不動産の譲渡損失が損金算入できない。
社長の役員賞与6,000万円が損金算入出来ない。その為、ここで「低額譲渡」とみなされるか否かのポイントは不動産取得時の価額ではなく、その土地の時価が適切に把握されているかどうかにかかってきます。この取引を税務当局から調査されたらあなたはどうされますか。この取引においての取引価格が適正な時価であることを税務当局に立証するに、不動産業者の相場感覚で時価は○○円ですと説明しても立証できません。それではどうしたらよいのでしょうか。不動産の時価を専門的に評価できる専門家・不動産鑑定士による不動産鑑定評価を活用すべきです。税務当局への立証もスムーズに行なうことができます。その上時価を不動産鑑定士に求めてもらってれば低廉譲渡の限度割合の価格が求められる訳で売買基準がわかり税務当局から調査されることも防げます。後で後悔しない為にも多少のコストがかかっても不動産鑑定評価を活用すべきです。不動産を同族会社・関連会社間で売買する場合の具体例A法人からB法人（関連会社）への土地建物の売買利益がでているA法人が購入した物流倉庫（土地建物の簿価5億円）を税務対策上関連会社であるB法人に不動産鑑定評価に基づく価額で売却し、譲渡損失を損益通算をすることにより節税を図ることができました。
現状A法人B法人土地・建物2億円で売却土地・建物節税効果譲渡損失2億円－5億円（時価）＝△3億円A法人の譲渡前の所得3億円土地・建物譲渡損△3億円A法人の譲渡後の所得0円
問題点節税効果は大きいので必ず税務当局から税務調査が入り、この取引の売買価格（時価）が適正価格であるかどうかの説明が求められます。

対応策売買価格が適正な時価であることを立証出来ないと課税されてしまいます。証明する策としては不動産鑑定評価を活用するしかありません。売買契約を締結する前に不動産鑑定士による不動産鑑定評価額により売買金額を決定する旨を当事者間で合意しておくこと
効果当事者で決定した売買金額が適正な時価あったということの妥当性を証明することが可能になりますので損益通算することが可能になります。会社役員が会社に不動産を売却する場合(1)時価で売却役員側
譲渡所得15％＋5％会社側
課税関係なし(2)時価の1/2以上時価未満での売却の場合役員側の処理
「所得税法のみなし譲渡の規制」「個人が法人にその所有する資産を時価より低い価額で譲渡した場合、その譲渡所得価額が時価の2分の1未満の場合は時価により譲渡したものとみなす」という規定が所得税法にあります。よって、役員が時価の2分の1未満で、会社に土地を譲渡したら取得金額に関わらず、時価で譲渡したものとして、所得税が課税されます。実際には2分1以上の価額なのに市場での時価を把握してない専門家によって取引されたことで課税された事例があります。このようなことにならないためには不動産市場の時価を把握できる鑑定評価を活用すべきだったのです。会社側
時価と売却価格との差額が受増益(3)時価の1/2以上時価未満での売却役員側
売却価格での譲渡所得なので所得税が減少します。会社側
時価と売却価格との差額が受増益です。
会社に利益を与えるので会社の損失や繰越損失を利用したい場合などは有効具体例
売主：個人（法人役員）
買主：法人
不動産売買がなされ、売買金額が時価の2分1の金額で取引された。問題点
売主（個人）
実際の売買金額ではなく、時価で売却したものとみなされ売主は所得税法上及び住民税を納め
ければならない。買主（法人）
時価と購入金額との差額を受贈益とみなされ、それに対応して法人税等を納税しなければな
らない。効果
時価での売買金額を合意しなければ税負担が生じます。税務署からの不動産の時価の調査に立証できるには安易な説明では認可されません。不動産鑑定士のようなその道のプロの不動産鑑定評価書を添付して申請しなければ通りません。会社が低額な金額で土地を購入した場合は適正な時価との差額については法人の所得金額の計算上、益金の額に参入されます。また、土地の取得価額はこの差額を加えた時価ということになります。(4)時価より高い価格での売却の場合役員側の処理
あくまで適正な時価を限度として、譲渡所得が計算され、時価を超える部分は役員賞与となり、給与所得として課税されます。会社側の処理
時価を超える部分は、（役員賞与）×（現金預金）××として処理されまが、役員賞与は損金に参入されません。2.会社が役員に土地を売った場合(1)時価で売却した場合会社は帳簿価格との差額が固定資産売却損益となり、問題はない。(2)時価より安く売却した場合会社においては、適正な時価以外の金額で取引をすることは、税務上認められていないので、
安く売っても時価で譲渡したものとして譲度損益が計算され、時価との差額は役員賞与として処理されます。(3)時価より高く売った場合会社はあくまで時価で譲渡したものと考えますから、時価より高く譲渡した部分は、譲渡益ではなく、受贈益として金銭の贈与を受けたように処理されます。しかし、税務上は譲渡益でも受贈益でも同じ益金ですから、結果として、所得に影響はありません
この場合、その不動産の時価が適格に把握でき、税務当局に立証できなければ大損してしまいます。3.親族間での不動産売買価額が税法でいう「著しく低い価額」にならい価額はどういう価額か。親から子へ、祖父母から孫へ不動産を譲渡する場合は無償または出来るだけ低い価額で譲り渡したいと思うのが普通であります。しかし、この場合相続税法第7条では無償であれば子や孫に贈与税が課税されます。有償であってもその売買価額が時価よりも「著しく低い」場合は時価と売買価額との差額分が贈与があったとみなされ子や孫に贈与税が課税されます。ここでの検討課題ここでいう時価とはどういう価格か平成元年3月31日までは国税当局が出している財産基本通達の相続税路線価より評価された相続税評価額を基準とし、この価額より低い価額で取引した場合は贈与とみなされ贈与税が課せられていました。この場合、例えば、親が時価4,000万円の土地を購入し、その後子供に相続税路線価並の評価額（公示価格＝時価の80％）の3,200万円で売却した。この方法すなわち相続税評価額3,200万円が時価4,000万円より低いことを利用して下記のメリットを得ることができたのです。子供には贈与税がかからない親も譲渡所得税を払わなくてもよい
4,000万円-3,200円＝800万円の損失このようなケースが多くなってしまったので現在は単純に相続税路線価に基づく価額ではなく、不動産市場で売買が成立する正常価額（時価）としています。しかし、現実は上記の時価を求め当局に立証しなければなりません。単にこの価格が時価といってもだめです。税務当局に立証するには不動産鑑定士による不動産鑑定評価の価額が一番妥当性が高いです。売買価額が時価よりもどれだけ安ければ「著しく低い価額」に該当するのか税法では何も規定してないため、「著しく低い価額」の認定をめぐっての判定に争いがおこっています。過去の判例、採決例「著しく低い価額」の判定を行う場合「財産の種類、譲受けの事情、譲受けの対価、その市場価格等を総合勘案して社会通念に照らして判断すべきである。・・」としていましたが具体的な内容が示されなかったので価額決定は難しかった。
（国税不服審判所・平成15年6月19日採決）あくまで「著しく低い価額」の判定は、様々な要因を総合勘案して行うことになるので、単に「売買価額が時価の80％程度で、かつ相続税路線価を超えていれば著しく低い価額に該当しない。」ということではありません。早期に売却しなければならないやむを得ない事情がある。・・・価額決定経緯に合理性がある。同じ価額による譲受けであっても、譲受人に対する利益供与のみが目的であることが明らかな場合などには課税される余地がある。「社会通年に照らして総合勘案」の内容も以前よりもだいぶクリアーになってきました。
「譲り受けの事情」などは金額に換算するのが非常に難しいということには変わりはありません。今後とも、不動産を時価より安く譲渡する場合には、個々の事情に応じて慎重に売買価額を決定する必要があります。ぜひ、不動産鑑定士に相談して下さい同族会社の相続と節税1.社長の相続の取り組相続のトラブルを起こさないようにする。遺言書を事前に作っておく会社を継がせる後継者を決めておく相続財産を減らす工夫をする2.社長個人と会社が所有する不動産の相続税対策相続財産のうち特に土地の評価方法を選択する
相続税路線価からの評価方法のみならず不動産鑑定評価を併用し、課税評価額が低い方を採用する。
貸宅地（他人に建物所有を目的とした借地権設定があり、実際に家が建ち利用されている）は借地権割合で評価する
宅地を貸していても借地権の設定がない場合
駐車場で貸している場合は貸宅地ではなく、更地での評価となる。
自分の会社との土地の貸し借りについて
（自分の土地を会社に貸す場合）
無償貸与(権利金や地代の支払いがない）すると借地権に相当する利益(借地権相当額は贈与とみなされる）あったみなされその額に法人税が課税される。
（会社の土地を社長が借りる場合）
会社が社長に対して贈与した（会社の場合は「寄付」となる）とみなされて会社から社長への役員給与があったことになり、所得税がかかります。権利金の授受なく通常の地代を支払いがあった場合は実際に受け取ってない権利金が法人または個人の所得と認定されることを権利金の「認定課税」といい課税の対象になります。権利金の授受なく相当地代（更地価格の6％）の支払いがあった場合は権利金の分を地代に上乗せして払っているという認識になり、設定した地代と相当の地代との間に大きな開きがある場合は差額分が認定認定課税されることがあります。無償返還に関する届出書を提出する。相当地代と現行地代との差額は社長の給与親子間の土地の貸し借り「使用貸借」について賃貸物件を建てても自用地評価となる。小規模宅地の特例を理解し、利用する。3.会社を相続するための納税資金について退職金を納税資金にあてる生命保険を納税資金にあてる4.事業承継税制を上手に利用する事業承継税制で同属会社を有利に相続する。不動産鑑定評価をするメリット不動産鑑定評価は宅建業者さん、税理士さんが行う、査定、評価とはその求められた価格の信頼性、立証性等で異なります。下記の場合は必ず不動産鑑定評価を活用した方が得策です。不動産の同属会社間。関連会社間で売買する場合法人役員が法人と不動産取引をする場合税務当局の調査に対して実際の価格を立証するには単なる業者さんの意見価格等では立証できません。安心して立証できる対応策は不動産鑑定評価書を添付するしかありません。幣事務所の強み永年の経験と実績を基に適格な目で鑑定評価を行います。迅速と安価な報酬をモットーとします。公平中立の立場を守ります。不動産総合アドバイザーとして皆様のお役に立たせて頂きます。他の士業（税理士さん、司法書士さん等の専門家）の方とネットワークを組んでいますので幅広い業務展開ができます。不動産鑑定評価の費用不動産の相談は無料正規の不動産鑑定評価は15万円～不動産価格調査報告書7万円～親子等の親族間での固定資産の交換特別利害関係者（親子等の親族間)間での固定資産土地）の交換

所得税法、法人税法における土地・建物の交換特例の適用要件には下記の主要な要件があります。要件交換時の時価差額が高い方の不動産の時価の20％以内であること交換譲渡資産は、その者が１年以上所有していること。交換する資産は、同種の固定資産であること。交換取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途に供すること。具体例Aさんが所有する土地〈不整形地）とBさんが所有する土地を相続税路線価に基づき査定した。その結果、土地差額が高い方のＢ地の価額より20％以上になっていたのを不動産鑑定評価による鑑定評価額が交換特例の20％以内に納まり交換特例の適用が受けられ節税につながったケースです。不動産鑑定評価の利用上のメリットをより知って下さい。鑑定評価額相続税路A地27,000,000円26,000,000円B地33,000,000円27,000,000円鑑定評価による時価33,000,000円－27,000,000円＝6,000,000円
6,000,000円＜33,000,000円×20%33,000,000円－26,000,000円＝7,000,000円
7,000,000円＞33,000,000円×20%問題点税務当局に対して時価であることをどう立証できるか時価の高い方の価額の20％以内であるのかこの問題点の把握が適正になされていないと交換特例の適用が困難になってしまいます。対応策当局は交換物件の交換価額が重要なポイントとしています。それに対応するには税務当局に客観的に立証できる根拠の評価が必要になります。交換する前に交換予定不動産の時価を不動産鑑定評価によって求めておいた方が良いです。交換予定不動産の鑑定評価額が特例要件〈高い方の時価の20％以内を満たしているのかの事前確認が出来ます。安易な交換はしないで下さい。上記のように事前に価格評価をしておくことが安全で、かつ税務署対策になります。ぜひご相談下さい。財産分与について離婚の財産分与で失敗しないために結婚して20年、子供も授かり、自宅を取得し居住していましたが夫が勤務先の女子職員と関係が生じたこと等から離婚することになりました。離婚に当たっての元妻との条件は、元妻は自宅に残って子供を育てるとのことになり、自宅を元妻に渡したのです。そこで一番心配したのは元妻に税金がかかるのではないかとのことでした。ここでの課題は以下のとおりです。税金が心配なのは元妻ではなく、元夫の方なのです。これは、売ってもないのに時価で売ったとものとして譲渡税の対象になってしまうのです。土地を売って現金化し、その現金で財産分与したと考えられるのです。新たな人生を歩もうと元妻に気前良く不動産を財産分与すると上記のごとく元夫に譲渡税が掛かってしまいます。最も、売却益3千万円までのマイホームなら通常では課税はさせません。マイホーム売却時の3千万円特別控除が使えるからです。財産分与する時期は離婚届出日以降です。この特別控除は離婚届を済まし、元妻（他人）への譲渡なら適用ですが妻に譲渡しても身内への売却なのでこの特例は使えません。この場合、税務上は財産分与した時における売買時価を持って譲渡収入とされます。この場合、売買時価の妥当性を立証するには客観的に証明しなければなりません。それが出来るのはその道のプロである不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を証明資料としてご利用した方が最善です。ぜひ、不動産鑑定評価を活用して下さい。ご相談は無料です。不動産鑑定士とは不動産鑑定評価をするメリット幣事務所の強み不動産鑑定評価の費用ご相談遺産分割・相続の基本は時価評価です相続問題は土地評価,時価評価で解決される。相続財産のうち特に土地の時価をどう評価されていますか。日本の相続税申告は自己申告制度が採用されています。現実は自分で土地評価をすることは難しいので税務申告を一括される税理士さんが評価されるケース多いのが実態です。一定額の基礎控除以内であれば相続税を申告しなくてもいいのですが、相続人が複数の場合は必ず遺産分割が必要になってきます。遺産分割・相続が「争続」になる原因は相続財産特に土地が適切に評価されてなく、自己の物差しで分割しようとし、相続人の権利主張が強くなっていることが多いのです。不動産は更地だけでなく貸家及びその敷地、借地権等の諸々の利用形態があり、個別性が強いので一律の価格ではありません。このような個別性が強い不動産を不動産に精通してない個人及び専門家がマニュアルさえも適用しないで評価をしているものですから相続税申告の目的である「節税」、遺産分割の目的である「相続財産の公平さ」は確保できません。このようなことにならない為には相続不動産の時価評価は不動産鑑定評価を活用した方が最善です。1.相続財産の〈不動産〉価額は適正ですか相続財産のうちで特に不動産分割で争いが生じるケースが多いです。そこでの問題は相続不動産の財産価格〈時価）を知らないで協議しているのでお互いに主張しまとまらないのです。相続不動産の価額は個人や不動産に精通していない専門家でもその人なりの評価はできます。そこでの問題は評価の基本ベースがまちまちなので提示された価格は思い思いの価格ですからまとまるはずがありまん。基本的には相続税を支払わない遺産分割の場合と相続税申告する場合求めるべき不動産価格の時価の捉え方は異なると思います。相続税申告の場合の不動産の価格・時価は税務当局は財産評価基本通達の相続税路線価に基ずく価格で評価するように指導しています。節税を基本としますから財産評価基本通達の相続税路線価に基づく路線価方式の価格や不動産鑑定評価評価による不動産鑑定評価価格のどちらか低い方の価格を採用すればいいのです。実際には財産基本通達による方法では相続税路線価は実勢価格の80％程度に設定されているので標準的な画地の場合はこの財産評価基本通達による方法を採用した方が良い。ただし、不整形地、無道路地、広大地等個別的減価要因があり不動産市場で時価は相当低まった価格になるが財産基本通達による方法だと減価率に限界があり市場の時価を的確に反映しきれないデメリットがあります。よって、このような不動産について不動産鑑定評価を活用し適正な時価を求め申告の添付資料としています。予定されている相続税の計算方式「法定相続分化方式］から「遺産取得課税方式」に改定される予定です。
改定されると相続人への財産配分によって税金が異なってきます。不動産も更地、貸地、貸家(マンション）農地等種々雑多です。このように種々雑多な不動産を単純に時価を求められません。相続税を納付しない遺産分割の時価不動産の遺産分割する場合の不動産の価格。時価は不動産市場で成立する価格・時価なので相続税路線価の価格ではありません。この不動産市場での時価を求められ、立証できるのは不動産鑑定士による不動産鑑定評価価格が唯一なのです。この点を理解できてないと争いのもとになってしまいます。2.相続税上での不動産の価格はずばり時価なのです。時価とは市場で売買が成立する価格です。相続税路線価は公示地価の80％で公示されていますが、地方によっては市場での時価に比べ高価格のところもあります。市場の価格を反映しない高価格で遺産分割・相続されてしまえば信頼性、公平性に限界があります。相続不動産の評価に限っては不動産鑑定士の鑑定評価を活用すべきです。不動産鑑定士は中立・公平の立場で専門的な意見、判断として市場で売買が成立する時価を鑑
定評価しますのでこの遺産分割・相続においては税理士とタイアップして評価部分は不動産鑑定評価してもらった方が安心で、無駄な税金を払わなくてすみます。相続税申告サポート不動産相続で損をしたくないなら、税理士だけに頼るのではなく、評価のプロである不動産鑑定士も活用した方が得策です。幣事務所は相続に強い税理士と提携していますのでご安心下さい。相続税軽減対策節税を可能にするには課税対象価格を下げることです。不動産の種類は更地、借地、底地、自用の建物及びその敷地の貸家及びその敷地等種々あります。更地〈駐車場を含む）は基礎控除が無いので課税対象不動産価格は高いです。そこで土地上にアパート、マンション等を建築し、賃貸することで貸家及びその敷地になり、諸々の基礎控除がなされ課税対象不動産価格は更地価格（駐車場）に比べ大幅に低くなります。借金をしてアパートを経営する場合の相続対策上のメリット相続財産を評価額下げるので相続税対策になるメリット
土地にアパートを建てるとその土地にはその土地は貸付地として評価され自用地と比較して評価額が安くなります。賃貸用アパートを建てると、その土地には借地権、借家権が発生します。例えば、評価額1億円の200㎡の土地にアパートを建てるとした場合、下記のとおり借地権割合に借家権割合を掛けた金額分を差し引くことができます。貸家建付地＝更地価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）1億円×（1－60％×30％×100％）＝8200万円更に、300㎡までは小規模宅地の評価減の特例により50％の減額が認められ土地の評価額は4100万円になります。8200万円×50％＝4100万円次にアパート自体建物の評価額は自用建物に対して借家権割合30％が安くなります。貸家＝固定資産税評価額×（1－借家権割合30％×賃貸割合）
アパート取得額5,000万固定資産評価額（約50％）2500万円
2500万円×（1－30％）＝1750万円
更に、建物の金融機関からの借入金は相続時の返済残高を債務として相続財産価額から控除できます。アパート建築による減額効果
更地の場合・・土地の評価額は１億円のままアパート建築後は9150万円減額されます。減額土地の評価額の減額4100万円建物（アパート）の評価額1750万円借入金ー5000万円全体の減額9150万円遺留分の減額請求されている場合、土地の評価は相続路線価なのか、売買時価で求めるのか。被相続人は、遺言書によって、どの財産を誰に相続させるかを・・・被相続人は、遺言書によって、どの財産を誰に相続させるかを指定することができますが、相続人には「遺留分減額請求権」という権利が認められているので必ずしも希望通りにはいきません。本人が死亡した後「長男に全財産を相続させたい」と遺言書を作成しても法的には「遺留分」の制度があるので長男以外の相続には遺留分として最低保障がされています。この権利を持っている人は、配遇者と直系卑属（子、孫）直系属（親、祖父母など）すなわち兄弟姉妹を除く法定相続人です。ここでの土地価格の評価は相続税路線価ではなく、売買時価で評価しないと過小評価され、請求者にとって不利益になります。それはなぜでしょうか。相続税路線価に基づく評価額は、売買時価に比べて約20～30％安いことが一般的です。更に、相続財産等に含まれる不動産（広大地等）は法改正で不動産価格は広大地として減額されているので相続税申告での不動産課税価格を下げるには相続税路線価に基づく方法を採用した方がよいのです。しかし、ここでの遺留分の減額請求をする場合の請求額の評価は売買時価で評価した方が過小評価を解消できるのです。この場合の土地の売買時価を把握することは難しいですから不動産評価の専門家である不動産鑑定士に依頼し、市場での適正な売買時価を求めた方が得策です。1.なぜ、不動産鑑定評価をすることで、相続税の納め過ぎを防ぐことが出来るのですか。相続税申告の中で財産の課税評価額を大きく左右するのが土地・・・相続財産のうちの相続税申告の場合の相続土地の評価は、担当税理士は相続税路線価方式でされています。この場合、相続人にとっては、相続土地の評価によって相続税の節税が決まってくるので担当税理士の評価能力、実務経験いかんだと思います。しかし、現実は、税理士でも実務経験がある方はいますが、大方は私共、不動産鑑定士方みますと大変失礼ですが、評価は甘いです。その結果、本来はもっと低い評価をして適正な時価をすべきですが、元々、相続税路線価で求めた価格は時価の80％であるとの思いから評価価格が実勢の時価から乖離していることもあります。もっと不動産鑑定士の意見、アドバイスを受けたらいいなと思うことも多々あります。一番困るのは相続人です。一度申告してしまえば過大納付であっても相続税は戻ってきません。よって、納め過ぎを防ぐには、相続税申告の中で財産の課税評価額を大きく左右するのが「土地」です。土地は全国的には二極化現象が顕著になっており、条件の悪い土地の土地評価のプロである不動産鑑定士による不動産鑑定評価をした方が市場価格の把握ができているので相続税の納め過ぎを防ぐことが可能になります。相続発生後でも出来る節税対策相続税還付請求申告あなただけしか知らない相続税申告の実態、この実態を知ったら、すぐに実行するしかありま
せん。既に相続税を申告を済ませた人で申告後5年以内の方、税理士に算定してもらった不動産評価し、税金を払いすぎている可能性はあります。不動産鑑定士に再評価してもらいその不動産鑑定評価書を添付し、更正請求及び嘆願で相続税が還付されているのです。このような現象が現実化しているんです。おかしいとは思いませんか。これを知らないのは納税者のみです。なぜこのようなことが起こっているのか、何回か言っていますように評価のプロでない税理士が過大評価しているのです。一度納めたからと安心しないでもう一度相続税還付請求申告をしてはどうですか。当初申告され、この還付請求制度を知られ、更正手続きをされた多くの方々が還付されています。このことを知った限りは実行するしかありません。私は、不動産鑑定士として評価の適正化に力を入れていくつもりです。皆さん多くの税金がむしり取られているのです。公正の立場での還付請求ですから正当に申請し還付しませんか。私どもは更正請求に強い税理士と提携しています。続きは税理士が相続不動産の評価は評価のプロである不動産鑑定士に鑑定評価してもらった方が安心です。相続税還付請求サポート1相続税還付.なぜ、一度納めた相続税が戻ってくるのですか全国に多くの税理士がいます。・・・5年以内で相続税申告をされた方一度収めた相続税が納め過ぎですと、一定の手続きをすれば戻ってきます。全国に多くの税理士がいます。しかし土地評価に精通している税理士は少ないので過大評価されている可能性が高いのです。過大評価されていることは過多納税されていることになります。それで、国税当局が認めている「相続税還付請求制度」があり、多額の相続税が還付されているのです。私もびっくりしていますがこれが現実なのです。一度相続税申告を信頼おける税理士にお願いしているからと安心してはいけません。必ず再調査してください。還付請求する場合、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を添付した方が税務署当局への減額根拠となり相続税の還付の可能性が高くなるのです。2.還付請求可能期間はいつまでですかお亡くなりになってから5年10ケ月までは手続きが可能です。3.還付が出来るかどうかの判断要素はなんですか。「相続税申告書」をお預かりさせて頂きその中で・・・「相続税申告書」をお預かりさせて頂きその中での相続財産（特に土地）が過大評価されていないのか専門家の立場で再評価します。4.不動産鑑定士事務所なのに相続税還付請求はできるのですか私達の事務所と業務提携している税理士事務所の税理士が・・・相続税の還付請求手続きは、私達の事務所と業務提携している税理士事務所の税理士が手続きをされ、不動産鑑定士が鑑定評価を行います。5.還付申請にかかる報酬はいくらですか完全成果報酬制です。完全成果報酬制です。還付された相続税から報酬を支払って頂くので、ご依頼者には損することはありません。概算査定は無料です。広大地等の特殊不動産所有の地主さん、担当の税理士さん・・・注目です広大地サポート私は相続に特化し、現状の矛盾を明らかにし、皆様方が真の相続を理解して頂くことを目標にしています不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也です。相続税申告の中での総資産のうち最も高額物件は土地です。この土地の価格については相続税申告では基本的には、不動産市場で売買が成立する時価と決められていますが、国税当局、担当税理士も評価の専門家でないので簡便的に評価出来る「財産評価基本通達の評価方式」（相続税路線価）での評価を勧めています。この評価で求められた価格は標準的な場合は問題はないのですが、不動産は個別性が強いですから特殊案件（広大地、無道路地等）の場合は評価人の評価能力、判断ミスで市場の適正価格、時価から乖離した価格で評価され過大申告されている場合も多くあります。日本の税申告は自己申告制ですから納税者がこの相続税申告を税理士に委託し事務手続きをしてもらいます。この申告手続きの中で税理士さんが財産評価基準を基準に評価されますが、まさか過大評価されているとは思わないでしょう。特に相続税評価で税務当局の判定がまばらで判断がしづらいのが「広大地」です。従来の右上がり傾向の時代は特に大規模な土地に対しては絶対的有効需要が旺盛でしたから小規模画地に比べ土地価格とでは価格差がないか、高い場合もあったのですが、バブル崩壊以降は大規模地に対する需要が減退したこと、特に開発に伴う道路等の潰地負担が生ずる土地は地域の開発後の土地価格に比べ安くなければとの疑問が起こりました。そこで、税務当局は戸建住宅地域に存する戸建住宅地向きの広大地素地）のみ広大地減価を認めたのです。ここでの課題がその土地の最有効使用がマンション用地では広大地適用は出来ず、更に上記のように戸建て住宅地として開発に道路等の公共潰地が生じればいいのが、税務当局はやや非常識な旗竿地での開発を強要してきます。実務的には税理士さんが広大地減価の基となる開発指導要綱による道路等の潰地面積を算定し、確定する必要が起こったのです。不動産を専門としていない税理士さんによってはこのような算定作業の煩わしさと判断ミスから市場の時価と差異が生じてしまいした。そこで、平成16年に広大地の評価を含めての改正がされ現在に至っているのです。1.広大地の評価の経緯広大地の規定は平成4年に施行され、平成16年に再び改正されて現在に至っていますが、当局との広大地の捉え方の差異があり平成16年、17年に「情報」という解釈指針が出されました。2.どういう土地が広大地なのでしょうか。次の要件を満たしたときに広大地に該当すると判断できます。
下記の1から3の詳細は後記します。標準的画地に比べて著しく地積が大きいこと戸建分譲住宅素地が最有効使用であること戸建分譲住宅地として開発するに当たり、開発道路等の公共公益的施設用地の
潰地負担を要すること3.平成16年に何が改正され、その改正でのメリットは何でしょうか。改正後広大地評価額＝正面路線価×（0,6－0,05×）×地積÷1,000㎡

今回の改正では上記の計算式のとおり広大地と判定されれば改正前の潰地の地積を計算する面倒がなくなったのです。ですから広大地と判定すれば自動的に広大地の評価額は査定されるよになりました。この算式によって評価する広大地は、5,000㎡以下の地積の土地となっています。5,000㎡を超える土地については、税務署等の個別打ち合わせが必要になると思われます。広大地補正率の下限の0,35を適用しても差支えはないようです。(例）5,000㎡の土地の場合の、広大地補正率は0,35となります。しかし、｢どのような土地が広大地に該当するのか｣前記のように一定の基準にはあるが、税務当局もその基準についての判定は明確でなく、その結果、税理士が広大地の適用申請をしたが却下された事例がありました。4.広大地判定の3要件についてそこで広大地判定の3要件について詳しく検討してみましょう。(1)標準的画地に比べて著しく地積が大きいこと標準的画地とは通達や｢情報｣にはその物件を含む地域の標準的画地が○○㎡とはありません。実務的には、その地域の実情（価格形成要因のうちの土地の規模に応じて判断することになります。過去に開発された首都圏の戸建分譲住宅地の規模が300㎡程度の画地がありましたが、現在は購入総額（土地、建物価額のう）ちの土地単価（1㎡当たり）に対応する地積なってきています。

例・・土地・建物総額4,000万円内訳土地単価・・・㎡当たり20万円
建物総額・・・1500万円
土地価額・・・4000万円―1500万円＝2500万円
土地地籍・・・2500万円÷20万円＝125㎡標準的画地判定の注意点は地域の住宅地の規模を動態的に捉えて決める。上記のように300㎡の画地があっても段階的に125㎡程度に細分化されている傾向を把握する必要があります。

（参考）近隣地域の地価公示地、地価調査の基準地の地積を参考にする地域のおおよその最低区画面積を参考にする
「著しく地積が大きい」とは上記の標準的画地の地積に比べ著しく地積が大きいとは具体的にどういうことなのか。大きいとは相対的に捉えることになるが、捉える1例としては各自治体には開発許可面積基準があるので参考にする。
例・・都三県での開発計画面積は原則として市街化区域では500㎡以上になっています。例外・・500㎡未満であっても、ミニ戸建分譲住宅地で、位置指定道路がある土地は「広大地」となります。

（広大地の留意点1）
区画割するに当たり、最も経済的かつ合理的に区画すること（広大地の留意点2）
広大地修正が出来るようになり、開発想定図は原則として添付要件ではなくなりました。5.新たな課題への解決策広大地との判定が確実しさえされれば相続税財産評価通達に基づいて評価しても良いのですが、慎重なる評価をし、税負担を軽減する為に広大地以外の不動産についても不動産鑑定士の鑑定評価をすることが最善であり納得がいくと思います。

幣事務所は広大地評価に精通し提携している税理士と共同で対応させて頂きます。既に申告された方、これから遺産分割、相続をされる方も無駄な税金を支払わないようにしましょう。
それには適正な時価評価が出来る不動産鑑定士による不動産鑑定評価を活用した方が最善です。私、不動産鑑定士が「広大地判定書」を作製します。そして業務提携している相続に強い税理士とタイアップして相続税申告をします。ここでの対応如何によって節税効果に較差が生じます。借地権・底地に関しての課題地主さん、借地人さん土地の賃貸借から発生している悩み事はありませんか。それぞれの立場でのお悩みを持っていますが解決の糸口がつかめずそのままになっていませんか。ぜひ、参考にされご気軽にご相談下さい。地主の悲劇（持っている為の悩みが多発）土地という財産は利用できて初めて財産と言えます。現実はどうでしょうか。大半の地主は地価の割には非常に安い地代で土地を貸しています。土地を貸してしまえば、借地に借地権が発生していますから自分の土地でも勝手に使用することができないのです。多くの地主さんは税金等の負担が多く、今後どうお持ちの不動産を維持していくか等のお悩み、課題を持っている方々が多いのはないのでしょうか。国は赤字財政解消の為、消費税率の上昇や相続税の改正等の増税を図ってきます。これに対応するには安易にはいられません。地主さんは収益率の悪い貸地について借地人との関係を良くし、双方が最終的に良くなるような対策を講じなければいけません。その為には総合的なアドバイスが出来る不動産鑑定士をお使い下さい。借地人の悲劇も他人ごとではない借地人が現状のまま利用している場合には問題はありません。
しかし、旧借地借家法の適用下である限り、地主の関係を維持していくには契約更新時に更新料等の一時金を支払う負担が掛かります。金銭の支払い準備はできていますか。よって、借地権・底地の権利価格は契約内容によって異なり個別要因が強いので簡単に処理すると損してしまいます。借地権・底地の売買・交換等の基礎はその更地価格と契約で制約された土地価格があります。借地権・底地価格を財産評価基本通達の相続税路線価の借地権割合から単純に求める方法が多いが,我々はあくまで参考にするだけです。それから権利内容、更には誰に売却するかによって借地権・底地価格が異なるのです。このように権利内容にをよく調べ、どういう価格なのかをよく理解しないと間違えの基です。必ず不動産鑑定士による不動産鑑定評価をしてその不動産の真の借地権価格・底地価格の鑑定評価額を求めて下さい。不動産鑑定評価をすることで売買・交換の場合、納得でき、的確な権利配分が可能で安心なのです。ご気軽にご相談下さい1.借地権・底地とはどんな権利ですか(1)借地権とは旧借地法及び借地借家法上、建物の所有を目的とする地上権及び土地賃借権を「借地権」と言います。一般的には借地権と言えば「賃借権」であリます。それは｢地上権」が地主の承諾なくしても処分が可能な物件的性格を有する権利であり地主にとっては不利な条件なので認めなく市場ではあまり存在しません。1.借地権の成立要件「建物所有を目的とする利用権」である。
月極駐車場のような建物なしで賃借している場合や資材置き場での一時使用、他人の土地を無償で借り、建物を建てている場合は借地権は発生しない。賃貸借契約を締結していること固定資産税・都市計画税以上の地代を支払っていること実際に建物を建て、利用していること（有償）
低額の場合は無償とみなされる場合がある。2.借地権の種類旧借地法の適用のある契約の更新のある借地権（旧借地権）新法の借地借家法の適用のある契約更新のある普通借地権期間の到来時に消滅する定期借地権3.新借地借家の改正点旧法は一度賃貸借すると契約満了しても正当事由が無い限り戻すことが出来なく、借地人借家人保護の傾向が強かったが、この改正は地主の立場を考慮しての改正になったのです。4.新旧法の相違点平成4年8月1日以前の契約は旧借地借家法が適用される。平成4年8月1日以降の契約は新法の借地借家法が適用される。旧借地法に基づく借地権設定期間存続期間を定める場合
堅固建物は30年以上非堅固建物は20年以上
存続期間の定めのない場合
堅固建物は60年非堅固建物は30年更新後の存続期間堅固建物は30年非堅固建物は20年新借地方に基づく借地権（これの適用は新法施行後に設定した借地権）設定期間建物の堅固、非堅固の区別にかかわらず最短存続期間は一律30年とした。
よって、これ以上長い期間での契約で定めればもちろんその定めは有効です。更新後の存続期間堅固・非堅固による区別はなく期間としては最初の更新は20年その後の更新は10年に短縮された。5.借地権の対抗要件・建物に借地人の登記がされていること。地主が替わった場合、その地主に対する対抗要件が借地権の登記が必要である。地上権は借地人に登記請求権があるから単独登記は可能だが賃借権は登記請求権はないので所有者の協力が無ければ登記することはできない借地人の立場は弱くなってしまうので建物の登記さえあれば借地権の登記がなくても第三者<新地主）に対抗することができる。この場合、借地名義人と登記名義人とが同一であることが必須であります。異なる場合には、地主が変った場合、借地権を対抗できず建物を収去して土地を明け渡さなければならなくなってしまう。

・借地上に登記された建物が建っていること建物が滅失した時、滅失した時から2年間は借地人が借地上の見やすい場所に建物を特定するために必要な事項（従前の建物の種類・構造・規模、新たに築造する旨）を記載し立札を土地上明示することで第三者に対抗ができる。しかし、その掲示が何者かによって撤去された場合、そことをひらないで取引した第三者には借地権を持って対抗できないとする判例があるので注意は必要。6.借地権は相続できる借地権は相続の対象になり相続人に継承される具体例父親が亡くなってから10年、この度、母親が亡くなりました。土地は借地で、建物は母親名義になっていましたが、地主との賃貸借契約では亡くなった父親名義のままでした。相続人は子供2人ですこの場合の遺産分割はどうすればよいのか、・お母さん名義の借地権付き建物は相続の対象になりますから相続人に継承されますので、遺産分割する必要があります。この場合で,まずはその借地権付き建物の時価評価をします。

