不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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〒210-0841 川崎市川崎区渡田向町2-3

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底地とはどんな権利ですか。 底地価格についても教えて下さい

底地とはどんな権利ですか、

 

借地権の附着している土地という。

 

土地の使用収益を制約する種々の用益権や建物等が存在しない更地とは異なり、地主が所有する土地上に建物所有を目的とする借地権が付着している土地で、完全所有権に対して制約された所有権である。底地は、土地の使用収益から得られる利潤を土地所有者と借地権者とが配分します。

 

 

底地価格については、相続税法では、更地価格から借地権価格を控除した価格を底地価格としています。これは単純に所有権価格を借地権価格と底地価格に配分した割合価格です。

 

不動産鑑定評価基準では、「底地は賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの」を言うと定義付けれている

 

「賃貸人に帰属する経済的利益」とは

 

・地代収入から諸経費を控除した純収益を残存期間に「対応する利益の現価

・将来見込まれる権利金、更新料、増改築承認料等の一時金の経済的利益

・将来の期間満了等によって、借地権が消滅し、完全所有権に復帰することへによる市場性及び担保価値の回復とうによる経済的利益

 

 

実際には、借地権、底地をそれぞれが単独に処分すると各権利の制約によって上記の配分割合に比べ低い価格になってしまい、更地価格=借地権価格+底地価格にならない。

 

 

底地の売買では下記の2種類の価格が出てきます。

 

不動産市場での底地売買は大方は底地を借地人に売却するケースが多いが、例外的に底地を借地人以外の第三者に売却する場合があります。この場合の底地の価格は、現在支払われている地代を基にした地代徴収権価格になり、所有権価格割合から借地権割合を控除した底地割合に比べ相当安くなる。併せて支払い地代や契約更新の時期等により底地価格に差が生じる。具体的には、底地を第三者に売却するとした場合の底地価格は更地価格の10%~20%程度になってしまう。

 

 

そこで地主が底地を一番高い価格で売却できるのは、借地人に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合がある。借地人は、底地を購入すると完全所有権に復帰して当該土地の最有効使用が可能となる為、併合に伴っての増分価値を得ることができます。よって、借地人は、底地を第3者が購入する場合の適正価格+増分価格の一部を上限として、割り増し価格で購入しても採算が取れるのです。

 

以上のとおり、底地を第三者に売却する場合と底地を借地に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合の底地価格は異なることを覚えて下さい。

 

地主としては引き続き土地賃貸借契約を存続するとすれば、常時利益率を高める努力をしておく必要があります。例えば、地代は現状からして経済地代にまでいっきに値上げすることは出来ません。よって、更新料、その他借地人が行うことが予定される借地権転売、建物の建て替え等の時期には地主は良く監視して一時金を徴取することで利益率を高めることが出来ます。

 

地主としては借地人との交渉は大変でしょうから借地権専門の業者(不動産鑑定、不動産コンサル)に委託し、常時的確な対応することが求められます。

                      

神奈川県川崎市で借地権・底地の売買・交換との時価評価、コンサルを得意としている栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士の田邉 勝也です。 どうぞお悩みがあれば相談して下さい。

 

                          川崎市川崎区渡田向町20-3

                      栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 田邉勝也

                       TEL 044-589-5436

                       mail k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

自分の土地を有効活用したいがそのポイントは何か。

賃貸中の一戸建て住宅 土地は夫が所有 建物夫婦で共有 離婚 妻の財産分与

相続で子供ではなく孫に相続した方が得か

事前に相続対策はやるべきか

理想的な相続対策
  1. 円満な遺産相続
    相続人間で生前からよく話し合う。遺言書の作成も有効
  2. 相続税の納税資金の確保
    納税は現金ですから事前に相続税を支払うのかどうか査定し、最悪の場合は自宅の売却も必要になるかも知れません。
  3. 相続税の軽減・節税
    この対策も大切です。合法的に相続財産の課税価格を下げたり、債務控除額を上げたりして節税対策をします。
    合法的に価格を下げるには不動産鑑定評価が最適です。

2. 相続対策としての不動産の整理方法を教えて下さい

相続財産を正確に分類整理し、その価格を把握しておく。

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  1. 相続対策 相続不動産の整理
  2. 最終的に相続税の納付が発生するかどうかを判定しなければなりません
  3. 納付は原則として現金ですので、納付すべき現金があるかどうか、なければどうするのか。延納や物納、不動産を売却して現金化することも事前に検討しておくことも必要です。
     
  4. 整理の仕方
  5. 複数の土地を所有している場合でそのうちから処分しなければならない場合がある。その時はどの不動産から処分するのでしょうか、条件が良く収入が多い不動産を処分した方が良いと思うでしょうが逆なのです。総合的に検討した結果、収入の少ない土地から処分して下さい。
  6.  貸宅地は早めに整理しておくと良い。
  7. 貸宅地は長い間、安い地代で借地人に賃貸しこれからも収益性の低い土地であることには変わらない。
  8. よってこの際、借地人への売却交換等を事前にしておくと良い。 

相続税は納め過ぎです。相続税還付が出来るかどうかの判断要素は何ですか

 相続税が納め過ぎです。相続税還付制度を利用すれば過大納付された相続税は戻ってきます。

 

「相続税申告書」をお預かりし、その中での相続財産(特に土地)が過大評価されていないかどうか等を専門家の立場で検討させて頂きます。そのうえで、申請土地を再評価して、この相続税還付手続きを幣事務所と業務提携している税理事務所とタイアップして申請します。多くの実例では、当初相続税申告での本来の実勢時価は相当低い評価であるべきなのに、担当税理士の評価の適用の甘さから高額な評価になっていたのです。それを不動産鑑定士が本来の時価を評価した鑑定評価書を立証資料として添付して更生手続きを行います。

 

