不動産鑑定とは

普通、私たちが物を買う場合、どんなことを考えるでしょうか。
きっと下記のことを考えると思います。

1. その物の役立つ程度がその値段に釣り合っているかどうか・・・収益性
2. その物を作るのにかかる費用はいったいどの程度か。・・・費用性
3. 同程度の効用をもつ物はどのような値段で取引されているか。・・・市場性

不動産もこの考え方を踏襲した評価手法を用いています。

1. その不動産自体の効用に着目する
   「収益方式」・・・収益性
2. 同じような効用を持つ不動産を新しく作る場合に必要とする費用から求める
   「原価方式」・・・費用性
3. 同じような効用を持つ不動産を別個にてに入れる場合に必要となる対価から求める
   「比較方式」・・・ 市場性

日本の不動産市場は、地価高騰とバブル崩壊という歴史的な変動を経て大きくその状況を変化してきました。地価は絶対に下落しないという「土地神話」がバブルで崩壊し、不動産市場は一般の物と同じように価格上昇もあれば下落もあるというごく当たり前の市場になりました。

その市場の変化に伴い評価手法の適用の仕方が大きく変ったのです。バブル崩壊前は収益物件であっても評価手法の中の上記の「比較方式」中心で収益としての限界を超えてもその物件の希少性等から買進んだ取引で不動産市場が形成されていました。

日本では、土地と建物から構成される複合不動産の評価は従来から土地価格と建物価格を別個に求めそれを合算する「原価方式」がとられていました。

これは日本の不動産市場の中では土地価格重視で、建物はどちらかと言えば耐久性がないので一定の期間が経過した建物の価格は軽視されていたのです。

しかし、バブル崩壊以降、不動産市場の構造転換の動きや海外資本の日本の不動産市場への進出に伴い、収益不動産については、欧米のように土地・建物一体としての収益性に根拠を置く、収益還元法が注目され、実際に採用されてきました。日本の現状の不動産市場は完全にこのように変化しているかと言えば未だ従来の上記の比較方式の取引事例比較法が中心で評価されていのがる実態であります。

不動産鑑定評価ではそれぞれの不動産の種別、類型により上記の不動産手法を的確に採用し、鑑定評価をしています。

例えば、中高層の店舗・事務所の貸家及びその敷地の（貸しビル）評価の鑑定評価の手法及び試算価格

1. 土地、建物の原価法を適用しての積算価格
2. 現行の賃貸借契約を所与として収益還元法を適用しての収益価格

上記の2手法に基づく価格について貸しビル評価の場合は２の収益価格を重視し、積算価格を関連付けて鑑定評価額を決定します。

不動産の価格・時価は不動産市場で成立する価格ですが市場では一物一価というか現実は一物四価で市場が混乱しています。このような不動産市場ですから真の価格・時価の評価ができる不動産鑑定士が必要なのです。

不動産鑑定評価を活用し、真の価格、時価を把握することが全てにおいて重要になってきています。不動産鑑定評価をしなかったことで、本人が真の価格を把握してなかったので大損した人もいます。

逆に不動産鑑定評価をしたことで不動産業者さんの言いなりの価格で売買しなくてすみ助かった方々が多くいます。不動産鑑定の報酬は多少かかりますがそれ以上に真の価格が把握でき、安心した取り引き等が出来ます。 ぜひ、不動鑑定評価を利用して下さい。

借地権・底地の売買、交換、遺産相続、相続時の時価評価、相続税還付、広大地判定の意見書等の基本はその不動産の時価でこの真の時価の評価いかんが取引、相続等に大きく影響しますので安易な対応はしないで下さい。

皆様のお役に立つよう的確なアドバイスをさせて頂きます。