ここでの問題借地権は実際に借地契約してしている土地に発生していますが、その範囲（借地面積）が確定してない場合がありますので実測するなりして確定しなければなりません。時価評価は不動産鑑定士による不動産鑑定評価で求めた方が最善です。借地権を相続した人は地主と借地契約を締結した方が良いです。ここの相続での承継は地主に名義変更料を支払う必要はありません。遺産分割協議で借地権を取得する人が相続後の地代を支払う合意をすることが良いでしょう。(2)底地とは完全所有権の土地に借地権が設定されている土地でわかり易くいうならば完全所有権価格から借地権価格を控除した地主が保有する権利でありその価格を底地価格と言います。地主は土地を賃貸借し、その対価として地代を徴収しているわけですが高地価の割には地代の値上げは出来ず、借地権という権利が存在することにより自由に自分の土地だからといって使用・収益することは不可能になってしまい地主の貸地のメリットが低くなっているのが現状で
す。相当契約期間が経過している借地の賃料（地代）は低く、木造の戸建住宅を利用目的とする場合の年間地代は地主が支払っている固定資産税と都市計画税の合計額の2.5から3倍位になっています。地主からすると、その低い地代を値上げすることは現在の経済情勢、借地人の抵抗があり簡単には出来ません。今迄はどちらかと言えば、地主側の値上げ要求が多かったが、現行の地代家賃（継続賃料）が新規賃料より高いのですが、そのままになっているケース多くあります。旧借地借家法では下記の条文のように賃貸借当事者（貸主・借主）双方から地代、家賃の増減（値上げ、値下げ）を請求できると記載されています。「土地に対する公租公課の増減、土地価格の上昇及び下落その他経事情の変動、または近傍類似地域の地代に比較して不当になったとき、賃貸借当事者は地代の増減を請求できる」上記は地代ですが、家賃も同じです。私どもには最近、賃貸借更新時期になり地代、家賃の値下げ請求の不動産鑑定評価の依頼が
多くなっています。アパート等の投資物件に比べ、底地は収益性が低く、元本価値に見合わない不良資産の一つになっています。そこで最近では地主は従来のまま賃貸借を継続しても賃貸借当事者双方にマイナスが多いのでそれをプラスにする対策が講じられています。その一つが借地権と底地の交換することが行われています。地主にとっては、土地の一部が減少するが、自由に利用できる土地（更地）を確保することができます。借地人側にとっては利用できる土地の面積は減少するが、建物の増改築や地代の増額、更新料等に気を使う必要がなくなりました。この借地権と底地の等価での交換をするためにはその基になる借地権と底地の適正な価格（相続税路線価で求めた価格ではない）を求めなければならない。それを実現するには、不動産市場に精通した中立公平な立場の専門家である不動産鑑定士の不動産鑑定評価が不可欠です。2.借地権価格・底地価格はどう決まりますか
(1)借地権価格の発生根拠1.権利購入借地権価格昭和30年代に入ると戦後復活の経済の高度成長により都市部に人口が集中するようになったので、地主は農地を宅地化して土地を賃貸借するようになった。その権利金として更地価格の60％～70％の一時金を授受した。2.自然発生的借地権価格上記のように権利金の授受はないが、長年の賃貸借で借地人が自然に取得した権利で不動産鑑
定評価では下記のように捉えている。地価が高騰したにもかかわらず賃料の値上げが出来ず、その土地の経済的適性賃料（地代）
と現行の賃料〈地代）との乖離〈差額）で発生した借り得分等を借地人に帰属する権利を借地権化した。旧借地借家法での賃貸借契約での借地権価格はこの種類が多い。(2)借地権価格は地域によって異なる借地権価格は取引の需要と供給で決まるが元々は上記のごとく戦後の高度成長による都市部に発生し、熟成しているが、地方都市では遊休地が多く売却しては譲渡税等の税金がかかるので遊ばしてるより増しだということで貸しているところも多い。このような地域での借地権価格は借地権はあるが借地権価格は低い。(3)借地権価格はどのように求めるか借地権取引においては、一般的には相続路線価通達の借地権割合を基準に決めているが不動産の借地権価格は各地域の借地権の取引慣行の成熟の程度、賃貸借契約の借地権の態様により個別性が強いので一律には決められないですから、借地権価格を求める場合は相続税路線価の借地権割合は参考にするが絶対的ではないので不動産鑑定評価をしてその物件固有の精度の高い権利価格を求めるべきです。
1.不動産鑑定評価基準における借地権価格の評価方法・借地権取引慣行の成熟度の高い地域借地権取引事例に基づく比準価格差額賃料還元法で求められた借地権価格慣行的借地権割合を基に求めた借地権価格・借地権取引慣行の成熟度の程度が低い地域借地権の売買実例はほとんどないので、使用賃借権の割合で決めることもある。借地権価格があるのか、どうか市場分析する必要である。(4)底地価格はどのように求められるのか1.不動産鑑定評価基準における底地価格の評価方法実際支払賃料に基づく準収益の現在価値の総和に復帰する経済的利益等の現在価値を加えた収益価格底地を第三者が買い受けた取引事例に基づく比準価格(5)借地権価格と底地価格の合算価格が完全所有権価格にならない場合がある完全所有権価格を借地権価格と底地価格に分割したことによる減価があるので完全所有権価格になるとは限らない3.土地を賃貸借している地主さん、借地人さん
現行の土地利用に満足していますか地主さんはどうでしょうか旧借地借家法に基づく賃貸借では地主は土地を遊ばしてもしようがないので土地保有コスト〈固定資産税等）以上の安定した地代ができる、その他長期的には更新料、増改築承託料、借地条件変更承託料、名義変更承託料等の一時金の授受があることで収益率は低いが国家住宅政策の担い手として土地賃貸借をされたのです。その後当時に比べ地価は高騰したことで固定資産税等の税負担が重くなり、その分地代の値上げをしようとするが借地人との折り合いがつかずもめています。更には、上記の承託料の地主の支払請求に対して借地人の支払い能力がなく地主の実質的実入りが少なくなってしまっています。契約当初は賃貸借当事者間の関係は良好であったが地代の値上げ、承託料等の支払請求等で崩れ不和状態にある方もいます。
底地は流動性が低い物件でありながら相続税法上、課税の控除項目は少ないので相続税は高い。流動性が高い現金と流動性の悪い底地が同等なのです。こんな状況ですから相続税法での底地の評価は割高です。そして底地を現金化しようとしても更地のように簡単に売却できるわけではなく、低価格売却になっています。地主さんにとって現在の賃貸借契約は厳しいでしょうが実行すべきことは行い、将来への対策を講じなければなりません。そのためにも信頼のおける専門家のアドバイスを受けるべきです。借地人さんはどうでしょうか地価高騰で承託料の負担が重く、借地しているメリット以上に制約があり完全に満足できる状況にはありません。強い借地権だからといっても借地ですから自分勝手には出来ず、転貸、譲渡建て替え等には地主の承託が必要になってきます。普段から地主との関係が円満ならいいがトラブルが発生している場合は承託が得らえず大変です。この場合司法が代わって承託が得られますが、時間と費用がかかります。借地人に相続が発生した場合の遺産分割はどうしますか。相続が発生した場合、貸主側は相続納税義務者になるので、土地所有者の名義が変更されますが、借地権者は名義を変えずそのままにしているケースが多いです。名義変更料はいらないので契約書上の借地人の名義は変更しておきましょう。借地人を相続した人は地主と借地契約を締結し、相続後の地代を支払う合意をすることです。4.借地権、底地を売買する場合、売買当事者が
異なることで取引価格が異なることを知ってますか。借地権取引においては、
一般的には相続税路線価の借地権割合を基準に決めることが多いが不動産の借地権価格は各地域の借地権の取引慣行の成熟の程度、賃貸借契約の借地権の態様により、個別性が強いので一律には決められません。更には、借地権を第3者に売却する場合と、借地権を地主へ売却する場合とでは名義変更承託料、更新料等の関係で取引価格は異なってきます。第3者に借地権を売却をする場倍は地主の承託が必要でその対価として名義変更承託料を地主に支払うので借地人の実質手取額はその分だけ少なくなりますので控除した価格になります。

底地取引においては
一般的には土地価格から相続税路線価の借地権割合から求めた借地権価格を控除した価格を基準に決めていることが多いがこの価格はあくまで参考にしかならない正確な底地価格は不動産鑑定評価での評価方法を重視すべきです。底地を第3者に売却する場合の底地価格の正常価格実際支払賃料に基づく純収益の現在価値の総和に復帰する経済的利益等の現在価値を加えた収益価格

例土地面積100㎡月額地代24,200円年額地代290,400円還元利回り5％公租公課（固定資産税等の税金）99,100円

1.実際支払い地代から求めた収益価格（290,400円ー99,100円）÷5％＝3,826,000円

2.相続税路線価の借地権割合からの底地割合で求めた価格相続税路線価400,000円/㎡借地権
割合
・・・Ｃ（70％）底地割合を上記借地権割合から30％と査定
（400,000円/㎡×100㎡）×30％＝12,000,000円

上記のごとく底地の収益価格と相続路線価の借地権割合からの底地割合で求めた価格とでは大差である。実際取引は上記の収益価格を重視する。借地権と底地との交換長年賃貸借の期間が経過し、前記のごとく地主さん、借地人さんの立場での課題をお持ちであります。この課題を解消する1方法として借地権と底地との交換があります。すなわち、交換することにより、借地権を解消し、所有権をもつことになるのです。この借地権と底地を等価で交換するためには、その交換の基礎となる借地権と底地の適正な価格を求めなければなりません。どうしてもこの場合には公平でかつ適正な価格でなければこの交換は成立しません。賃貸借双方の合意の基での不動産鑑定評価を活用することがこの交換を成立させる要件です。
ぜひ、公平、中立性を主とする不動産鑑定士事務所を利用して下さい。更新料・増改築承托料・借地条件変更承托料・名義書替料・立退料の考え方と求め方それぞれの定義、求め方を理解せず単純に何％として採用しいるがそんな簡単なものではありません。地域の慣行のもとに、賃貸借契約の個別性を十分考慮して理論的、実証的に説明できるものでなければなりません。これを実証できるのは不動産鑑定士であります。
(1)更新料賃貸住宅の更新料をめぐる大坂高裁の判決が注目を集めています。これに先立って京都地裁において、消費者契約法を理由に更新料の無効、更新料の全額返還を貸主に命じた判決が出され、この大坂高裁の訴訟への影響は必至とみられているからです。賃貸住宅の更新料と借地契約期限満了での更新料とは異なりますが、一時金の捉え方として共通するものがあります。旧借地法では期間が満了した場合、地主が更新を拒絶しても、正当事由がなければ更新されることになります。更新には、法定更新と合意更新があります。一般的には、更新料を払い契約書を書き替えて更新をする合意更新が多いです。1.性質不足地代の後払い的な一時金
今までの地代が安いからその不足分を補うためのもの
地代の前払い的な一時金
将来の地代の値上げが難しいので前払いにもらうという考え方
借地権消滅のリスクに対する安心料
更新料は地域によって地主と借地人との合意に基づいて支払われるもので、判例でも
地主の請求があれば、当然に借地人に更新料を支払う義務が生じる旨の商慣習ないし
慣習は存在しないとしています。
｛参考）賃貸マンションの更新料の今日と更新料返還訴訟の判決が京都地裁でなされました。「更新料有効」貸主が全面勝訴
その判決は「更新料は、家賃の前払いで（本件では）契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものとはいえない」として借主の請求を棄却されました。2.更新料の額更地価格の3％から5％程度のものが多かったが地価の大幅変動時期において、地価の変動率がそのまま、更新料の変動率に連動するものではないので、日税不動産鑑定士協会では昭和59年～平成6年間にっ東京都区内において支払われた更新料の実態調査を行ったところ、地価の何％という数字では把握できなくなっていることから地代の倍率という形で統計をとり、3年ごとに発表することになりました。

地代（更新直前の月額地代）×36ケ月～120ケ月が多い増価要因契約期間が長い高度利用が可能な土地収益物件減価要因契約期間が短い利用制限のある土地更新料を支払った場合でも増改築承托料が含まれた金額になっている場合があるので留意しなければなりません。今迄はどちらかと言えば賃借人側の主張が認められ更新料の正当性が弱められていたが、上記の京都地裁の「更新料変換訴訟の判決」で借主の請求が棄却されたことで更新料の支払いの正当性が認められたことになったことに注目しなくてはならない。(2)増改築承諾料1.性質借地契約において、増改築を制限する特約がある場合には借地人が増改築をする際には
地主の承托が必要となります。
地主の承托が得られない場合には借地人の申し立てに基づき地主の承托に代わる裁判所
の許可を得れば増改築が可能になります。
裁判所の許可は借地非訟事件手続により行われ、裁判所は当事者間の利益の衡平を図る
ため財産上の給付を命ずることができる。
地主の被る不利益の対価（増改築に伴い契約期間が延びることで更新料授受が遅れる）
と借地人が受ける利益の範囲内で査定すべきである2.額・・・更地価格の2～3%地主の被る不利益の対価（増改築に伴い契約期間が延びることによる更新料の授受がなくなる、逆に借地人が受ける利益（契約機関の延長契約延長を伴うもので、5～6％と言うものが多い

(理由）防火地域の指定付近の土地利用状況等の変化(3)借地条件変更承諾料1.性質借地権消滅の可能性が弱まったことの対価借地存続期間が延長された時、将来支払われたであろう更新料の対価将来、建物買取請求権が行使された時、地主の負担が増大していることの対価増価した借地権価額に対する権利金の追加払い2.額「借地非訟事件便覧」に掲載されている「建物の構造」に関す借地条件変更申立事件の、東京地裁の決定の例によれば、概ね更地価格の10％を基準とし、従来の借地関係の経緯などを加味して、住宅地、商業地等の用途的の差を考慮に入れて査定することが大切である。

(4)名義書替料1.性質従来の賃料の補充借地権の譲渡等による借地人の地主双方の被る可能性のある損失を回避する為、
慣行に支払われるものとして考えられる。2.額・・・借地権価格に対する割合非堅固建物堅固建物住宅地5～10％10％中心商業地8～10%8~10%中心土地の本当の有効活用の目的は何か安易な有効活用はしない方が良い従来から土地の有効活用というとアパート、賃貸マンション事業が定番でありました。それ以上に土地さえあれば土地からの含み益、キャピタルゲインが得られましたからそれなりの地主としての優位性はあった訳ですが、今や時代が変わり不動産に対する考え方、価値観が変ってきたのです。長期的には「人口減少時代」「不動産過剰時代」に突入し、土地さえ持っていれば安心という時代は終わりました。国の土地保有者への対応は従来に増して厳しいものになってきています。ですから地主さんはもっと勉強をしないと大変になってきました。有効活用のメリットには下記の3点があります。遊休地マンション1.安定収入になる収入はない長期的な家賃収入がある2.固定資産税対策になる軽減措置がない土地の固定資産税は課税が
1住戸あたり敷地面積200㎡について通常の
1/6に引き下がり、また都市計画税の割引もあります。3.相続対策になる自用地評価・・・割引ない
土地・・貸家建付地約15%～20%の割引
建物・・貸家評価建設費の約60%の割引以上の3点はそれなりのメリットがあることはわかりすが有効活用は「投資」であり「経営」ですから「収益性向上」が第1で収益性が向上しなければ何もしない選択肢を選ぶべきです。ですから有効活用は「収益性向上」を第1の目的でその結果として上記の「固定資産税対策」「相続対策」の効果が得られるます。有効活用の｢収益性向上」とはどういうことか土地の有効活用とはその土地のもっているポテンシャルを生かし、収益性を最大限に発揮出来る活用をすることであります。有効活用の定番として賃貸マンション経営があり,「ローリスク・ミドルリターン」と言われ大幅な収益の確保は見込めないが一定の収益が確保が出来るということで税務対策上から最優先された方法であったが現在は下記の状況の変化で「ミドルリスク・ミドルリターン」に変ってきたと言われています。賃貸マンション事業の状況変化立地条件が良くても原材料特に鉄資源の高騰に伴う建設費の値上がりにより初期投資コストが嵩み、その割には家賃は値上げに転嫁できず長期的な収支計算上での利回りは下記のとおり低下してしまい新規供給が難しくなってきました。この現象は当分続くと予測されますので、難しい状況になってきていますので安易な事業はしない方がよいです。利回りの低下マンションの表面利回り{収入の投資額のの割合）の限界点はおおよそ11％～12％程度である。最低でも10％の利回りを確保できる事業でなければなりません。この10％の表面利回りが確保できるといううことは5000万円投資すると500万円のリターンが確保できることなのです。更にこの表面利回りを実質利回りに置き換えると家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税等を支払いローンの返済分を差し引くと本当に手元に残るのお金はわずかです。表面利回り10％として経費を差し引いた実質利回りは3％程度である。仮に5,000万円の投資額とすると手取り額は200万円、悪ければ150万円、月々で12万円から17万円程度である。このような中身、要するにキャッシュフロー（長期的に安定した手取り額）が得られるかどうかを的確な収支計算書に基づく説明を受け納得しなければなりません。しかし、土地所有者は相続税対策、資産保有コストの軽減（固定資産税等）を優先し、言いなりに事業を勧めてしまっているのです。注目の「戸建賃貸住宅」現在、賃貸マンション、アパートは供給過剰傾向にあり地域によって異なりますが空家が多くなっています。そこで近年クローズアップされているのが「戸建賃貸住宅」です。ニューファミリーの子育て世帯は狭く、上下、隣に音を気にしながらの生活はしたくない。庭がほしい。伸び伸び子供を育てたい。との願望を持っていますが現状は一定の基準からして狭い住宅に住んでいます。従来は土地の値上がりがあり、資金を借り入れても買い替える時点では含み益が得られ、段階的に資産を拡大して所有できたのが、現在は土地の値上がりは見込めず、勤めの企業の安定性が保障できないことからのローンを組みたくない等の理由から住宅の購入者が減退しています。そこで借家人の不満を解消し、地主にも下記のようなメリットがあるとのことで注目をあびています。投資額が1200万円程度に対して年収が120万円程度と表面利回りでも約10％の投資収益率がありますので、注目をあびています。不動産の所有から賃貸へ意識が大きく変化している不動産価格はバブル崩壊前は右上がりに上昇していましたので借金して不動産を所有しても資産価値は目減りしなかった。バブル崩壊後は「土地神話」が消え、不動産を所有すると不動産の値下がりによる売却損が生じること、金利負担や保有コストが回収されないというリスクがはっきりしてきました。その上、日本経済の不安定さから借入金の返済が保障されない状況から無理してして多額の借金をして生活を切り詰めたくない。更に少子化から親からの相続財産が将来確保できる可能性がある。等から不動産を「所有する」ことから「賃貸する」ことに意識が大きく変化しています。借家人の求める住まいの変化「共同住宅の広いアパートやマンション」ではありません。80％に人はガレッジ付き、庭付き「1戸建て」を望んでいます。戸建賃貸住宅の適地都心や駅から多少遠く、これまでアパート・マンションに活用が難しいとされていた地域が戸建賃貸住宅の最適立地条件です。「戸建賃貸住宅」オーナーのメリットこれまで活用できなかった地域や地形が悪い土地等でも建築可能です。建物の投資額が約1200万円で手頃で、家賃からの収益性からの利回りは高い。固定資産税や相続税の節税になります。どうか安易な土地の活用をしないで下さい。

不動産鑑定士として有効活用をアドバイスサポートをさせて頂きます。私は不動産鑑定士ですから皆様の不動産の資産価値を見極め鑑定評価をしています。最終の鑑定評価額を求める作業手順の過程で地域の市場分析、個別分析を通して最有効使用を判定し、的確な手法を採用して価格を求めます。そのうえで、不動産鑑定評価を基準に本来の有効活用について私自身マンション経営者であるので実践を通して的確なアドバイスをさせて頂きます。どうぞお気軽に相談下さい。相続税還付。払い過ぎた相続税は還付出来るのです。地主の皆様、過去に支払った相続税は払い過ぎています。納付した相続税が下記の制度での合法的な手続きをすると70％～80％の相続税が還付されているのです。

還付金は多くて億単位、平均でも1千万円程度5年以内であれば還付される可能性は高いのです。何故にこのようなことがことが起っているのか唖然とするばかりで,無駄な税金は元々納付する必要はないのですが通常は一度納付したものは戻ってくることはないのに如何せん担当税理士の当初相続不動産評価のいい加減な申告が多いので当局もこの還付制度を適用せざるを得なかったと思われます。正義感に燃える不動産鑑定士私は適正な相続税申告がなされるよう先ずは当初相続財産（主に土地）の適正時価評価に力を注いでいきます。それでも結果的に発生してしまった相続還付可能案件の再評価は税理士のみに処理させるのではなく不動産鑑定士と組める相続に強い税理士とタッグを組み払いすぎた相続税を戻すのに努力します。納付した相続税は高いなと思われる方、このような現状に譲歩することなく、やってみる価値はあります。先ずは、下記までまでご相談下さい。1.相続税還付とは何か知ってますか一度納めた相続税は原則としては戻ってこないと思うし、まさか戻ってくるなんて大方の人は知らないんではないでしょうか。日本の税の申告制度は固定資産税のように各行政が決めた納税額を支払うのが原則ですが、相続税は自己申告納税制度を採用しているので、自分で財産評価をし、申告することになっているのです。しかし、現実問題として、現金、預金等の時価の把握はできますが、不動産特に土地の時価の把握は一物四価で個別性が強いので一般の方が評価し、申告することは難しいです。本来不動産の時価評価は不動産鑑定士が専門とする業務ですが相続税申告が中心になるので一連の流れの中で不動産評価に経験が少ない税理士が国税当局の財産評価基本通達に基づく評価手法を適用し評価しているのが現状です。全部とは言いませんがこのように実務経験が少ない税理士さんが評価するもんですから本来減額すべき評価なのにしなかったりのミスが多く、相続税申告での評価価格が不動産市場で売買が成立する本来の時価と乖離した価格で申告されているケース多いのです。その結果、過大納税させられてしまっているのです。これを知らないのが納税者なのです。税務当局も自己申告納税制度ですから過大評価されていることはわかっていても税務当局から払い戻すことはしません。この還付制度を設けて一定の期間内に更正手続(以内）きをすれば全てではないが還付できるようにしたのです。実際には高い率で還付されていますが此の制度を知っている方は少ないのです。地主の皆様、相続で一定の税金を払うことは当然ですが、このようなミスジャッジで過大納税をさせられていることを知って頂き、この機会にこの制度を勉強し、相続税を還付しようではありませんか。不動産鑑定士の私はこんなことがあっていいのかと声を大にして言いたです。我々不動産鑑定士の知名度の低さから本来、不動産の評価はその道の専門家である不動産鑑定士がすべきなのにこのようになっているのに責任を感じ訴えているのです。私は不動産鑑定士として当初の相続税申告での土地評価が適正に行なわれることと今迄に相続申告をされ高額な相続税を支払った方に合法的な手続きで過払いした相続税を払い戻すことに協力させて頂きます。担当税理士の相続土地評価が適正であったか再度見直して下さい。相続担当の税理士さんは最低でも相続税財産評価基本通達の評価手法を完全に修得されて評価すればもっと還付率低くなるでしょう。税理士が評価に自信がなければ、不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、不動産鑑定評価を活用併用すべきであります。税理士の中途半端な評価は納税者に過大納税させたことに対して相続人から損害賠償の対象になったり、更正屋に問われ苦しんでいる税理士さんもいます。

地主さんこのような現状を十分理解しておいた方が懸命です。具体的には、標準的な土地は問題ないのですが例えば、広大地（大規模地）の場合、広大地の判定を誤り広大地減価をしなかったり、不整形な土地、道路との接道が悪い土地等の個別性が強い不動産を何も減価せず相続税路線価での評価で済ませ不動産市場での市場価格とは乖離してしまってる場合が多くあります。それと税理士が評価の教本とする財産評価基本通達の相続税路線価による評価での減価は一定の限度の数値で抑えられている関係で相続法で求めている不動産市場での時価に比べ過大評価されてしまう可能性が高いのです。過大評価されているということは過多納税されていることなのです。今でも過大評価されていることが多く、納税者からの追求が厳しくなってきたことで税務当局もこの評価の曖昧さを認め、納税者を救済する為に他の税理士か、不動産鑑定士による再評価による相続税還付の申請があった場合のみに還付を認めているのです。ここでの問題は不動産鑑定士が再評価すべきなのに同業者である他の税理士が再評価して業務展開しているのです。この現象を素直に喜べるでしょうか相続人は相続税の申告となると税が中心になってしまうので税理士に全てを頼みます。その中で相続財産の土地がどう評価されているかなんて考えもしないのです。現実は上記のように全てではないが申告された土地評価が大方が曖昧で過大評価されているのです。普通はこのことは解らないのですが、国が認めた相続税還付制度がありこの制度を知り、再申告案件の70％～80％が還付されていると同業者の税理士が自慢げに話されているのです。不動産鑑定士でも価値判断が甘く、適正な価格の許容範囲から外れる者もいますがそのような不動産鑑定士はお客様から除外されてしまい資格者としての社会的責任は重いのですが税理士業界は甘いと思いますです。この現象を打破するには不動産鑑定士とタイアップしている相続に精通し実績がある税理士を選任すべきなのです。この点は幣事務所にお任せください。国税に関する一般法である国税通則法の第23条1項において、申告書に記載した課税価格、又は納税額の計算が国税に関する法律の規定に沿ってない場合、又は計算に誤りがあったことを原因として過大納税していることが立証できる場合は、法定申告期限から5年以内に限り更正請求を認めています。相続税は納め過ぎです。相続税還付が出来るかどうかの判断要素は何ですか専門家の立場で検討させて頂きます。相続税が納め過ぎです。相続税還付制度を利用すれば過大納付された相続税は戻ってきます。「相続税申告書」をお預かりし、その中での相続財産（特に土地）が過大評価されていないかどうか等を専門家の立場で検討させて頂きます。そのうえで、申請土地を再評価して、この相続税還付手続きを幣事務所と業務提携している税理事務所とタイアップして申請します。多くの実例では、当初相続税申告での本来の実勢時価は相当低い評価であるべきなのに、担当税理士の評価の適用の甘さから高額な評価になっていたのです。それを不動産鑑定士が本来の時価を評価した鑑定評価書を立証資料として添付して更生手続きを行います。事前に申告書を見て事前の価格査定を行って明らかに大幅な過大評価されていることが判明した物件のみ鑑定評価させて頂きます。報酬は成功報酬です。栄光神奈川鑑定不動産鑑定士田邉勝也TＥＬ０４４－５８９－５４３６k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp不動産鑑定士がなぜ、相続税還付請求が出来るのですか。相続税の還付請求は手続きは税理士しか出来ません。・・・相続税の還付請求は手続きは税理士しか出来ません。
税金算出、手続きは税理士さんの分野ですから不動産鑑定士は介入することはしません。反対に不動産の鑑定評価は税務当局も不動産鑑定士がこの分野の唯一の専門家であると認めています。税理士は不動産の鑑定評価は出来ないのですが、それでは業務がとどこってしまいますので敢えて不動産鑑定評価ではなく簡便法での評価が許されているのです。そこで、幣事務所は相続に強く実績がある税理士とタイアップし、当初申告書でのミスを見出し、まずは国税の財産評価基本通達での評価と不動産鑑定評価を併用し両価格の低い方の価格を採用し税理士が不動産鑑定評価書を添付して申告します。何故不動産鑑定評価をした方がいいのですか土地の再評価で税理士の評価は上記の財産基本通達での評価は・・・
土地の再評価で税理士の評価は上記の財産基本通達での評価は一律で一定幅の減価しか出来ないので個別的減価が大きい土地については不動産市場での時価と乖離して真の時価を求めることが出来ないのです。要するに、税理士は上記の財産基本通達での評価では時価評価の限界があり全ての土地の本来の時価を求める事が出来ないのです。そこで不動産市場での時価の評価は不動産鑑定評価をすることで求めることが出来るのです。ですから税理士選任は不動産鑑定評価を併用すする税理士を選任した方が最善ｍなのです。還付請求に掛かる報酬はいくらですか。完全成果報酬です。完全成果報酬です。還付された相続税から報酬を支払って頂くのでご依頼には損することはありません。簡易査定は無料です。どう言う手続きで行うのですか簡易査定・・・簡易査定
相続税申告書、修正申告書、その他確認資料（コピー）を基に本鑑定するかの
判断をします。自宅訪問での確認または上記資料を郵送して頂き確認します。査定の結果の説明相続税還付の業務委託契約を締結します現地調査（調査対象不動産等）約1ヶ月税務当局に不動産鑑定評価書を添付しての更正手続き（提携税理士と共同）税務署審査約3～6ヶ月（税務署当局の込み具合）税務署での容認依頼者に相続税還付通知書類が到着約1ヶ月依頼者の指示口座へ還付金が入金栄光神奈川鑑定口座へ報酬の入金税務署当局の否認の場合は完全成果報酬をとっていますので幣事務所への費用の支払いはいりません。当初税理士を信頼しているし、再評価するなんて当初税理士に悪いのではないか。あなたの気持ちはわかります。・・・
あなたの気持ちはわかります。但し、現状はご依頼を受けた方の70％程度が減額の対象になっています。私共は税理士の立場で再評価をしているのではありません。元々相続税財産評価基準の評価では実勢の時価を求めることは出来ませんから再評価を同じ税理士が行っても評価には限界があり、当初評価でのミスをカバーする程度しかできないのです。不動産鑑定士は本来の評価を時価を求めます。それと当初担当税理士の申告窓口と更正窓口とは異なっているので安心して下さい。相続土地は売却してしまっているのに還付請求は出来ますか。相続開始時時点で被相続人が所有していた土地が対象ですから・・・
相続開始時時点で被相続人が所有していた土地が対象ですからその後、売却、賃貸、分筆等した土地についても見直しは可能です。地主さん、現状をよく知って下さい。国は簡便な土地評価でかつ過大評価されたとしても還付請求がなければ税金は戻しません。現状を認識し、少しでも地主さんを救済したいので此の場を借りてアピールしているのです。何も知らなければそのままになってしまいます。それで再評価を他の税理士さんが評価するより不動産鑑定評価した方が不動産市場での時価に近い価格が求められますので、還付額も大きくなります。是非幣事務所にお問い合わせ下さい。相続財産（土地）の評価の基本は時価なのです。相続税申告では節税が主で、相続税納付がない遺産分割での土地の評価は不動産は個別性があるので不動産鑑定士の鑑定評価をした方が時価を的確確に把握でき、公平性が保たれます。是非、相続、底地・借地権、有効活用に特化した不動産鑑定士田邉勝也に相談して下さい。固定経費家賃値下・減額に不動産鑑定士が支援
企業経営の改善になる
固定経費の家賃値下げが企業経営改善に効果大
東京神奈川千葉埼玉オフィス・店舗を借りているテナントの方々現行家賃が高いので負担になっていませんか。契約途中でも、家賃を値下げをすることができることを知っていますか。朗報です。不動産鑑定士が合法的に現行家賃減額にお手伝いさせて頂きます。現状1バブル崩壊、そしてアメリカ大手証券会社リーマン・ブラザースの破綻に端を発した世界大不況は日本の不動産市場に影響を与え、地価は下落し、賃料（家賃）も下落傾向にあります。このような現状の中で、多くのテナントは周辺賃料が下落しているのに、契約時の高額賃料を支払い続けています。借主は貸主と対等なのに貸主の一方的な家賃に反発せず甘んじています。現状2現実は企業経営上固定経費削減をしなければいけないく、できれば家賃を下げてもらいたいのですがどうやって値下げ交渉をしたらいいのか、資料もないし、何もせず高値家賃で甘んじてきているのではないでしょうか。現状3テナントは貸主と対等であるにも関わらず、そして法律的にも契約途中でも経済状況の影響で比燐の中古ビル新規賃料（家賃）に比べ高い場合は家賃の値下げは可能なのです。でもテナントは家賃値下げ交渉をしてないのです。現状4家賃値下げ、減額に踏み込めない間違った思い込み家賃減額ができることを知らなかった。家賃改善業務についての知識を持った人材がいない買主と気まずくなるので遠慮している。貸主はこのようなテナントが一番いいテナントで退去されるのが一番怖いのです。それでは家賃減額をどうしたらできるのでしょうか。対応1テナントがただ家賃の値下げをして下さいとお願いをしても貸主からは却下されます。それは借主自身が現行の家賃が適正かどうかの判定が出来ない。そして貸主との減額請求の交渉の仕方がわからないとの理由で値下げが出来ていません。それを打破するには不動産鑑定士等の専門家に物件の存する地域の中古ビルの新規家賃（募集賃料を含む）の賃貸市場での実態を調査し、分析し調査対象物件の現行家賃の適正水準を判定してもらうのです。この専門家による適正家賃調査書が貸主に効力を発揮するのです。対応2幣社は不動産鑑定士の立場で合法的に家賃減額にサポートさせて頂きます。不動産鑑定士が専門家として調査し、まとめた周辺ビル賃料の賃料調査、現在借りているビルの適正賃料調査書を作製します。この不動産鑑定士が作製したビル適正調査書が効力を発揮するのです。対応3家賃減額をしないテナントは貸主にとって最高のお客様です。目を覚まし、具体的に取り組みましょう。貸主としては、借主との継続契約が最大のメリットで退去が一番怖いのです。貸主は新規家賃が下がっているのをわかっていますから退去されない範囲で家賃値下げに応じます。ここがポイントです。対応4借主の戦法は移転せず、家賃減額の請求をし、固定経費削減に努力する。固定経費削減に向かうに当たっては家賃減額と移転経費とのバランスが問題になってきます。
引越しに当たっての原状回復費用、引越し費用、引越し先の入居家賃等の費用が掛かります。
この費用と家賃減額分と比較して検討すべきです。対応5高値家賃が経営を圧迫、不動産鑑定士がいる幣社が家賃減額にお手伝いさせて頂きます。弊社の家賃減額交渉業務への取り組み取り組み1交渉基本的には、賃貸人との継続使用をしたいとの前提で紳士的に交渉させて頂きます。思っているだけでは解決しません。厳しい状況下で経営を推進していくには前向きに進みましょう。現行家賃が高いので値下げしたいと思っている借主の方相談下さい。お手伝いさせて頂きます。
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<link>https://tanabekatuyakantei.jp/blog/detail/case/</link>
<pubDate>Sun, 17 Feb 2019 17:48:00 +0900</pubDate>
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<title>エッセイ</title>
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今日この頃想うこと私自身、63歳になり最近特に自分の人生について考えることが多くなってきました。そこで考えることは、人間とは何なのか、人間の役割・使命は何なのか、人間の生、死とは何なのかなのです。私は44歳の時に妻を亡くしました。この時程人生のどん底に落ちつらかったことはありませんでした。人間は生まれ、ある程度の差はあれ、平等に生きていかれ、死を迎えていくと思っていましたから、妻の死は私にとって劇的なシヨックでした。妻の死を通して学んだこと人間とは何なのか人間は親から生まれますが、元は神様が神様の分身を分け与えて頂いた神の子であることを知ることが出来ました。人間は肉体という衣を着てこの世に出現し、修行され現界で修行が終わると肉体的な死を持ってあの世に行かれ何百年後には再生し、人間として再度生まれ変ってくると言われています。人間は本来は神のごとく神性であるが、物欲、恨み、妬み等からなかなか神性化できません。よって、人が神に近づくには間があるとのことで人間と言われています。