事前に申告書を見て事前の価格査定を行って明らかに大幅な過大評価されていることが判明した物件のみ鑑定評価させて頂きます。報酬は成功報酬です。

 

                                    栄光神奈川鑑定

                        不動産鑑定士 田邉勝也

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不動産鑑定士がなぜ、相続税還付請求が出来るのですか。

582c6fbd相続税の還付請求は手続きは税理士しか出来ません。

 

税金算出、手続きは税理士さんの分野ですから不動産鑑定士は介入することはしません。

 

反対に不動産の鑑定評価は税務当局も不動産鑑定士がこの分野の唯一の専門家であると認めています。

 

税理士は不動産の鑑定評価は出来ないのですが、それでは業務がとどこってしまいますので敢えて不動産鑑定評価ではなく簡便法での評価が許されているのです。

 

そこで、幣事務所は相続に強く実績がある税理士とタイアップし、当初申告書でのミスを見出し、まずは国税の財産評価基本通達での評価と不動産鑑定評価を併用し両価格の低い方の価格を採用し税理士が不動産鑑定評価書を添付して申告します。 

何故不動産鑑定評価をした方がいいのですか

土地の再評価で税理士の評価は上記の財産基本通達での評価は一律で一定幅の減価しか出来ないので個別的減価が大きい土地については不動産市場での時価と乖離して真の時価を求めることが出来ないのです。

要するに、税理士は上記の財産基本通達での評価では時価評価の限界があり全ての土地の本来の時価を求める事が出来ないのです。

そこで不動産市場での時価の評価は不動産鑑定評価をすることで求めることが出来るのです。ですから税理士選任は不動産鑑定評価を併用すする税理士を選任した方が最善mなのです。

還付請求に掛かる報酬はいくらですか。

完全成果報酬です。

還付された相続税から報酬を支払って頂くのでご依頼には損することはありません。

簡易査定は無料です。

どう言う手続きで行うのですか

  1. 簡易査定
    相続税申告書、修正申告書、その他確認資料(コピー)を基に本鑑定するかの
    判断をします。
  2. 自宅訪問での確認または上記資料を郵送して頂き確認します。
  3. 査定の結果の説明
  4. 相続税還付の業務委託契約を締結します
  5. 現地調査(調査対象不動産等) 約1ヶ月
  6. 税務当局に不動産鑑定評価書を添付しての更正手続き(提携税理士と共同)
  7. 税務署審査 約3~6ヶ月(税務署当局の込み具合)
  8. 税務署での容認
  9. 依頼者に相続税還付通知書類が到着 約1ヶ月
  10. 依頼者の指示口座へ還付金が入金
  11. 栄光神奈川鑑定口座へ報酬の入金

税務署当局の否認の場合は完全成果報酬をとっていますので幣事務所への費用の支払いはいりません。

1. なぜ一度納めた相続税が戻ってくるのですか

e4e74958全国に多くの税理士がいます。しかし土地評価に精通している税理士は少ないのです。

 

例えば、その相続不動産が不整形地であったり、道路との接道が悪い土地であった場合の不動産市場での減価は大きいのですが、税理士の教本である財産評価基本通達の相続税路線価による評価での減価が一定の限度に抑えられ、全国一律評価であるが故に不動産市場での時価を適切に把握し切れず、過大評価されている可能性が高いのです。

 

過大評価されていることは過多納税されているのです。

 

このような実態が現状であるので税務当局もこの評価の曖昧さを認め、救済する為に、他の税理士及び不動産鑑定士による再評価による相続税の還付を許可しているのです。相当高い還付率を示されています。

これを防ぐには評価のプロである不動産鑑定士が再評価し、その不動産鑑定評価書を添付し、還付請求すれば税務当局への立証資料になり、相続税の還付の可能性が高くなりました。

 

国税に関する一般法である国税通則法の第23条1項において、申告書に記載した課税価格、又は納税額の計算が国税に関する法律の規定に沿ってない場合、又は計算に誤りがあったことを原因として過大納税していることが立証できる場合は法定申告期限から1年以内に限り更正請求を認めています。

更に同法第70条2項において、法定申告期限から5年を経過する日までに更正の嘆願申請(所轄税務署長へのお願い)を認めています。

2. 還付請求可能期間はいつまでですか

お亡くなりになってから5年10ケ月までは手続きが可能です。
1年10ケ月までなら「更正の請求」があり有利です。
5年10ケ月までは「嘆願」という形での還付請求が可能です。

3. 還付が出来るかどうかの判断要素はなんですか

「相続税申告書」をお預かりさせて頂きその中での相続財産(特に土地)が過大評価されていないかを専門家の立場で再評価させて頂きます。

4. 不動産鑑定士事務所なのになぜ、相続税還付請求はできるのですか

相続税の還付請求手続きは一般的には税理士しか出来ないと思いでしょうが、税金算出、手続きは税理士さんの分野ですから不動産鑑定士は介入することはしません。

反対に不動産の鑑定、評価に関しては、税務当局も不動産鑑定士がこの分野の唯一の専門家として認めています。
ですから本来は税理士は本来の評価は出来ないのです。
それでは業務がとどこってしまうので敢えて簡便法での評価を許しているのです。

しかし実態は税理士の相続税評価の能力不足よって結果的には不適正な評価がなされてしまい税務当局が還付請求を認めているのです。

5. 還付申請にかかる報酬はいくらですか

完全成果報酬制です。
還付された相続税から報酬を支払って頂くのでご依頼者には損することはありません。概算査定は無料です

6. どういう手続きで行うのですか

  1. 簡易査定
    相続税申告書、修正申告書、その他確認資料(コピー)を基に本鑑定するかの判断をします。
  2. 自宅訪問での確認または上記資料(原本)を郵送して戴き確認します。
  3. 査定の結果の説明
  4. 相続税還付の業務委託契約を締結
  5. 現地調査(調査対象不動産等)
  6. 税務署当局に不動産鑑定評価書を添付しての更正手続き
  7. 税務署審査
  8. 税務署での容認
  9. 依頼者に相続税還付通知書類の到着
  10. 依頼者の指定口座へ還付金入金

