お役立ち情報
1. 阪神大震災からの教訓
]
震災全焼の借家人に優先借地人を認める
阪神大地震では多くの家屋、特に古いアパートの崩壊で多くの方々が犠牲になりました。その被害の甚大さは皆様ご存知のとおりで、被害に表れた方方のご無念ははかり知れません。ただ、震災の被害の裏で通常考えられない賃貸問題が発生し、争議が御起こっていたのです。
借家人が借地権を主張できるか
大都市が震災で大きな被害を受けた場合、借地人・借家人の保護を目的として「災者市街地借地借家臨時処理法」の発令が行われます。
そうしますと、全壊したアパートに住んでいた「借家人」がどうしてもそこに住みたいと希望すれば地主に対して優先的に「借地権」が主張出来るのです。
具体的には、阪神大震災でも神戸地裁が借家人に優先借地権を認めて判決を下したのです。
このことは地主にとってどういう影響が発生するのでしょうか。
賃貸住宅が古く、管理不十分で壊れた場合は地主はその土地を自由に利用することが出来ないことになります。
この決定内容によると、木造平屋建家屋を全壊したので借家人側は2階建ての店舗兼住宅を再建する為、借地を申し出たが地主は側はあ拒否していた。そこで、裁判官は「地主側の拒否は正当と言えず、申立人は借地権を取得した」と認定され、土地の借地権価格は「更地価格の5割が相当」判断しました。
古い既存不適格なアパートの崩壊で家主が訴えられました。近隣のアパートが全壊してなく、当概建物だけが倒れ居者が亡くなられた。
遺族が家主に告訴（損害賠償請求）
この判決では、建物の崩壊は人的なものではなく、災害は天災で不可抗力と家主の主張が却下された。損害は、家主のの建物管理不十分であると、賠償すべきという判決が下された。近隣の賃貸住宅が軒並み倒れていれば、不可抗力が成り立つが、今回はその建物のみが倒壊したのであるから所有者が管理責任を負わなければならない。
学生に対して平成17年1月17から5,500万円の支払い。（年5分の金利）
今後いつ地震が起こってもふしぎではないと言われています。
不動産を所有しているオーナー様は一度専門家に相談するとをお勧めします。
2. 不動産経営で失敗し易い落とし穴
昔ながらの単に不動産経営をしていればいい時代は終わりました。キャッシュフローとは手元の現金の流れやお金の出入りのことです。企業でも「黒字倒産」が発生しています。
これは企業が損益計算上では利益がでていて黒字なのに金の流れが悪い為に倒産する現象なのです。これは不動産経営も同じです。
一定の利益が出ているのに手元にお金が残らず、最終にはその不動産を手放さなければいけない状況になってしまうことがあるのです。この段階では何を言っているのか理解できない方が多いかと思います。
キャッシュフローの計算を
- 家賃収入ー経費ーローン返済
- 家賃収入ー経費ー返済元金＋減価償却費
キャッシュフローを良くするポイント
- 売り上げを伸ばす・・・ 常時借り手が満足するように対応する リフォームをするなり物件の価値を高める。
- 費用を抑える・・・ 税法上の恩典を利用する。 一例 リフォームを一括経費化できるのか資産計上して減価償却をした方が良い
3. 不動産でリッチになるには
日本の個人資産の大半は住宅などの不動産です。
日本は、世界トップクラスの長寿大国になりました。
寿命が延びたことを喜ぶべきか、人間は、自分の人生を幸福に生きていく権利をもっています。幸福に生きていくには「健・和・富」が三つ揃っていることが必要です。
しかし、現実はどうでしょうか 。何かが欠けてしまっているのではないでしょうか。
基本的には、健康でなければなりません。それと個人的には、住宅を持つのがいいのか、賃貸したのがいいのか、各人の人生に大きな影響を与えるので慎重に検討し対応したいものです。
住宅は不動産という「資産」として捉えた時、多額の借金をしてまで所有するにはこの大切な資産の資産価値をどう見抜き取得するか、すなわち、資産価値のある不動産を選ぶことが出来るか否かで、人生は大きく変わってしまいます。
(1) 財産にならない住宅は買うな