人間の使命は何なのか人間は親から生まれますが、本来人間は神様の分身ですから各人に与えられた使命があるのです。よく言われますのが亡くなられました歌手の美ひばりさんは神様が天才歌手としてこの地にお出しになられたと伝えられています。このように政治家、医者、学校の先生等を神様はこの地球を物質的に高度の天国文明を建設するために創られたのです。ですから、各人は神様から与えられた個性を生かし活躍することが大切であるといわれています。人間の生と死とは人間の生人間は神の子として肉体という衣をつけこの地球上に生まれてきました。人間は動物とは違い、すばらしい知性が与えられています。各人は個性を持った人ですからその能力を自分だけでなく、社会のために役立たせなくてはなりません。私は常に生きていることを基点に人間は生かされているという想いでいることの大切さを感じ毎日充実した送れますよう努力しています。

人間の死主魂（魂）は不滅ですが、人間は寿命がくると死を迎えます。それは現界的、医学的には肉体、脳の死を持って死と言われています。それを仏教界では旅立ちとか、幽界誕生とか言われています。このような人間の原点がわかりますと生きていることのありがたさがわかり納得して生きていけます。厳しい時代に突入し、生きていくことが大変ですが、あまり物主にならず全て与えられたもの、事への感謝を持って生きていくことが大切であると常に思い実践させて頂いています。厳しくも常に目標を持ち前向きに明るく、自己改新し、次元上昇していきたいものです。ありがとうございました。人生の収穫期での終の住処1.はじめに終の居場所とは、幅広く捉えるならば自分がほっと一息つけられ、自分らしくいられる居場所で、それが家庭、職場等いろいろな活動の中で求められているが、私は不動産に携わる立場上、終の居場所を「終の住処」として捉えています。日本人は、戦後欧米並みの生活をし、幸せな人生を送りたいとの目標に向かって真面目に働き、その結果短期間で経済大国に復興し、総中流階級の生活ができるようになりました。そして90年代は、バブルを経験し酔いしれてる間に、バブルが崩壊しグローバル化し、世界は大きく変わっているのに日本は切り替えが出来ずにいました。その後、日本人は遅ればせながら、土地神話が崩れそして人生の生き方は多様化してきているので従来の固定した型の決まった生き方では生きていくことが出来なくなってきたことにようやく気がついたのです。正しく、今、古い体制から新しい体制に切り替わるために過去の積み残した膿を出そうとするクリーニング現象が起こっているのです。そこで勘違いしては困るのは全て古いものは捨てるということではなく、日本の文化、生き方等でいいものは残し、現代に反映させることが大事であります。団塊の世代が定年を迎え、第2の人生を迎えるシニアー層が増えてきます。そこで私はシニアーを人生の収穫期と位置付け、高齢者自身が豊かで楽しむ能力と特権を持った世代として生きていかねばならないと思っています。その期間を充実させることが出来るか否かは各人が「人としての使命を再認識してこれからの人生をどう生きていくのか」併せて「終の住処をどこにするのか」にかかっていると言っても過言ではありません。「家は生き方の結晶」と言われる位です。その意味で納得いく人生を歩んでいくには早めに真剣に考え、家族で話会うことが大切であります。2.あなたの人生設計は出来上がっていますか。サラリーマン時代は結婚し子供を産み育てそして人生での最大の買い物であるマイホームを購入した。ローン返済は厳しいがマイホームを持った満足感と子供の成長そして家族をる為に企業戦士として働き続け、定年退職を迎え、その後のセカンドライフは夫婦が元気なうちは自宅で系続し、お互いに助け合って楽しい助け合いの生活をもつパターンが多く、ほとんどの方がここに属しています。近年、人間の生き方が多様化している中で高齢者の一部には身近の文化を感じ、アクテイブな人生を送りたいと思う人が増え、都心回帰現象が顕著になってきています。このように自分自身の生き方、生きがいを固定することなく積極的に前向きに生きていく方々のうち特に女性が多いことは事実です。しかし、ここでの問題はどちらかと言えば、夫婦のうち夫の方が現役時代の活力がなくなってしまい、家にこもりがちで、これが妻への負担になっていることも事実です。子供たちと同居したいと思っても子供たちとの折り合いがつかないので、同居できず、本人としては、元気なので自分で何でもできるし、友達もいるし、老人ホームには入らず楽しい日日を送っている人もいます。日本の核家族のひずみで、高齢者は出来る限り子供には負担は掛けたくないとの思いが強く一人で頑張っている方が多くいます。元気のうちはよいのですが、行く末は限界がきてしまいます。日本の今後の家族のあり方と住まいとの関係について検討すべき時期にきています。ここでの基本的な共通点は、各人が人生の目的に、向かって自立した生き方が出来るかどうかであります。セカンドライフは各人の家族環境等から生き方は異なり、モデルケースはありません。とかく、財産があることで、親子、子供間の骨肉の争いが起こり本来の人間としての使命・役割を忘れてしまっているのです。この世に生まれてきたことを自覚し、自分自身を高め、社会の為に少しでも役にたち、お互いに助け合う生き方をしようとする方々が増えてほしいものです。それが出来てこそこの世に生かされている人間としての価値があるのではないでしょうか。どうか、夫婦、子供たち、を入れての家族会議を開催し、自分たちの生き方、そして、終の住拠等についての人生設計について話し合ってみては如何でしょうか。英国人は経済的弱者でも何故あんなに充実した生き方ができるのか。1.日本人のお金と不動産に執着を持った生き方日本人は元々、質素で堅実な性格の人種であり真面目にこつこつと働き自分の城、住宅を持ち幸せな家庭を築きたいと人生を求めてる方が多いのであります。近年、日本の財政危機と行政のいい加減な処理の為、将来の年金支給も危ぶまれてきた今日この頃、国民は安心して生きていく保障がなくなりました。その為、金を使うのではなく、貯蓄に廻し貯めて使わないのです。それがバブルが崩壊し、経済的に落ち込んでくると生き方もマイナス指向になり、暗い人生を歩む人が多くなっています。それに比べ英国人は、概して日本人より低い収入で質素な暮らしを送っています。質素だから不幸とは考えずむしろ、年収の高い日本人よりも精神的には充実した生き方をしています。どうしてこのような生き方ができるのでしょうか、お金とは不思議なもので、いくら増えても不安感をなくすことは出来ません。イギリス人は収入が低い上に貯蓄高も知れています。正しい歴史認識、歴史事実を知ることの大切さ正しい歴史認識、歴史事実について先般、日韓併合100周年についてのあるシンポジュウムに参加しました。私どもは学校で正しい歴史、特に日本の近代史について教わっているでしょうか。最近、日本がおかしくなっているぞと思えるんです。
日本と言う国は日の元つ国で神様は世界の中では特別な国として位置づけ、日本の存在は偉大であったと言われていました。それが戦争に負け、アメリカの属国になり、日本の伝統、仕組み、考え方、人間性等の日本の良さが崩壊されようとしています。これは外圧によるものもありますが、日本人自身の弱さ、曖昧さからくるものもあると思います。隣国である韓国とは個人的には友好関係がありますが国家レベルになると日本が長い間統治していたことが根源で日本に対する恨みを今でも出しています。韓国の立場ではそう思うのもわかりますが韓国人独特の国民性から執着心が強く日本人とは歴史認識度は違います。それは現在の韓国での教育がその当時の事実を正しく伝えていません。当時としては韓国をそのまましたら本当の植民地支配され、今の韓国はないといわれています。それを防いだのが日本であり、多額の金をつぎ込み現在の基盤を築いたのです。それなのに民主党に政権交代された当時は特に韓国に対しておかしいな行動が多く見られました。

・菅談話、外国人参政権問題、日韓併合100周年での菅首相の発言等があります。そんな疑問点があったので正しい歴史事実を把握して正しい歴史認識を持とうとこの会に参加したのです。日韓併合にしても日本が韓国を統治したことは事実で統治された韓国側の苦しみは大変だったでしょう。日本は、謝罪し、金銭的にも対応しております。韓国側はその苦しみは将来に亘って拭い捨てられるものではなく、歴史認識の違いがあると日本を攻め続けています。韓国側は日本にどうしてもらいたいのでしょうか。日本は過去のことを正当化しているのではなく悪かったことは謝罪し、隣国同士として将来に向かって付き合っていこうと考えているのです。

過去を振り返ってみましょう。その当時の統治はイギリスがインドをスペインが南米の国を植民地支配したのと同じだったのでしょうか。なぜ日清、日露戦争をしたのでしょうか。日本は清国を抑えないと韓国が属国になってしまいますからあえて戦ったのです。そして統治したからと言っても属国にしたわけではなく多額の資金をつぎ込みインフラ、教育、医学、経済等を整備し民主化を図り、他国からの侵略を防いだのです。この日本の行動があって今の韓国があるのです。韓国人でも年配の方々は全部とは言いませんが日本がっ取ってくれた行動に感謝している方々も多くいます。現代の韓国人は歪曲された教育で洗脳されています。それを日本の政治家、特に当時の民主党政権時代のトップも左翼系のために蒸し返すような発言をしていました。日本国の日本人のトップならこんな発言、行動はしないでしょう。何か敢えて日本を崩壊させるような方向にあります。このまま進んでいったら日本は危ないです。日本人も日本人としての強さを持って対応しないといけません。そうしないと韓国、北朝鮮、中国からは馬鹿にされてしまいます。日本人は人が良すぎるのか限度があります。もっと、国家レベルの地位を上げようではありませんか。国民一人ひとりが政治、社会に対して関心を持ってもっと正しい歴史事実を知ろうではありませんか。感謝の言霊「ありがとう」奏上が人生を変える人生を好転することができる感謝の言霊「ありがとうございます」の奏上人間は何故この世に生まれてきたのでしょうか。単に生きているのではなく、個人、個人に与えられた地球人としての使命を持って生まれてきています。その使命は自分自身の人格形成をはかり、自分のみの為ではなく、社会の為に役立つ人間になり物質的にも精神的にも成熟した地上天国文明建設に貢献することであります。その為には、降りかかってくる諸々の試練を人格形成を図るステップであることに自覚し生かされていることを認識し、全てのことに感謝できる人になることが重要になってきます。一つ一つ頭にきて悪想念を持って対応していませんか。その対応が結果的にあなたの生き方、人生をマイナス方向に導きかれてしまったという経験がありませんか。私もここまで生きてきた間に日々いろいろなことを経験してきました。人生は波と節と言われますように平坦ではありません。私は大きな波底を体験し,それを乗り越えるには苦しく、何で自分だけがこんな苦しみを味わなければいけないだとあがき苦しみました。でもそれだけでは乗り越えられません。そこで、どうしたかと申し上げますと発想の転換をしたのです。今このような経験をさせて頂けることはきっと自分が良くなる過程・体験だと信じ、感謝で受止めさせて頂いたのです。その結果、その波底を味わった人の苦しみもわかるようになり、自分自身がこの世に生かされ生きていることがわかるようになり人間として大きく成長したと思っています。その時、私は波底になった時は自分を見直し、大きく飛躍させて頂ける絶好のチャンスと感謝し、下記のことを実践させて頂きました。人生は人間が生まれ死ぬまでの間いろいろなことを体験し人格形成していく修行の場と思っています。我々が生きている場は舞台だと思い、そこで演じているのがそれぞれの人間と思えばいいのです。いい舞台にし、お客様に喜んで頂くには人間である自分をいい方向に切り替えなければ喜んで頂けません。その切り替えを私は自分に降りかかってきたこと悪いこと含めて全てを感謝しその感謝を形に出すようにしたのです。具体的には、感謝の表現として「ありがとうございます。」「ありがとうございます。」の言霊を感謝の気持ちを持って連続して声を出し奏上したのです。そうしますと、自分自身の持っている悪想念、恨み、妬みが消えて清らかな心、想念になり、この世に生かさせて頂いていることを感謝できる善人間になることが出来るようになったのです。そしてそれを続けているうちに人生が好転してきました。それはなぜでしょうか「ありがとうございます」という言霊の一字ごとに意味があると聞いています。日本語の原点である大和言葉から解き明かすことができます。(角田忠信先生の研究より）

あ・・明かり、新しい、生命の本源で全ての始まりり・・変化や活動、生み出す働きが・・神、輝くとう・・とう＝十、十は縦、横が十時に組む、十はカミご・・完成に向かうざ・・さらさら流れる宇宙の全てが自然に移り変っていくい・・命、いきているます・・増える、栄えるですから「ありがとうございます」というう言霊を奏上することは無から有を生み出し無限に輝く光をこの世で有にし、物質化させル大宇宙の働きをあらわす言葉と言えます。一言一句かみ締めて奏上しますと自然と人間と神とが融合し、一体化し大きく輝く自分になっていくような気がしてきます。世の中が自己中心社会になって自分さえ良ければ、そしてその時が楽しければと刹那的な生き方をされる方が多くなってきました。そして何か自分に害が振りかかってくると社会、他人のせいにしてしまい不平、不満を持った人間が多くなっています。そんな人が多くなっているのですから社会は良くなるはずはありません。人は一人では生きていけません。人それぞれ個人的な事情が異なりますが、親族、友達を含めていろいろな方の支えがあって今の私たちがあるのではないでしょうか。それが人という文字になっていると思います。現在、人の生き方、考え方が自己中心型になり、自分の価値観と異なったり、相手から言われたりすると直ぐきれてしまい、親さえも簡単に殺してしまう世相、これは何が原因しているのでしょうか。自分さえ良ければという個人主義社会になってしまった弊害が家庭、企業、社会にでています。個人的にはやさしく、愛を求めてるいるのですが今までの家庭環境、親からの愛情不足等が原因で人間不信に陥ってしまってると思います。

経済的に繁栄した日本の愛和のない人間社会のひずみではないでしょうか。でも社会、他人のせいにすることも一部ありますがまずは思いっきり自分を見つめ直し、自分を変えていく必要もあるのではないでしょうか。人から中傷されたりし、人と接することがいやになることがあるでしょう。その時、あなたはどう対処されていますか。よく写し鏡と言われますとおり自分に対していやなことが他人からされた場合、普通はその人と喧嘩したり、言い合いになるのではないでしょうか。その時その現象をどう受け止めるかによって人生は大きく変ってしまいます。それでは、それをどう受け止めるかです。それを過去において自分も同じようなことをして他人にいやな思いをさせていたのだということを気付き、そしてそうされたのも全てが自分のせいであることに気付かさせて頂くのです。中々、こういう風には出来ませんがこのように捉え、全てに対して感謝で受け止めさせていただき「ありがとうございます」という言葉を発していくのです。そうすると、自分自身が変っていき、人と接するにしても明るく、楽しく接することができ自然と善人間になっていきました。私自身、不平不満を言いたくなる時もありますが、全てに対して自然体で、感謝して生きていることが社会が平和になる根源と思い実行しています。人生は、短く貴重です。毎日を大事に生きないともったいないです。
自分にかかってきたいいことも悪いことも自分が良くなる指針であると思い全てを感謝して対応しようと決めたのです。あなたはこの地球になぜ生まれてきたかを思うことありませんか。このことを思うか、思わないかでその人の人生は大きく変ってしまいます。それは何故でしょうか。それは人間は親から生まれはしていますが原点である神様から各人は目的、使命を持ってこの地球に生命を授けることを許されたのです。ですから、漠然と生きてはもったいです。生かされていることに感謝し、世の為、他人の為になることをするのです。そういう想いで生きていると人生はいい方向に変ってきます。感謝の言霊、「ありがとうございます」を奏上するとともに、「あらゆる面で私は益々、良くなっていく」
「あなたが負けると考えるならま負ける。」
「最後まで成功を願い続けた人だけが成功している。」
「私が出来ると」と考え、実行する人だけが勝ち成功している。皆さん、自分自身を前向きに振るいただして、諦めないで感謝して祈り、奏上するのです。きっと人生は、変わってきます。本当に真から感謝で「ありがとう」「ありがとうございます。」を奏上して下さい。きっと、気持ちがすっきりし、神に近づき愛されて頂けるような気持ち、想念になっていけると思います。本日は検索していただきありがとうございます。今後も皆様にお役に立つ記事を書かせて頂きます。皆様の今後のご健勝とご活躍をお祈り申し上げます。住宅のあり方住宅のあり方、考え方住宅は我々人間にとって、生活の基盤であり、住宅に対する考え方、利用の仕方によって、我々の人生も大きく異なってしまいます。今と違って過去は住宅は住む城で多くの方々が住みそこで家族、あ更には地域との絆が形成されていた。その家には一代の家族だけではなく、多いところでは三代の家族が同居されていた。そこからいいものが生み出され家族間の絆が形成され、そこに住む人間も今のような個人主義的人間ではなく、思いやりがあり、お互いに悪いことは注意し、励ましあい隣接の家々が一団となった地域形成がされていました。家は本来、住む役割があるが、その外、人々が集まり団欒をする場でもありました。それが今は孤立化した関係で部屋自体が個別化し、家族の人、地域の人達が集まって団欒する機会がめっきり少なくなってしまいました。建築社会学者の樫野紀元氏はこう述べています。「住まいは住み手が学べる家でなければならない。」そして、家は住みよい社会をつくる器になる。2030には、単独所帯が全所帯数の４割弱達する。その時、住文化に一大変革が起きても不思議ではない。これからは、家族以外の人間にも優しい社会とそういう人間をどう育むかが大きなテーマになっている。大人が近所の友達の家に気軽に出入りでき、地域みんなが見守る社会を作るべきであり、家がその原点になっていかなければならない。世の中がおかしくなる原因が家にある。ですからハウスメーカさんは家を物理的につくるだけではなく、家族が団欒でき、地域のコミュニテイー、隣近所との交流を促すような家づくり、街づくりしてほしいものです。家自体も質の高い長く使える住宅をつくることで家に対する想い、大切さを持つことで、家を通しての世代間交流が生まれるような社会を作っていくことが大切である。定年後の生きがいのある人生設計、ライフワーク
どうすれば出来るか。1.第二の人生をどう迎えるか。私自身も5年前に定年で退職し、第二の人生を迎えることになりました。その時の思い等をお話させて頂きます。定年を迎えても今や、平均寿命が延び20年あまりもあります。この期間をどう生きていくかが人生終末の結果に結びついていきます。前提条件としては、健康でなければなりません。それと流されて生きているのではなく、新たなチャンスを前向きに捉え、これまで培ってきた経験、知識を更に深め、社会の為に貢献する有意義なる日々を過ごしていけばきっとすばらしい人生になると私自身は確信しています。2.人生は、漠然と過ごしていてはもったいない。定年を迎えると言うことは、サラリーマンであえば会社勤めを一応終わる訳です。この間、各人の生き方は異なりますが、自分の為、家族の為、会社の為、社会の為、と精一杯頑張って終わろうとする訳でその充足感はすばらしいことであります。その充足感のまま、後はのんびりと過ごそうと思われそうされている方も多いです。長い人生には休憩する時は必要ですが定年後の前提は健康であれば長いです。何の目的も無く、漠然と過ごしてはもったいないです。会社からの拘束は無くなり自分の時間は十分あります。私もその時間を使って本当に自由な快適な日々を過ごせると思い自分なりの生活設計をつくり過ごしていましたが大雑把な計画であったので崩れてしまいました。そこで自分のライフワーク、人生設計をよく練り直し実行するようにしました。そのことによって日々の過ごし方、人生の目標に向かう姿勢、心構えが出来、変ってきました。社会が急速に変化しています。社会の高齢者に対する環境は満足いくものではありません。もっと我々が結束して政治家に動かさなければ変らないでしょう。その上で各人が不平不満のみの人生から脱却し、生かされていることに感謝し、将来を見据えた積極的で楽しい人生を送っていこうという想いを持ち過ごしていくことが必要でありそれを継続、実行していくことがより、充実した人生になると確信しています。3.限られた時間の使い方、向かい方によって人生は決まる。我々の現界の時間は限られています。定年を迎え、現時点からすると約20年、この期間が長いか、短いかは各人の捉え方によって異なりますが、あっと過ぎてしまいます。自分の人生だから各人が最終的には幸せな人生を送れればいいのですが、お金があっても家庭の不和が絶え無い人、お金が無くてもいつも感謝して生きて愛和な心でひとと接している人、いろいろな方がいますが、私は自分が亡くなる時に今まで生きてきたことの良きか悪しきの判定ができると思っています。ではその判定の基準は何なのか人間は最初は自分欲の為、自分が幸せなら言いとそして自分の家庭がよければとのスタートから最終的には人の為にそして社会の為に何かが出来たか、社会貢献が出来たかによると思います。それに向かって無駄な時間を過ごしてはもったいないです。有意義なる時間を過ごしたいものです。人生を向上させるには世の中で起こる全てに感謝できる自分に変える人生を向上させるには生きていることの目的をはっきりもち、全のことに感謝でき、利他愛な自分に切り替わることです。よく「感謝しています」と聞いてすばらしい人だと思うことがあるのは一例ですがオリンピック等のスポーツで優勝した選手が優勝したことは本人が努力した結果であるが必ずこの優勝まで導いて頂いた全ての方々に感謝しますというスピーチをされます。このように優勝される方は技術的にも最高ですが人としての生き方がすばらしいです。ですから優勝できると思います。高校野球でも結果的に負けても選手として出場しなくても共に練習したことが人生のプラスになっているし、それを感謝してその後の人生の踏み台にして生き成功されている方が多いのも事実です。私自身も生きている中でいろいろ体験しそれを人生の糧として日々つつがなく生かさせて頂いていることに先ずは感謝しています。人生を向上するには、各人がこの世に何の為にいきているのか。親から生まれたことは事実ですが大元が大事なのです。大元とは人間は神様の分けみ魂で神様はこの地球上に生を授けた目的があるのです。単に生きているだけでなく働いて家庭を持つだけではなく最終的には神様がこの地球を物質的に繁栄し、争いもない天国文明を創造されているこの目的に各人与えられた職、能力を活かして参画することなのです。私は社会に少しでも役立ち貢献をしたく仕事も、奉仕活動も感謝して従事させて頂いています。目標を持つことは出来ますがどう実行するかが問題です。それには、自分を肉体的、精神的にも充実させ、明るく、前向きに全てに感謝し行動することを心掛け実践しています。人生は修行の場で楽しいことだけではありません。ですから苦しいことがおこったと時こそが実際には、苦しいけれども生かされてそれを自分を昇華・向上させていただける機会を与えて頂いていることに感謝しています。これを実行するには自分を全てに感謝できる人間に切り替えていくことが大切と思います。自己維新、自己改革、全て起こってきたことを他人、社会のせいにするのではなく、全ての原因は自分にあると思い、先ずは自分を感謝できる人（霊止）になるよう切り替わり、お互いに強く、前向きに生きようではありませんか。そうすることできっと神様から愛され人生を昇華できる人になっていけると思います。光輝く人になりたい光輝く人になりたいと思いませんか
あなたはどう生き、光人になっていますか。それぞれの年齢、生き方等によって捉え方が異なりますが人と生きている限りただ漠然と目標も無く生きていてはもったいないと思います。現実はどうでしょうか。その日をどうやって生きていけるか悩み苦しんでいる人、そして年間3万人もの自殺者が出てしまう現在のような社会、何かおかしくなっています。若者は学校を卒業しても何を目指すかはっきりせず、内向き人間が増えているようです。この現象を若者だけを責めてはかわいそうで我々大人、更には国をリードされる政治家の国家目標、政治家の力量が無いことが原因しています。明治維新での偉人の志、野望は無くなり、自己中心型な人が多くなってしまいこれでは将来に向かっての目標を持つことも難しくなってしまうのも当然といえるでしょう。目標は各人によって違いますが最終的には幸せな社会を創るのにつながっており、その恒久平和な社会を構築する為に人種、個性の異なった方々を神様は敢えて創られ各人が自分の為でなく愛和した形で実行する時に実現できるのではないでしょうか。個人的には勉強して○○になりたい。結婚して幸せな家庭を作りたい。会社の社長になり社会に貢献したい。基本的なこととして人は何の為に生きているのか。何の為に勉強するのか。何の為に働くのか。何の為に結婚するのか。その外ありますが何の為に全てのことをするのかが解決できてなければなりません。そのうえで人としての目標が明確に設定し、その目標に向かって決意し、実行していくことが人生において大切であると思います。私自身も最初はまず自分が幸せになりたいとの想いが強かったのですがいろいろな体験、多くの人と接することで今は自分が光輝く人になって多くの人に光を与えられる自分に変りたいと思うようになり日々精進しております。それでは光輝く人とはどんな人でしょうか。例えば会社の社長さんが会社に入ってきたとたん雰囲気が明るくなり、やる気を出させることができる人。家庭でも家に帰ってきたら子供が寄ってくるような人。このような人は社長さん、お父さん、それぞれの立場での威厳がありますが、ただその威厳を振りかざすのではなく自らが明るく、皆の中に入って楽しい雰囲気をかもし出させることが出来る人、オーラがある人自分よがりではなく人の為、社会の為に奉仕精神を持っている人が光輝く人ではないでしょうか。中々すぐにこのような人はなれません。しかしなれないことはありません。このような光輝く人になりたいと想うことです。このような光輝く人が増えてくればきっと愛和な社会、世界になると信じています。一本の松明（たいまつ）が束になれば太く輝く松明になります。今、一人ひとりが自己改革し、同じ志を持つ仲間を結集し、社会の善果活動をしようではありませんか。その為にも人としての生きる目標を持ち、それに向かって何をすべきかを決め、実行していくことだと思います。よくマイナス人間になれと言われます。それではどういう人間なんでしょうか。自己意欲、自己中心な人間ではなく、ひとの為、社会の為に自分を犠牲にし、生きられる人間、こういう人間は磁石人間ですから人、仕事、福が付いてきます。結果的にはプラス人間になってしまいます。マイナス人で光輝く人には必ず幸福が舞い込んできます。光輝く人になって人に救いを与えて下さい。和、一体化、仲間絆を強く想う和・一体化・仲間・絆元々、日本人は和の精神を持ち仲間を大事にした国民であったのが欧米の精神が入り込んでからは個人主義に変ってしまった。自分さえ良ければ他人なんか関係ないという考え方、生き方が狭い人が多くなり必然的に社会が殺伐となりおかしな世の中になってしまっており残念でしようがない。しかし最近、スポーツで和・仲間・絆と言う言葉を聞くことが出来びっくりしています。その一つが前ですが、プロ野球の試合でのロッテの優勝がありました。この優勝の監督の発言です。「この優勝は選手の和があったから出来たのです。選手に感謝します。」もう一つは六大学野球で早稲田大学が優勝したと時今はプロ選手になっている斉藤選手の言葉です。「一生思い出すのは仲間です。」本当にうれしい言葉です。更に感動したのはダイリーガーのイチロー選手の野球選手として以上に人間性を改めて再認識させていただいたことです。イチロー選手は努力家で人一倍練習をしてあのような選手になっているわけです。普通だと自分がこんなに頑張っているのに何で他の選手も頑張って勝利につなげてくれないかと不満になるのですがイチローは違うのです。自分が精一杯頑張っている姿を見て一人でも一緒にやっていこうという選手を大事にし、チーム力を作っていく努力をおしまなかった。10年連続200安打達成の時、イチローは一塁ベースにいました。観客から大声援の拍手が鳴り響いていたのです。過去においてマスコミ、選手からはイチローは自己中心型であると言われていたこともあったので、そのときは意識的に自分から帽子を取り挨拶をするのを躊躇していたのです。その時、自分のベンチを見ると選手全員が立ちお祝いの拍手をしており、外野のブルペンでは日本型の万歳をしている光景が目に入ってきたのです。イチローの選手クラスになれば最下位を低迷して選手間の和が出来てないチームにいるよりか優勝できるチームに移籍した方がいいとおもうでしょうが、イチローは違うのです。内心は自分の成績以上にチームの和、優勝を考えていたのですが、当初は誤解があり、自分勝手な選手だと言われていましたが少しづつ自分の考えをわかってもらうように努力していました。そしてその努力が実ったのです。その時のイチローは自分が200本安打達成の喜びよりチームが一体となって喜べ合う状況になったことの方がうれしいと言われていました。チームは最下位でやる気をなくしている状況でイチローは自分のことだけでなくチームの為に頑張っていく姿勢は日本人として大変うれしいことで私は感激しました。最近、「一枚の写真」というテレビ番組を見て感動しました。それは山梨県にある「日川高校」のバスケット部での実話です。バスケット部の中に元々はバスケット部員で活躍してたのですが原因はわかりませんでしたが半身不随になった選手が毎日自分はレギラーになれなくてもバスケットが好きなので皆の為にと影の役割を果たし続けていました。普通であったら回りも厄介者と相手にしないでしょうがこのチームの監督・選手がすばらしいのです。監督はその半身付随で足は悪く、左手しか使えない選手も見捨てず、献身的に皆の為にやっている姿を何かの形で返してやりたいと思っていました。そしてその時が来たのです。地区予選の決勝戦でその半身付随の選手を試合に出さしてやろうと皆の前で宣言したのです。周りの選手がどう反応したでしょうか。皆が喜んだのです。そして試合は後半戦の3分前点差38点で勝っていた時、その選手を出したのです。そして最後ボールがその選手に渡ったのです。そして選手は左手でボールをスローイングしたのです。そのボールが真っ直ぐに入ったのです。その時は観客、相手の選手も全てが立ち上がり歓喜で喜び合いました。そしてその選手は「私は皆がいたから今ここにいられる。みんなに感謝したい」と言うのです。そしてその選手を真ん中にして撮った一枚の写真本当にすばらしい写真でした。私は涙が止まりませんでした。日本では「和を以て貴しと為す」という聖徳太子の名言があるように日本は「和の国、大和の国」と言われ「和の精神」をもって佳としてきた。それでは、「和の精神」とはなんであったのだろうか。人とぶつかることなく、仲良くやっていけるであろうか。現実はどうであろうか、この世はいろいろの人がいて自分とは異なる人間から成り立っている訳で当然意見が異なって対立することが起こります。そこで対立し続けてれば和はうまれません。しかし、日本人は対立してぶつかりあっても全体を見た中で自分が間違っていたときはいさぎよく誤り全体の中で対応していける人間なのです。今、日中、日ロ間での領土問題を含めて両国間の関係がおかしくなっています。人間同士でも何も言わないでいれば相手は自分の都合のいいように理解し対応します。国家間でも同じではないでしょうか。日本人は人がいいと言われて喜んでいる場合ではありません。お互いが自国の国益のみを目的に主張し合うのではなく日本は特に韓国、東南アジアといった周辺国に対しての仲間としての責任があるので言うべきことは言わないと信頼関係は無くなってしまいます。今後はより米国、韓国、周辺国を巻き込んでの戦略的対応をしなければ中国、ロシアには立ち向かうことは出来ないと思います。世界は宗教戦争、イデオロギー戦争が続いています。自国の主義のみ主張し続けていたのでは戦争は終わりません。私は日本の国際的役割として日本の「和の精神」「大和魂」を世界に発信し、地球規模でのまとめをしてゆけば必ずや平和な世界が構築されると思います。先般は、世界女子サッカー大会で日本の「なでしこジャパン」チームが優勝し,この度のロンドンオリンピックでの準優勝、すばらしいですね。この時期に優勝、準優勝をしたことは日本に本当に「頑張ろうという励みを与えてくれました。」本当にありがとうございます。このチームもそれぞれが個性がありその上で沢さんを中心に一体化したことで優勝できたと思います。我々はこのことから何を学べばいいのでしょうか。今の時代は個人の能力は持ち、意見を言う時は遠慮することなく、喧嘩するぐらいになっても結果的に決まったことには一体化することが日本人のいいところで、最近この傾向が出てきていることはすばらしいことです。一人舞台してはだめで時には自分を殺しチームの為に協力するこのことが大事なのです。このことでチーム力が増進するのです。日本人は奥ゆかしいと言われいい部分はあるがこれからは表に出るときは必ず前に出るのです。震災を通して被災者の方々は元々あった近所の絆がなくなってしまい仮設住宅で一人住まい、これでは孤独でまいってしまいます。人間は一人では生きていけません。仮設住宅はあくまで一時的な施設でそこには人間が住むにとって大切な絆、一体化、和がないのです。特に被災された方々への心のケアーをしてあげる対策が急務であります。子供でも、大人でも個としての存在はあり、尊厳を持っています。最近、子供間で陰鬱ないじめが多発しています。いじめをする方は自分が家庭、学校、社会の中で孤立化しその憂さ晴らしに弱いものをいじめ楽しんでいる本当に汚い、醜い弱い者、何がこんなことにさせたのか真剣に考え改善していかなければなりません。日本の国土が危ない。日本は海側だけでなく既に内陸部も侵略されている。日本の国土は危ない外国が日本を海側からだけでなく既に内陸部も侵略されている。日本の国家危機管理はどうなっているんでしょうか。国民は安全でかつ安心できる国家にいることを最大の喜びとしています。その国民の望みを覆すように今や侵略されているのになされぱなっしで国としての防衛がなされていません。政府の弱腰外交に唖然とすると共にあきれてしまいます。「外国人の日本の土地取得の活発化」(サンケイ新聞より）国内の水源地や安全保障係わる重要な土地が外国人や外資に取得されている実態が明らかになってききた。現行法では外国人による土地所有に事実上何の規制もない。大正14年に制定された外国人土地法は国防上重要な土地の取得制限を定めているが、戦後、規制対象を指定した政令が廃止され、実効性を失っている。外資による取引を規制する外為法も不動産の合併・買収について事後届けを義務付けているだけでゆるい。菅直人首相時代の参議院予算委員会での質問に対して菅直人首相は法規制等を早急に整備しなければならないと述べていたが菅内閣は、10月26日、外国人の土地取得について「安全保障等も考慮したうえで必要」とする政府答弁書を閣議決定した。ようやく動き出したが早く米国のように国の安全を保障を脅かすと判断される場合には事後的にも取引を阻止できる日本版包括通商法を法制化して国を守る為に国家の総力を挙げて対応してもらいたいものです。このままでは日本は海から内陸部からも侵略され国を守る事はできません。国会議員は与えられた使命、役割を再認識して国家、国民の為に頑張って頂きたいものです。一部のジャーナリスト、政治家が国家の無防備、無警戒振りを告発している。それによれば、わが国は土地取引に例外など「留保条件」を全くつけずにＷＴＯに加盟した為、いまさら外資を理由にした規制が出来ないという説明にはあきれるほかない。此のことは、私たち戦後の日本人は経済的な繁栄ばかりに現を抜かし、結局、国を守るいった意識を忘れ、置き去りにし返りみてこなかったという話にほかならないからだと思う。食育と教育青少年が危ない食育と教育（青少年が乱れている原因はなにか）青少年の教育は知育（智識）、徳育（人としてのあり方）体育（体）が三位一体となってなければならない。教育は健全な人間をつくることが目的であり、その土台となるのが食育であると思います。現状はどうでしょうか。子供の孤食化が問題になっています。家族と一緒に食べなくなっています。孤食には次の捉え方もあります。個食(一人でたべる）固食(好きなものしか食べない）小食(食べる量が少ない）粉食(米を食べずパスター、ラーメンを食べる）その結果子供がどうなっているでしょうか。うつ病になる、切れやすい、低血糖化、免疫力の低下家庭内での食の乱れ、家族団欒での食事が出来なくなって親子のコミニュケーション
が不足し、自己中心型の人間になってしまっている。我々の年代は、母親の作ったお袋の味が忘れられないのだが、今はコンビニ食になって
しまい本物のお袋でなくコンビニの袋の味に変わってしまっている。愛情のないコンビニ食で育った子供は食を通しての愛情が欠けてしまい体力的にも精神的にも不完全な人間に育ってしまっています。これを無くすには、家庭内での食、(団欒できる食事の場造り）について話し合うべきです。社会システム上父親は仕事中心になり子供との接触、会話が少ない。母親も家庭収入を増やす為に、社会進出の為に勤めに出る。その結果、子供が小さい時から保育園に預ける状況になり子供への愛情をかけることが少なくなってしまう。子供側から何を求めているのか。もっと親と一緒に食事をし、話したい、そしてもっと抱きしめての愛が欲しいと思っているのです。現実はやむ得ないでしょうが子供は敢えてコンビに食を好んで食べているのではないのです。食べ物の本物の味を知らない子供、添加物が多く付いている食べ物を食べることによる体への影響、家族で楽しく食事をすることを知らない子供の成長してからの人、社会への対応が出来なくなる弊害、その外多くありますがもっと母親の食育の勉強をすべきであると思います。食育は食べることだけでだけでなく、生産についても学ばなければなりません。人間はこの地球上に生を授かり生かされています。それは人間だけでなく、自然界、動物界の動植物と共存して繁茂繁栄しています。ところが、人間は自分勝手で自分達が生きていくために自然界を破壊し,動物界の動物を例えば牛、豚、鶏にしてもその動物の本来的な生命力までもむしり取ってしまい我が物顔に食べているのです。生産者も大量に生産する為に本来はしたくないのに大量の農薬を散布したり、鶏にしても自由がきかないような狭い鳩舎に入れ込まれ決まった餌で肥育されているのです。このような人害を無視した生産、収益主義が現状で、我々消費者はあまりそのことを知らずに食べています。食育と教育の点から捉えると子供に米、野菜等を作ることを学ぶといいと思います。苗を植えただけでは育ちません。動物も肥育し、食肉として食べるにしても感謝して食べることが大事ではないでしょうか。そこに本当の愛情がないと育たないのです。これを実体験することも子供を育てる上での重要なことであるとおもいます。人と自然との共存、助け合いの精神、思いやりのある社会、そして子供が子供らしく成長できる社会を構築しようではありませんか。スタートは個人、家庭からです。家庭では加工されたものを中心に食べているので例えば米がどのようにして農家の方が苦労して作られているかを知らないので食べられることへの感謝が出来なくなっています。学校ではどのような教育、食育をされているのでしょうか。私の知人が農地を借り、そこに寄宿舎を造って非登校生や、やや問題がある青少年と合宿して農業の生産活動等をしています。そこでの合宿を通して青少年は人間は自然と共存していること、愛情、感謝を持って対応していかないと農作物、人間ともいい関係が出来ないことを学び、人格形成がなされ復帰されていると聞いております。私ども一人ひとりがもっと食育と教育について探求してよりよき社会にしていこうではありませんか。生きるとは生かされていることである。生きているとどういうことでしょうか
人間の命は不滅生かされていることに感謝私は妻の若き死を通して生きていることを学びました。現在、日本の平均寿命が80歳代まで伸び超高齢者社会に入っています。そこで長生きすることは喜ばしい限りですが本当に人間として生きていることを理解され、人生を過ごされていますでしょうか。これが解らないと死が怖くなってしまいます。そこで、人間が此の地球に生を授けられた理由はなんだったのでしょうか。人間は人間を生み、人間として生きていますが、実際は神様が人間を創られたことは知っていますか。そうなんです。命の大切さ、人間は肉体的には死んでも奥にある魂は不滅なのです。神様から授かった命を簡単に捨ててしまっては神様はあなたに授けた命の大切さを解ってないと怒るでしょう。もっと、もっと、命を大切にし、神様が一人ひとりに授けて下さった目的、意義を理解し、もっと大きな観点から神様に喜んで頂ける様に自己改心し、利他愛の精神をもって精進していくことが大切です。この地に命を授かり、何の為に生きているのか。何の為に学校に行き、学び、更に社会に出て働くのか。何の為に結婚するのか。この疑問にあなたはどう答えられますか。以上の疑問の根本は人間がこの地球に何故いるかを解決出来ないと解けません。人生は人間が肉体という衣を着てこの地球上で諸々のことを体験、経験して人格形成していく修行の場だと思っています。ですから、つらいこともあるでしょう。死にたいこともあるでしょう。そいうことを体験することで人の苦しみを理解でき、思いやりのある人間に変革できるのです。現在いじめ、暴力化が低年齢層で激化しています。何故このような現象が多くなってしまったのでしょうか。やるものも自分の腹いせでやっているのかもしれません。このような正々堂々と自己主張できない弱い人間が人を卑劣な嫌がらせ、暴力をふるってその快感を楽しんでいる卑劣な人間を私は許せない。人間がこの世に生まれ、本来は正しい生き方が出来なければいけないのに人を苦しめ、死なせてしまうようなことをしてしまったらそのやった人には必ずそのやった以上の苦しみを味わなければならなくなってしまいます。これが因果合法のきまりなのです。個人的には善人なのに自分の弱さ、不満を自分で解決出来ないのでグループになって弱い人に転嫁させていくこの卑劣な方法で自分の悩みを解決できるでしょうか。やられたら苦しいだろうと思えばやれなくなります。ですが現時点ではそのことを理解しきれていないのです。ひとの弱みを喜ぶ卑劣な心が恐ろしいです。これからはもっと大きな心を持っていきましょう。新たな年を迎えた自分の生き方を確立し、実行したい今年も願望と実践1年あっと言う間に過ぎてしまう。今年こそはこれはするぞと思うけど結局は出来ないことが多い。国をリードする国会議員の無能力さにあきれてしまう。国民一人ひとりが苦しみ精一杯生きているのに自分達の立場だけを堅持しようとする政治家、早く一層して超党派で日本をどうするのか真剣に考えリードしていってもらいたいです。私は、まずは自分を変えていきます。人のせいにしてもしょうがないので自分を変えていきます。物・金中心の生き方から脱皮しようこの度の大地震を通して切り変らなければならない生き方我々が住む社会は格差はあれ、物に恵まれ、全ての物があることが当たり前になって感謝さえ出来なくなっています。この度の東北地方太平洋沖地震では津波により多くの方々が亡くなられ、未だ見つからない方々が多くいます。そして多くの方々が避難されいます。お悔やみ申し上げますとともにお見舞い申し上げます。そして一刻も早く復興されますことをお祈り致します。毎日、テレビを通して被災地で避難され生活をしておられている多くの方々のご苦労、そして先行き不透明な状況に不安一杯で大変だと思います。地域外の我々はもっと自分の立場で可能な限り協力しあうことが大切であると切実に思い具体的な取り組みを続けていきます。日本はどこで地震が起こってもおかしくない状況の中で敢えて東北地方に大地震が勃発したことはどう捉えるのか私なりに考えます。この度の大地震で亡くなられた方々、行方不明の方々、そして被災されている多くの方々には大変厳しいが我々日本人の同胞として身代わりになってくださったと思っています。この地震を通して自然には勝てなく、全ての安全性が崩れてしまいました。我々日本民族はすばらしい魂をもった世界をリードできる人間であったのがいつの間にか物・金一辺倒で他人を思いやることなく、全てに感謝することが出来ない自分よがりの人間に落ちぶれてしまいました。このような我欲人間社会を温存させてしまうと折角、神様が地球を創造し、高度に反映し、争いがなく、自然、人間全てが共存しあう地球社会を創ろうとした構想が崩れてしまいます。そこで、敢えてこのような先ず、天変地変を忍耐強く助け合い精神が旺盛な東北地方におこして地球上の全ての人間に地球規模で全てを考え、物・金中心の人間社会から物を節約し、お互いに助け合い、感謝し合える社会に戻して欲しいとの神の願いがあると思います。これが東京中心の地域におこたっらどうなっていたでしょうか。被害規模は当然大きくはなりますが、都会人の堕落した生き方がもろに表面化し、パニックになり落ちぶれた我欲人間同士の醜い現象が多発してしまうことは予測できます。物があるのに買い占めたり自分さえ良ければ人がどうなってもいい非常にせこい人間の考え、生き方が変らなければ人間社会は良くなるはずはありません。その意味で、この度の東日本大地震を通して我々特に都会人は今までの生き方、考え方を見直し、反省し、金・物中心の社会から本来の地球規模、人間社会で思い合い、助け合い、物を大切に、自然と共存出きる人に切りかわらなければいけないと思います。高度に発展した日本、そこに住む人間は物質的に恵まれ全てが金があれば揃うという想念を持ち続けており、切り替っていません。このような自己中心的な人間が多くては愛和な社会は出来ません。そこで神様は敢えて大地震を東日本一帯におこし物質・自己中心的な人間を利他愛な人間にきり替わらせようとしたと思います。経済的にはデフレで企業も大変で個人の収入も減ってきているのに切り詰め節約した生活パターンに切り替えていかなければなりません。それでも、根底に生かされ、生活が出来ていることに感謝出きる人間に切り替わっていれば楽しく明るい生活はできるのです。そこにはお互いの思いやり、絆、助け合い感謝があるのです。それには、一人ひとりが自己変革して物を大切にし、お互いが助け合う人間に切り替わって行かなければならないと思います。全体的に経済が縮小しバブルの時からすれば当然生き方は変らなければいけないのに未だ切り替われない人が多い。ですから自己破産者が増えています。収入が減っているのだから無駄を無くし収支バランスをとっていかなければなりません。でも、気持ちの持ちようで今は苦しくてもきっと良くなると希望を持って生きていけば必ずいい結果を迎えられます。人生は修行であらゆる経験を通して学び人格形成していくと言われています。過去世において人間は人を殺し、多くのザイエを積んできました。現在生きている我々は本当にそのザイエを消していかなければなりません。その消し方は簡単なものではありません。世の為、人の為に善果活動をして消してもらうしかありません。そういうことは簡単には出来ませんが頑張ってやるしかありません。人生を上手に生きる上で大切なこと人生を上手に生きる上で大切なこと今の政治を思う国会議員の方々にもの申す。国民は立ち上がろうあなた方は本当に国会議員ですか。何のために国会議員になったのですか。世界の中で日本をどういう方向に進もうとしているのですか。世界観・国家観を持っていますか。