税務署当局の否認の場合は完全成果報酬制をとっていますので幣事務所への費用の支払いはいりません。

上記の通り税務署当局への相続税還付請求をしてから還付金入金まで概ね半年程度の期間を必要とします。
何卒、現状を踏まえ、ご理解して頂きご相談して下さい。

当初申告に携わった信頼のある税理士を怒らせないのですか。

申告を担当した税理士が適切な評価をしていれば問題はないのです。もし再修正せず期限が過ぎてしまった場合は、場合には担当税理士が賠償責任までのも発展することもありえます。

よって、普通は自分のメンツにこだわらない限り、怒ることはありません。この手続きは申告を担当した税理士に知られずに行うことも出来ます。

何故、立退料を支払わなければいけないのか。

ca2e8903借地借家法第28条では、賃貸人が更新、拒絶したり、賃貸借の解約の申し入れをするには,「正当事由」がなければ出来ないと規定されています。

 

借地借家法の改正では正当事由の補強材料として立退料の支払いが明文化された。これにより、正当事由が以前より認められ易くなったと言えます。

立退料の相場はあるのか。

個別のケースによって額に差がある。住居として建物を利用している賃借人に対する立退料と店舗・事務所として利用している賃借人に対する立退料とでは立退料の内容の額に差異が生じます。立退料の金額については、客観的妥当性が必要です。

立退料の基本構成

住居系

  • 引越し費用・・・単身で10万円程度、業者へのヒアリング 
     
  • 移転先の保証金の補填
    同一条件の貸家を借りることが前提この場合、既に預かっている保証金は全額返ます。
    例えば預かり保証金30万円、移転先保証金の補填分30万円であれば60万円を支払うことになります。
     
  • 移転先の家賃差額の補填
    同一条件の建物を借りるにしても家賃は高くなることが多いです。
    差額の補填金額としては、6~24ケ月程度が必で借家人との交渉の中で決める。
     
  • 移転先の仲介手数料
    移転先建物の家賃相場の1ケ月程度
     
  • その他経費
    引越に伴う挨拶状や移転手続き費用  5万円~

店舗・事務所系
店舗・事務所として建物を借りている借家人に対しての立退料は上記の住宅系の「移転に伴う費用の補填」の外に下記の特別な費用が発生し住宅系より高額になります。

  • 特別な費用
     
  • 利益の喪失に対する補償
    営業補償・・営業を他所へ移転することで被る損害に対する補償、借家人が営業を廃止する場合も営業補償が支払われます。

借家人が絶対に退去しないで話が決裂した場合はどうすればいいのか。

貸主は誠意をもってお願いするしかない。

 

それでも事態を打開できなければ弁護士に依頼して家屋明渡し調停を申し立ててもらうことになります。賃貸人、賃借人双方にとってこの一時金の絶対額は非常に大きいです。ですから安易な求め方ではなく、実態を調査し、納得でき、客観性がある金額で交渉しなければまとまりません。

その為には、その道のプロである不動産鑑定士を利用して下さい。ご相談は無料です。

1. 相続土地の評価に不動産鑑定評価を活用メリット

相続土地の評価は不動産鑑定評価を併用した方が最適

 

相続税法では相続における土地価格は相続時の時価とされています。

この時価は路線価方式で求めた価格ではなく、不動産市場で成立する正常な売買価格です。

しかし、実務的には、国税当局の担当官、相続担当税理士も相続土地評価のプロではないので、相続税申告の場合の土地の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の路線価を基に評価した価格を時価としています。

 

相続土地が標準的な土地であれば相続税路線価(時価の80%相当の価格)方式での土地価格を採用できるが、不動産は個別性が強いので、減価率が大きい土地はこの路線価方式で求めた土地価格では時価と乖離した価格になってしまうこととそれと担当税理士の相続土地評価に対する経験、能力不足と対応のまづさが有ることを国税当局は認めそれを補完する意味で相続税路線価方式で求めた価格が市場で形成される時価より相当安く求められた価になる場合は不動産鑑定評価による鑑定評価額をもって相続税還付での修正価額にすることを認められているのです。

 

ですから、相続土地については、担当税理士に任せているから安心だと思っては危ないです。現実は相当数の相続申告された案件が「還付制度」利用され納付された相続税が還付されています。

 

ぜひ、当初申告から5年以内で担当税理士の対応、納税額が高過ぎると感じている案件については相談下さい。

幣事務所と業務提携している相続に強い税理士事務所と共同で対応させて頂きます。

 

                        栄光神奈川鑑定

                        不動産鑑定士 田邉勝也

                         044-589-5436

                        k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

2. 個別的減価がある土地を路線価方式の簡便評価で評価すると 全部ではないが何故、時価を求めることが出来ないのでしょうか。

それは、この評価方式自体が簡便的なのでそこでの減価率が画一的で実勢の減価を反映しきれていません。相続人にとって、相続税申告の本来の目的は節税です。

ですから、相続土地の課税評価額を合法的に実勢の時価まで下げればいいのです。これを可能にするには不動産鑑定評価を活用した方が実勢の減価を取り入れての評価が出来るので節税が可能になります。

税理士さんは自分で評価したいので不動産鑑定士を使いたがらないでしょうが、相続に強い税理士さんは不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、鑑定評価を活用しています。

総括しますと、相続人自身が相続土地の時価を把握し、担当税理士の評価には、疑いを持ち、客観的アドバイスを不動産鑑定士に受けて下さい。

 

相続に関するサイトを立ち上げましたので併せて見て下さい。

 相続不動産相談センター (運営事業主 栄光神奈川鑑定)

 www: souzoku- kantei.jp

相続土地の評価に不動産鑑定士による鑑定評価を活用する メリット

相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。不動産の場合は不動産市場で成立する売買価格(時価)です。