国会議員は地方議員とは違います。現状は二世議員前議員の代行議員大風に乗った力不足議員その他低レベルの議員が多い。選挙制度もまずいが選ぶ国民も次元が低い。日本は敗戦で大きなミソギを受けたが国民の力強いたくましい前向きな活力で復興し、経済的には世界トップクラスの地位まで躍進し、一流までになったが政治は人材不足と政治力のなさで現在のような三流議員によって国が運営されていると思うと唖然といしてしまいます。国民は何故沈黙しているのか。もっと政治に関心をもち主張しようではありませんか。このような人を議員に選んだ国民も悪いし、もっと国民は政治に興味を持ち政治力があり実行力を持っている方を支持し選ばなければならないのに族議員を選ぶ現状を打破しない限り日本の政治はよくならないでしょう。これからは国を守ってもらい正しい方向に導いてくれる人材が求められています。ですから、国民は日本の安全保障｛国防｝、財政問題、エネルギー問題、医療年金問題、教育問題、住宅問題、行政刷新問題等が問題になっています。この諸問題について強い理念と実行力をもった政治家、国際的に通用する政治家を選らばなければなりません。国民はもっと政治に興味を持ち、厳しくチエックしようではありませんか。今の日本は国難の厳しい状況です。敢えてこういう混乱した状況を国民・政治家がどう捉え乗り切っていくかにかかっています。消費税増税の問題点「来年4月に消費税率を上げるべきか」の最終決定まであと一ヶ月に迫っています。この消費税増税は年金や医療を充実させる為に実施するはずだった。政府も「税と社会保障の一体改革」だと説明した。国民も「社会保障費の財源を捻出する為なら仕方がない」と受け入れた。ところがどうでしょう、現内閣は、年金をカットし、医療費の自己負担を増やす等社会保障費を削減しようとしています。国民は一定の負担はしても安心した生活が出来ることを誰しもが望んでいるのです。この消費税増税は国民は了承はしたがこの増税は全ての国民に関わることで特に年金暮らしでギリギリの生活をしている貧困層ほどその負担は重くなってしまいます。そして日本経済を支えている中小企業にとってはこの消費税増税は価格転嫁できずもろに経営の悪化につながってしまい倒産企業が増えるのは間違いなく日本経済はガタガタになってしまいます。国も国会議員自らが経費削減に身を削りその上で国民に正しい説明をしてやるならわかるが国のやるべきことは何もせず全てを国民に負担させるこのやり方に国民はなぜ黙っているのか。国民はもっと立ち上がらないとだめです。今迄の国の財政のいい加減さを放任し、今になって、このままの状況をこのまま継続して後世に引き継ぐことは許されない。財政再建の為に消費税増税は必要だと言い切ってもいます。このような状況まで放置し、国民の税金を無駄使いし、未だ国民を無視し、勝手なやり方で日本を舵取りしている国家を許せません。このような日本のやり方に大しては欧米先進国の国民、マスコミなら黙っていないでしょう。近々、「有識者会議」が開かれます。9月2日にこの「有識者会議」の聴衆結果を報告された首相は「さまざまな国民皆様の声を参考にさせて頂き決定します」と答え、その一ヵ月後に消費税増税を「決断」するシナリオになっているようです。このままのシナリオとおり増税されたら日本経済は崩れてしまうでしょう。どう日本を守ろうとするのか、弱い者を救うのが政治ではないのか。日本の小子高齢化は今来たのではなく、政治がこのことを含めて無策で、今になってそのツケを国民に回そうとしている政治家、役人を国民はもっとしかろうではないか。マスコミもこのことを触れず逃げている状況に腹がたちます。国民は戦争に負け焼け野原からバラックを建て、勤勉に何とか欧米並みの生活をしたいとの目的に向かって頑張ってきました。でもその目的を達成した今日、日本は本来の日本の伝統、文化日本人の生き方を忘れ、国も米国の傘の下で言うべきことも言えない米国の属国に成り下がってしまった日本。日本はどこに向かっていこうとしているのか。国民を無視した独裁政治は許されません。それを防ぐのは本来は野党のはずなのに今の結束力のない野党はどうしているのか。3年後の衆参ダブル選挙まで今の政権が独走してしまう恐ろしさはある。もっと国民が立ち上がろうではないか。自己維新自分に自信を持たせる生き方をするよう努力します私は出来ると強い信念をもつことで自己維新が出来る人間は弱く、自分はこうなりたい、こうしたいと強い信念、志を持ってないと振られてしまい自己維新は出来ません。自分自身に言い聞かせることも大切です。そこで私が言い聞かせている文を紹介します。

「あらゆる面で、私は益々良くなっていく、」「私は、世の為、人の為に神様のご用をさせて頂きます。「もし、あなたが負けると考えるならあなたは負ける。もし、あなたがもうだめだと考えるならあなたはあなたはだめになる。勝ちたいと思う心の片隅で無理だと考えるならあなたは絶対に勝てない失敗すると考えるならあなたは失敗する世の中をみてみろみろ最後まで成功を願い続けた人だけが成功しているではないか。全ての人の心が決めるのだ。もし、あなたが勝てると考えるならあなたは必ず勝つ向上したい自信を持ちたいといつもそう願うならあなたはそのとおりの人になるなる。さあ出発だ、出発だ強い人が勝つとは限らない。すばらしい人が勝つとは限られない。私は出来るそう考えて実行す人が結局は勝つのだ地域・社会貢献をしましょう地域の絆、助け合い、自主行動少子化、超高齢者社会に突入し、日本はどういう国家に進もうとしているのか中途半端な状況下で、国家財政政策の失敗を国民に増税というかたちで負担させようとし、自己責任だから各人は自分の責任の範囲で生きていかなければならないと非常に非情で冷たい社会になっています。年間で約3万人が自殺で命を絶たれる社会、その中で年寄りが孤独死される方が多くなっています。蓄えもない年金生活を強いやられ、その上に税金を取られ最低の生活をしている方々でも親子関係が円満で、楽しい日々が送られている方は幸せです。物、金があっても幸せでない方も多くいます。今までは物、金中心社会でしたのでそこに生きる人間も人をけち落とし、自分さえ良ければいいという自己中心の人間が多くなってしまい、社会も同じような思いやりのない社会になってしまいましたが昨年3月11日の東日本大震災、福島の原発事故を通して日本人の本来持っていた絆、助け合いの精神が復活したのではないでしょうか。私は国、地方自冶体のやるべきことにもっと国民は強く主張しなければなりません。その上で我々一人ひとりが地域社会に入り助け合い社会構築の為に自主行動しようではありませんか。

私の自主行動の一旦・今この大転換期に生きていることの意義を理解し正しい社会に切り替えていく為の活動をする。生きる生きる、生きているとはあなたは、何の為にこの地球に生きているのですか。あなたは、何の為に勉強し、社会人として何をするのですか。あなたは、何の為に結婚し、子供を作るのですか。同じ人間として、この地球に生を授かり、それぞれの個性を持った人間として生きているわけですが一人ひとり生きている中での苦楽の程度が異なり、人生に行き詰ってしまった方の中には苦しくなり、自分が何のために産まれ、生きているかがわからず自分の命を捨ててしまっている方がいます。本来、神様はこの地に平等に人間を創造したのになぜか各人に不幸なことが起こってきます。何故、私にこのような不幸がおこるのかと疑問に思うことがありませんか。それなりに理由があるのです。死の選択肢を選ぶ前に、本当に上記のなぜ生まれ、生きているのかことを考えたことがあるでしょうか。このことを本当に理解できると命を絶つことは出来なくなります。私は、最愛なる妻を45歳の時亡くしました。その時こそ、何で不平等なんだと神様を恨んだこともありました。同じ人間として生まれ、人生を共に生き、幸せになろうと頑張って生きてきましたが、突然の出来事に唖然とし、人間の生きていることとは何なのかを真剣に考えました。その後、わかったことは人間は、生きてはいるが、自分の力で生きているのではなく、神様のご守護のもとで生かされていることが解ってきたのです。それからは人間の生は肉体と心、魂から成り立っていることが解り死ぬということがどういうことなのかを勉強させていただきました。神様は肉体を持って現界に人間として生存して下さいました。そして神様は各人に諸々の試練の場を与え、現界でいきている中での体験を通して物主で、戦う人間でなく愛和な心ある人間になって、神様が求められているこの地球を戦争なき幸福社会築造に人間が活躍されることを望んでいます。人間がこの現界でいきていることは人間が全てを計画し実行している訳でなく、神様のご守護の下で修行をしつつ生かされていることなのです。ですから、漠然と生きていてはいけないと思います。それと生かされている限り修行ですから楽しいことだけでなく、敢えて苦しいことも起こってきます。それにどう対処していくかです。マイナス指向になった生き方をするとどん底に落ち再生出来ません。苦しいけどこの苦しさはよくなる為の出来事であるとプラス指向て感謝した生き方をすると人生は上向きになります。でも、当時、私はこの段階では生きていることは解りますが、生きたいと思っていた妻の若き死はなんなのか理解仕切れませんでした。一切は神様が決めることなのかも知れませんが私は妻は短命であったが凝縮したすばらしい生き方をされた方と今でも感謝しています。そしてあの世に戻られた魂は不滅ですから生きています。あの世が本家ですから現界での短い修行を終わられあの世に戻られ本来の修行をされていると思っています。現界に生きていないことは寂しいですがあの世でいきていると思っていますから現界で生きている我々は亡くなった妻への執着しすぎて落ち込むよりか私が妻の分も含めて生きていかれることにより感謝し、楽しく前向きに生きています。それが亡くなった妻への想いです。でも、そんなこといっても生きていることに苦しくなり自分で神様から授かった命を絶つ人が絶えません。このことは実は大変なことをしているのです。特に自殺するということは神様に対しての反逆になり、現界的には苦しさから逃れられ救われたと思うでしょうが霊的に捉えるとあの世では安楽な層にはいけづつらい修行をしなければならなくなってしまうと言われています。ですから人間は苦しいときも楽しいときも全てに対して感謝して前向きに生きていくことが重要になってきます。それを現界で体験し、修行していく訳です。その苦しさを感謝して乗り越えるときっと幸せが待っています。それが、神様の愛情なのです。ですから、単に生きているだけでなく、少しでも自分に与えられた個性を活かし、社会の為に貢献するのです。このことが神様から愛される秘訣で人生の底辺に落ち込んだ人は自然と上向きに上昇して、神様から本当に生かされていることを体験することができます。私はこのように今、生きていることを捉えています。まずは、今、どんな状況におかれていようとも生かされてることに感謝し、前向きにあきらめずに精進していくことが大切と思うのです。国民、目を覚ませ。だまし続ける政治家・役人国民は目を覚ませ、政治家・役人を肥やし、国民は飢えしのんでいる現状を甘んじて黙っている国民、目を覚まし、決起しよう。もっと政治家(政治屋）、シロアリの役人を厳しく監視し、国家を正しい道に導き、国民に安心できる日本に創造しようとする真の政治家を選ぶことが我々の責務である。一体どこが「決める政治」なのか。公約違反の消費税増税法案を三党合意で決め、それも増税と社会保障改革はセットで一体改革をすると逓減していたのに増税以外は何も進まない。自民党もまじめに政治をやる気があるのか。日本の財政悪化の原因1.無駄な公共事業への税金の浪費構造自民党時代の利権を利用しての政治家と業者の癒着、業者の票集め、景気拡大に向いての事業ならいいが無駄な公共地業を抑えるように監視体制を強固にしなければザルである。2.シロアリ官僚の存在好き勝手な天下り先の外郭団体をつくり、そこに予算を流し込み懐を肥やす役人。役人は、財政が悪化したのは社会福祉が拡大したからだと国民にツケを廻し、それで増税を押し付けています。もともとの原因は政治家と役人しかいません。3.財政赤字財務省と野田政権は、日本の財政赤字が1000兆円あり体変だといっている。でも、本当は金融資産が500兆円近くあるから実際の借金は半分であると大ウソを言って増税で国民の所得を強奪しデフレ不況を悪化させている。4.消費税増税は今やらなければいけないのか「来年4月に消費税を上げるべきか」景気動向との関係での最終決定する9月末まであと一ヶ月、安倍首相は8月末から開催される「有識者会議」の結論を参考にして決断をしようとしています。尚費税増税は、もともと年金や医療を充実させる為政府は「税と社会保障の一体改革」だと説明され、国民も「社会保障の財源を捻出する為なら仕方がない」としぶしぶ受け入れた。しかし現状はどうだろう。年金をカットしたり社会保障を削減しようとしています。その上、給料も上がらず苦しんでいる国民、日本経済の根源を支えている中小企業に有無を言わせず課税されるこの消費税増税、今この消費税率をアップしたら再び不況に逆戻りし、国民は生きてゆくことが出来なくなり、中小企業は大手企業の狭間で消費税は価格転嫁できず倒産企業が増え社会は混乱するであろうと今決定するには未だ経済が回復してなくので先送りすべきだとする慎重論派もいます。このまま、シナリオどおり消費税率を8％10％とアップされたら日本経済は崩壊してしまうだろう。今、国民は何故反対の声を上げないのか。マスコミも傍観しているだけです。国民は今目を覚まし決起しよう。人間の個性の選択盲目ピアニスト辻井伸行さんとお母さんから学んだことあなたは自分の天性はなんだと思いますか天性までいかないまでも神様は四十八の神々様の分み魂を分身し個性を持った人を創って生かさせて頂いています。でも、お母さんも、本人も自分の天性・個性はなにかがわからず模索しているのではないでしょうか。それで、先般テレビで辻井さんのピアニストになるまでのドキュメントがありました。そこで感じたことをまとめました。盲目の子とお母さんの前向きな人生神様は大愛ですから本当は五体満足の子を授けてあげようとされるでしょうが辻井家族には盲目の赤ちゃんが産まれてしまったのです。その時のショックは大変なことだったでしょう。でも神様はこの赤ちゃんにはひと一倍すばらしい耳をお与え下しました。それは次の現象でわかったのです。お母さんはお子さんが目がみえないので毎日クラシックのCDを聞かせていました。するとクラシックの中でもショパンのCDを聞かせると足でリズムをとっているのです。次に他のCDを聞かせても何もしないのです。ここでお母さんの感受性がすごいです。この子は目がみえないが神様はこの子に音楽のクラシック演奏者ピアニストになると感じたのです。それでお母さんはこの子におもちゃのピアノを与えるとCDにあわせてピアノをひくのです。ここでのすばらしいのはお母さんはわが子が盲目であることにめげず明るく対応し、神様が我が子に与えて頂いた天性を見出すことができたことであります。それからはこの子に与えられた天性を伸ばすために音楽の道に進んで邁進したのです。そうすると神様はすばらしいお仕組みをお与えくださり今は世界的なピアニストになって活躍されています。私はすべての方がこのようにはならないでしょうが三つ子の魂には神様から与えられた天性・個性があります。お母さんはこの時に愛情ある接し方をされお子様の個性を見出し、育ててあげてください。これがお子さんの将来に繋がっていきます。2020年夏季オリンピック東京開催の意義役割2020年夏季オリンピック開催東京に決定東京オリンピック開催の使命・役割は東京の為のオリンピックではなく、日本が下記のことを復興、再生した姿を世界に示すイベントで、メダルを取ることだけの目的ではなく、日本が日本人が本来の地球で最も模範的な国で、人種であることを示し、このスポーツの祭典を通して今後の世界平和につながっていくよう日本人自身が日本人としての誇りと魂を復活させて世界の日本・日本人を示したい東京オリンピック開催であって欲しいです。東京オリンピックが果たす役割「日本の復活・再生」物質繁栄はしたが、その繁栄の裏でなくなってしまった日本の持つ日本人魂の復活3.11の東日本大震災、福島原発事故による被災地の復興、再生超高齢者社会に入っており都市、地域の高齢者に優しいインフラの整備、再生再生には、物質面での再生と魂、心の再生があります。3都市が争い最終的に東京が決定したことに真から嬉しく感動しました。オリンピックがギリシャのアテネで開催され、オリンピックは政治が介入してはならないと言う原則があるにもかかわらず幾多の苦節を乗り越え今があります。此の地球に人間が住むようになり、本来は地球は元一つ世界はまた一つの理念のごとく争いもなく愛和な地球社会が存在されているはずなのに現実は自国の繁栄、宗教の違い等神様がこの地球を創造し、人間の果たす役割を回避し戦争、テロ等殺し合いが治まることなく発生しています。オリンピックはスポーツの祭典であり、スポーツでの戦いはあるでしょうがそこには戦争のような醜い争いではありません。人種、宗教、国家感等が異なってもスポーツを通して世界五輪の輪のごとくお互いに手を組み助け合って恒久平和な世界に向かっていこうとしそれが出来る場であります。現実は戦いあっても此の場は休戦し、スポーツに熱中し、燃え力を出し合うすばらしい場であります。特にオリンピックを金儲けの場としか取ることが出来ない国はオリンピック精神からは反し参加する資格はありません。1964年の東京オリンピックは戦後復興が出来てない状況下で日本が一体化して経済復興の礎になったのがオリンピックであり、今があるのです。2020年のオリンピック開催が東京に決まったのはそれなりの理由があると思っています。世界は物質的には恵まれ繁栄している国もあるがまだ発展途上の国も多く二重構造社会であります。世界は混乱し、戦争が絶えない世界の中で、日本は経済大国ではあるが、日本が世界に果たす使命がこのオリンピックにあると思っています。日本は世界の各国とは違い日本としての伝統、文化がありそのすばらしさは大変なものです。オリンピックでこの日本のすばらしさを世界に発信し、世界が本来の愛和な平和な世界に戻れるように参加国の方々にお伝えお迎えし、おもてなしさせて頂くことが最も大切なことと思っています。歴史的には日の元ツ国からは菊の御紋のごとく16人の王子が世界に飛び立ち活躍されましたことをご存知じだったでしょうか。日本は世界の縮図ですから何事も先ず日本から起ったことは必ず世界に拡がっていくと言われています。1964年の東京オリンピックにはその16人の王子が日本に戻られ結集するともいわれていました。そしてその証として日本は16個の金メダルを取ることも予言されていました。現実、16個の金メダルを取ったのです。これは偶然ではなく、必然であると私は信じています。2020年東京オリンピックが1964年東京開催オリンピックとは状況が異なっていますが世界都市の中で安全、安心の熟成した東京が世界に先駆けて高齢者社界に担う都市に整備され、日本のもつお互いに助け合うおもてなしの精神をより世界に発信し世界の平和につながるようなオリンピックにしてもらいたいです。それには日本人が自国を知り、各人が世界の模範となる日本人変わっていかなければなりません。オリンピックで燃え上がるのはいいがあの最後のプレゼンテーションで日本に対しての一番きつい課題であった「福島原発の汚染水漏れ」について安倍首相は世界に向かって「現在、将来に当たっても汚染水基準値より低く、完全にブロックされ、安全である」と明言した。にもかかわらず、今現在は以前よりその漏れはひどくなり海域に拡大している。国はオリンピック招致に当たってはこのように大ぼらを吹かなければ招致はできなかったでしょうがこのことを世界が許すでしょうか。緊急に国としての対策を実行しなければ大変なことのなると思う。一番憤慨しているのは未だ帰れず仮設住宅に住んでいる現地の方々です。オリンピック騒ぎで被災地を忘れてはならない。東電の責任もあるここにきては国の責任でもある。
この被災地の復興が出来てオールジャパンとしてのオリンピック開催を喜べるのではないでしょうか。東京電力会社の原発事故への責任と企業体質の悪さ東京電力会社はあれだけの事故をおこしているのに中途半端な事故責任しか取れず、自分達の企業存続を重視して最終手段であるべき電力料金値上げを国も省令一本で認め利用者に転嫁してきている現状を国も議会で検討するわけでもなく実施していることに憤りを感じています。国家の電力供給を担う独占的な企業が、本来であれば電力自由競争の中で、電力供給をし、企業、国民に安価な安心した電力供給をすべきものにも係わらず、電力自由化をさせないシステムで暴利を貪り、電力会社の社員の肥やし（給料）にして独占的繁栄をし、国民の本来であれば信頼の置ける企業として認められるのに、今や、国民の敵しか思えなくなってきたこの企業を国民は何もせず、放任しておいていいのだろうか。この度の、原発事故の責任は、国としては出来るだけ東京電力に可能な限り負わせ、どうしようもなくなッた時点で国が出てこようとしているがその時期は既にきている。生きるとは生きるとは生きるとはどういうことでしょうかここでは、人間がこの地球に生を授かり、生きている状況が誰でもが考えることでしょう。私は哲学者ではないので難しいことはわからないが私自身、若き頃妻を亡くし、その時までは生と死について考えていなかったことが、現実的に起ったことで、妻の生きていた時間は短かった。本来人間は生まれたからには長生きして人生を歩んでいくものと思っていましたから神様は何で不平等なんだと当時は生と死について理解しきれず、自分の生きていることにも不安な状況にありました。現界で生きていることの意味が漠然とですがわかってきました。それは人間は肉体的に亡くなっても主魂は亡くならずあの世にいっていき続けることがわかったのです。このことで、より現界で限られた時間の中でいきていくことの重要性を改めて認識させて頂きました。自分では自分の力で生きていると思っても実は生かされていることがわかったのです。