しかし、相続税申告の場合、不動産の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の相続税路線価等を基に評価するようなっています。元々は相続税申告は自己申告制をとっているのでまちまちの土地評価での申告に対応すのですが国税当局の担当鑑定官も不動産鑑定士ではないので敢えて時価の80%の相続税路線価方式の通達を出したのです。それが、相続人の依頼での担当税理士もこの通達を適用した方が通りがいいので採用しているのです。この段階までは問題ないのですが不動産は個別性が強いので、上記に基づく評価では全てではありませんが個別性減価率が大きい土地については上記の相続税路線価方式での個別的減価率が少なく、画一なので不動産市場での時価を反映しきれず結果的に本来評価すべきの時価を上まってしまうことがあります。この現象はこの簡便評価方式の評価での限界があることを示しています。

 

 

相続人は適正かつ合法的な時価評価で節税を求めているのに税務署に通りがいいようにと相続人の求めている節税に向かっていない税理士はこの相続税基本通達の簡便評価が時価評価の唯一の評価方法と思い込みしているのが現状なのです。

 

その上で、担当税理士は評価能力が低いので、この簡便評価方式での減額要因に基づく減価をしないで高い価格での評価し申告しているのです。後で別の税理士が相続税還付制度(相続開始時点から5年以内での更正)を盾に相続税路線価方式の土地の再評価をして多額の相税が還付されましたと自慢げに営業展開いています。

 

今の相続税土地評価の曖昧さを暴露しているようです。私は評価のプロとして相続人の相続土地は真の時価評価をし、合法的な節税を図ろうではありませんか。

 

私は、全てを否定するものではありません。

現状を認識し、適切な対応をしないと増税の餌食になってしまうことを知ってもらいたいのです。

 

不動産(土地)の不動産市場での時価を求められる専門家は不動産鑑定士であることを知って下さい。

 

相続土地は相続税法で暗黙の中で、相続財産基本通達の簡便評価方式のみしか適応できないと思い込み対応されている方が多いようですが、標準的な土地はこの簡便評価方式での評価での適応でいいのですが前記のように個別性がある土地(例えば・・・広大地、道路接道が悪い土地、崖地が多い土地等)は此の簡便評価方式では本来の時価を評価しきれないことを知って下さい。その対応は不動産鑑定士の不動産鑑定評価の方が相続税路線価に基づいた評価価格より低い価格で評価される可能性が大

きいのです。

 

当初申告の場合の税理士の選任が相続税の節税が可能かどうかに掛かっています。ですから税理士は誰でもいいわけなく、相続申告の経験、実績がある方を選任しなければいけません。しかし相続人はそんな税理士を選ぶことは出来ません。

それで私どものような相続土地の評価のプロに相談下さい。そうすれば不動産鑑定士の立場でどのような評価手法を適用すれば本来の節税が出来るかを決められるのです。そのうえで私共と業務提携している相続税に精通した税理士を紹介させて頂き、税理士の立場で評価をし、評価地によっては不動産鑑定評価の方が低い価格になるようであれば評価をしてその不動産鑑定評価書を添付して申告します。

個別的減価率大きい土地を簡便評価方式で求めると何故時価をもとめる ことが出来ないのでしょうか。

それは、相続税路線価に基づいての此の方式自体が不動産鑑定評価の考え方は踏襲しているが、当局鑑定官、担当税理士が評価し易いように簡便的にできています。個別的減価の求め方はいいのですが、そこでの減価率が画一で実勢の減価を反映しきれていないのです。

 

相続人にとっての相続税申告での本来の目的は節税です。ですから、相続土地の課税評価額を合法的に実勢の時価まで下げなければ本来の不動産市場での時価と乖離してしまい、結果的には不当な相続税を

納付させられてしまうことになってしまうのです。

これを可能にするには不動産鑑定評価を活用した方が実勢の減価を取り入れての評価が出来るので節税が可能で最善であるす。

 

税理士さんは自分で評価したいので鑑定士を使いたがらないでしょうが、相続に強い税理士さんは不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、鑑定評価を活用します。

 

総括しますと、相続人自身が相続土地の時価を把握し、担当税理士の評価には疑いをもち客観的アドバイスを不動産鑑定士に受けて下さい。

父に続いては母が亡くなりました・・・

遺産分割には「現物分割」「代償分割」「換価分割」があります。

一般的に多いのは現物分割です。相続財産が1億円の土地と2,000万円の現預金があり、長男が土地を2,000万円を次男にと分割しようとしましたが、次男は不満でした。

そこで「代償分割」という方法が利用されました。この方法は多くもらった相続人が他の相続人に現金や他の不動産を渡す方法です。

親が住んでいる不動産を相続人の誰かが相続する場合は、まずは現物分割し、相続人間での合意が得られなければ代償分割をされます。それでも合意できなければ相続財産のうちの不動産を相続人の共有財産としてから売却し、その売却代金を相続人で遺産
分割する方法の「換価分割」があります。

遺産分割のうち、自宅は引き続き住むので長男が相続して・・・

現金で渡す場合とマンションで渡す場合とでは税金の取り扱いがことなります。現金を代償分割として渡す場合渡す方は税金が掛かりませんが受け方は相続税を負担すればいいことになります。

マンションで渡す場合は、時価と原価の差額に対して譲渡所得税 住民税が掛かります。譲渡所得税は渡す方が払う税金です。 もらった方は相続税登記費用、不動産取得税が掛かります。

税金のことを考えれば現金で渡す方が負担が軽いです。もちろん 現金を作るにマンションを売ってその売却益が出ればそれを譲渡所得税等が掛かります。

借金をしてアパートを経営する場合の相続対策上のメリットは 何ですか。

メリット
土地にアパートを建てるとその土地にはその土地は貸付地として評価され自用地と比較して評価額が安くなります。賃貸用アパートを建てると、その土地には借地権、借家権が発生します。

 

例えば評価額1億円の200㎡の土地にアパ-トを建てるとした場合、下記のとおり借地権割合に借家権割合を掛けた金額分を差し引くことができます。

 

貸家建付地=更地価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

1億円×(1-60%×30%×100%)=8200万円

 

更に、200㎡までは小規模宅地の評価減の特例により50%の減額が認められ土地の評価額は・・4100万円になります。

8200万円×50%=4100万円

 

次にアパート自体建物の評価額は自用建物に対して借家権割合30%相当分がが安くなります。

貸家=固定資産税評価額×(1-借家権割合30%×賃貸割合)
アパート取得額 5,000万
固定資産評価額(約50%)2500万円
2500万円×(1-30%)=1750万円

 

更に、建物の金融機関からの借入金は相続時の返済残高を債務として相続財産価額から控除できます。

 

(アパート建築による減額効果)
更地の場合は土地の評価額は1億円のまま土地上にアパート建築後の土地の評価額は9150万円減額されます。

 

減額

土地の評価額の減額 4100万円
建物(アパート)の評価額 1750万円
借入金 ー5000万円
全体の減額 9150万円

相続土地の評価で、鑑定評価を併用するメリットは何ですか。

相続財産の土地価額は、原則、相続時の時価〈不動産市場での売買成立可能価格)となっています。

不動産の時価は相続税の申告においては納税者や課税当局の便宜性を考慮し、現在は財産評価基本通達に基づく相続税路線価等を基にした「路線価方式」での評価格にしています。

 

この「路線価方式」は評価のプロでない税務当局の職員や申告担当の税理士が評価出来るような簡便な評価手法である。相続土地の時価は上記のとおり客観的な時価、すなわち、不動産市場で売買が成立する時価であるが「路線価方式」では個別的減価に限度があり、客観的時価より高くなってしまうことがある。

この様な場合は、不動産鑑定士による不動産鑑定評価をすることで真の時価を求めることができるのです。

相続土地はどのように評価されるでしょうか

相続土地の評価方法

 

国税庁は、納税者の便宜と課税の公正性の観点から統一的な評価基準として財産評価基本通達を設け、その通達によって評価したものを時価としています。この通達は税務署では重要で、担当職員を拘束しますが、納税者までも拘束は出来ません。

 

とりわけ土地は種々の個別的であり、千差万別であります。ですから担当税理士によって異なった価格が出てきます。それは、この財産評価基本通達は簡易評価の基準を示しているもので、不動産鑑定士が基準としている不動産鑑定評価基準のような完璧なものではないのです。ですから、国税庁は評価の基準となる相続税路線価は国土交通省が発表している地価公示価格(ほぼ時価に近い価格)の80%の価格に設定しているのです。それは評価基準が簡便的であること、担当税理士が評価の技術的能力が不足していることで本来の市場で形成される時価での評価が出来ないことのを補う対応策を取っているのです。

 

よって国税当局は全てに不動産の価格を相続税路線価等の方式で求めた価格を時価としている訳でなく、本来の時価が路線価を下回るような場合には財産評価基本通達に代えて不動産鑑定士による不動産鑑定評価を持って相続税の評価とすることを限定的ですが認めています。

 

幣事務所は個別減価率が大きい土地(広大地、不整形地、無道路地、公道への接道が不足している土地、高圧線下地等)について先ずは財産評価基準の相続税路線価で個別補正した上での土地価格を査定し、更に不動産鑑定評価基準に基づいての土地価格が相続税路線価方式で求めた価格より約30%以上低い価格で査定された場合は不動産鑑定評価をすることを税理士さんにお願いしています。

 

                    相続土地、底地・借地権に精通した不動産鑑定士

                     栄光神奈川鑑定 田邉勝也

                     TEL 044-589-5436

                         k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

底地の借地人への買取り要求 どうしたらいいのか

 

 

地主からの底地買い取りの話、借地状況でのメリット、デメリットはあるが、このようなことはめったにないので検討に当たります

 

その買取についての前提条件として建物所有を目的とする賃貸借契約が締結されていること 地域によって借地権取引慣行の程度が異なるので、一概に借地権割合を相続税路線価での借地権割合をそのまま採用することは実態に合わないこともあるので注意して下さい。a47f5447

 

契約の内容をも考慮し、適正な底地価格でなければならない。交渉になるので、基本的なことを不動産鑑定士のアドバイスを受けた方が最善です。

 

簡便的には、底地価格は所有権価格割合100%から借地権割合を控除した割合が底地割合になる。ただし、これは税法上簡便的な求め方なので、不動産鑑定士は実際の底地取引きの実態を調査して底地価格を評価する。底地価格の妥当性、立証性が認められる価格でなければならないのでぜひ不動産鑑定士に相談して下さい。

 

幣事務所の不動産鑑定士は借地権・底地を専門としているので安心して相談下さい。

 

                       

                          川崎市川崎区渡田向町20-3

                          栄光神奈川鑑定

                          不動産鑑定士 田邉勝也

                          TEL 044-589-5436

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1. 底地の相続が発生しました。相続人は複数です 物納か売却かどちらがいいか悩んでいます。

a47f5447物納に当たっての下記のような要件が必要で審査条件が厳しくなって中々物納がしずらくなってきました。

 

(要件)

  • 地代は地域の標準並みで滞納及び供託されてないこと
  • 借地人との法的な係争がないこと
  • 隣接地から建物の越境がなく、境界線が明確であること
  • 質権、抵当権その他の担保権が設定されてないこと

 

物納の評価額以上で底地が売却できる地域の物件はあえて物納するより売却の現金で納めることが可能です。そのうえ差額の現金を手元に留保することも出来ます。

 