人間容疑者の腰縄の緩みは検察・警察の組織の緩みではなか。容疑者の腰縄の緩みは検察、警察組織の緩みである平成26年1月7日強盗や集団強姦などの疑いで逮捕されていた容疑者が取調室で弁護士との接見中に腰縄をずり下ろして逃亡した。情報によればドアーはカギがかかっておらず、立会いの検察事務官は所要で席をはずして、一人が対応をし逃げられたとのこと、私はこの件は容疑者の犯した罪、迷惑は大きいが、それ以上に検察、警察の組織の危機管理に対する縄が緩んでいたことを示した大失態事件と言えましょう。2日後に容疑者逮捕が出来住民はほっとはしたが何故このような現象が起ったのでしょうか。私は日常の出来事は偶然ではなく全て必然に起ると思っています。ですからその起った現象の原点をよく見極めて追求する必要があります。本件も容疑者の腰縄が緩むことなどあってはないのが緩んで逃亡されたことは人知では考えられないことであります。しかし、この現象は我々国民の安全を守っている検察、警察組織が緩んでいるので神様はこのような現象を通して我々に知らしめてくれたと私は思います。単なる1事件で簡単に終わらせることなくこの失態に検察、警察は反省し、たがを締め再度このようなことが起らないように危機管理に力を注いで欲しいものであります。
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<link>https://tanabekatuyakantei.jp/blog/detail/essay/</link>
<pubDate>Fri, 15 Feb 2019 21:42:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産の相続・遺産分割の基本は真の時価評価です</title>
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不動産鑑定士が相続土地評価のポイントを教えます知って得をする不動産鑑定士による相続土地評価相続土地の評価をどうされていますか相続税法でいう不動産の時価とは何でしょうかこの点が混乱していますので整理します。相続税法第22条「相続,遺贈または贈与により取得した財産の価額は取得時における時価による」と定義づけられています。国税当局がだしている相続財産評価基本通達での時価は、「課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間での自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」をいい、客観的な交換価値を意味しており。特別な動機を持たないで、売買が成立するであろう価格です。従って「売却可能な価格」を意味するはずです。それでは、相続税申告での土地評価がどうされてるでしょうか相続税申告は相続人納税者の自己申告制度ですから納税者自身が土地を評価し、時価評価をしなければなりません。その時価を一般の方が把握することは非常に難しいので、納税者の代理を務める税理士さんがその時価評価を相続税財産基本通達の評価方方法を採用し申告をしています。しかし、税理士さんも相続税申告での評価の経験が少ないので国税当局が時価を求め易いようにと財産評価基本通達による評価手法が採用されているのです。財産評価基本通達の相続税路線価による評価は本来は国税当局の職員が相続税財産評価をするに当たっての評価指針あります。私は相続人から委託を受けた税理士さんがこのこの評価方法で評価することについては全面的に否定はしませんが、評価するからにはこの財産評価基本通達の評価内容を十分理解され、更には、真の時価を求めるには限界があることをわきまえ、間違いなく対応してもらいたいのです。それでもこの方法で求められた価格は全てが不動産市場での時価を求めてるとは言い切れないのです。担当税理士さんは大変でしょうが、この方法一辺倒での評価では時価と乖離し過大な評価になってしまいその結果過剰な相続税納付に対しての損害賠償の請求を受けることもあります。このようなことにならない為には、自らが責務を果たし、評価不可能であれば不動産鑑定士の適切なアドバイスを受けるなり、更には評価してもらい真の時価を求め添付申請すべきであります。相続税申告と遺産分割時に求める価格が異なる根拠相続税申告の土地評価の目標は「節税」でありますから土地価格は合法的に低くなっていればいいのですが、遺産分割の土地評価は節税は関係ないので相続人間での「公平な配分」になります。皆さん、これからのことに注目して下さい。遺産分割の場合の評価は「実際の分割時点の評価」とされてはいますが評価方法が決まってはいません。本来は実勢時価での財産配分をすべきですが、相続税が基準としている相続税財産評価基本通達の相続税路線価の価格を遺産分割の配分の基準とする相続人間で合意して評価しているのが多いです。その結果、どうなるでしょうか。実際の時価水準とは異なってしまうので相続財産の公平な配分がされてないことになってしまいます。注意して下さい。不動産は種々の類型の不動産があり、個別的事情が個々に異なりますので必ず不動産鑑定士に相談して鑑定評価をして下さい。相続人間での調整がつかず、裁判に進むとなれば処分価格を想定し、不動産鑑定評価なども行われ、最終的には裁判官の判断をも含めて時価で評価し分割されます。結局、遺産分割で争いになり、公正に配分するには不動産鑑定士による鑑定評価にゆだねざるを得ないのです。不動産は更地だけでなく貸家及びその敷地、借地権等の諸々の利用形態があり、個別性が強いので不動産鑑定士でさえも時価を求めるのに悩むのにその他の方では適正な真の時価を求めることは難しいです。相続土地はどのように評価されるでしょうか国税庁は、納税者の便宜と課税の公正性の観点から統一的な評価・・・相続土地の評価方法国税庁は、納税者の便宜と課税の公正性の観点から統一的な評価基準として財産評価基本通達を設け、その通達によって評価したものを時価としています。この通達は税務署では重要で、担当職員を拘束しますが、納税者までも拘束は出来ません。とりわけ土地は種々の個別的であり、千差万別であります。ですから担当税理士によって異なった価格が出てきます。それは、この財産評価基本通達は簡易評価の基準を示しているもので、不動産鑑定士が基準としている不動産鑑定評価基準のような完璧なものではないのです。ですから、国税庁は評価の基準となる相続税路線価は国土交通省が発表している地価公示価格（ほぼ時価に近い価格）の80％の価格に設定しています。それは評価基準が簡便的であること、担当税理士が評価の技術的能力が不足していることで本来の市場で形成される時価での評価が出来ないことのを補う対応策を取っているのです。よって国税当局は全てに不動産の価格を相続税路線価等の方式で求めた価格を時価としている訳でなく、本来の時価が路線価を下回るような場合には財産評価基本通達に代えて不動産鑑定士による不動産鑑定評価を持って相続税の評価とすることを限定的ですが認めています。幣事務所は個別減価率が大きい土地（広大地、不整形地、無道路地、公道への接道が不足している土地、高圧線下地等）について先ずは財産評価基準の相続税路線価で個別補正した上での土地価格を査定し、更に不動産鑑定評価基準に基づいての土地価格が相続税路線価方式で求めた価格より低い価格で試算された場合は不動産鑑定評価をすることを税理士さんにお願いしています。相続土地、底地・借地権に精通した不動産鑑定士栄光神奈川鑑定田邉勝也TＥＬ０４４－５８９－５４３６k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp・相続税評価額よりも不動産鑑定評価額の方が低くなる場合は不動産鑑定評価書を添付して納税したほうが良い。・下記のような特殊な不動産の時価は相続税路価で求めた評価額より低くなることが多いです。がけ地等の傾斜の強い土地、道路付きが悪く利用困難な土地建築基準法の道路に接面してない土地）土地汚染等の阻害要因がある土地大規模地で市場性減価が大きい土地間口・奥行や不整形で利用効率が劣る土地衰退している地方都市の中層事務所地市街地農地、山林、原野市街化調整区域に存する雑種地高圧線下地、都市計画道路予定地を含む土地・不動産（土地）の時価は不動産鑑定評価では取引事例から比準して求めた比準価格とその土地が収益不動産であれば収益価格を求め価格調整した結果収益価格が時価になる場合があります。この収益価格は財産評価基本通達の評価では求められないので結果的には、簡便評価に依存してしまうので本来求めるべき時価でなくなってしまっています。・下記の不動産は収益価格が時価となる為、相続税路線価で求めた評価額が時価を超える場合が多いので、結果的には高値評価になってしまいます。更に下記のような不動産が対象の場合は必ず不動産鑑定評価を活用して下さい。借家人居付きの店舗、事務所、マンション、戸建住宅借地権、底地商業ビル、事務所、ロードサイド店舗区分所有建物相続土地の評価で、鑑定評価を併用するメリットは何ですか。相続予定の不動産には父親が住む実家、それと１棟（単身用住戸20戸）月極駐車場（10台）貸地（木造住宅用）がある。その外、現金、預貯金等を含めると相続税の申告はしなければいけない。現在、確定申告でお世話になっている
税理士に事前対策をお願いしているようだが、聞くところ、その税理士はあまり相続には強くなく、あまりいい対策が出来てない模様です。そこで相続財産のうち不動産の割合が大きいので真の時価をは把握すべきと思っています。
以前から、相続税申告での不動産の評価は財産基本通達の評価方法である相続税路線価方式を採用すべきと言われているが、全ての不動産はこの相続税路線価での評価をしなければならないのでしょうか。不動産鑑定士による評価をすることで真の時価を求めることができるのです。相続財産の土地価額は、原則、相続時の時価〈不動産市場での売買成立可能価格）となっています。しかし、不動産の時価は相続税の申告においては納税者、担当税理士や課税当局の便宜性を考慮し、実際には財産評価基本通達に基づく相続税路線価等を基にした「路線価方式」で求められた土地価格を相続税申告での時価に置き換えています。この「路線価方式」は評価のプロでない税務当局の職員や申告担当の税理士が評価出来るような簡便な評価手法であります。「路線価方式」での個別的減価の減価率が画一的で限度があるので、本来、不動産市場で形成される時価より高くなってしまうことがある。この様な場合は、国税当局が認めているように不動産鑑定士による不動産鑑定評価で求めた真の時価を採用することが可能であります。税理士さんだからと安心しないで下さい。再評価をして更正（相続開始日から5年10ケ月以内）手続きをすれば高い還付率で還付されているのが現状です。当初申告の不動産の評価において、不動産の時価として鑑定評価額が相続税評価額よりも相当下回った場合（通常は30％以上の乖離）は財産評価基本通達の評価方式によらないことが正当として捉えるような特別な事情があるものとして相続税法第22条による鑑定評価額を時価として土地の価額を申告することができるようになります。どうぞお気軽にご相談下さい。ご相談は無料です。相談の結果解決の道が開けたケースが多いです。相続のポイントは土地の時価評価による節税を不動産鑑定士が教えます相続税申告サポートここでのポイントは節税です。相続財産のうち、土地や家屋等の不動産の占める割合は60％です。従って、相続税を少なくするには不動産の課税評価額を下げること最も効果的であります。不動産の評価額を下げる方法としては下記の対策があります。具体的対策がどういうことなのか触れてみます。相続税の当初申告の場合、その後の相続税還付請求の場合でも鑑定評価書を添付しての時価申告及び更正手続きをした方が節税になり、かつ相続税の還付率が高くなっています。1.小規模宅地の減額特例の活用被相続人が住んでいた土地や事業に使われていた土地は、それまで生計及び事業を共にし、それを相続する者にとっては重要な生活基盤なのです。現在の土地評価は一律に相続税路線価で行われるので不動産によっては、高額な評価額になってしまい相続税負担が過大になり、相続人の生活基盤が揺らぐような事態を引き起こすことになりました。そこで、この小規模宅地の減額特例が設けられ大幅な評価額の減額が認められるようになリました。この特例の要件建物や構築物の為の宅地であること被相続人あるいは被相続人と生計を共にしていた親族の居住若しくは事業に使われていたもの相続人が申告期限までにその土地を取得し,自分が居住又は事業に使用しているもの減額の具体的な内居住用の宅地・・・適用面積は240㎡が限度で減額割合は80％事業用の宅地・・・適用面積は400㎡が限度で減額割合は80％この減額特例の節税対策上の留意点小規模宅地の減額特例を受けることが出来る土地が複数ある場合・・・評価減が最大になるように、㎡当たりの減額される金額が高い順に土地を選ぶ事業用宅地も居住用宅地も遺産分割後もその事業を行い、また相続前に居住し、その後も居住する者が相続する場合は80％の減額特例を受けられるがそうでない場合は50％しか減額されません。2.土地を有効活用する土地の上にアパート、マンションを建てる相続税の評価額が下がります。土地を更地のまま相続すると相続税路線価でストレートで評価されてしまうので、土地の上にアパートやマンションを建てると次のような評価減があります。土地貸家建付地として評価され、相続税評価額は借地権割合に借家権割合を掛け合わせた価額になります。相続税路線価×（1－借地権割合×借家権割合）＝土地の相続税評価額例えば1億円の相続税路線価の更地にアパートを建築すると土地の相続税評価額が下記のように2,100万円下がることになります。1億円×（1－70％×30％）＝7,900万円建物家屋の相続税評価額は実際にかかった建築費ではなく、市区町村の定める固定資産税評価額により評価されます。この固定資産税評価額は、通常、実際にかかった建築費の60％程度とされています。更に、この固定資産税評価額から借家権価額を控除した額が家屋の相続税評価額になります。1億円で建てたマンションの相続税評価額は下記のとおり半分以下の４,200万円に下がります。固定資産税評価額×（1－借家権割合）＝評価額6000万円×（1－30％）＝4200万円以上のとおり土地と家屋合わせて7900万円の評価減となります。土地と建物の合計価額2億円がマンションを建てると土地の評価減2100万円、建物の評価減5800万円の合計7900万円が評価減になります。自分の土地を有効活用したいがそのポイントは何か。駅から徒歩約１５分に３００㎡の土地を所有しています。現在は駐車場に使用しています。地域は戸建て住宅やアパート、賃貸用マンションが混在する住宅地域です。現在の駐車場利用が最有効使用とは思わないが、さて駅から若干遠い
土地なのでこの土地の有効活用は何なのか悩みます。有効活用するに当たってのポイントを教えてください。