底地は地代収入があり、収益性があると思われがちですが、住宅地での地代は固定資産税の3倍程度が適正とされているので資産運用効率は低いです。

 

ですから底地を売却してその資金を他に運用した方がより、所得向上を計ることができます。相続人が複数、いる場合は実質的には誰かが管理をし、地代収入を配分するなどの煩わしさから親族間に亀裂が生じてしまうケースがあります。

 

相続の場合は、底地を売却し、分け易い資産にすることが重要です。

 

 

 

2. 共有地の売却に対して共有者が反対している その対応策はないか

共有地の売却で共有者の1人が売却反対 対応策

 

自分の持分のみの売却は可能であるが、売却価格が低くなるのであまり芳しくない。

いい方法としては測量を行い、持分に応じた底地を分筆し、個々の所有にした上で売却する「共有物分割」がある

 

 

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借地借家法の50年ぶりの大改正が行われた。具体的、主な特徴点は何か

旧借地借家関係を冷静に見れば、明らかに公平性を欠いていた、どちらかと言えば、借地人保護が強く借地人に有利な運用がなされていると言える。

地主からすれば「一度貸したら戻ってこないと思え」と言う考え方が強く、これらの矛盾を改善すべく 以前から借地借家方の改正が検討されていた。それで平成4年に旧借地法が廃止され、新借地法が制定された。改正事項は下記のとおりである。

 

  1. 定期借地権制度の創設
  2. 期限付き借家制度の創設
  3. 借地権の存続期間の見直し
  4. 正当事由の明確化
  5. 地代家賃増減額請求手続きの改善

 

但し、平成4年に新借地法制定前に契約された旧借地法下での賃貸借契約は旧借地法の契約内容のまま存続することになるので、問題点は多く残っている。ぜひ借地・底地専門の不動産鑑定士 田邉勝也に相談下さい。

 

借地契約期間20年が経過したら土地は地主に返還するのですか

旧借地法での土地賃貸借契約は更新型の土地賃貸借契約で、借地権は建物の構造によって土地賃貸借契約期間を決めており、木造建物であれば当初契約期間は20年、堅固建物(鉄骨、鉄筋)であれば30年と決められています。

 

そして土地賃貸借契約期間満了した場合、その時点で土地賃貸借契約が終了するのではなく、地主に正当事由(自己使用等)がなく、かつ借地人が存続して使用することに異議申し立てなく、双方の合意が(更新料等)成立すれば土地賃貸借契約は同一内容で合意更新されます。(合意更新契約)

この前提は建物が建っていること、建物を利用していること、地代をきちんと支払っていることですa47f5447

 

注意

地主の方から契約期間が満了したから建物を解体して、借地権を戻してほしいとの話があったら、先ずは借地権、底地 更新料等の専門家 不動産鑑定士 田邉勝也に相談下さい。

 

             栄光神奈川鑑定

              不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉勝也

                 TEL 044-589-5436

                 Mail k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

旧借地法の借地権は無くならないのか

賃貸借当事者間で具体的な存続期間を定めなかった場合には、法律で存続期間が決まりますが、期間完了前建物が朽廃により消滅したときは借地権は消滅してしまいます。ただ通常は期間を定めて賃貸借契約をしますので「朽廃」での借地権での消滅はまれです。

 

よくあることは老朽化したので借地人が建て替えを前提での建物の解体ではなく単に解体し、駐車場と利用している場合がありますが、この場合は本来の借地権を放棄していることになり借地県価格が無くなってしまうので注意して下さい。

 

事前に相談があれば、建物を解体することを止めることは出来たが、借地人の借地に関する知識が不足していたことから、本来は借地権価格での売買が可能であるのに先ばしって行ったことから大損をしてしまった一例であります。

 

 

旧借地法は平成4年に借地法の改正があり、旧借地法と同じような更新型の土地賃貸借は普通借地法があり、契約期間が一定期間になり、その期間が満了した時点で借地契約は終了し、借地権価格は発生しない定期借地権が創設されました。

平成4年以前に契約された旧借地法の契約はなくならず存続しています。

 

旧借地法では地主と借地人間で種々の問題が発生しトラブルになっています。双方の世代が変わり土地賃貸借に対する認識の程度がことなり難しい状況にあります。そんな時に貸地・借地権を専門とする不動産鑑定士 田邉勝也に相談下さい。

 

                   栄光神奈川鑑定

                     不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉勝也

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借地権を売りたいが地主の承諾は必要ですか。

a47f5447必ず地主の承諾が必要です。この場合、承諾料を支払うのが一般的です。

地主の承諾が得られなかった場合は裁判所の地主の承諾に代わる許可を得ることで、借地権の譲渡ができます。当事者の合意があれば簡易裁判所でもできます。

 

 

 

                                                                         栄光神奈川鑑定

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更新料を支払わないとどうなりますか。

更新料を支払う旨の特例がない場合は借地人には法的な更新料を支払う義務はありません.地主に、正当事由がなければ更新拒絶の意義は出せません。正当事由の要件は厳格で、通常は正当事由は認められません。

 

地主が、更新に当たっての更新料を請求できるのは、更新料支払いの合意がある場合と、合意がない場合はその地域に更新料支払いの慣習ないしは慣習法がある場合としています。しかし、更新料支払いの慣習ないし慣習法を認めた判決はほとんどありません。

 

更新料支払いの法律的根拠は在りませんが土地賃貸借契約で合意がある場合は、その請求額が「相当」である限り有効とするのが、多くの判決例であり、多くの学説である。しかし、現実は契約書で明文化されていなくても更新料の授受は行われている。それは諸説あるが適正な更新料請求金額ならば借地人は支払った方が最善である。その地域での更新料の土地価格に対する割合を参考に専門家である不動産鑑定士のアドバイスをお受けして下さい。

 

 

更新料を払うことでより更新が確実なものになり、その後の円満な賃貸借関係が維持できるので可能な限り支払った方が良いです。

 

 地主から法外な更新料の請求を受け、借地人は誰に相談していいかわからず悩んでいました。御縁があって幣事務所と関係を持つことができ、幣事務所で適正な更新料相当額を提示し、更新料に強い弁護士にお願いして地主との交渉をして頂きました。その結果、調停にはなりましたが適正な更新料に修正されました。

                             

 

                    神奈川県川崎市川崎区渡田向町20-3

                    借地権・底地、相続土地の時価評価、コンサル

                      栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 田邉勝也

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                      mail tanabe@kme.biglobe.ne.jp

 

父親が亡くなってから10年、この度、母親が亡くなりました。・・・

お母さん名義の借地権付き建物は相続の対象になりますから相続人に継承されますので遺産分割する必要があります。この場合、まずはその借地権付き建物の時価評価をしますがここで問題があります。

借地権は実際に借地契約してしている土地に発生していますが、その範囲(借地面積)が確定してない場合がありますので実測するなりして確定しなければなりません。

当初税理士を信頼しているし、再評価するなんて当初税理士に 悪いのではないか。

あなたの気持ちはわかります。但し、現状はご依頼を受けた方の70%程度が減額の対象になっています。

私共は税理士の立場で再評価をしているのではありません。元々相続税財産評価基準の評価では実勢の時価を求めることは出来ませんから再評価を同じ税理士が行っても評価には限界があり、当初評価でのミスをカバーする程度しかできないのです。

不動産鑑定士は本来の評価を時価を求めます。それと当初担当税理士の申告窓口と更正窓口とは異なっているので安心して下さい。

相続土地は売却してしまっているのに還付請求は出来ますか。

相続開始時時点で被相続人が所有していた土地が対象ですからその後、売却、賃貸、分筆等した土地についても見直しは可能です。

地主さん、現状をよく知って下さい。国は簡便な土地評価でかつ過大評価されたとしても還付請求がなければ税金は戻しません。現状を認識し、少しでも地主さんを救済したいので此の場を借りてアピールしているのです。

何も知らなければそのままになってしまいます。

それで再評価を他の税理士さんが評価するより不動産鑑定評価した方が不動産市場での時価に近い価格が求められますので、還付額も大きくなります。是非幣事務所にお問い合わせ下さい。

相続財産(土地)の評価の基本は時価なのです。相続税申告では節税が主で、相続税納付がない遺産分割での土地の評価は不動産は個別性があるので不動産鑑定士の鑑定評価をした方が時価を的確確に把握でき、公平性が保たれます。

是非、相続、底地・借地権、有効活用に特化した不動産鑑定士田邉勝也に相談して下さい。

1相続税還付 . なぜ、一度納めた相続税が戻ってくるのですか

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5年以内で相続税申告をされた方

 

 

一度収めた相続税が納め過ぎですと、一定の手続きをすれば戻ってきます。

 

全国に多くの税理士がいます。しかし土地評価に精通している税理士は少ないので過大評価されている可能性が高いのです。

過大評価されていることは過多納税されていることになります。

 

それで、国税当局が認めている「相続税還付請求制度」があり、多額の相続税が還付されているのです。私もびっくりしていますがこれが現実なのです。

 

一度相続税申告を信頼おける税理士にお願いしているからと安心してはいけません。必ず再調査してください。

 

還付請求する場合、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を添付した方が税務署当局への減額根拠となり相続税の還付の可能性が高くなるのです。

2. 還付請求可能期間はいつまでですか

3. 還付が出来るかどうかの判断要素はなんですか。

「相続税申告書」をお預かりさせて頂きその中での相続財産(特に土地)が過大評価されていないのか専門家の立場で再評価します。

4. 不動産鑑定士事務所なのに相続税還付請求はできるのですか

相続税の還付請求手続きは、私達の事務所と業務提携している税理士事務所の税理士が手続きをされ、不動産鑑定士が鑑定評価を行います。

5. 還付申請にかかる報酬はいくらですか

完全成果報酬制です。

還付された相続税から報酬を支払って頂くので、ご依頼者には損することはありません。概算査定は無料です。

借金をしてアパートを経営する場合の相続対策上のメリットは

メリット
土地にアパートを建てるとその土地にはその土地は貸付地として評価され自用地と比較して評価額が安くなります。賃貸用アパートを建てると、その土地には借地権、借家権が発生します。

例えば、評価額1億円の200㎡の土地にアパートを建てるとした場合、下記のとおり借地権割合に借家権割合を掛けた金額分を差し引くことができます。

貸家建付地=更地価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

1億円×(1-60%×30%×100%)=8200万円

更に、300㎡までは小規模宅地の評価減の特例により50%の減額が認められ土地の評価額は4100万円になります。

8200万円×50%=4100万円

次にアパート自体建物の評価額は自用建物に対して借家権割合30%が安くなります。

貸家=固定資産税評価額×(1-借家権割合30%×賃貸割合)
アパート取得額 5,000万

固定資産評価額(約50%)2500万円
2500万円×(1-30%)=1750万円

建物の評価額
更に、建物の金融機関からの借入金は相続時の返済残高を債務として相続財産価額から控除できます。

アパート建築による減額効果
更地の場合・・土地の評価額は1億円のままアパート建築後は9150万円減額されます。

減額

土地の評価額の減額 4100万円
建物(アパート)の評価額 1750万円
借入金 ー5000万円
全体の減額 9150万円

遺留分の減額請求されている場合、土地の評価は 相続路線価なのか、売買時価で求めるのか。

bf272ab1被相続人は、遺言書によって、どの財産を誰に相続させるかを指定することができますが、相続人には「遺留分減額請求権」という権利が認められているので必ずしも希望通りにはいきません。

 

本人が死亡した後「長男に全財産を相続させたい」と遺言書を作成しても法的には「遺留分」の制度があるので長男以外の相続には遺留分として最低保障がされています。

 