借金をしてアパートを経営する場合の相続対策上のメリットは何ですか。相続財産を評価額下げるので相続税対策になる。メリット
土地にアパートを建てるとその土地にはその土地は貸付地として評価され自用地と比較して評価額が安くなります。賃貸用アパートを建てると、その土地には借地権、借家権が発生し、所有者の利用が制約されるから減額されます。例えば評価額1億円の200㎡の土地にアパ-トを建てるとした場合、下記のとおり借地権割合に借家権割合を掛けた金額分を差し引くことができます。貸家建付地＝更地価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）1億円×（1－60％×30％×100％）＝8200万円更に、200㎡までは小規模宅地の評価減の特例により50％の減額が認められ土地の評価額は・・4100万円になります。8200万円×50％＝4100万円次にアパート自体建物の評価額は自用建物に対して借家権割合３０％相当分がが安くなります。貸家＝固定資産税評価額×（1－借家権割合30％×賃貸割合）
アパート取得額5,000万
固定資産評価額（約50％）2500万円
2500万円×（1－30％）＝1750万円更に、建物の金融機関からの借入金は相続時の返済残高を債務として相続財産価額から控除できます。（アパート建築による減額効果）
更地の場合は土地の評価額は1億円のまま土地上にアパート建築後の土地の評価額は9150万円減額されます。減額土地の評価額の減額4100万円建物（アパート）の評価額1750万円借入金ー5000万円全体の減額9150万円3.生前贈与での計画的な相続対策基礎控除110万円を利用する贈与税と相続税の税率では贈与税の方が税率が高い。しかし、贈与税がかからない110万円までなら税金がかからないので、「相続人×110万円」の財産の移動はできる。ここでの注意贈与であることを明確にしておくこと単なる妻や子供名義預金は贈与にならず相続時には改めて遺産相続の対象になる。贈与の時期等を変える毎年同時期に同額を振り込んでいると定期贈与とみなされ110万円以下でも贈与税が課せられることがある。妻へのマイホームの贈与は2110万円まで無税配偶者への居住用不動産の贈与の特例要件結婚して20年以上経っていること一組の夫婦で一生一度だけの利用できる居住用の土地・建物あるいはそれらを購入する為の資金贈与を受けた年の翌年3月15日まで居住し、その後も住み続ける予定であること。贈与税の申告書の提出をする4.相続時精算税を上手に使うこの制度は財産を多く持っている割には消費しない高齢者の財産を子供に早く移動させ、経済の停滞をなくそうというのが狙いで、生前贈与された財産にはその時点では課税はされないが相続が始まった段階でその分は相続財産に加算され相続税で精算されるものです。この制度のメリット将来、多額の相続税を支払う予定の親ではなく相続税の非課税枠内で財産を残す親の場合は有利な制度である。贈与された額は最終的には、相続分に加算される訳で基本的に税負担が軽くなる訳ではない。早期に財産を移転でき、子供次代のものが計画的な財産の活用ができる。相続産に加算される額は贈与時の財産評価額ですから将来値上がりしそうな財産は有利である2500万円の特別控除で、一度にまとまった金額の贈与ができる。駐車場やアパート等の収益不動産の贈与すれば親の財産は増えず、こどもの方はその収益で相続税納付の資金を準備しておくことができる。この制度のデメリット一旦この制度を選択すると、途中変更は出来ない途中で110万円の基礎控除も使えない値下がりした財産も贈与時の時価で納税しなくてはならない。生前贈与しても直接の相続財産減少にはならず税金も変らない。税負担を軽くする他の方法2次相続を回避する・父親が高齢で亡くなった場合、相続財産の半分が配偶者（妻）に配分されますし、配偶者控除は大きいので配偶者に残る相続財産もその分大きくなります。その後、配偶者、妻が亡くなった時、再び相続が発生します。これが2次相続と言われ、この2次相続の支払いが起きると大方の財産は消えてしまいます。これを防ぐには父親の相続時に将来の2次相続の祭にも相続人となる子供などに、先回りして遺産分割で財産を移してしまうというのが2次相続の回避になる。将来発生する2次相続を考えた場合の配偶者へ相続すべき財産は値上がりが見込めず、むしろ価値、価格が下がると思われる財産を相続すべきであります。将来減っていくことが考えられる現金、預金等の財産の相続が良い。不動産取得後3年以内の売却をすべきである。遺産分割の基礎知識Q&A父に続いては母が亡くなりました・・・父に続いては母が亡くなりました。財産を子供2人で遺産分割することになりました。大半は土地です。その場合どう分割したらいいでしょうか。遺産分割には「現物分割」「代償分割」「換価分割」があります。遺産分割には「現物分割」「代償分割」「換価分割」があります。一般的に多いのは現物分割です。相続財産が1億円の土地と2,000万円の現預金があり、長男が土地を2,000万円を次男にと分割しようとしましたが、次男は不満でした。そこで「代償分割」という方法が利用されました。この方法は多くもらった相続人が他の相続人に現金や他の不動産を渡す方法です。親が住んでいる不動産を相続人の誰かが相続する場合は、まずは現物分割し、相続人間での合意が得られなければ代償分割をされます。それでも合意できなければ相続財産のうちの不動産を相続人の共有財産としてから売却し、その売却代金を相続人で遺産
分割する方法の「換価分割」があります。遺産分割のうち、自宅は引き続き住むので長男が相続して・・・遺産分割のうち、自宅は引き続き住むので長男が相続してしまう関係で他の相続人には親からの相続財産からは均等な配分が出来ません。そこで自分の所有しているマンションを現金化して渡そうと考えているがそこでの問題は何か。現金で渡す場合とマンションで渡す場合とでは税金の取り扱いが
ことなります。現金で渡す場合とマンションで渡す場合とでは税金の取り扱いがことなります。現金を代償分割として渡す場合渡す方は税金が掛かりませんが受け方は相続税を負担すればいいことになります。マンションで渡す場合は、時価と原価の差額に対して譲渡所得税住民税が掛かります。譲渡所得税は渡す方が払う税金です。もらった方は相続税登記費用、不動産取得税が掛かります。税金のことを考えれば現金で渡す方が負担が軽いです。もちろん現金を作るにマンションを売ってその売却益が出ればそれを譲渡所得税等が掛かります。相続税申告の基礎知識営々と築き上げた富や先祖代々から引き継いだ資産を守り、更にこの資産を子孫に確実に継いでいくことが資産家の使命であります。相続の悩みは資産家の一部の課題と考えられていますが,特に都市部の地価上昇に伴い自用の住居のみにも係わらず相続税の納税者になっているのです。ですから安易な捉え方をしては大変です。国は自国の財政赤字のツケを国民に増税という形で国民に負担させられているのです。資産家は所有することへの贅沢な悩みでしたが今はそんな状況ではありません。今までどおり持っていればいい時代は終わりました事前の対応策を含めてより勉強しないと全てむしり取られてしまいます。それと併せて、相続がらみで親族間が骨肉の争いになって醜い状況になっているケースが多いのです。これも日本人の物に執着した非常におかしな現象の表れではないでしょうか。相続で親子、兄弟間で骨肉の争いをする国は世界でも日本ぐらいでしょう。物に執着を持ち、自分で稼いで取得したならまだしも権利だけを縦にしてもらわなければ損だという精神は考えられないことはないがその為に親子、兄弟関係が断絶してしまう現象は何とか少なくしたいです。お互いが譲り合う精神があって平和な社会が出来るのではないでしょうか。親があって子供があることをもっと子供は考え、顕著になるべきと相続の仕事をさせて頂いていますと思います。1.相続開始から遺産分割親(被相続人）の死亡によって相続開始され、次のような流れになっています。財産の概要の把握をし、相続人を確定します。（3ケ月以内）財産や債務の確定遺産評価の確定遺産分割協議書の作成相続税の申告書の作成相続税の申告と納付（10ケ月以内）遺産名義変更の手続き2.相続財産がいくらあると課税されるのか相続財産ー債務＝課税価格課税価格ー基礎控除=課税遺産額(例）標準的家庭妻と子供２人の場合基礎控除3,000万円、更に相続人1人につき600万円（3,000万円＋600万円×3人）＝4,800万円よって、課税遺産額が4,800万円以上の場合は課税される。反面、課税価額が4,800万円以下の場合いは課税されない。3.課税価格の計算A、相続税がかかる財産現金、預金、有価証券、不動産、動産、その他の資産、事業用の資産(商品、売掛金、機械等）＋B税務上のみなし相続被相続人が死亡した後に入金する生命保険金、や死亡退職金等その他定期、年金、遺言による信託財産等）＋C生前贈与財産・・被相続人の死亡3年間に贈与した財産及び相続時清算課税・贈与による財産B、相続財産からの控除額a非課税財産・・お墓、生命保険金の一定額、死亡保険金の一定額b債務と葬式費用・・被相続人の借入金や未払金、葬式費用(但し、香典返し費用は債務控除出来ないC、課税価格AーB＝課税価格(例)(単位万円）本来の相続財産みなし相続財産生前贈与財産合計22500＋5000＋400＝33900非課税財産債務合計1,000＋5,000＝6,000課税価額33,900－6,000＝27,900D課税遺産額の計算課税価額ー基礎控除=課税遺産額2億7900万円-4800万円=2億3100万円基礎控除3000万円＋（600万円×法定相続人数）3000万円＋（600万円×3人）＝4800万円E、各人の取得額妻の法定相続人=課税遺産額×1/2=妻の取得金額子供1人分の法定相続人=課税遺産額×1/2×1/2妻2億3100万円×1/2=1,1550万円長男2億3100万円×1/4=5,775万円次男2億3100万円×1/4=5775万円F各人の税額妻1,1550万円×30%－700万円＝2765万円長男5775万円×20%－200万円＝955万円次男5775万円×20%－200万円＝955万円G相続税総額2765万円＋955万円＋955万円＝4675万円H各人の納付税額相続税総額×各人の課税価格÷課税価格合計妻の課税価格2億7900万円×1/2=1億3950万円子供の課税価格2億7900万円×1/4=6975万円妻への按分税額3875万円×1億3950万円÷2億7900万円＝1937万円子供1人分の按分税額3875万円×6975万円÷2億7900万円＝969万円更に各人の個別事情を考慮して実際納税額が決まります。各人の按分税額－税額控除＝実際納税額配偶者の税額控除法定相続分または「1億6000万円」の多い方の金額まで無税。すなわち配偶者は取得する財産がいくら多くても法定相続分までは無税で法定相続によらなくても最低1億6000万円まで無税なのです。これは配偶者の今後の生計を守ることにありますが国の方としては配偶者が亡くなるニ次相続の時に相続税が取れるという仕組みになっているのです。よって本例題では妻の納税額はゼロ、子供1人につき969万円になり2人合計の1938万円納税額になります。4.相続税はどんな税金なのか(1)なぜ、相続税を支払うのか特定の人への富の集中を抑制し、社会への再配分不労財産への税負担生前の贈与を清算させる(2)納税義務者法定相続人(民法上の身分関係がある人）配偶者、子、親、兄弟このうち財産を取得した者が納税する受遺者(遺言で財産を取得した人）生前に遺言で財産の配分を指定する場合(遺贈）「死因贈与」によって財産を取得する人生前に相手の人と契約書作成し、死んだら財産を渡す旨を約束した場合「死因贈与」5.相続対策の基本的な考え方資産家にとって相続を見据えての事前準備の重要性は承知していても自分のことになると中々相続対策を進めることは難しく相続が発生してから対応するので結果的にはこじれ争続になってしまっているケースが多いです。(1)早い時期の相続準備スタートが早い程対応の幅が広がります(2)相続に対する基礎的知識を習得する税理士等の専門家に任せるにしても基本的なことは知って質問することで専門家もいい加減な対応が出来ない(3)相続財産の内容を把握しておく不動産であれば物件数、権利内容概算価格6.相続準備の柱(1)相続税の節税対策相続財産を減らす・・相続開始前に実行1.墓地や仏壇を生前に購入する2.生命保険に加入し納税資金を作る3.養子縁組の制度を活かす4.新築するか郊外に引っ越す5.賃貸用建物を建て税法上での貸家建付地にする。課税評価額が下がる土地税務上の評価が貸家建付地として評価され相続税評価額から21％減額される借地権割合借家権割合土地の評価減70％×30％=21％建物・・・固定資産評価額で建築、取得価額の60％程度とする建物評価額借家権割合貸家の評価減60％×30％=18％固定資産評価額貸家評価減貸家の評価額60％-18％=42％よって貸家建物は自用の建物に比べ58％減額される更に建物建築の借入金は負債として相続財産から控除される（注）使用貸借と土地評価親子間で土地を無償（地代が固定資産税相当額以下では無償扱い）で使用する契約の場合、その土地の評価は借地権や貸家建付地の評価減の取り扱いはされず更地の評価額になります。6.小規模宅地の評価減を利用する特定居住用宅地・・240㎡まで80％減額特定事業用宅地・・400㎡まで80％減額注）配偶者が財産を2分1取得しても税金は掛からないので土地は配偶者より子供に相続させて小規模宅地減額特例を適用すると有利7.土地とマンションと等価交換する借金しないで土地所有者が土地を提供し、建築会社が建物を建築し、建物の一部と土地と交換する方法この場合土地は共有になる(2)相続の納税資金対策相続税の納税資金をどのように準備するか、現状でどれだけの納税額が必要かを割り出し、納税額に足りる金融資金があるかどうかを確認し、不足するならどのよう確保するかが先決です。土地の有効利用等で支払い能力を高める不動産の一部を売却し、流動性ある金融資産に組み替えする不動産などの売却及び物納がし易い状態にしておく7.相続税申告は担当する専門家（税理士、行政書士外）の能力によってまちまちです。相続税申告、評価を担当する機会が少ないのでマニュアルがあっても見落としがちである。資産家の皆さん今、担当されている税理士さんには信用されていると思いますが、本当に不動産、特に相続税評価に精通しているかを確認して下さい。不動産の評価は不動産鑑定士が唯一の専門家です。幣事務所は不動産特に相続に精通している税理士さんと提携してますので安心してご相談下さい。不動産鑑定士が知ってトクをする相続・贈与の知識を教えます不動産鑑定士が知って得をする相続・相続税対策を教えます1.相続（税）って、なんだろう死亡した人（披相続人）の財産・債務と相（すがた）を相続人が引き継ぐことを「相続」と言います。2.相続税はいつからかかるの法的には、披相続人が死亡した時点から相続が開始され、相続税が計算されます。相続遺言書がなく、生前に自分の財産を誰にあげるかを決めていない場合この場合は、法定相続人しか相続権はありません。遺贈生前に遺言書で、誰に自分の財産をあげるかを決めてる場合この場合、法定相続人でも第三者でも財産を引き継げます。死因贈与生前に契約書にて自分の財産を誰にあげるかを決めてる場合死を原因とする贈与契約です。3.相続税はどれくらいの財産があるとかかるのですか相続財産総額から基礎控除額を差引いた額額に相続税がかかります。基礎控除額を超えた分にだけ相続税がかかります。基礎控除額3600万円＋（1,000万円×法定相続人数」相続税増税案はもはや他人事ではありません。今迄関係ないと思っていた中流家庭にも相続税がおよびそうです。それと先行き不透明なので、最近相続・遺産分割での骨肉の争いが増えています。それが大金持ちではなく、むしろ相続額が少なく1,000万円以下の遺産相続の方々です。でも相続人間での物欲が強く親族間の関係が崩れても取れるものならこの際とってしまおうという現象が多く見られわからないことはないが醜いことは事実でこれで御先祖様が喜ばれるでしょうか。実際には相続税対策と併せて相続対策をすべきです。1、事前にやっておくべき有効な相続対策相続対策のポイント争族にならないこと遺言書の作成が有効納税資金を用意すること相続税の軽減（節税）をすること相続土地の適正な時価を把握すること相続財産のうち土地の占める割合が大きく相続税改正では法人税減税と引き換えに相続税の増税が具体化してきます。先祖代々の不動産をどう守っていけるかの基本は上記対策を十分理解され実行されることです。不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也がご教示させて頂きます。「相続が三代続くと財産はなくなる」世界で相続税制度があるのは日本位です。ある一定の範囲であれば許すことは出来るが最近の傾向は個人住宅さえも持つことができなくなってしまう程厳しくなっています。そこで税理士さんの業務に抵触しない範囲で不動産鑑定士としての相続税対策・相続対策について述べてみます。相続税対策の完了は「円満な財産分割」が期限内に終了するかに掛かっています。相続税は相続財産の配分方法によってその税額は異なってきます。ですからいかに上手な分け方をすれば特例や特典の適用が可能で結果的には税負担が軽減できるのです。相続財産の分割が決まらないと税負担軽減が出来る税法上の特例・特典の恩恵は得られません。相続税の申告期限は原則として相続開始から10ｹ月以内と決められています。この期限内に遺産分割が終わっていればいいのですが未了の場合は取り敢えず民法で決められた法定相続人ごとの取り分で仮申告をし各人が一旦納税します。これからが問題なのです。仮申告での弊害相続税に係わる様々な特例・特典が使えなくなってしまう。「配偶者の納税軽減」配偶者のみに与えられた特典「小規模宅地等の評価減特例」・・・適用条件はあるが土地の評価額を大きく下げられる特例この特例は相続税額の大小に係わってきますのでこの特例が使えなくなっては大変ですので我欲をすて全体がうまくいくように行動して欲しいです。相続税の納税は現金一括納税が原則相続財産の大半が不動産で直ぐに現金が用意できない場合は借金も考えなければなりません。延納や物納の方法もありますが税務署は簡単に認めるわけでなく預貯金、給与、生活費等の状況を確認して認める訳でハードルは高い。例・・・各相続人固有の所得や財産からも納税分を捻出するよう求めてきます。生活費として認められる範囲は社会保険料などを控除した残金で申請者が・・月10万円、家族が月4.5万円でそれ以外は納税せよと現実は厳しいです。相続財産は現金より不動産の方がいいという理由分割のしやすや納税のことを考えると相続財産は現金の方がいいと思いますが税負担軽減の為には不動産で残す方が得策です。それは現金1億円の相続税評価額は1億円で評価減はありません。それに対して不動産はその利用状況に対応して評価額を下げ相続税の圧縮が可能になります。土地の評価いかんが納税額を決める。相続の評価額は一般的には「相続税路線価」による評価が多いがこの評価方法は税務署の簡便的な評価方法で個別性が強い土地を含む全ての土地を評価するには限度があります。相続土地の時価は不動産市場で売買が成立する売買価格です。土地によっては相続税路線価方式を採用した価格は時価を越えた高価格になってしまうことになりその結果高い相続税を払わせられているケースが多いのです。このケースを逃れる為には時価評価のプロである不動産鑑定士に鑑定評価をしてもらいその鑑定評価書を添付して相続税申告をした方が個別性のある土地の評価額が下がり相続税納税額も低くなるのです。現実、税理士さんは不動産のことを知らないのに相続人の無知さを引用し申告しているのです。それが明らかになっているのが国税当局が認めている相続税還付制度で申告者でこの制度を適用し更正したケースの70％から80％が還付されているのが現状と現役税理士が公言しています。地主さん無駄な税金を払わないためにもぜひ不動産鑑定評価をも併用されている相続税申告に強い税理士さんの選任が節税のポイントです。土地の有効利用・相続税対策になるからと貸家、マンションを安易に建築してはならない。自己所有地上にアパート等の貸家を建築すると税法上、その土地は「貸家建付地」となり下記の計算式で課税評価額が決まり更地価額に対して82％の価額になります。更地価額×（1－借地権割合×借家権割合）（1－60％×30％）＝82％貸家を建築すれば上記のとおり課税評価額が下がるからと建てても立地条件が悪く空室が多い場合には継続した安定的収益が確保できなくなり相続税対策も関係なくなってしまいますので注意して有効活用して下さい。最も有効な土地の評価減特例・・・「小規模宅地等の評価減特例」相続時に相続する人が下記の3条件のうち1つでも当てはまっていれば土地の評価額を80％も下げることができる最も有効な方法です。配偶者取得して住み続けている同居親族配偶者や同居姻族がいない時は、相続開始前3年間、持ち家に住んでいない子が取得して申告期限まで保有している場合2.の例は母親と長男が母親所有の土地･建物に同居していて、母親が亡くなった時、長男がその家を相続し住み続ける場合、3.母親が一人暮らしで、長男と別居していても、その長男は持ち家ではなく、アパート暮らししている・・・・・「家なき子」であれば母親が亡くなった時、母親の家を引き継いで保有することが条件・・・（ただし、母親の死亡以前に3年以上家なき子であること）相続土地の評価相続土地価格の求め方ここでは上記と異なり、相続人間での公平性を重視しますので通達の相続税路線価等のでの評価では市場での時価を求めることは出来ません。私ども不動産鑑定士は一応、参考にはしますがこの手法に限定することはしません。結論的には、相続税申告での相続土地については先ず通達の評価法で評価をし、特に個別的減価率が大きい土地は不動産鑑定評価をするよう両方法を使い分けて節税効果を得るのです。相続土地の時価評価に特化して業務展開している不動産鑑定士が上記の課題を解明します。1.相続不動産にはどのように相続対策をしていきますか相続税申告、遺産分割に当たって最も重要なのは土地の評価であります。相続税法改正で増税の方向にあります。これに対処するには相続財産の中で一番ウエイトが高い土地の評価についての知識はどの程度ありますか。そして、相続税対策をどうとられていますか。ここで整理しておきます。相続税申告に当たっての土地の価格相続税法11条の2の2で[相続又は遺贈取得により取得した財産の価額の合計額をもって相続税の課税価格とする。」とされています。財産の価額については財産評価基本通達で次のとおり述べています。(1)時価の意義財産（主に土地）の価額は、時価によるものとし、時価とは課税時期において不特定多数の当事者間で自由な取引きが行なわれる場合に通常成立すると認めれる価額をいいその価額はこの通達の定めによって評価した価額による」としています。ここで矛盾が生じています。つまり、相続税法では「時価を不動産市場で成立する価格を時価としているにも係わらず実際には上記のとおり財産評価基本通達の相続税路線価等で評価された価格を時価としているのです。ここでの問題はここでの通達の方式自体が簡便的で個別的減価率は一律および一定で市場性を反映しきれない。よって無道路地、崖地、不整形地、広大地，等の個別性の強い土地については通達による価格と不動産市場での価格とは相当乖離している場合がある。それで一時期は財産評価基本通達は、評価の簡便性や徴税の便宜の為に制定されたものである。相続税申告にあたっては全部の土地について、不動産鑑定評価をすることは鑑定費用負担を、納税者や課税当局がおうことは公平性及び合理的でないと考えられていたが相続税法での時価の矛盾が裁判で敗訴し今では、この便宜を重視するよりも個別性の強い土地については通達による評価の価格が不動産市場の価格と乖離する場合は別途の方式（不動産鑑定評価）を採用し、厳密な評価を行なうべきだとの考え方が評価通達総則6項にあります。この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価格は、国税庁長官の指示を受けて評価する。この規定は、最近では租税回避行為の規制の為に持ち出されたことが多い。よって、この場合不動産鑑定評価をする方法が採用されます。評価基本通達での相続税路線価を基にして評価をしすが、各土地は個別性が強いのでその個別性を見損なったり、市場での時価を反映しきれない土地については不動産鑑定評価を併用する、広大地減価等の特例を適格に採用して適応しているか税務申告を担当する税理士さんの力量が問われます。相続人は任せっぱなしではなく、必ず私のような評価のプロである不動産鑑定士に相談し、オピニオンチエックを受けてください。きっと、お役にたつアドバイスができると思います。次に、相続税申告はしない場合でも遺産分割はしなければなりません。その場合の問題はやはり、土地の問題(土地価格）でなものがあり、その評価方法(相続税法での）は何がありますか。ここにあげた不動産の分類、求め方は国税当局が内部用の相続税基本通達での求め方で簡便的評価方法であり一定の価額は求められますが、不動産は個別性が強いので全ての土地について此の簡便的な評価方法で不動産市場で成立する適正な時価は求められません。相続税申告時の土地価格はどういう価格と思いですか。基本的には不動産市場で売買が成立する時価になっていますが、担当税理士、国税担当官は評価の専門家ではないので財産評価基本通達での簡便的な評価手法を適用して求めた価格が時価のごとく誤解され一般化されています。私は、不動産鑑定士(不動産の時価評価の専門家)として相続土地の時価評価の誤った認識を改善し、これからの増税に向かって適正かつ合法的な評価をすることで相続税の節税が可能であることに注意を喚起させて頂きます。相続土地評価の経験、知識のない税理士に任せていることが増税の根源相続土地の評価は相続財産基本通達の路線価方式等で求めた価格が時価と思い込んでいる誤った認識この方式で求められた価格は相続税申告の為に評価された価格で、相続税路線価自体が公示価格(時価相当価格）の80％の価格ですから不動産市場で成立する本来の時価とは元々乖離しているのです。相続税申告は納税者からするならば節税ですから安い価格の方がいいのですから相続税法上はこの方式で求められた価格を時価と定義づけしています。でも、税務当局はこの方式で求められた価格より安い価格であると実証できるのであればこの方式で求められた価格を採用せず例えば不動産鑑定士の鑑定評価価格をもって申告価格とすることも可能であるとしている。２相続税法での分類と評価方式(相続税法）(1)土地（借地権等を含む）宅地・・・市街地「路線価方式」、郊外「倍率方式」アパート等の敷地（貸家建付地）更地価額×（1－借地権割合×借家権割合）貸宅地（底地）更地価額×（1－借地権割合）借地権更地価額×借地権割合(2)家屋自用建物固定資産税評価額×1.0倍貸家建物固定資産税評価額×0.7倍３、土地はどのように評価されるでしょうか相続税法第22条において評価の原則として相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は当該財産取得の時における時価によると定められていると規定している。国税庁は納税者の便宜と課税の公平性の観点から課税の公平性の観点から統一的な評価基準として財産評価基本通達を設けてその通達によって評価したものを時価としています。皆さん、ここで注意して頂きたいのはこの通達は国税庁長官が各税務署等の職員を拘束はしますが納税者まで拘束するものではありません。そしてこの財産基本通達は土地価格に影響する全ての事情が網羅されている訳ではないので結論としてはこの通達で評価された価額は必ずしも時価とはいえないのです。よって、相続土地の評価では、財産評価基本通達を評価の基本としながらも、時価が相続税路線価を下回る場合には財産評価基本通達に代えて不動産鑑定評価を持って相続税の評価とすることは可能だと考えられる。具体的対応相続人は相続税申告を税理士に委託しますが、その税理士が相続土地評価をした経験があるかどうか確認し、減価がある土地【不整形地、道路接道が劣る土地、広大地、崖地を含む土地等）については相続税路線価方式での価格と不動産鑑定評価での価格（正式鑑定評価の依頼前で価格の見込はできる）と比較し明らかに低い価格を持って申告した方が節税になる。特に広大地であるかいなかの判定の難しい大規模地については、税理士は最初から広大地減価を適用しないで申告しているケースが後で判明しており相続人に多額の損害を蒙らせているのが現状なのです。相続土地の評価に不動産鑑定士による鑑定評価を活用するメリット相続財産（主に土地）があります。税理士に頼んで相続税申告をする予定ですが、税理士が評価する土地価格で申告するより、不動産鑑定士の不動産鑑定評価を適用した方が土地価格が低くなり、節税になるとのことですが、本当ですか。相続税法では相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。相続土地も同じく本来的には売買が成立する
可能性がある時価なのです。実際には相続申告者が税理士をつかって相続土地を評価しますが個々バラバラの評価では
納税額に誤差が生じてしまい。国税当局の審査もしずらいので、変則ですが、画一的な評価が出来る相続税財産評価基本通達での相続税路線価等の評価方法を適用することにしたのです。相続税申告での土地価格は相続税路線価価額は時価の８０％なので相続土地が標準的画地である相続税申告の場合はこの相続税路線価法に基づく評価方法を採用を採用するが、評価土地に個別的減価要因（広大地、不整形地、接道不足とちした方が評価額が低くなる。
相続税申告をしない「遺産分割協議「での相続土地の評価方法は決められていない。しかし、そのことを知らないで上記の相続税路線価に基づく評価方法のみを採用している方が多い。この価格では元々時価の８０％の価格になって居るので土地の時価は求めらえない。よってこのような個別的減価要因がある場合は不動産鑑定評価を採用して相続土地の時価が求められ、節税に繋がる。
相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。不動産の場合は不動産市場で成立する売買価格(時価）です。しかし、相続税申告の場合、不動産の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の相続税路線価等を基に評価するようなっています。元々は相続税申告は自己申告制をとっているのでまちまちの土地評価での申告に対応すのですが国税当局の担当鑑定官も不動産鑑定士ではないので敢えて時価の８０％の相続税路線価方式の通達を出したのです。それが、相続人の依頼での担当税理士もこの通達を適用した方が通りがいいので採用しているのです。この段階までは問題ないのですが不動産は個別性が強いので、上記に基づく評価では全てではありませんが個別性減価率が大きい土地については上記の相続税路線価方式での個別的減価率が少なく、画一なので不動産市場での時価を反映しきれず結果的に本来評価すべきの時価を上まってしまうことがあります。この現象はこの簡便評価方式の評価での限界があることを示しています。相続人は適正かつ合法的な時価評価で節税を求めているのに税務署に通りがいいようにと相続人の求めている節税に向かっていない税理士はこの相続税基本通達の簡便評価が時価評価の唯一の評価方法と思い込みしているのが現状なのです。その上で、担当税理士は評価能力が低いので、この簡便評価方式での減額要因に基づく減価をしないで高い価格での評価し申告しているのです。後で別の税理士が相続税還付制度(相続開始時点から5年以内での更正）を盾に相続税路線価方式の土地の再評価をして多額の相税が還付されましたと自慢げに営業展開いています。今の相続税土地評価の曖昧さを暴露しているようです。私は評価のプロとして相続人の相続土地は真の時価評価をし、合法的な節税を図ろうではありませんか。私は、全てを否定するものではありません。現状を認識し、適切な対応をしないと増税の餌食になってしまうことを知ってもらいたいのです。不動産（土地）の不動産市場での時価を求められる専門家は不動産鑑定士であることを知って下さい。相続土地は相続税法で暗黙の中で、相続財産基本通達の簡便評価方式のみしか適応できないと思い込み対応されている方が多いようですが、標準的な土地はこの簡便評価方式での評価での適応でいいのですが前記のように個別性がある土地(例えば・・・広大地、道路接道が悪い土地、崖地が多い土地等）は此の簡便評価方式では本来の時価を評価しきれないことを知って下さい。その対応は不動産鑑定士の不動産鑑定評価の方が相続税路線価に基づいた評価価格より低い価格で評価される可能性が大きいのです。当初申告の場合の税理士の選任が相続税の節税が可能かどうかに掛かっています。ですから税理士は誰でもいいわけなく、相続申告の経験、実績がある方を選任しなければいけません。しかし相続人はそんな税理士を選ぶことは出来ません。それで私どものような相続土地の評価のプロに相談下さい。そうすれば不動産鑑定士の立場でどのような評価手法を適用すれば本来の節税が出来るかを決められるのです。そのうえで私共と業務提携している相続税に精通した税理士を紹介させて頂き、税理士の立場で評価をし、評価地によっては不動産鑑定評価の方が低い価格になるようであれば評価をしてその不動産鑑定評価書を添付して申告します。、個別的減価率大きい土地を簡便評価方式で求めると何故時価をもとめることが出来ないのでしょうか。それは、此の方式自体が簡便的にできており、・・・それは、相続税路線価に基づいての此の方式自体が不動産鑑定評価の考え方は踏襲しているが、当局鑑定官、担当税理士が評価し易いように簡便的にできています。個別的減価の求め方はいいのですが、そこでの減価率が画一で実勢の減価を反映しきれていないのです。相続人にとっての相続税申告での本来の目的は節税です。ですから、相続土地の課税評価額を合法的に実勢の時価まで下げなければ本来の不動産市場での時価と乖離してしまい、結果的には不当な相続税を納付させられてしまうことになってしまうのです。これを可能にするには不動産鑑定評価を活用した方が実勢の減価を取り入れての評価が出来るので節税が可能で最善であるす。税理士さんは自分で評価したいので鑑定士を使いたがらないでしょうが、相続に強い税理士さんは不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、鑑定評価を活用します。総括しますと、相続人自身が相続土地の時価を把握し、担当税理士の評価には疑いをもち客観的アドバイスを不動産鑑定士に受けて下さい。相続問題サポート相続問題サポート私は相続を中心に特化している不動産鑑定士、不動産カウンセラーで、全国72支部のネットワークからなる全国相続協会相続支援センター神奈川・横浜相談室のメンバーです。相続税、贈与税の大増税時代の到来によって無関心ではいられなくなり、相続対策、相続税対策を十分しないと国策の壷にどっぷり入ってしまいます。それでは、どうすればいいのかと言うことですが、結論的には自分勝手な対応をしないで相続に強いプロに先ずは相談し適格なアドバイスを受けることです。具体的には相続に関係する専門家は分業化しているので困ります。そこで私どもは入り口から最終までの総括を不動産鑑定士の私がさせて頂きます。そこで、幣相談室は、相続に強い不動産鑑定士、税理士、司法書士、弁護士、土地家屋調査士、ファイナンンプランナー、宅地建物取引主任者が一体となってサポートします。相続支援センター神奈川・横浜相談室のメリット全国ネットのワークの組織で、相続に強いプロ資格者集団である。相続人の方々は相続前、相続発生後でも、このようなケースを経験することは少ないので、誰に何を相談していいかわからず悩んでいる方々が多いと思います。相続税対策の中で一番の課題は相続土地の評価です。相続時では通常、税理士さんが依頼を受け、相続土地価格ついては、財産評価基本通達に基づいて評価していますが、税理士さんは経験不足もあり、その評価に対して自身がなく不安がつのってしまっています。そこで私共は不動産鑑定士の立場で税理士さんが行なう財産評価基本通達に基づく評価を行ない、かつ相続土地によっては鑑定評価をした方がより、価額が下がり節税できると確定出来たときは了承の上で鑑定評価をします。税理士、公認会計士様相続案件対応の中で相続土地評価(財産評価基本通達に基づく評価調査）は手間を要し大変ではないでしょうか。私どもが事前の調査、土地評価を代行させて下さい。そうしなくても、調査のみ、不動産鑑定評価のみ等のメニーでの対応をさせて下さい。幣事務所では皆様方の評価の不安を無くす為に下記の業務の調査、評価業務を私どもがアウトソウシングして、身軽になって頂こうと考えています。相続と言っても、相続手続き、(不動産名義変更、遺言検証、限定承認、相続放棄、戸籍収集、相続財産評価相続税土地評価、遺産分割協議書作製、）遺産分割、相続税申告手続きがあり、相続人はそれぞれの部分を切り離して委託するロスと費用が嵩みます。受託した方々も切り離して対応するので一体としての相続人のニーズが把握仕切れません。そこで我々は、下記の業務を一括受託し、相談室の方で相続人のニーズを整理し、各専門家の意見を組み入れ対応させて頂きます。その結果、非常にスピーデーな対応が出来、報酬も別個に積み上げるより、安価になります。相続業務は司法書士が中心に行なう相続手続き業務と税理士が行なう相続税申告業務があり、私が不動産鑑定士であることから現在の相続土地評価で求められる不適切で曖昧な土地価格に対して現状での財産評価基本通達での評価と不動産鑑定評価を併用し、相続税申告での目的である課税価額を下げる努力をします。相続税負担がない場合の遺産分割での相続土地評価での時価は相続税路線価での価格では均衡、公平性が保つことが出来ないので適正な評価をして求めます。我々不動産鑑定士のように鑑定評価を中心に業務をしてない税理士、公認会計士は相続土地評価を財産評価基本通達に基づいて行ないますが、慣れてないこともあり、実際適用するには大変です。その結果、ミスしたりして相続人へ損害を蒙らせてしまいます。そこで、私共が皆様の業務代行をさせて頂き、皆様の請負業務の作業の軽減をさせて頂きます。1.調査代行業務現地調査相続土地の接道状況、現地地目、利用区分、評価単位、周辺の土地利用状況、個別的増減価要因役所調査道路関係(種類、幅員(セットバック)公法上の規制、関係資料等の取得公図、登記情報地積測量図、住宅地図、現況写真図面等作成代行業務開発想定図(広大地評価を行なう時の参考図面）評価相続土地の評価は基本的には国税庁が出している財産評価基本通達に基づいて行なうように指導され実施しざるを得ない訳ですが、この評価手法で評価された価格が相続法第22条の時価とは言い切れません。でも国税庁に相続税申告する場合は無視は出来ずこの手法を適用します。それはそれで私はやむ得ないと思いますが、不動産は個別性が強く、全て同じ条件の土地ではありません。特に個別性が強い土地ではこの通達での個別的減価率は画一にっているので、その土地の適正な時価を反映しきれず高価格評価になってしまい、価額を下げる目反してしまうのです。そんなことで、我々は先ず、財産基本通達に基づく評価をし、さらには、合法的な分割等で価額を下げることが出来ないか等を検討し、最終的には、鑑定評価した方が価額を下げることができ、節税が出来ればその方法を採用します。税理士だけでは、偏った評価になり勝ちな評価手法を不動産鑑定士を参画させることでよりいい結果が求められます。私どもは適正な相続をする為に相続税に強い税理士、司法書士、弁護士、ファイナンシャル土地家屋調査士、と提携しています。相続土地評価方法相続土地評価不動産鑑定士が教えます1.相続土地の評価いかん、誰が評価するかによって人生が大きく変わってしまうほど重要相続税法改正で増税の方向にあります。他人事ではありません。此の増税に対処するには、相続財産の中で一番ウエイトが高い土地の評価についての知識をどの程度持っていますか。税理士さん任せではありませんか。2.相続土地の評価について説明します。相続が発生し相続財産を整理した中で一番多く問題が多いのは土地です。その土地も自宅の土地、貸地(借地権が付着している土地）農地、山林等種々雑多で、そぜぞれの時価を適切に求めて遺産分割しなければなりません。その土地の時価をどう評価するが問題なのです。ここで整理します相続の場合、相続税申告する場合の土地の評価目的は節税(2)相続税申告はしないが遺産分割する場合の土地の評価目的は公平性上記(1)(2)のケースでの求める土地価格は「時価」と言われておりますが目的がそれぞれ異なるにも係わらずその求める評価方法、価格は混乱しているのが現状です。それでは、上記(1)(2)別に整理してみましょう。(1)相続税申告する場合の土地の評価原則として、財産評価基本通達に基づく評価方法を採用するようになっています。この評価方法は、元々は税務当局が申請された土地評価を審査する内部通達であったものが担当税理士さんも一定の評価基準に基づき評価した方が税務署の通りがいいのでこの通達での評価方法を採用しているのが現状です。不動産(土地）は個別性が強く、個々の状況を把握して不動産評価知識の低い税理士さんが評価するには一定の基準を設けた簡便的な評価方法が必要になったのです。相続税申告時での土地価格はどういう価格でしょうか。基本的には、不動産市場で売買が成立する時価になっていますが実際にこの通達での簡便的評価手法を適用して求めた価格は時価の80％になっておりこの時点で時価から乖離しているのに一般的には、時価のごとく誤解され採用されています。私は、不動産鑑定士として相続土地の時価評価の誤った認識を改善し、これからの増税に向かって適正かつ合法的な評価をすることで相続税の節税が可能になるように注意を喚起させていきます。相続土地評価を経緯、知識のない税理士さんに任せていることが増税の根源相続土地の評価は相続財産基本通達の路線価方式で求めた価格が時価と思い込んでいる誤った認識相続税法での分類と評価方式土地(借地権を含む）宅地・・・市街地「路線価方式」・・・郊外「倍率方式」アパート等の敷地(貸家建付地）更地価格×（1－借地権割合×借家権割合）貸宅地(底地）更地価格×（1－借地権割合）借地権更地価格×借地権割合建物自用建物固定資産税評価額×1.0倍貸家建物固定資産税評価額×0.7倍相続税法第22条で求めるべき財産の価格は当該財産取得時における土地の時価としております。更に国税庁は納税者の公平性の観点から統一的な評価基準として財産評価基本通達によって評価した価格を時価としています。ここで注意して下さい。国税当局が定義している「時価」は本来は不動産市場で売買が成立する土地価格でありますが相続税路線価方式で求めた価格は路線価価格自体が公示価格の80％に低く、減価のある土地等は路線価方式の減価率が画一で土地によっては市場価格を反映しきれない場合がある。よって、この財産基本通達による評価で求めた価格は相続税申告に対して通用する価格であるが、全ての事情が網羅されている訳ではないので結論的には「時価」とは言い切れない。よって、相続税申告での土地の評価は財産評価基本通達の評価を基本としながら、時価が相続路線価方式で求めた価格を下回る場合には不動産鑑定士の不動産鑑定評価をすることで路線価方式では真の実勢時価を求めることが出来ない部分を評価とすることも可能である。結論的には、相続人に対して節税効果を示してあげることである。(2)相続税申告はしないが場合の遺産分割の土地の評価この場合は結論的には、相続税路線価方式を採用しては成りません。それは、ここでの遺産分割の土地の評価は相続人間での土地価格の公平性を重視しますので土地価格のベースは不動産市場での実勢時価です。相続税路線価方式も参考にはしますがこの手法に限定することは間違いです。実勢時価を求める唯一の手法が不動産鑑定評価です。正規の鑑定評価をしなくても簡易の調査も参考にして遺産分割に役立たせて下さい。1.相続土地の評価に不動産鑑定評価を活用メリット（相続税還付）相続における土地価格は相続時の時価とされています。・・・相続土地の評価は不動産鑑定評価を併用した方が最適相続税法では相続における土地価格は相続時の時価とされています。この時価は路線価方式で求めた価格ではなく、不動産市場で成立する正常な売買価格です。しかし、実務的には、国税当局の担当官、相続担当税理士も相続土地評価のプロではないので、相続税申告の場合の土地の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の路線価を基に評価した価格を時価に置き換えています。相続土地が標準的な土地であれば相続税路線価（時価の８０％相当の価格）方式での土地価格を採用できるが、不動産は個別性が強いので、減価率が大きい土地はこの路線価方式で求めた土地価格では時価と乖離した価格になってしまうこととそれと担当税理士の相続土地評価に対する経験、能力不足と対応のまづさが有ることを国税当局は認めそれを補完する意味で相続税路線価方式で求めた価格が市場で形成される時価より相当安く求められることがある。その場合は不動産鑑定評価による鑑定評価額をもって相続税還付での修正価額にすることを認められているのです。ですから、相続土地については、担当税理士に任せているから安心だと思っては危ないです。現実は相当数の相続申告された案件が「相続税還付制度」利用され納付された相続税が還付されています。ぜひ、当初申告から5年以内で担当税理士の対応、納税額が高過ぎると感じている案件については相談下さい。幣事務所と業務提携している相続に強い税理士事務所と共同で対応させて頂きます。栄光神奈川鑑定不動産鑑定士田邉勝也０４４－５８９－５４３６k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp2.個別的減価がある土地を路線価方式の簡便評価で評価すると全部ではないが何故、時価を求めることが出来ないのでしょうか。それは、この評価方式自体が簡便的なのでそこでの減価率が・・・それは、この評価方式自体が簡便的なのでそこでの減価率が画一的で実勢の減価を反映しきれていません。相続人にとって、相続税申告の本来の目的は節税です。ですから、相続土地の課税評価額を合法的に実勢の時価まで下げればいいのです。これを可能にするには不動産鑑定評価を活用した方が実勢の減価を取り入れての評価が出来るので節税が可能になります。税理士さんは自分で評価したいので不動産鑑定士を使いたがらないでしょうが、相続に強い税理士さんは不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、鑑定評価を活用しています。総括しますと、相続人自身が相続土地の時価を把握し、担当税理士の評価には、疑いを持ち、客観的アドバイスを不動産鑑定士に受けて下さい。相続に関するサイトを立ち上げましたので併せて見て下さい。相続不動産相談センター（運営事業主栄光神奈川鑑定）www:souzoku-kantei.jp
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<link>https://tanabekatuyakantei.jp/blog/detail/split/</link>
<pubDate>Thu, 14 Feb 2019 11:27:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産の時価評価に相続税路線価評価法は万能ではなく、 不動産鑑定評価を併用した方が得策です。</title>
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1.相続税路線価から求める相続税申告での土地の評価は時価評価として採用されているが、それ以外での土地の評価ではこの相続税路線価から求めた価格は参考価格ではあるが、絶対的なものではないので、不動産鑑定評価を適用して真の時価を把握し納得された方が大損することなく、関係者に対して立証出るので争いはなくなり得策です。相続税法では、相続財産は時価で評価すると定めています。時価とは不動産市場で売買取引が成立する価格です。しかし国税当局自身は時価を求めることができないことと、相続税申告が自己申告制度（納税者が自分で財産評価し、申告する）を採用しているので相続税申告者の評価がばらつく可能性があること等を踏まえて時価を算定する一つの基準として財産評価基本通達による評価の指針を定めたのです。そして、財産のうち土地は原則として相続税路線価にて評価するようになっていますが、この通達は国税職員に対する指針で納税者は本来はこれに遵守する必要はないのです。しかし実際の相続税申告は自己評価申告なので、相続税申告担当の税理士さんは申告の際の評価が個々ばらばらでは税務署の通りが悪いので、敢えて財産評価基本通達の相続税路線価に基づく評価をしているのが現状なのです。2.相続財産のうち土地の評価は相続税路線価のみでなく不動産鑑定評価の併用も得策です。相続税申告での相続土地が標準的な土地であれば、相続税路線価を採用して評価した方が節税になるが相続財産のうち特殊な土地は相続税路線価による方法では画一的な評価になってしまい、そのもっている個別的減価要因を十分に価格に反映されていない。その結果本来の不動産市場での適正な時価を求めることが出来ないのです。評価を含む申告を委託された税理士さんの評価は、この相続税路線価の評価しか出来ませんから、不動産市場ではその相続税路線価より市場性から土地価格が下落していても税理士はその真の時価がわからないので相続税路線価に基づく価格を時価として捉え評価しているのが現状です。しかし、税理士さんのうち一部の方は、相続人の節税策としてこのマイナス要因を補う方策とし鑑定評価を併用しています。具体的には、不動産鑑定士と提携し、相続財産のうち不動産については相続税路線価に基づく方法での価格と不動産鑑定評価を併用し、不動産鑑定評価を採用して求めた価格をもって相続税申告した結果、大幅な節税ができ相続人が得したケースが多いです。ぜひ、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を活用して下さい。これが納税者の節税になるのですから担当税理士は勇断して不動産鑑定を実行すべきであります。
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<pubDate>Wed, 13 Feb 2019 21:13:00 +0900</pubDate>
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<title>借地権・底地の売買、交換 は真の時価評価が重要（土地価格）</title>
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借地権・底地問題はこの分野の専門家である不動産鑑定士が解決します。下記のような状況になった時どうされますか誰に相談していいかお悩みではないですか。借地の賃貸借契約の期限満了の時期がきた。地主さんから借地の返還を求められたが戻すべきなのか。底地を整理したいがどうしたらいいのかわからない。その底地価格は幾らなのか。借地権を売却したい。地主に買い戻してもらう場合と第三者に売却する場合とどう違うのか。底地と借地権を交換して更地としての所有権にしたいがどうしたらいいのか。借地人が現存の木造建物から鉄骨建物に建て替えるに当たっての地主へ支払う条件変更承諾料はどの程度の金額か。立退料の考え方、その金額はどの程度か。このような問題,その他にもいろいろありますがどうされていますか。契約当初は円満であったのが年数が経つににつれ、地主は「土地を安い地代で貸してあげてるのに借地人はいつの間にか自分の土地みたいに使って返してもらえない。」借地人は「地主は、地代の値上げ、更新料、承諾料とかお金のことばかり言っている」共通していることは、お互いの権利意識が強くなり、感情のズレが生じてしまったことと借地権や底地などの権利や評価,それとそれぞれのその不動産の権利価値に相応する時価、価格についての正確な知識を有してないことです。実際にはどうでしょうか。相場がこうなのだからこの程度の価格とかと相続税路線価を基に決めているようですがあまりにも大ざっぱすぎます。一般的には、借地権価格の場合、相続税路線価の借地権割合を乗じて○○円と決めていますが、間違ってるとはいいませんが実はこの相続税路線価の借地権割合は相続が発生した時の相続財産を評価するための基礎として国税庁が発表している割合で実際に売却や交換の場合は単純にこの権利割合を乗じた価格にはなりません。借地権割合60％底地割合40％合わせ100％の所有権割合になります。この60％、40％の割合は100の全体割合を単純に権利割合で割った割合です。ところが、個々に売却しようとすると借地権割合が30％から40％、底地が10％から15％になってしまい100％にならなくなってしまいます。これは、よく使われる例としては、高価なコヒーカップと皿のセットがあります。このセットは一対であって、高価な価値を出しているのですが、コヒーカップと皿を個々に売却してしまうと価値は半減し、セットの価格にはならないのです。借地権・底地も同じです。ですから、セットの100％の価値を可能な限り地主さん借地人が享受するにはどうしたらいいのかを現実を見つめてお互いの気持ちのすれ違いを考えるべきなのです。現実的にはお互いの権利意識が強くなってしまっているのでこれを正し、そして、正しい権利及び価格についてその道のプロの不動産鑑定士に再確認してもらうべきです。その結果、お互いが協力しあい一体売却、交換をすることで、個々に売却する以上のメリットを享受することが出来るのです。現実を踏まえ、このような問題解決に向かって一番適している専門家は不動産鑑定士なのです。不動産鑑定評価をすることによってそれぞれの問題の解決ができ取引、交渉も順調にいき大変喜んで頂いております。底地・借地権の基本は時価であります。その時価を求めるには、その権利の態様、契約等の内容を的確に把握しなければなりません。その時価評価を出きる唯一の資格者は不動産鑑定士なのです。幣事務所の強み借地権・底地を専門とする不動産鑑定士総合的なアドバイスをさせて頂きます。不動産鑑定士としての役割はその不動産の時価を鑑定評価して求めるのが主で評価書をお客に納品してしまえば終わりにしてしまいますが幣事務所はお客様の課題解決策に向けた総合的なアドバイスをさせて頂きます。複数の他の専門家と提携している。複数の他の専門家と提携している。借地権・底地に関しては多岐に渡る幅のある知識及びノウハウが必要です。弁護士、税理士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、不動産業者、リーズナブルな報酬秘密厳守安心してご相談下さい。地主の悲劇（不動産を持っている為の悩み）今迄、大半の地主さんは先祖代々の土地を減らさないように自己使用以外の土地はアパート・マンションを建て収益を確保してきました。それ以外の土地は遊ばしてもしょうがないので土地を貸していたのです。当初はそれなりの利回りを確保出来ましたがバブルでの土地価格の上昇で保有コスト(固定資産税）の負担が増したにも係わらず地代の値上げはできず、年々収益性は悪くなってしまったのが現状です。地主さん保有することも大事ですが、どうその貸地を維持管理していくか検討し、対策を講じませんと大変です。土地を貸しているという事は借地人には借地権が発生していますから自分の土地でも勝手に使用することができず、その上、地代収入の割には税金等の負担が多く、自分の所有地であっても自分の土地でないのです。今後、所有不動産をどう維持していくか等の悩みを多く持っている方々が多いのではないのでしょうか。これからは国も財政的に厳しくなってきますので増税という形で地主さんをを痛めつけてきます。地主さんは先祖代々引き継いできた不動産を継承していかなければなりませんが従来のようにただ持っているだけでは食いつぶされてしまいます。土地を貸しているメリットは何なのでしょうか自分の土地であればもっと有効利用が出来、収益をあげることが出来ます。それなのに貸したが為に何も出来ずお困りではないですか。総資産のうち貸地は地代収入からの利回りが低く、その上、借地人との煩わしさ等が多く貸してるメリットが少ないのです。何とかしないと後でそのつけが回ってきます。今後地価はどうなっていくでしょうか。対極的には地価は二極化現象が顕著になる中で優良な不動産以外は下落していくと予測されています。ですから土地の値上がりから生み出されるキャピタルゲイン(収益率）は少なく収益性は低い。それでは今後の対応策何でしょうか。長い目で見るならば上記のように貸地(底地）をもっていることのメリットはないので貸地として継続して持ち続けるか、所有せず売却し現金化した金で再利用するか等対応策を真剣に検討していかなければなりません。対応策底地の借地人への売却地主の借地権の購入底地・借地権の同時の売却人生設計の中で、総合的に捉えてどういう対策が最善かを前向きに考えていく訳ですが、安易な対応はしないで下さい。上記のごとく、基本的なことは、お持ちの不動産を分類整理し、鑑定評価をして収益利回りが低い貸地の整理を考えるべきです。そのことをするには総合的に検討してもらえる不動産コンサルタントのアドバイスを受けるべきです。その有資格者は地元で活動している不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也です。お悩みのことがありましたらどうぞ御気軽にご相談下さい。借地人の悲劇も他人ごとではない借地人が現状のまま利用している場合には問題はありませんが旧借地借家法の適用下で、地主との関係を維持していくには諸々の制約があり経済的な負担が生じます。契約更新時では更新料、建て替えるには地主の承諾が必要でそのための一時金を支払わなければいけません。更には、借地権・底地の権利価格は契約内容によって異なり個別要因が強いので簡単に処理すると大損してしまいます。借地権・底地の売買・交換等の基礎はその土地価格・時価なのです。借地権・底地価格を相続税路線価で示されている借地権割合から求めてもいいのですが私どもはあくまで参考にするだけです。借地権・底地価格は個別性が強いので一律ではありません。必ず不動産鑑定評価をしてその不動産の真の借地権価格・底地価格の鑑定評価額を求めて下さい。不動産鑑定評価をすることで売買・交換の場合、納得出来、適確な権利配分が可能で安心なです。私は、多くの地主さん、借地人さんからお悩みご相談をお受けします。その時わかったことはもっと早くご相談し、鑑定評価して頂いていればよかったのにと思うことが多々あります。我々がもっと身近な相談者になっていればと反省しています。借地人としての権利を守り合法的かつ経済的な対応策をしなければ大失敗してしまいます。まずは、気軽にご相談下さい。基本的なことを整理し、どの方策が最善なのか、検討していきたいです。どうぞご相談下さい。借地権･借地権価格とはどんな権利ですか。不動産鑑定士がお教えします知って得をする不動産鑑定士による借地権・底地無料相談ご相談内容を親身に、真剣にお答えいたします。(1)借地権とはどんな権利ですか借地とは他人の土地を建物所有を目的に借りることなのですが、借りていれば全てが借地権としての権利があるのか、個々の賃貸借状況に照らし合わせないとその判定は難しい。借りる目的(建物を建てること、電柱を立てること、田や畑を工作すること)及び有償か無償かによって発生する権利が異なります。他人の土地を建物利用を目的で地代を支払って借りことを一般的には[借地権]と呼ばれています。従って、青空駐車場とか野積みの資材置き場、ゴルフ場などのために借地している場合は借地権には含まれません。借地権には賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権、などの種類があります。一般的には借地権と言えば「賃借権」であリます。それに対して｢地上権」は地主の承諾なくしても処分が可能な物件的性格を有する権利であり、地主にとっては不利な条件なので地主はこの地上権を認めないので不動産市場ではあまり存在しません。1.借地権の成立要件「建物所有を目的とする利用権」である。賃貸借契約を締結していること固定資産税・都市計画税以上の地代を支払っていること。月極駐車場のような建物なしで賃借している場合や資材置き場での一時使用、他人の土地を無償で借り建物を建てている場合は借地権は発生しません。2.借地権の種類旧借地法の適用のある契約の更新のある借地権（旧借地権）新法の借地借家法の適用のある契約更新のあ普通借地権期間の到来時に消滅する定期借地権普通借地権と定期借地権との差異（共通点）両者とも建物所有を目的とする借地権、（土地用益権）である。（相違点）契約形式普通借地権・・・事由定期借地権・・・公正証書等の書面での契約更新の有無普通借地権・・・有（地主が更新拒否するには正当事由が必要）定期借地権・・・無建物買取請求権普通借地権・・・有（地主の正当事由が認められ借地契約が終了した場合、借地人は地主に対しこの請求権がある。定期借地権・・・無とすることができる。半永久的な土地用益権である普通借地権に対して定期借地権は存続期間が短く、終了時点が明瞭な権利な為借地権割合は普通借地権に比べ低い・旧借地法に基ずく借地権を定期借地権に切り替えることは出来ない。3.新借地借家の改正点旧法は一度賃貸借すると契約満了しても正当事由がない限り契約を解約し貸主に戻すことが出来なく、借地人借家人保護の傾向が強かったがこの改正は地主の立場を考慮しての改正になりました。4.新旧法の相違点平成4年8月1日以前の契約は旧借地借家法が適用される。平成4年8月1日以降の契約は新法の借地借家法が適用される。本ホームページでは世の中で未だ問題が多い旧借地法に基づく借地権をも比較して検討してみます。・設定期間(旧借地法）存続期間の定めがある場合堅固建物は30年以上非堅固建物は20年以上存続期間の定めのない場合堅固建物は60年非堅固建物は30年更新後の存続期間堅固建物は30年非堅固建物は20年と新借地方に基づく借地権（これの適用は新法施行後に設定した借地権）建物の堅固、非堅固の区別にかかわらず最短存続期間は一律30年になった。よって、これ以上長い期間での契約で定めればもちろんその定めは有効です。・更新後の存続期間堅固・非堅固による区別はなく期間としては最初の更新は20年その後の更新は10年に短縮された。5.借地権の対抗要件・建物に借地人の登記がされていること。地主が替わった場合、その地主に対する対抗要件が借地権の登記が必要である。地上権は借地人に登記請求権があるから単独登記は可能だが賃借権は登記請求権はないので所有者の協力が無ければ登記することはできない借地人の立場は弱くなってしまうので建物の登記さえあれば借地権の登記がなくても第三者（新地主）に対抗することが出来ます。この場合、借地名義人と登記名義人とが同一であることが必須である。異なる場合には、地主が変った場合、借地権を対抗できず建物を収去して土地を明け渡さなければならなくなってしまいます。・借地上に登記された建物が建っていること建物が滅失した時、滅失した時から2年間は借地人が借地上の見やすい場所に建物を特定するために必要な事項（従前の建物の種類・構造・規模新たに築造する旨）を記載し立札を土地上明示することで第三者に対抗ができる。しかし、その掲示が何者かによって撤去された場合、そのことを知らないで取引した第三者には借地権を持って対抗できないとする判例があるので注意は必要です。6.借地権は相続できる借地権は相続の対象になり相続人に継承されるその場合は地主に名義書き換え料は支払いません。2.なぜ、借地権に価格が生じるのか不動産鑑定評価基準では、借地権の価格は「借地法に基づくき土地を使用収益することにより、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである」と規定されています。借地人に帰属する経済的利益とは土地を借りることは、元々は地主の好意で貸してもらってたわけですが、いつぞやから借地人の「生存権」を保護するとの趣旨から旧法の借地権は強く保護されてきました。地価に連動し、地価動向に近似した動きをしてきた経済地代に比べ実際支払地代は上記のごとく保護されてきた経緯から低廉な地代で推移してきました。この経済地代と実際支払地代との差額部分を「借り得」部分といい、この「借り得部分」の発生如何が借地権の価格が生じるか否かを決定づける重要な要素になています。ちょっとわかりずらいと思いますが金額を入れて説明しましょう。3,000万円の住宅地を借地すると想定します。この場合の新規地代は月額37500円程度（3,000万円×1.5％÷12月）現実実際支払い継続地代は賃貸人の力不足の為月額は2,000円程度です。標準的な継続地代の利回りは0.8％程度固定資産税額の3～4倍程度つまり、賃料が安い為借地権を対価を払ってでも取得しようとするものが現れ、市場で取り引きされることにより借地権が価格が成立するのです。上記の例では、賃料が約半分程度なので借地権を更地価格の50％程度で購入しても買っても経済的に経済的にも見合うのです。借地権価格発生の根底には、地域に借地権慣行があること、極端な場合、借地権があっても地域に借地権慣行がない場合は借地権価格が発生してないことになりますので注意をして下さい。ですから、地域の借地権取引の実態、契約の内容等を十分調査しなければ適切な借地権価格は求められません。相続税路線価記載上の借地権割合は相対的に高い借地権割合にで表示されています。基本的には、借地権価格の所有権価格の割合は一律ではないので個々の契約内容によって異なります。しかし、相続税路線価の借地権割合は所有権価格を単純に権利配分する為の借地権割合で不動産市場の中で単純に権利「配分しようとする割合で相対的に高い割合になっています。ですから安易に相続税路線価上の借地権割合を採用しないでよく調べることが大事です。（重要）借地権価格は契約目的が非堅固建物の所有を目的とする契約なのか、木造建物の所有を目的にする契約かによって借地権価格が異なります。借地権価格を求める簡便的な方法は借地権の基礎となる土地価格×借地権割合です。そこで次のことを注意して下さい借地権の基礎となる土地価格借地権価格の価格の基礎となる価格は更地価格と下記のような契約減価された基礎となる価格がありますので注意して下さい。土地価格(更地価格）はその土地が存する地域は幹線道路沿いで中高層の店舗・住宅地域であるとするとその土地の価格はその土地の最有効使用に基づく価格になるのでその土地が標準的画地並であれば中高層店舗・住宅地としての土地価格になります。それがその土地の賃貸借契約の目的が非堅固建物所有(木造建物）での契約であれば鑑定評価では契約減価と言って上記の更地価格（中高層店舗・住宅地の価格）並には利用ができず、その土地の価値に相応しる土地価格は上記の中高層店舗・住宅としての土地価格に対して非堅固建物（木造）利用の土地価格に修正、すなわち契約減価した土地価格になります。契約減価の修正額非堅固建物から堅固建物（SRCRC）に建て替えるに当たって借地人が地主に支払う借地条件変更承諾料相当額（更地価格の10％）に該当します。借地権割合借地に対して借地人が持っている権利の大きさです。別に法律で定められているわけではありません。借地権の取引慣行がある地域において、借地権の設定時に権利金として借地権割合に応じた金銭が授受されという考え方に基づいているからです。この借地権割合も非堅固建物所有の場合と堅固建物所有の場合とでは異なります。具体例父親が亡くなってから10年、この度、母親が亡くなりました。・・・父親が亡くなってから10年、この度、母親が亡くなりました。土地は借地で、建物は母親名義になっていましたが、地主との賃貸借契約では亡くなった父親名義のままでした。相続人は子供2人ですがこの場合の遺産分割はどうすればよいのか。お母さん名義の借地権付き建物は相続の対象になりますから・・・お母さん名義の借地権付き建物は相続の対象になりますから相続人に継承されますので遺産分割する必要があります。この場合、まずはその借地権付き建物の時価評価をしますがここで問題があります。借地権は実際に借地契約してしている土地に発生していますが、その範囲（借地面積）が確定してない場合がありますので実測するなりして確定しなければなりません。時価評価とは不動産市場で売買が成立可能な価格です。実際の不動産市場での借地権取引での価格は一律ではなく、借地権価格の基となる土地価格でも契約減価された土地価格か、契約減価がない更地価格かで大きく土地価格は異なってしまいます。それと、借地権価格は個別性で異なり一律にはいきません。その時価を的確に求められるのは不動産鑑定士が唯一です。失礼ですが税理士さんは市場での時価は知りません。ですから公平の立場で話し合いの基にされるのであれば不動産鑑定評価で求めた方が最善です.その上で借地権を相続した人は地主と借地契約を締結した方が良いです。ここの相続での承継は地主に名義変更料を支払う必要はありません。遺産分割協議で借地権を取得する人が相続後の地代を支払う合意をすることが良いでしょう借地権Q＆Ａ借地借家法の50年ぶりの大改正が行われた。具体的、主な特徴点は何か旧借地借家法はどちらかと言えば借地人保護の立て場をとっており、明らかに公平性を欠いている。
旧借地借家関係を冷静に見れば、明らかに公平性を欠いていた、どちらかと言えば、借地人保護が強く借地人に有利な運用がなされていると言える。地主からすれば「一度貸したら戻ってこないと思え」と言う考え方が強く、これらの矛盾を改善すべく以前から借地借家方の改正が検討されていた。それで平成4年に旧借地法が廃止され、新借地法が制定された。改正事項は下記のとおりである。定期借地権制度の創設期限付き借家制度の創設借地権の存続期間の見直し正当事由の明確化地代家賃増減額請求手続きの改善但し、平成4年に新借地法制定前に契約された旧借地法下での賃貸借契約は旧借地法の契約内容のまま存続することになるので、問題点は多く残っている。ぜひ借地・底地専門の不動産鑑定士田邉勝也に相談下さい。借地契約期間20年が経過したら土地は地主に返還するのですか更新すれば何年でも借りて利用できます。旧借地法での土地賃貸借契約は更新型の土地賃貸借契約で、借地権は建物の構造によって土地賃貸借契約期間を決めており、木造建物であれば当初契約期間は20年、堅固建物（鉄骨、鉄筋）であれば30年と決められています。そして土地賃貸借契約期間満了した場合、その時点で土地賃貸借契約が終了するのではなく、地主に正当事由（自己使用等）がなく、かつ借地人が存続して使用することに異議申し立てなく、双方の合意が（更新料等）成立すれば土地賃貸借契約は同一内容で合意更新されます。（合意更新契約）この前提は建物が建っていること、建物を利用していること、地代をきちんと支払っていることです。注意地主の方から契約期間が満了したから建物を解体して、借地権を戻してほしいとの話があったら、先ずは借地権、底地更新料等の専門家不動産鑑定士田邉勝也に相談下さい。栄光神奈川鑑定不動産鑑定士不動産カウンセラー田邉勝也ＴＥＬ０４４－５８９－５４３６k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp旧借地法の借地権は無くならないのか賃貸借当事者間で具体的な存続期間を定めなかった場合には・・・賃貸借当事者間で具体的な存続期間を定めなかった場合には、法律で存続期間が決まりますが、期間完了前建物が朽廃により消滅したときは借地権は消滅してしまいます。ただ通常は期間を定めて賃貸借契約をしますので「朽廃」での借地権での消滅はまれです。よくあることは老朽化したので借地人が建て替えを前提での建物の解体ではなく単に解体し、駐車場と利用している場合がありますが、この場合は本来の借地権を放棄していることになり借地県価格が無くなってしまうので注意して下さい。事前に相談があれば、建物を解体することを止めることは出来たが、借地人の借地に関する知識が不足していたことから、本来は借地権価格での売買が可能であるのに先ばしって行ったことから大損をしてしまった一例であります。旧借地法は平成4年に借地法の改正があり、旧借地法と同じような更新型の土地賃貸借は普通借地法があり、契約期間が一定期間になり、その期間が満了した時点で借地契約は終了し、借地権価格は発生しない定期借地権が創設されました。平成4年以前に契約された旧借地法の契約はなくならず存続しています。旧借地法では地主と借地人間で種々の問題が発生しトラブルになっています。双方の世代が変わり土地賃貸借に対する認識の程度がことなり難しい状況にあります。そんな時に貸地・借地権を専門とする不動産鑑定士田邉勝也に相談下さい。栄光神奈川鑑定不動産鑑定士不動産カウンセラー田邉勝也ＴＥＬ０４４－５８９－５４３６k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp借地権を売りたいが地主の承諾は必要ですか。必ず地主の承諾が必要です。必ず地主の承諾が必要です。この場合、承諾料を支払うのが一般的です。地主の承諾が得られなかった場合は裁判所の地主の承諾に代わる許可を得ることで、借地権の譲渡ができます。当事者の合意があれば簡易裁判所でもできます。栄光神奈川鑑定不動産鑑定士不動産カウンセラー田邉勝也ＴＥＬ０４４－５８９－５４３６k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp更新料を支払わないとどうなりますか。円満な賃貸借関係が維持できるので可能な限り支払った方が良いです。更新料を支払う旨の特例がない場合は借地人には法的な更新料を支払う義務はありません.地主に、正当事由がなければ更新拒絶の意義は出せません。正当事由の要件は厳格で、通常は正当事由は認められません。地主が、更新に当たっての更新料を請求できるのは、更新料支払いの合意がある場合と、合意がない場合はその地域に更新料支払いの慣習ないしは慣習法がある場合としています。しかし、更新料支払いの慣習ないし慣習法を認めた判決はほとんどありません。更新料支払いの法律的根拠は在りませんが土地賃貸借契約で合意がある場合は、その請求額が「相当」である限り有効とするのが、多くの判決例であり、多くの学説である。しかし、現実は契約書で明文化されていなくても更新料の授受は行われている。それは諸説あるが適正な更新料請求金額ならば借地人は支払った方が最善である。その地域での更新料の土地価格に対する割合を参考に専門家である不動産鑑定士のアドバイスをお受けして下さい。更新料を払うことでより更新が確実なものになり、その後の円満な賃貸借関係が維持できるので可能な限り支払った方が良いです。地主から法外な更新料の請求を受け、借地人は誰に相談していいかわからず悩んでいました。御縁があって幣事務所と関係を持つことができ、幣事務所で適正な更新料相当額を提示し、更新料に強い弁護士にお願いして地主との交渉をして頂きました。その結果、調停にはなりましたが適正な更新料に修正されました。神奈川県川崎市川崎区渡田向町２０－３借地権・底地、