この権利を持っている人は、配遇者と直系卑属(子、孫)直系属(親、祖父母など)すなわち兄弟姉妹を除く法定相続人です。

 

ここでの土地価格の評価は相続税路線価ではなく、売買時価で評価しないと過小評価され、請求者にとって不利益になります。それはなぜでしょうか。

 

相続税路線価に基づく評価額は、売買時価に比べて約20~30%安いことが一般的です。更に、相続財産等に含まれる不動産(広大地等)は法改正で不動産価格は広大地として減額されているので相続税申告での不動産課税価格を下げるには相続税路線価に基づく方法を採用した方がよいのです。

 

しかし、ここでの遺留分の減額請求をする場合の請求額の評価は売買時価で評価した方が過小評価を解消 できるのです。

この場合の土地の売買時価を把握することは難しいですから不動産評価の専門家である不動産鑑定士に依頼し、市場での適正な売買時価を求めた方が得策です。a47f5447

1. なぜ、不動産鑑定評価をすることで、相続税の納め過ぎを防ぐことが出来るのですか。

相続財産のうちの相続税申告の場合の相続土地の評価は、担当税理士は相続税路線価方式でされています。この場合、相続人にとっては、相続土地の評価によって相続税の節税が決まってくるので担当税理士の評価能力、実務経験いかんだと思います。しかし、現実は、税理士でも実務経験がある方はいますが、大方は私共、不動産鑑定士方みますと大変失礼ですが、評価は甘いです。

 

その結果、本来はもっと低い評価をして適正な時価をすべきですが、元々、相続税路線価で求めた価格は時価の80%であるとの思いから評価価格が実勢の時価から乖離していることもあります。

もっと不動産鑑定士の意見、アドバイスを受けたらいいなと思うことも多々あります。一番困るのは相続人です。一度申告してしまえば過大納付であっても相続税は戻ってきません。

 

よって、納め過ぎを防ぐには、相続税申告の中で財産の課税評価額を大きく左右するのが「土地」です。土地は全国的には二極化現象が顕著になっており、条件の悪い土地の土地評価のプロである不動産鑑定士による不動産鑑定評価をした方が市場価格の把握ができているので相続税の納め過ぎを防ぐことが可能になります。

評価対象地の現況は住宅地である。地域が住宅地と商業地が混在し商業地に

商業地の価格です。
不動産鑑定評価の基本
評価対象地は点であるが他の土地と一定の用途的地域を形成する特性を持っています。
この場合でも元々は住宅地域であったが商業地域が拡大している中で評価対象地はたまたま住宅地として利用しているがその評価対象地の最有効使用は近隣地域の土地価格形成要因との関係で住宅地ではなく店舗地と判定します。

評価対象地の価格はその土地の現状ではなくその地域の標準的使用との関係から最有効使用を判定し土地価格を評価しなければならない。

「不動産鑑定士」とはどんな資格で何をするのですか

014540fe私は現在、大学で「不動産鑑定評価入門」というテーマで講義をさせて頂いています。この場で学生さんに「不動産鑑定士」という国家資格を知っていますかと質問しますと大方の方は「知っています」と答えてくれました。

 

その次に「それでは不動産鑑定士とは何をする資格者ですか」との質問にはほとんどの方がはっきりした回答がされませんでした。これが現状ではないでしょうか。実際には多くの場面で活躍しているのですが、特に一般の人たちへのアピールが弱いこともあり、実際に活用する機会がすくないという原因があると思われます。

 

そこで、不動産は我われにとって掛け替えのない生活基盤であり、また生産基盤であります。いかなる人も不動産と無関係に過ごすことは出来ません。われわれは全てにおいて不動産と係わりを持っていることを再確認し、そしてその不動産とどう係わっていく べきか。 特にその不動産の価値、価格が我々に大きな影響を与え、その人の人生を大きく変えてしまう程重要であります。

 

日本の不動産市場は閉鎖的で、そのうえ一般の人達は不動産取引、相続等に携わる機会が少なく、実務面での知識が不足している状況下で日本の閉鎖的でかつ特殊な不動産市場で取引等が行われているのが現状です。

 

一般財であれば市場での需要と供給の関係の中で価格が形成され一般の方も市場に入りやすく、購入するに当たっての効用、他の物の価格とのバランス等の適用がしやすいのですが不動産の場合は高価でかつ真の価値、価格を求めることは大変難しいです。

 

そこで、不動産鑑定士の出番になってくる訳です。

不動産業者さん、税理士さんも不動産の評価、査定をすることは可能です。

しかし、不動産業者さんが評価した価格はそれなりの評価はされますが目的に合わせた価格になりがちでその出された価格に対しての責任は在りません。しかし、不動産鑑定評価は評価するに当たって報酬料をもらっての評価で、単なる評価ではなく不動産鑑定士が鑑定評価した価格には責任が課せられます。よって先の無料査定等とは次元が違います。ですから不動産鑑定士以外は評価は出来るが、鑑定評価は出来ません。不動産市場においては価格が混乱し、何が本当の時価なのかの判定が難しくなっています。そこで一般取引においては、もっと不動産を即物的だけに捉えるのではなく、広範囲で多面的に真の価値 ・価格(時価)を求めるには不動産鑑定評価が必要になってくるのです。

 

 不動産の鑑定評価とは、不動産の価値、価格について、専門家としての価値判断を加え、意見を述べ価格表示することを言います。このホームページを通してより不動産鑑定士の業務内容を知って活用して頂ければありがたいです。

 

 神奈川県で相続土地等の相続財産評価、底地・借地権の売買、交換等の鑑定評価を専門とする不動産鑑定士 栄光神奈川鑑定 田邉勝也は皆様の的確なサポートをさせて頂きます。 どうぞお気軽に相談して下さい。

 

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