相続土地の時価評価、コンサル栄光神奈川鑑定不動産鑑定士田邉勝也ＴＥＬ０４４－５８９－５４３６mailk-tanabe@kme.biglobe.ne.jp借地権及び借地権価格について理論的に学んでも実際に対応するのは難しいです。賃貸借当事者が直接話し合うにしてもどうしても感情的になってしまうので出来れば第三者を介入させ交渉してもらった方がスムーズに行きます。その第三者の適任者は不動産鑑定士です。それは、法的なことも知っており、唯一適切な価格を評価できるのです。借地人さん、悩んでも解決できません。幣社の不動産鑑定士が借地権・底地の総合アドバイザーとして弁護士、司法書士、税理士、建築士、土地家屋調査士、ファイナンシャルプランナー、等の専門家と提携して皆様のご相談を幅広くお応え致します。無料相談をしています。ぜひ、御気軽にご相談下さい。底地とはどんな権利ですか。不動産鑑定士がお教えします。知って得をする不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談底地とはどんな権利でしょうか完全所有権の土地に借地権が付着されている土地で、わかり易くいうならば完全所有権価格から借地権価格を控除した地主が保有する権利でありその価格を底地価格と言います。完全祖有権価格ー借地権価格＝底地価格不動産鑑定評価では、、賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものを言うと定義しています。賃貸人に帰属する経済的利益地代収入から諸経費を控除した純収益の残存期間に対応する利益の現価将来見込まれる権利金、更新料、増改築承諾料等の一時金の経済的利益将来の期間満了等によって借地権が消滅し、完全所有権に復帰することによる市場性及び担保価値の回復等による経済的利益地主は土地を賃貸借しその対価として地代を徴収していでいる訳ですが高地価の割には地代の値上げは出来ず、借地権という権利が存在するので、自由に自分の土地だらといって使用・収益することは不可能になってしまい地主の貸地のメリットが低くなっているのが現状です。契約期間が相当経過した貸地の賃料（地代）は低く、木造の戸建住宅を利用目的とする場合の年間地代は地主が支払っている固定資産税と都市計画税の合計額の2.5から3倍位が標準的であります。地主からすると、その低い地代を値上げすることは現在の経済情勢、借地人の抵抗があり簡単には出来ません。バブル時期ははどちらかと言えば、地主側は固定資産税の値上げ等を理由にした賃料の値上げを要求が多かったが,バブル崩壊以降は現行の地代家賃（継続賃料）が新規賃料より高いので、そのままになっているケースが多くあります。旧借地借家法では下記の条文のように賃貸借当事者（貸主・借主）双方から地代、家賃の増減（値上げ、値下げ）を請求できると記載されています。土地に対する公租公課の増減、土地価格の上昇及び下落経事情の変動、近傍類似地域の地代に比較して不当になったとき、私どもには最近賃貸借更新時期になり地代、家賃の値下げ請求の不動産鑑定評価の依頼が多くなっています。アパート等の投資物件に比べ、底地は収益性が低く元本価値に見合わない不良資産の一つになっています。そこで最近では地主は従来のまま賃貸借を継続しても賃貸借当事者双方にマイナスが多いので土地を手放さずそれをプラスにする対策が講じられています。その一つが借地権と底地の交換することです。地主にとっては、土地の一部が減少しますが、自由に利用できる土地の完全所有権（更地）を確保することができるのです。借地人側にとっても、利用できる土地の面積は減少するが、建物の増改築や地代の増額、更新料等に気を使う必要がなくなるのです。等価交換した後の所有地には、アパート等を建てて収益性を上げるか等として活用します。この借地権と底地の等価での交換をするためにはその基になる借地権と底地の適正な価格を求めなければなりません。それを相続税路線価からの価格で交換しようとするらば衡平性は保てません。それが何故かご存知ですか。前記のごとく相続税路線価からの価格は相続税財産の評価をする場合の価格で、時価を求める場合の参考価格にはなりますが、この価格をもって時価とは言えません。相続税路線価の借地権割合をそのまま採用すると実態より高い借地権価格、及び底地価格になってしまい不動産市場を反映しなく取引等を混乱させてしまいます。この交換での衡平性を得て実行するには不動産市場に不動産鑑定評価が不可欠なのです。もう一つが地主が借地権者から借地権を買い取る場合です。上記の等価交換と同じく地主が借地権を買い取ることによって完全所有権に復帰し、使用・収益・処分が可能になり資産価値はあがります。借地権を買い取る際に、借地権者側で相続が発生したり、資金調達の必要に迫られて借地人の方から買取の申し出があった場合は買取価格は売り急ぎの観点から標準的な価格からは比較的に低額になります。底地価格を求める手法底地価格の時価は取引者が第3者か、借地人かによって価格は異なります。完全所有権の更地価格に対して借地権も制約があり、底地の第三者が購入する場合の正常価格は地代徴収権としての収益価格で、更地価格＝借地権価格＋底地価格の関係ではなく、更地価格＝借地権価格＋底地価格＋＆の関係です。その為、借地人が底地を購入すると土地の最有効使用が可能になる為、借地人に帰属する増分価値を手に入れることが出来るのです。従って、借地人は、底地を第三者が購入する場合の正常価格＋＆を上限とした割り増し価格で購入しても合理的なのです。この場合の価格の種類は限定価格になります。第三者が購入する場合の底地価格求める手法底地購入者は、まずは、地代収入を得ることに着眼した価格になります。具体的には、借地権が消滅するまでの支払い賃料に基づく純収益の現価の総和を求めます。更に、借地権が消滅すれば、更地に復帰するため、その期待を含め、土地の復帰価格を加算します。この収益価格と割合法による価格を比較考量して求めます。底地をぜひ、契約の個別性等を十分調査され、不動産鑑定士をご利用して下さい。地主さん、借地人さん現行の土地利用に満足していますか。知って得をする不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談地主さん、より現状を認識し、安易なことはしないで的確な対応しないと大変です。多くの地主さんは当初、土地を遊ばせるより土地を貸した方が土地保有コス（固定資産税等）以上の安定した地代が徴収でき、その他、長期的には更新料、増改築承諾料、借地条件変更承諾料、名義変更料等の一時金の授受があることで、収益率は低いが国家住宅政策の担い手として土地賃貸借をされたので地主さんは社会貢献されているのです。その後バブルで地価は高騰したことで固定資産税等の税負担が重くなったので、その分地代の値上げをしようとするが借地人の力が強くなり、借地人とのおり合いがつかず安い地代で貸しているのが現状です。更には、上記の承諾料等の一時金の地主の支払請求に対して借地人の支払い能力がなく地主の実質的実入少なくなってしまっています。底地は流動性が低い物件でありながら相続税法上、課税の控除項目は少ないので相続税は高く、流動性が高い現金と流動性の悪い底地が同等なことから相続税法での底地の評価は割高になっています。しかし、底地を現金化しようとしても更地のように簡単に売却できるわけではなく、低価格売却になっているのが現状です。地主さんにとって現在の賃貸借契約下では制約があり、厳しいでしょうが諸々の現象を考慮して実行すべきことは行い、将来への対策を講じなければなりません。現に所有している不動産は自宅駐車場、マンション、アパート等の貸家、貸地等いろいろあり、場所等も異なり現状の土地利用が全て最有効使用の状況にあるとは限りません。特に貸地(底地）を所有の地主さんは前記のごとく所有していても借地権が付着している土地ですから自由に使用することは出来ません。下記のようなお悩みをお持ちではありませんか。安易な対応をしては大損をしてしまいます。不動産を総合的にアドバイスできる不動産鑑定士を活用して下さい。ご相談は無料です。相続すると高額な相続税が課せられるので今のうちに底地を売却し、現金化しておきたい。親の底地を相続したけれど私は自宅を持っているし借地人との煩わしさ、管理に手間がかかる割には収益が低いので売却したい。底地の売却借地人への底地の売却通常、底地の売却先はその土地を利用している借地人へ売却するケースが多いです。それは借地人にしても完全所有権でないことでいろいろな制約があり、その上、金銭的な負担が多くかかり、更には地主との人間関係の煩わしさがあるので、いつかは底地を買い取るか、売却をして完全所有権の土地を取得したいとの願望があります。ですから地主からの底地売却の話に対しては資金が伴えば多くの借地人は購入しています。この場合のポイントは価格です。底地を第三者に売却する場合と借地人に売却する場合とでは売買取引価格は異なります。第三者への売却地域によって異なりますが相続税路線価での完全所有権から借地権割合を差し引いた底地割合は住宅地ですと30％から40％が多いが不動産市場での第三者が底地を買い取る目的での価格の基は地代徴収権しかない収益価格になり、不動産市場での流動性は低いのでその不動産の更地価格のせいぜ10％から15％程度で取引されているのが現状です。底地の借地人への売却このケースが底地売却のスタートであります。借地人も借地していることによる諸々の制約があることで出来れば底地を買い取りたい借地人も多いです。借地人は底地を買い戻すことにより完全所有権への復帰が可能になり、今までの制約、経済的負担はなくなります。ですから、底地を第三者に売却するより価格は高くなります。借地権と底地の同時一括売却借地権と底地をそれぞれ単独に売却すると個別事情があるので単純な借地権・底地割合での権利割合の価格では売れず期間も要してしまいます。それを一括売却であると購入者は完全なる土地所有権を取得することが出来、売却価格は完全所有権の更地価格であるので上記の個別に売却するより高い価格での売却が可能になります。借地権の一部と底地の権利を等価交換し,各人が所有権を取得する。この方法は、税法上の交換特例の適用を受け通常の売買に要する費用はかからない点が最大のポイントである。この底地整理法のポイント土地の分け方と交換比率自分の持ち物なら勝手に行動できるのが、底地及び借地権の売買、交緩等は相手のいることですか簡単にはいきません。不動産の知識はもちろん有しなければいけませんが、それ以上に借地人とのコミニテー、交渉力が必要になってきますがそれは難しいことです。交渉のポイントは貸主、借主双方の直接交渉はしてはいけません。直接交渉になると、感情的になり、まとまりません。そのためにも信頼のおける専門家のアドバイスを受けるべきです。私は不動産鑑定士・不動産カウンセラーですからそれぞれの場面での適正な価格、時価を鑑定評価するのが得意としていますがその外、将来に亘って如何したらいいのかを含めてのお悩みをサポートさせて頂きます。借地人さんはどうでしょうか地価高騰で承諾料の負担が重く、借地しているメリット以上に制約があり完全に満足できる状況にはありません。強い借地権だからといっても借地ですから借地法の範囲内の利用に制限され、自分勝手には出来ず転貸、譲渡、建て替え等には地主の承諾が必要になってきます。普段から地主との関係が円満ならいいのですがトラブルが発生している場合は承諾が得らえず大変です。この場合司法が代わって承諾が得られますが、時間と費用がかかります。借地人に相続が発生した場合の遺産分割はどうしますか相続が発生した場合、貸主側は相続納税義務者になるので、土地所有者の名義が変更されますが、借地権者は名義を変えずそのままにしているケースが多いです。後日に重大な問題になりかねないので契約書上の借地人の名義は変更しておきましょう。この場合の名義書替料ははいりません。その後、借地権を相続した人は地主と借地契約を締結し、相続後の地代を支払う合意をすることです。ご相談は無料です。借地権・底地の問題は難しく一人では解決できません。そのような場合は専門家にご相談下さい。必ずお役に立つと思います。借地権・底地の売買する場合必ず不動産鑑定士に相談して下さい知って得をする不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談借地権及び底地をを売買・交換する場合、あなたはその借地権及び底地の価格をどのように決めていますか。借地権取引・交換での借地権価格一般的には相続税路線価に基づく借地権割合を基準に決めてはいないですか。この相続税路線価の借地権割合は相続税申告時に採用する権利割合で100％の完全所有権割合を地域の取引慣行借地権割合として公示しています。例えば、市街地の住宅地域の借地権割合として60：40のように示されています。その権利割合は完全有権の配分割合なので全般的な傾向としては実際の取引での借地権割合に比べ高い割合になっている所が多いです。ですから、実際の不動産市場で、借地権を単独で売買した場合の借地権割合は上記の相続税路線価での借地権割合に比べべ低くなります。それはどうしてでしょうか。これは高価なコーヒーカップと皿が一対でその価値を維持しているのですが、それを別個で売買した場合は一対としての効用が失われ価値及び価格は半減してしまいます。借地権及び底地取引も同じなのです。権であれば使用、収益、処分にわたって上記のような一対のコーヒー、カップと同じくそのものの持つ価値を100％出しているのです。それが借地権単独ですと買手には「家の建て替え」「増改築」「条件変更」「借地権の譲渡」「更新」等の事情が発生した場合はその都度地主の承諾が必要で金銭的負担と借りていることへの煩わしさがあります。底地権は第三者に売却しても買手に得られるものは地代徴収権しかなく相続税路線価で表示されている借地権割合との対比割合には相当低い割合になってしまいます。ですから取引は個別にすべきでなく、地主・借地人が一体になっての取引及び交換をすべきなのです。そのことで、個別取引での価格減少分は解消され高い配分割合で取引・交換ができます。借地権を第三者に売却する場合賃貸借契約を締結し、地代を支払い本来の契約目的として相当年数期間利用していることで、権利金の授受がなくとも旧借地法では自然発生的な借地権価格が発生します。借地権の取引には次のパターンがあります。借地権のみを第三者に売却する場合正常な借地権割合から第三者へ売却することへの地主の名義変更料、借地権のリスク完全所有分が借地権割合が低くなります。借地権と底地権を地主と借地人が共同で売却借地権、底地権をそれぞれ単独で売却しようとするとどうしても買い手が限られてしまい所有権売買に比べ不利な扱いを受けてしまいます。そこで、上記のデメリットを解消するには借地権、底地権を共同で売却するのです。この売却方法ですと買い手は借地権と底地権を同時に買い取ることができ、完全所有権が同時に得られます。これならば、購入する側は所有権の土地を購入するのと何ら代わることはないので、売却に不利な扱いを受けることがなくなります。よって、売却後の借地権割合は、単独で売却する割合より高い割合になります。売却が出来たら、各権利の割合で双方配分すればよいのです。借地権と底知権の権利交換借地権の取引慣行について借地権価格は各地域の借地権の取引慣行の成塾の程度（極端には借地権が存在してても地域に借地権の取引慣行がない地域では借地権価格が発生しなくなってしまいます。借地権の基礎となる土地価格の契約減価次に賃貸借契約の借地権の態様（堅固建物所有目的か、非堅固建物所有目的か）により、更には契約の個別性により借地権価格は異なり一律にはめられません。相続税路線価での借地権割合はそこまで細かく決められていません。それを多くの方が引用しているのです。ですから、相続税路線価での借地権価格は個別性が反映されてないので参考価格としか使用できません。この参考価格をもって時価とすると取引に大きな影響をもたらします。更には、借地権を第3者に売却する場合と、借地権を地主へ売却する場合とでは取引価格は異なってきます。借地権は借地法に基づく建物利用を目的とする権利であります。契約の目的とする建物が堅固建物（鉄骨、鉄筋コンクリート等）か非堅固建物(木造）かによって借地権の契約内容が異なり結果的には借地権割合は異なってきます。相続税路線価で示されている借地権割合はその地域の標準的な使用を前提としての標準的な借地権割合で、建物構造・用途での借地権割合の差異はしてません。このことがどういうことか知っていますか。この内容を知らないので、多くの方々は契約内容が非堅固建物(木造）の利用を目的とする賃貸借であって採用しているのです。（例）対象不動産の存する地域の標準的使用(例・・高層店舗事務所地）と対象不動産の契約による土地利用制限による最有効使用・・（例・・非堅固建物利用を目的としての建物利用階数は2階程度）とが異なる場合本来、借地権価格の基礎価格は更地価格でなくされてし借地権価格の基礎価格は低層利用の土地価格に契約減修正をした価格になります。この基礎価格に非堅固建物利用を目的とする借地権割合を乗じて求めるべきなのにこの捉え方をせず、更地価格に借地権価格を乗じてますから本来求めるべき借地権価格にはなっていません。更地価格はその土地を最高最善の土地利用した場合の価格であるのでその更地価格は堅固建物を利用た高度利用された価格になります。しかし、売買しよとしている借地の契約目的が非堅固建物(木造）利用を目的とするものであった場合、借地権の基礎となる土地価格は更地価格ではないのです。具体的には、更地価格から契約による利用制限・減価(比堅固建物から堅固建物に立て替えるに当たって地主に支払われる建て替え承諾料相当分）をした価格が非堅固建物利用を目的とした場合の土地価格となります。具体的には、更地価格に契約減価を考慮した借地権割を乗じた借地権価格になります。その地域の借地権割合(高層店舗事務所地）80％に契約減価相当割合(地価配分率から求めた割合と条件変更承諾料の割合を考慮して減価率を20％）を差し引いた借地権割合になる。ですから80％×80％＝64％の借地権割合になりこの借地権割合を更地価格に乗じた価格が契約減価が発生した場合の借地権価格であります。更に借りる場合、契約期間のどの時点での売買されるかによって借地権価格が異なってきます。標準的借地権割合(堅固建物利用か非堅固建物利用かによって割合は異なる）は契約更新料等の一時金相当分を含む地域の標準的な借地権割合で更新料相当分は契約期間内で逓減し、契約満了時にはゼロになってしまいます。契約期間中に支払った契約更新料等の一時金の経過期間相当分を標準的借地権割合から控除した割合になります。契約更新料契約当初に支払われ契約期限内で逓減しいくので契約満了時期での借地権は契約更新料の残金が少なくなっている分だけ借地権割合が小さくなっています。不動産鑑定評価では上記の借地権割合から求めるた価格以外に借地権残余法(対象地の借地契約制限の下での建物を建築・賃貸借した場合を想定し、そこから生み出された借地及び建物に帰属する純収益から建物に帰属する純収益を控除した残余の借地に帰属する純収益を資本還元して求めた借地権の収益価格、更には、当概借地の正常実質賃料相当額(地代）から現行の実際支払賃料を控除した額を借地権還元利回りにて資本還元して求めた借地権価格が求められ最終的には当概貸借の契約の経緯、個別性を考慮して借地権価格を決定します。・賃貸人に帰属する経済的利益とは地代収入から諸経費を控除した純収益の残存期間に対応する利益の現価将来見込まれる権利金、更新料、増改築承諾料等の一時金の経済的利益、将来の期間満了によって借地権が消滅し、完全所有権に復帰することによる市場性及び担保価値の回復等による経済的利益と言います。底地取引においては一般的には土地価格から相続税路線価の借地権価格を控除した価格を基準に決めていることが多いのですが上記のとおり当概借地の個別性が反映されてないのでこの価格はあくまで参考にしかなリません。個別性を正確な底地価格を求めるには不動産鑑定評価での評価額を重視すべきです。底地を第3者に売却する場合の底地価格の正常価格は地代収入からの収益価格になるので、相続税路線価で求めた価格より低くなります。実際支払賃料に基づく純収益を資本還元して求めた収益価格例土地面積100㎡月額地代24200円年額地代290,400円還元利回り5％公租公課（固定資産税等の税金）99,100円1.実際支払い地代から求めた収益価格（290,400円ー99,100円）÷5％＝3,826,000円2.相続税路線価の借地権割合からの底地割合で求めた価格相続税路線価400,000円/㎡借地権割合・・・C（70％）底地割合を上記借地権割合から30％と査定（400,000円/㎡×100㎡）×30％＝12,000,000円上記のごとく底地の収益価格と相続路線価の借地権割合からの底地割合で求めた価格とでは大差であります。実際取引では上記の収益価格が重視されます。それは下記の理由からです。底地を第三者が買取る場合は、その底地からの地代徴収権の還元価格になります。底地を借地人が買取る場合の価格は、借地上の建物と土地が同一所有者に帰属することにより上記の3の経済的利益を直ちに享受することができます。よって借地権が消滅し、自由に土地建物を使用・収益・処分することが出来るようになるのでその分を底地価格に加算する必要があり、底地を第三者に売却するより高い底地価格になります。底地とはどんな権利ですか。底地価格についても教えて下さい土地を木造住宅建物所有目的で賃貸した土地について基本的なことと、その底地価格について教えて下さい・底地とはどんな権利ですか、借地権の附着している土地という。土地の使用収益を制約する種々の用益権や建物等が存在しない更地とは異なり、地主が所有する土地上に建物所有を目的とする借地権が付着している土地で、完全所有権に対して制約された所有権である。底地は、土地の使用収益から得られる利潤を土地所有者と借地権者とが配分します。底地価格については、相続税法では、更地価格から借地権価格を控除した価格を底地価格としています。これは単純に所有権価格を借地権価格と底地価格に配分した割合価格です。不動産鑑定評価基準では、「底地は賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの」を言うと定義付けれている。「賃貸人に帰属する経済的利益」とは・地代収入から諸経費を控除した純収益を残存期間に「対応する利益の現価・将来見込まれる権利金、更新料、増改築承認料等の一時金の経済的利益・将来の期間満了等によって、借地権が消滅し、完全所有権に復帰することへによる市場性及び担保価値の回復とうによる経済的利益実際には、借地権、底地をそれぞれが単独に処分すると各権利の制約によって上記の配分割合に比べ低い価格になってしまい、更地価格＝借地権価格＋底地価格にならない。底地の売買では下記の2種類の価格が出てきます。不動産市場での底地売買は大方は底地を借地人に売却するケースが多いが、例外的に底地を借地人以外の第三者に売却する場合があります。この場合の底地の価格は、現在支払われている地代を基にした地代徴収権価格になり、所有権価格割合から借地権割合を控除した底地割合に比べ相当安くなる。併せて支払い地代や契約更新の時期等により底地価格に差が生じる。具体的には、底地を第三者に売却するとした場合の底地価格は更地価格の1０％～２０％程度になってしまう。そこで地主が底地を一番高い価格で売却できるのは、借地人に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合がある。借地人は、底地を購入すると完全所有権に復帰して当該土地の最有効使用が可能となる為、併合に伴っての増分価値を得ることができます。よって、借地人は、底地を第3者が購入する場合の適正価格＋増分価格の一部を上限として、割り増し価格で購入しても採算が取れるのです。以上のとおり、底地を第三者に売却する場合と底地を借地に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合の底地価格は異なることを覚えて下さい。地主としては引き続き土地賃貸借契約を存続するとすれば、常時利益率を高める努力をしておく必要があります。例えば、地代は現状からして経済地代にまでいっきに値上げすることは出来ません。よって、更新料、その他借地人が行うことが予定される借地権転売、建物の建て替え等の時期には地主は良く監視して一時金を徴取することで利益率を高めることが出来ます。地主としては借地人との交渉は大変でしょうから借地権専門の業者（不動産鑑定、不動産コンサル）に委託し、常時的確な対応することが求められます。神奈川県川崎市で借地権・底地の売買・交換との時価評価、コンサルを得意としている栄光神奈川鑑定不動産鑑定士の田邉勝也です。どうぞお悩みがあれば相談して下さい。神奈川県川崎市川崎区渡田向町２０－３栄光神奈川鑑定不動産鑑定士田邉勝也ＴＥＬ０４４－５８９－５４３６mailk-tanabe@kme.biglobe.ne.jp1.底地の相続が発生しました。相続人は複数です物納か売却かどちらがいいか悩んでいます。物納に当たっての下記のような要件必用で審査条件が厳しく・・・
物納に当たっての下記のような要件が必要で審査条件が厳しくなって中々物納がしずらくなってきました。（要件）地代は地域の標準並みで滞納及び供託されてないこと借地人との法的な係争がないこと隣接地から建物の越境がなく、境界線が明確であること質権、抵当権その他の担保権が設定されてないこと物納の評価額以上で底地が売却できる地域の物件はあえて物納するより売却の現金で納めることが可能です。そのうえ差額の現金を手元に留保することも出来ます。底地は地代収入があり、収益性があると思われがちですが、住宅地での地代は固定資産税の3倍程度が適正とされているので資産運用効率は低いです。ですから底地を売却してその資金を他に運用した方がより、所得向上を計ることができます。相続人が複数、いる場合は実質的には誰かが管理をし、地代収入を配分するなどの煩わしさから親族間に亀裂が生じてしまうケースがあります。相続の場合は、底地を売却し、分け易い資産にすることが重要です。2.共有地の売却に対して共有者が反対しているその対応策はないか自分の持分のみの売却は可能であるが・・・共有地の売却で共有者の1人が売却反対対応策自分の持分のみの売却は可能であるが、売却価格が低くなるのであまり芳しくない。いい方法としては測量を行い、持分に応じた底地を分筆し、個々の所有にした上で売却する「共有物分割」がある底地の売却先によって取引価格が異なります。借地人への売却手間は掛かるが上記のとおり第三者に売却するよりか高く売却が可能底地専門買取業者への売却早期の売却が可能で、上記借地人への売却が出来ない場合に有効な手段であるが、借地人への売却価格より低くなる。更地価格の10％程度が多い。共同売却借地権と併せて売却する方法で借地人の同意等に時間が掛かるが購入者は結果的には完全所有権の土地を買うのと同じなので購入者は広がり、比較的高値での売却が可能。地主さんの貸地を今後どうするかを検討するに当たってはまず、その底地の真の価格、時価を的確に求め、把握しておく事が大切です。その上で売買するか・交換するか総合的に検討して下さい。それにはぜひ、不動産鑑定評価を活用して下さい。必ず取引において自身を持った交渉ができます。借地権・底地の交換知って得をする不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談地主さん、借地人さんの立場での問題を解消する方法として借地権と底地との交換があります。すなわち、交換することにより、借地権を解消し、所有権をもつことになるのです。この借地権と底地を等価で交換するためには、その交換の基礎となる借地権と底地の適正な価格を求めなければなりません。どうしてもこの場合には公平でかつ適正な価格でなければこの交換は成立しません。賃貸借双方の合意の基での不動産鑑定評価を活用することがこの交換を成立させる要件です。ぜひ、公平、中立性を主とする不動産鑑定士事務所を利用して下さい。借地権価格はどうして求めるのか知って得をする不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談借地権価格はどうして求めるか。「借地権」と呼ばれている権利（旧借地法上の賃貸借関係が継続している権利）で土地を建物所有を目的に借りて賃貸借契約を締結し、適正な地代を支払い利用すると借地借家法の適用を受け「借地権」という権利を取得します。しかし、借地権があるからと言って全ての地域に借地権価格が発生している訳ではなく、その地域に借地権取引の慣行があるかどうか。そして賃貸借していることで借地人に帰属する経済的利益があるかどうかによって借地権の発生が決まってきます。1.借地権価格の求め方借地権の取引が頻繁に行われている地域か否かによって求め方は異なります。借地権が発生しているからといって全ての地域で借地権価格発生しているとは言えません。ですからその地域が用途的にどのような地域か、そして借地権の取引が慣行化しているのか、その慣行の程度見極めなければなりません。安易に相続税路線価の借地権価格割合を採用しては困ります。この相続税路線価の借地権価格割合は借地権設定契約後間もない、契約による減価がない場合の借地権割合であって、契約内容や契約経過期間、設定権利金、建物の残存耐用年数等に応じた借地権の個別性に基づく減価を考慮して求めないと地域の実態を無視し高い借地権価格割合になっている傾向があります。ですから必ず地域に精通している不動産鑑定士に相談下さい。個々で注意しないといけないのは借地権価格・底地価格割合が60％：40％の場合の割合は、所有権価格割合100％を単純に借地権価格と底地価格に配分した割合で個々での取引価格の割合は取引での制約で借地権は60％になりません。底地価格も40％にはなりません。それと借地権及び底地を個別に第三者に売却する場合とそれぞれを借地人と地主間相互に取引する場合では借地権価格及び底地価格は異なることを知っておいて下さい。次に借地権取引が慣行化しているか、未成熟な地域かによって借地権価格の求め方が異なります。(1)借地権取引が慣行化している地域不動産鑑定評価基準では、「借地権の鑑定評価額は、借地権および借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて得た価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格および借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。」とされている。この場合においては、次の事項を総合的に勘案するものとされています。（イ）将来における賃料の改定の実現性とその程度（ロ）借地権の態様および建物の残耐用年数（ハ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間および依存期間（ニ）契約に当たって、授受された一時金の額及びこれに関する契約条件（ホ）将来見込まれる一時金の額、及びこれに関する契約条件（へ）借地権の取引慣行および底地の取引利回り（ト）当該借地権の存する土地に係わる更地としての価格または建付地としての価格(2)借地権取引慣行が未成熟な地域同じく不動産鑑定評価基準では、「借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格および当該借地権の存する土地に係わる更地または建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を比較考量して決定するものとする。」されている。賃貸借契約の目的によって借地権の価格が異なります。堅固建物（鉄骨、鉄筋コンクリト）利用を目的とする契約か非堅固建物（木造）利用を目的とする契約かによって借地権割合は異なります。注意しなければいけないのは地域は高度商業地域で高層建物が建っているが賃貸借契約が上記の非堅固建物利用を目的とする契約だとすると更地価格は高度利用が出来る土地価格であるが当該借地権の基礎となる土地価格は契約で木造の2階程度しか利用できない土地価格になります。不動産鑑定評価では契約減価が発生し更地価格から非堅固建物から堅固建物に建て替えるに要する費用を置き換えた承諾料の割合分が減額されます。この場合、地域は高度商業地域ですから更地価格は完全に土地利用できる土地価格ですが当該借地権は契約からして木造の低層店舗利用となっているので借地権の基礎価格は更地価格ではなく、低層建物利用に規制された土地価格になってしまうのです。しかし、良く間違えています。相続税路線価にその地域の借地権割合を単純に掛け求めています。これでは、非常に高額な借地権価格になっています。当該物件の賃貸借契約の個別性を反映させることを十分反映させた価格を基礎となる価格です。ご相談下さい。借地権価格底地価格不動産鑑定士が相談にのります不動産鑑定士のアドバイス底地の借地人への買取り要求どうしたらいいのか長年、賃貸借をしていたが地主から底地を買い取って欲しいとの話がきた。更地価格に近い価格での売値で借地権が考慮されていない。どうしたらいいか。地主からの底地買い取りの話、めったにあることではないので、検討することは必要です。質問ですと底地の価格が更地価格に近いとのこと、地域がわからないので一概には言えないが、首都圏での住宅地域での借地権割合が６０％であれば実際取引での借地権割合は５０％である。よって簡便的には更地価格割合１００から借地権割合５０％を控除した50％が借地人が地主から底地を買う場合の底地割合になる。詳細なことは不動産鑑定士のアドバイスを受けた方が最善です。地主からの底地買い取りの話、借地状況でのメリット、デメリットはあるが、このようなことはめったにないので検討に当たります。その買取についての前提条件として建物所有を目的とする賃貸借契約が締結されていること地域によって借地権取引慣行の程度が異なるので、一概に借地権割合を相続税路線価での借地権割合をそのまま採用することは実態に合わないこともあるので注意して下さい。契約の内容をも考慮し、適正な底地価格でなければならない。交渉になるので、基本的なことを不動産鑑定士のアドバイスを受けた方が最善です。簡便的には、底地価格は所有権価格割合100％から借地権割合を控除した割合が底地割合になる。ただし、これは税法上簡便的な求め方なので、不動産鑑定士は実際の底地取引きの実態を調査して底地価格を評価する。底地価格の妥当性、立証性が認められる価格でなければならないのでぜひ不動産鑑定士に相談して下さい。幣事務所の不動産鑑定士は借地権・底地を専門としているので安心して相談下さい。川崎市川崎区渡田向町２０－３栄光神奈川鑑定不動産鑑定士田邉勝也ＴＥＬ０４４－５８９－５４３６k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp借地権･底地に特化し、問題解決に的確なアドバイスをします借地権・底地に特化した不動産鑑定士が、あなたの悩み、問題を的確に分析し、解決の方向性を示します。旧借地法での賃貸借契約に基づく下記の諸問題が多くあるが解決出来ず、そのままで賃貸借契約当事者間の信頼関係は崩れてきています。私は不動産鑑定士として相談としてお受けし、的確に回答いたします。借地借家法・借地法の適用があるかどうかの問題無償で土地を貸した場合どうなるのか一時使用の場合の問題点ゴルフ練習場に建物が建っている場合使用方法違反に関する問題非堅固建物所有を目的とした契約なのに堅固建物に建て替えた。契約では建物の構造・用途等を定めなかったところ鉄筋の建物を建てはじめた。用法違反にならないか地代問題地代の滞納と契約解除新地主が地代の値上げをしてきたが応じる必要はあるのか地主が理由なくして大幅値上げを要求してきた増改築問題増改築禁止の特約があるのに改築した。契約解除になるか借地権の譲渡の問題借地権を無断で譲渡してしまった。借地権を譲渡するに当たって地主の承諾をえるのに支払う名義書換料の相場はいくらか。地主･借地人の変更の問題地主が死亡したらどうなるのか借地人が死亡するとどうなるのか契約の終了をめぐる問題借地上の建物が老朽化してきている。借地権・底地問題不動産鑑定士が解決神奈川横浜借地権・底地問題不動産鑑定士が解決地主さんへ旧来から先祖代々引き継いで守ってきた土地（貸地）について経済的観点からの認識がなくただ守っているだけでは、守っていくことが出来ない時代になってきています。地主さんは土地から得るべき利益を地代・更新料等の一時金で過不足なくしっかりと借地人から享受すべきです。それにしても、これから相続税も増税されるでしょうし無策での土地管理では土地保有は出来なくなってしまうでしょう。だからと言って、ハウスメーカーの言いなりでマンションを建て、事業展開したって従来のように土地価格が高騰していた時代とは異なり下落し、目減りしているのですからよっぽど事業内容を吟味して土地保有策を展開していきませんと失敗します。結論的には、その土地をよく分析し、どのように保有していったら効率的かを分類・整理し、出来れば財産目録（土地価格、地代地代利回り等）を作成してしっかりした管理をして下さい。そのお手伝いを不動産鑑定士田邉勝也がさせて頂きます。貸地は必ず借地人がおります。そしてその土地には借地権が存在していますから、簡単に正当事由がない限り解約し、所有物にすることは出来ません。基本的法律関係、土地価格、適正地代更新料等の一時金の額等諸々の問題があるでしょう。地主としては、自分の土地の使用・収益・処分等が制約されて土地から得られる収益率は非常に低い状況にあります。ですから、現行地代については常時継続地代水準にあるかどうかを把握し、適宜、値上げをしていかなければなりません。その状況、借地人への地代値上げ調書等は不動産鑑定士が一番得意です。更には借地人が調停等に申し立てに対抗するにもそれなりに立証できる資料が必要になってきます。地主さんの問題地代を上げたいどうすればいいのか底地を買ってもらいたいが誰に売ったらいいのか借地権を戻したいがいい方法があるか借地人が勝手に増改築してしまっているどうしたらいいか。更新時期にきた。更新手続き、更新料はどの程度か底地と借地権を交換したいがどうすればいいのか借地人の問題借地権を譲渡したいがどうすればいいか底地を買って所有権にしたいが。借地権を売ろうとしたが建物登記と現況が違っている。更新料は払う必要があるのか借地契約の更新がきれた。地主さんから借地の返還を求められたが借地上の建物を建て替えたいが、借地でもローンを組めるのか借地権を複数人で相続した問題点は地元、神奈川県、横浜市、川崎市を中心に地元密着した不動産カウンセラー、不動産鑑定士が皆様の門題解決に努力致させて頂きます。借地人さんへ借地権権とは何でしょうか。借地権価格とは何でしょうか。
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<link>https://tanabekatuyakantei.jp/blog/detail/sale/</link>
<pubDate>Tue, 12 Feb 2019 19:28:00 +0900</pubDate>
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<title>地主さん、借地人さんへ 　相続、貸地・借地権についてのお悩みはありませんか</title>
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地主さん相続、貸地・借地権の評価が得意の不動産鑑定士です。地主さん、所有不動産や借地権でお困りなことはありませんか。私は、相続、貸地・借地権を専門の不動産鑑定士です。不動産鑑定士は不動産時価評価等コンサルを業務とする国家資格者です。普段はあまり利用される機会が少ないでしょうが現在、世の中が多様化し、専門的になってきまして、日本の不動産市場の中で特に土地の時価を把握するのが難しくなってきており、自己流での判断では対応できなくなってきました。そこで的確な市場での土地の時価を導き出す専門家の出番なのです。国は国家赤字財政の一番の簡単な建て直し方法として増税と考えています。国の失敗の赤字を国民にツケ回し、引き伸ばしているのが現状なのです。消費税での増税は決まりました。平成26年からは、相続税法の改正があり、広く浅く多くの方から相続税を徴収しようとしています。今は相続税を支払う額の不動産を所有してないと思っている方々にもこの改正が実行されると大変です。それでは、地主さんこれからどうしたらいいのでしょうか。先祖代々から引き継いできた土地は守っていかなければなりません。しかし、上記のごとく負担コスト大きくなってしまい、最終的には相続税等で税負担しなければならなくなってしまいます。相続税の納付は現金が原則ですから安易に考えていたら大変です。払うべきものは払いますが如何に節税するかが第1なのです。従来は持っていれば土地は値下がりすることなく値上がりし、全体的にはメリットがありましたが今土地は株と同じく値下がりするようになり条件が劣る土地は持っているだけではメッリットがなくなってしまいました。相続財産のうち比重が高いのが不動産です。一般的には相続については手続きのことが多く触れられるが一番重要なのはその不動産のうちの土地価格の評価が適正に評価されているかどうかであります。そこで不動産鑑定士の立場でその対策を検討しましょう。第1、所有不動産の分類整理将来に向かって所有する物件、売却する物件、有効活用する物件等に分類整理し税務対策をすることが第1です。地主さんの悩みは如何に資産を保有していくかが最大の目的ですが現実的には誰に相談していいかわからず自己判断で実行したりし大損したり、下記のような悩みがあるが解決できない方が多くいます。悩み節税問題・・・相続税はどのくらいかかるのか、保有負担としての節税対策をしたい争族問題・・・相続、遺産分割をどうしたら円満に対応出来るのか、有効活用・・有効活用するメリットは何か。上記の悩みを解決するにはそれぞれの不動産を良く調査し、分析し、総合的な観点からどうしていくべきかを決めることが大切になってきます。不動産の売買・交換や相続、遺産分割等においてはその不動産の適正時価が基準になります。その適正な時価を把握するには日本の不動産市場は一物四価で真の時価を把握すること難しいのが現状です。現状では不動産業者さん、税理士さん等の方々も評価をすることが出来ますが、求められた価格は自分の目的の為の評価で一定の価格の水準把握する為の参考意見価格となりますが、不動産は個別性が強いので個別性反映した適正価格を求めるには不動産鑑定士による不動産鑑定評価を活用した方が最善です。その上で売買、相続対策、有効活用等を不動産鑑定士が総合的にアドバイスさせて頂きます。不動産の売買時の参考として戸建住宅、マンション等の不動産を売買されようとしている場合、不動産会社（仲介業者）の言い値が信用できない場合、真の時価がわからない場合、中立的な立場での不動産鑑定士による不動産鑑定評価書、不動産鑑定士による調査報告書、意見書を活用した方が安心で納得できます。借地権、底地の売買時の参考として借地、借家の更新料、立退料算定等相続財産の相続、遺産分割時の評価家賃、地代の減額及び増額請求一度相続税を申告した相続不動産の再評価による相続税還付広大地の判定について税制改正で相続税の増額が決められた。現行では相続税を払うのは100人のうち4人程度であったのが改正で税収を上げるために「広く薄く」徴収することになります。地主さんは早く相続税の節税対策をしておきませんと大変です。現金1億円は1億円でしかありえないのですが不動産のうち特に土地はその土地の価値によって価格が異なってしまいます。ですから、その土地が1億円の価値があっても合法的な評価によってその不動産価格を下げることも出来るのです。更に、相続税評価では課税評価額から控除できる特例事項があるので適格な評価対応をすれば節税が可能です。それには、相続に強い不動産鑑定士、税理士がセットになって合法的な節税向き評価をすればいいのです。収益性が低く、換金性が悪い貸地は早く売却するなり、借地権を買い取るなり、組換えするなりし、対応しないと手遅れになってしまいます。所有土地の全てにマッチした土地活用やや、立地条件が劣る土地をお持ちの方へ最小の建物投資額で最大の家賃収入が得られ最短(約10年）の回収年数、個別になっているので相続し易い等のメリットが多い有効活用法をお教えしましょう。それは戸建て賃貸です。全体的には賃貸住宅の供給過多で土地の立地条件が劣る地域内の土地の有効活用は難しいです。利用者にしても地主にしても両方にメリットがある有効活用方法が戸建て賃貸住宅なのです。ぜひ、一度お問い合わせください。古屋所有の大家さんへ大地震発生・・古アパート崩壊・・入居者に被害古アパート所有者の責任問題が発生します。この際、入居社の立退き、古アパートの解体、土地の有効利用を検討した方が良いです。私の実体験を踏まえてご相談をお受けします。私も古アパートを持っていましたが低い家賃収入の割には修繕費が嵩んでしまい、いつ大地震等が発生してもおかしくないような状況にありますので、もし起こって借家人に事故でもあったら家主の責任は図り知れないもであると判断し入居者には事情を説明し、納得してもらい一定の立退料を支払い立退いて頂きました。その後、場所が立地条件が良く、採算的な利回りが予測できましたのでマンションを建築し、賃貸しています。同じように古アパートをお持ちの大家さん,実際に古アパートを維持していくには大変です。長い目で見た時に、何をすべきかを的確に導き出し、実行しなければなりません。それは安易な対応は間違いの基です。ぜひご相談下さい。古屋アパート入居者の立退き問題解決のコツ古家建物を所有している方50年位前に建てた建物で、それなりに修繕はしたが、腐蝕と破損がひどく、保安上の危険であるとの理由で建物を取り壊す必要性が考えられるが崩壊の危険防止という公益上の必要だけでは旧借家法第1条の2の正当事由」にはなりません。家屋側の立退きに対する｢正当事由」があると認められるには家屋取り壊し後の敷地の利用方法に具体的な事情が必要になってきます。その上で借家人によく説明し、同意を得、そして具体的な必要性がなければ正当事由を補充するために立退料を支払うことが必要になります。立退料については旧借家法では明文化されていませんが、実際に、借家人としては建物が朽廃するまでは借家できるにも係わらず大家さんの事由により立退いてもらう訳であるから、当然のこととして借家人の立退きに当たっての補償をしなければいけない。とかく買主は安い家賃で貸してあげているのに何故、そんな金銭補償までしなければならないのかと思う方が多いのです。どうか、後々のことも考え対応した方が最善です。立退料の考え方、金額的にはどの程度なのかについてはこのホームページの、更新料、立退料のページを見て下さい。無料相談をお受けします。
地主さんの使命の変化先祖代々の土地や新規に取得した土地を守り、子孫に引対応していくものであったが、最近は変化しています。その理由は何なんでしょうか地価高騰による相続税のアップ、その上相続人間の骨肉の争いが発生し易くなっています。固定資産税の高騰等の保有コスト益々増大している。バブル前は何もしないでも良かったが近年は財産を所有しているだけで何もしなかったら財産を失うことにもなりかえません。そこで、地主さんは全財産を見直した（評価する）上で組み替えをして相続対策及び有効活用化を図っていかなければなりません。資産運用は、ただ守るだけではなく、上記のごとく非生産的な無駄な不動産は整理し、立地条件等が良いが未利用な土地は良く地域状況及びその土地の個別的状況を検討して有効活用することが長期的に財産防衛が可能になっていきます。ただその場合、有効活用するといってもどんな場所の土地でも一例としてマンションを建てればいいとは言えません。地域の将来の利用状況、人口及び世帯数の増減等を分析し、更に有効活用する結果としての収益性がいいかどうかを見極めて最終判断をして下さい。その判断は個人的には難しいのでぜひ中立的立場でのアドバイスができますのは不動産鑑定士です。以上のことをわかっているがなかなか実行に踏み入れない地主さんが多いのです。確かに、難しい時代に入っていて国自身も国策を誤り、借金国家になってしまい民間企業であれば既に倒産している状況を国民にそのつけを増税を課して生き延びている状況なのです。今後も特に地主、家主への税負担は重くのしかかっていきます。日本は自己申告制の下での税金を納めています。具体的には個人申告、税理士さんを介しての申告をされています。特に最近多くの方の財産評価をさせて頂く中で感ずることがあります。相続税等の申告は大方は税理士さんに委託し、全て任せており何の疑問も感じてないのです。何をいいたいかと申しますと税理士さんは税理士さんの職務上の範囲ではプロですが、我々不動産鑑定士の立場から見るに不動産等の評価に関しては素人の方が多いのです。このことは税理士さんも認めているのです。不動産評価の実務経験が少ない税理士さんに税務、相続申告をしてもらったことでどうなるでしょう。税理士さんは土地の評価は相続税路線価に基づいて評価しますので、地域、不動産によっては時価がその相続税路線価より低くなっている場合は過大評価され、その結果過大納税してしまっているのです。当然、税務署の方から「あなたは過大納税しているから還付します」とは言われません。しかし現実は一度出した申告を再度見直し、更正、嘆願をし、相続税の納め過ぎた税金を還付されているのです。この現象をなくすために我々不動産鑑定士は不動産に精通した税理士さんとタイアップして過大評価されないように不動産の評価は不動産鑑定士が専門的立場で実行し地主さんに安心して頂けるようにしていくつもりです。以上のことを実行するにしても地主さんの立場になって、節税、その上での有効活用、売却等をし、長期的に財産特に土地を持っているポテンシャルを活かし、財産を守っていかなければなりません。私どもは単に評価するだけでなく、皆様の立場になって不動産のコンサル、アドバイスをさせて頂きます。どうぞお気軽にご相談下さい。政府、来年度の税制改正大綱を決定相続税増税へ不動産所有の高所得者の方々、大変です。税制改正で相続税が増税されます。今まで関係ないと思っていた方々、ついにきてしまいました。何もしない訳にはいきません。この改正のポイント、今後の対応について検討しましょう。1.政府が来年度税制改正大綱を決定ポイント財源不足の中で収入を増やすには今すぐ消費税率を改定し増税することは出来ないのでまずは増税可能な項目から増税を図ろうという計画です。但し、高所得者向け個人課税による増税は「取りやすいところから取るのではなく、消費税増税の前提条件として平成23年には国会議員の歳費10％カット、国家公務員の人件費の大幅カット、そして高所得者の増税をした上で、それでも安心できる社会保障のための金が足りなければ消費税増税でお願いする方向にある考えています。相続税の増額現行の仕組みでは、相続税を払うのは100人に4人程度である。そこで税収を上げるため、上記のとおり将来実施予定の消費税増額をするには今回の税制改正で高所得者も泣いてもらうということで対象になっています。相続税は2003年1月に改正され、最高税率を70％から50％に引き下げると共に税率区分を広げた。その後見直しが検討されたが景気の低迷で見送られてきた。但し、現状を見るに、歳入を増やさねばいけないので法人税の税率を引き下げての企業の優遇税制に対し、個人（高所得者）の方に増税をしての税制改正になった訳です。法人税・・・減税（景気対策）所得税・・・増税（財源確保）相続税・・・増税（財源確保）贈与税・・・減税（不動産の流動化、景気対策）そして相続税に対しては下記のような考え方を持っています。「一定額以上の財産を遺せた人は社会の恩恵があったからであり、亡くなる時にはその一部を社会に還元していいものではないか。」この考え方に基づいた課税方式が「遺産課税方式」である。現行の課税方式は相続人が納税対象者で遺産を平等に分けるので税の負担は減る仕組みだが、改正で採用される遺産課税方式は「遺産」そのものを基準に課税する仕組みになっています。「遺産」を基準に課税されれば相続税の算出も容易で、更に基礎控除を引き下げれば相続税の納税者は増えるのでこの方式を計画し実行する予定です。相続税法の何が変るのか相続税額の計算方法相続税額の総額相続人A（課税価格ー基礎控除）×法定相続分×税率＝相続税額相続人B（課税価格ー基礎控除）×法定相続分×税率＝相続税額課税価格＝財産評価額ー債務・葬式費用改正点1.基礎控除の引き下げ・遺産を受け取っても相続税を払わなくてもよい「非課税枠」が小さくなる。遺産相続の際の非課税枠現在基礎控除額・・・5,000万円＋1,000万円×法定相続人数改正基礎控除額・・・3,000万円＋600万円×法定相続人数現在よりも40％縮小される。現行の相続税では上記のとおり相続税の基礎控除は定額の5000万円に法定相続人一人当たり1000万円を加えた金額が全体の遺産額から控除され、それを超えた遺産が課税対象にされています。ですから、夫が亡くなり妻と子供2人が相続する場合で、相続資産総額が1億円の資産を相続する場合を考えて見ましょう。現行法では8000万円を超える遺産がなければ相続税の対象にはなりませんで課税対象額は2000万円となります。5000万円＋(1000万円×3人）＝8000万円1億円ー8000万円＝2000万円改正の相続税では上記のとおり定額が5000万円が3000万円に法定相続人一人当たり1000万円が600万円になります。ですから相続人が3人の一般家庭の場合の基礎控除額は4800万円に縮小され課税対象額が現行法の・・・2000万円が5200万円に上昇します。3000万円＋（600万円×3人）＝4800万円1億円ー4800万円＝5200万円この結果、これを法定相続する場合、妻と子供２人が納める税金は増税になります。改正での基礎控除額4800万円は具体的にはどのような財産状況でしょうか。預貯金だけなら4800万円は明確ですが、自宅が含まれてると分からなくなります。東京区部の住宅地では公示価格ベースで㎡当たり・・・60万円であり相続税路線価は公示地価の80％なので相続税路線価から求めた価格は㎡当たり48万円となり土地が200㎡なら9600万円でこれだけで・・・4800万円超えてしまいます。今回の改正が高所得者を対象としていると言われていますが本当でしょうか。自宅、預貯金、その他の遺産を含めて4800万円以上の遺産をお持ちの該当者は相当増えます。ただし、小規模宅地等の減額の見直しの特例を考慮しての財産評価額の引き下げをすると納税をしなくても良い場合がある。従来は平成22年4月1日前の相続では非継続であっても50％の減額が可能でしたが、平成22年4月1日以後の相続では減額は適用できませんでした。平成22年度税制改正での小規模宅地等の減額の見通しは下記のとおりです。改正点(1)非継続の見通し小規模宅地等の減額は、披相続人等が居住用や事業用に使っていた宅地について一定の要件を満たす場合はその宅地の評価額を最大80％減額する制度です。1.特定居住用宅地等上限面積減額率配偶者取得240㎡80％(同居親族）居住継続240㎡80％(非同居親族＜家なき子＞継続所有240㎡80％非継続適用なし2.特定事業用宅地等（不動産賃貸業を除く）上限面積減額率事業継続400㎡80％非継続適用なし上限面積減額率3.特定同族会社事業用宅地等400㎡80％4.貸付事業用宅地等上限面積減額率事業継続200㎡50％非継続適用なし今までは関係ないと思われた方も該当者になってしまいます。生前対策、発生後対策を十分しておかないと相続争いが増えることが予測できます。信頼できる税理士(相続税申告の実績があること）不動産鑑定士の的確なアドバイスを受けて下さい。税率の見直し税率が40％の課税ラインが3億円から2億円に下がり3億円のラインが45％にそして6億円超が現行の50％から55％に引き上げられる。特に相続財産が大きいほど増税になります。この結果、相続税を納める人は現在の4万人から7万人に増え、2600億円の増収を見込んでいる。死亡保険金の非課税枠が縮小される現行法では、法定相続人1人当たり500万円の非課税枠がありましたが改正後は、非同居の成人の非課税枠は廃止されます。生前贈与若い人たちへの資産移転を促すため、親から子供にだけ2500万円まで無税で財産を生前贈与できる「相続税精算課税制度」について税制優遇を受けられる対象者を、これまでの20歳以上の「子供」から「孫」にまで拡大し、更に贈与する側の年齢も5歳引き下げて「60歳以上」にするようです。今後この制度が大幅に利用されると思われます。孫まで対象を拡大することにより親の財産が眠ることなく世の中に出回り景気浮揚に貢献することになればと思います。今後の対応策相続税の根拠は所得の再配分であり、この相続税の増税は「格差是正」をねらいとしているので、基本的には見直しは必要かと思います。正当な税は支払いますが無駄な税は支払う必要はありません。無駄な税を支払わない為にはまずは、相続税申告の基本をよく把握してなければなりません。その上で如何に節税対策を取るかです。資産の中でも土地が問題で、相続税申告の担当する税理士の経験不足、評価ミス等によりその土地の時価の把握が的確に出来てないのです。節税は脱税ではありません。財産のうち土地の評価如何によって納税額が大きく異なって知っているのが現状です。それを防ぐには不動産に強い税理士さんと不動産鑑定士がタイアップすることです。その上で的確なアドバイスを受け土地の課税価格を合法的に低くするのです。税理士さんが評価の基とする財産評価基本通達による評価では土地時価を厳密に評価することには限界があります。相続税の時価は相続税路線価から求められた価格でなく、不動産市場での売買成立価格ですから不動産鑑定評価も併用して低く評価された方の価格を持って申告した方が最善です。相続税申告は節税がポイントだからです。相続税申告しないで遺産分割の場合の不動産の時価は相続税路線価で求めた価格は参考価格で時価とはいえません。不動産は個別性が強く、類型が種々多いので相続税財産評価基本通達の評価では不動産市場の時価を反映でません。この方法で求めた価格では相続人間の公平性は保障されません。よって、遺産分割の場合こそ相続人の合意の基で不動産鑑定士による不動産鑑定評価をして下さい。不動産鑑定評価書を基に財産の分割がスムーズにいき多くの方々が争いなく大変喜ばれています。評価基準の中に自宅は小規模宅地の特例によって最高80％の減額があるので大丈夫と考えていると思いますが(この制度も厳しく改正されているので注意）この適用を受けるには相続税の申告期限までに遺産分割の協議が成立されていることが必要でその上で申告することが要件です。今まで、相続税の申告がなく、遺産分割協議書の作成してなかった方もこれからは大変です。相続人間でよく話し合うことが前提ですが相続遺産のうち特に不動産の時価を的確に捉えてなく、担当税理士が的確な時価を把握せず単純に相続税路線価に基づき試算し進められてしまいます。相続の争いにならないようにする為には不動産に強い税理士と不動産鑑定士がセットに対応しなければ満足いく相続税対策は出来ません。土地は評価する人、評価方法等によって価格が異なってしまいます。税理士さんにお願いしているからと安心しないで下さい。相続税が高いなと思ったら再チエックが必要です。不動産鑑定士は税理士さんとは違った観点からチエックが出来ます。このチエックで大損をしないで済んだ人は多くいます。既に相続税申告をされている方でも5年10ケ月までであれば還付請求が出来ます。多くの方が相続税を還付されています。無駄な税金は払う必要はありません。ぜひ、ご相談下さい。相続税をゼロにする策相続税改正で首都圏の都市部では基礎控除の引き下げで土地面積によりますが大方は相続税申告該当者になってしまいます。しかし、下記の対策を講ずれば相続税はゼロになってしまいます。「小規模宅地等の評価減の特例」披相続人の居住用の土地つまり亡くなるまで住んでいた自宅の敷地にこの特例を適用すれば土地価格が大幅減になり節税されるのです。この特例を十分理解し、的確に適用しましょう。1.適用の対象となる敷地披相続人の居住用宅地適用者・・(1)披相続人の配偶者（妻）(2)披相続人と同居していた親族（長男）(1)(2)もいない場合（家なき子）家なき子・・・自宅を所有してない子披相続人の土地のうち披相続人ではなく披相続人と生計を一にしている親族の居住用地（例）一定の要件を満たしている2世帯住宅の敷地適用者・・・(1)披相続人の配偶者(2)披相続人と生計を一にしていた親族（まとめ）配偶者が相続した場合以外基本的には、相続税申告期限まで居住を継続する「居住継続」の要件、売却等をせずそのまま所有しし続ける「保有継続」の要件を満たすことが必要2.2世帯住宅の取り扱い方が変わる。従来・・2世帯間が自由に行き来が出来るか否かで適用できる範囲に差が設けられていた。改正・・自由な行き来が出来なくても可能になった。登記の仕方によって建物全体をを親と子の2分の1づつのや6：4の共有の形にすると場所が特定されないので敷地全体について特例の適用がなされる。私は会員です。お互いが共栄していく為に他の為に貢献します。それによって自分も繁栄できるのです。
世界最大の異業種交流会BNIhttp://www.bni-japan.com/横浜にあり私が加盟している会BAYhttp://www.bni-bay.com/相続対策と土地の有効活用について本当のことを知ってもらいたい地主さん、土地に関して悩みはないですか。相続税法改正で相続が発生したら相続税が課せられるに節税対策として何をすべきか。その対策の一つとして生前、発生後であれ土地の有効活用があるが土地が高価な物であるにもかかわらず本当の意味を理解されてないまま安易な行動をとっています。その結果、まずいことになっている方が多くいますのでここでは「土地利用を安易にしないように」をテーマに本当の意味を知って、皆さんの人生がよくなるようにと思い書きます。
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<link>https://tanabekatuyakantei.jp/blog/detail/landlord/</link>
<pubDate>Mon, 11 Feb 2019 18:44:00 +0900</pubDate>
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<title>借地の更新料・建替承諾料・立退料の問題 は不動産鑑定士が解決</title>
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借地権、底地売買での一時金を知ってると得します。知って得をする不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談
更新料・増改築承諾料・借地条件変更承諾諾料・名義書替料・立退料等の一時金の正しい考え方と求め方を不動産鑑定士がお教えします。それぞれの定義、求め方を理解せず簡単に何％として採用しているがそんなに簡単なものではありません。地域の慣行のもとに、賃貸借契約の個別性を十分考慮して理論的、実証的に説明できるものでなければなりません。今迄、仕事を通して感ずることは特に借地人は法律的なことを知らなさ過ぎ自分勝手な対応をして大損しています。早めにアドバイスを受けてればと思います。この良きアドバイスが理論的に立証できるのは不動産鑑定士が唯一です。幣事務所では、経験豊かな不動産鑑定士が対応させて頂きます。更に案件によっては各種提携先の専門家(税理士、司法書士等）との意見も受け解決していきます。(1)更新料賃貸住宅の更新料をめぐる大坂高裁の判決が注目を集めています。これに先立って京都地裁において、消費者契約法にを理由に更新料の無効、更新料の全額返還を貸主に命じた判決が出され、この大坂高裁の訴訟への影響は必至と見られているからです。賃貸住宅の更新料と借地契約期限満了での更新料とは異なりますが、一時金の捉え方として共通するものがあります。旧借地法では、期間が満了した場合、地主が更新を拒絶しても,正当事由がなければ更新されることになります。更新には、法定更新、と合意更新があります。一般的には、更新料は法的には明文化されていませんから払わなくても良いのですが現実、都市部においては賃貸借契約当事者双方が合意の基に更新料を払い、更新契約書を取り交わして更新する合意更新が多いです。それでは更新料とはどういう性質なものなのか検討することにする。1.性質不足地代の後払い的な一時金今までの地代が安い分をこの一時金で補う為のもの地代の前払い的な一時金将来の時代の値上げが難しいので前払いでもらっておくという考え方借地権消滅のリスクに対する安心料更新料は地域によって地主と借地人との合意に基づいて支払われるもので判例でも地主の請求があれば当然、借地人に更新料を支払う義務を生じる旨の商慣習は存在しないとしている。この中での基本は土地を貸している地主は土地を貸した利潤は地代、更新料等の一時金の収入しかない。それに対して借地人は商業地であれば貸しビルを建て建築費の回収はするが土地については地代を払うだけで高い利益率を確保できている。よって地主は賃貸借更新期間中低い地代収入で抑えられてしまうのでこの更新時に地代不足分を回収しようとするのは当然の権利である。2.更新料の額更地価格の3％から5％程度の額が多かったが、地価の大幅な変動(特に地価の上昇）時期において地価の変動がそのまま、更新料の額に連動してしまうことはおかしいので、日税不動産鑑定会では昭和59年～平成6年の間において東京都区内において支払われた更新料の実態調査を行った結果、地価の何％という数字では把握できなくなっていることから月額地代の何倍という形で統計をとり、3年ごとに発表することになりました。地代(更新直前の月額地代)×36ケ月～120ケ月が多いここでは、契約期間が長い（更新料の授受の機会が少なくなる。高度利用が可能な収益性の高い土地から得られる純収益のうちの借地人に帰属する部分が多くなる。よってこの場合は月額地代に対する倍率は多くなる。逆に契約期間が短い利用制限のあって収益性が低い土地の倍率は少なくなる。3.更新料査定の場合考慮すべき事項賃貸借期間の長短更新時における賃貸人の正当事由及び賃借人の必要性の程度賃料の高低、標準的賃料との開差の程度賃借人による必要費、有益費の支出の有無並びに賃貸人の修繕、管理の程度更新後の期間、その他の契約条件当事者の主観的事情更新料を支払った場合でも、増改築承語料が含まれた金額になっている場合があるので留意しなければならない。今迄、どちらかと言えば、賃借人側の主張が認められた更新料の正当性が弱められていたが、上記の京都地裁の「更新料変動訴訟の判決」で貸主の請求が棄却されたことで更新料の支払いの正当性が認められなくなったことに注目しなければならない。(2)増改築承諾料1.性質借地契約において、増改築を制限する特約がある場合には借地人が増改築する際には地主の承諾が必要になります。地主の承諾が得られない場合は、借地人の申し立てに基づき地主の承諾に代わる裁判所の許可を得れば増改築が可能になります。裁判所の許可は借地非訟事件手続きにより行われ裁判所は当事者間の利益の衡平を図るため財産上の給付を命ずることが出来るのです。地主の被る不利益の対価(増改築に伴い契約期間が延びることで更新料授受の時点が遅れる）と借地人が受ける利益の範囲内で査定すべきである。2.額・・更地価価格の2～3％地主の被る不利益の対価(増改築に伴い契約期間が延びることによる更新料の授受がなくなる。逆に借地人が受ける利益(契約期間の延長を伴うもので5～6％というものが多い(理由）防火地域の指定付近の土地利用状況等の変化(3)借地条件変更承諾料1.性質借地権消滅の可能性が弱まったことの対価借地存続期間が延長された時、将来支払われたであろう更新料の対価将来、建物買取請求権が行使された時、地主の負担がしていることの対価増価した借地権価額に対する権利金の追加払い2.額借地非訟事件便覧に掲載されている「建物の構造」に関する借地条件変更申立事件の東京地裁の決定の例によれば概ね更地価格の10％を基準とし、従来の借地関係の経緯等を加味して、住宅地、商業地等の用途的の差を考慮に入れて査定する。(4)名義書替料1.性質従来の賃料の補充借地権の譲渡等による借地人の地主双方の被る可能性のある損失を回避する為、慣行に支払われるものとして考えられる。2.額借地権価格に対する割合非堅固建物堅固建物住宅地5～10％10％中心商業地8～10%8~10%中心(5)立退料1.性質立退料とは、土地や建物を明け渡してもらう場合に貸主から借主に支払われる金銭立退料が問題となる多くの場合は、契約が終了してからです。契約が終了すれば借主は本来なら立ち退かなければなりません。しかし現実問題として立ち退かない場合は貸主としては訴訟にかけて判決をもらったうえ、強制執行の手続きにより強制的に立ち退かさなければなりません。しかし、それには時間と手間がかかってしまいます。そこで、貸主の中には、このような手続きをとる代わりに立退料を払っても自主的に立ち退いてもらおうという人が出てきます。・正当事由と立退料借地契約や借家契約は更新を繰り返すことによって半永久的に継続されるのが普通であります。その一つは借主に契約違反があって契約が解除される場合であり、もう一つは正当事由がある場合です。正当事由といってもよほどの事情がなければ認められません。ここで問題になるのが立退料です。というのはぎりぎりのところで正当事由が認められないという場合であっても貸主の側で立退料の提供をしていればそれが正当事由の補強材料となり、結局、正当事由が認められることもあるからです。何故、立退料を支払わなければいけないのか。アパートが老朽化してきたので、建物を建て替えて賃貸借契約を解消したいと借家人に申し出たが借家人は了承せず立退料の支払いを要求してきた。

契約期間満了時に当然に明け渡してもらえると考えていたのに何故、立退料を支払わなければいけないのか。借地借家法第28条では・・・借地借家法第28条では、賃貸人が更新、拒絶したり、賃貸借の解約の申し入れをするには,「正当事由」がなければ出来ないと規定されています。借地借家法の改正では正当事由の補強材料として立退料の支払いが明文化された。これにより、正当事由が以前より認められ易くなったと言えます。立退料の相場はあるのか。個別のケースによって額に差がある。個別のケースによって額に差がある。住居として建物を利用している賃借人に対する立退料と店舗・事務所として利用している賃借人に対する立退料とでは立退料の内容の額に差異が生じます。立退料の金額については、客観的妥当性が必要です。立退料の基本構成住居系引越し費用・・・単身で10万円程度、業者へのヒアリング
移転先の保証金の補填
同一条件の貸家を借りることが前提この場合、既に預かっている保証金は全額返ます。
例えば預かり保証金30万円、移転先保証金の補填分30万円であれば60万円を支払うことになります。
移転先の家賃差額の補填
同一条件の建物を借りるにしても家賃は高くなることが多いです。
差額の補填金額としては、6～24ｹ月程度が必で借家人との交渉の中で決める。
移転先の仲介手数料
移転先建物の家賃相場の1ｹ月程度
その他経費
引越に伴う挨拶状や移転手続き費用5万円～店舗・事務所系
店舗・事務所として建物を借りている借家人に対しての立退料は上記の住宅系の｢移転に伴う費用の補填」の外に下記の特別な費用が発生し住宅系より高額になります。特別な費用
利益の喪失に対する補償
営業補償・・営業を他所へ移転することで被る損害に対する補償、借家人が営業を廃止する場合も営業補償が支払われます。借家人が絶対に退去しないで話が決裂した場合はどうすればいいのか。その道のプロである不動産鑑定士を利用して下さい。貸主は誠意をもってお願いするしかない。それでも事態を打開できなければ弁護士に依頼して家屋明渡し調停を申し立ててもらうことになります。賃貸人、賃借人双方にとってこの一時金の絶対額は非常に大きいです。ですから安易な求め方ではなく、実態を調査し、納得でき、客観性がある金額で交渉しなければまとまりません。その為には、その道のプロである不動産鑑定士を利用して下さい。ご相談は無料です。
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<pubDate>Sun, 10 Feb 2019 17:07:00 +0900</pubDate>
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