「住宅は財産である」と言えますが全てが財産になるとは言えません。不動産鑑定評価的な捉え方では住宅は利便性、快適性を重視し収益性は二の次の要因として捉えていますが住宅ローン破綻の場合で、取得した住宅を賃貸に回して賃貸収入からローンを返済したケースもあります。このことから住宅の資産価値も収益性をも考慮して取得することをお示ししておきます。
ですから、借金して住宅を購入する場合は賃貸をしてもその借金に耐えられる住宅を購入すべきであります。それでは賃貸でき借金に耐えられる住宅とは何か。
購入し、自分で住んでもいいが、その住宅を賃貸してその家賃収入を得て、自分は他の住宅を借りて住む。すなわち、自分でも住め、他人に貸せる多様性のある住宅です。
4. 日本の住宅市場の問題点
大転換期を乗り越え、生き抜くには
大転換期の今、日本丸はどこに進もうとしているのか
国家政策の過ち、ツケが我々の生活を脅かし、社会不安を導いている。
バブル狂乱景気に踊っていたあの時代、右上がり経済の中で先のことを考えずに行動し、借金をし,金に踊らされ消費に狂った時代でした。
そして1990年にバブルが崩壊し、今までの社会システム、常識までもが崩れてしまいました。
銀行は潰れることはないから金は預けておけば安心。そして不動産のうち土地価格は絶対に下がらないと言う土地神話が崩れて所有することが絶対的ではなくなった。更に、これまで日本は水、安全、情報は「タダ」と言われてきたがこれも消えてしまいました。このバブル崩壊でそのツケが日本の伝統文化、日本人らしさそして安心を奪ってしまいました。
この現象はどんな意味をもっているのでしょうか。
日本人は質素で、まじめで、勤勉な人間で本来的には他国人に比べいいものをもっていたのですが物、金によるバブルに酔いしれ本来の日本人の人間性間でも無くしてしまったのです。そのバブルが崩壊しても従来の社会システムが変る大転換期に入っていることに気がつかずバブルの余韻の中にいたのです。
それでは、大転換の時期から次にどういう時代に入って行くのでしょうか。
それは、今までの物・金中心で自国の繁栄のみを求めた覇権主義社会の時代は終わり、宇宙は一つ、地球は一つ、世界は一つの理念に基づき地球を守り、それぞれのイデオロギーによる戦争をなくし、自然と人間とが仲良く共存できる平和で愛和な地球社会が構築されなければなりません。
世界の現状は繁栄した先進国家、貧困な発展途上国と二極化し上記のような平和で愛和な地球社会になるには程遠い状況にあります。日本がこれから果たす役割は大きくなっていきます。それには日本をリードすべき政治家の世界観、国家観の程度が低く、政治力がなさすぎます。
もっと、これからの社会がどうなっていくのか。その目標に向かって何をすべきなのかを探求し国民に示すべきであります。
日本は人口減少、超高齢者社会に突入しています。
この現象は突然発生した訳ではなく、予測できた事実でありこの現象を前提で社会システムを構築していかなければならないのです。それとグローバル化の中で日本の対応が遅いのです。
国をリードする政治家さんの政治力の無さには愕然としますが、我々はあきらめることなく我々の方から政治家を動かしていかなければなりません。
その為にもこれからの時代はどういう時代で何が起きてくるのか。その為には何を準備しなければいけないのかいつも心に持っていたいものです。そして自分自身の生き方に信念を持ち、いつも切り開いていくという強い意思を持ち、行動出来る人が多く出てほしいものです。その結果、すばらしい国、世界になっていくのではないでしょうか。
1. 「二極化」と「少子高齢化」という時代の生き方
この問題は日本だけの課題ではなく、世界のグローバルの変化なのです。ですから逃げることは出来ません。 日本は1億総中流と言われて国民全体が豊かさを感じられた時代から一気に格差。階級社会に入っています。
二極化の例
日本人は今までは、皆と同じであれば安心でなんとなく皆が大学に行っているから大学に入り、そしてサラリーマンになる。このようなレールがありこれに乗っていれば安心でこれからはずれると「おちこぼれ」として扱われてきました。
それがバブル崩壊による二極化によって日本人に大きな変化が生じたのです。それは、従来の「おちこぼれ」でも手に職を付け力があれば社会で生き抜くことができ。逆にエリートであっても力が無ければ「おちこぼれ」になってしまう時代になってしまったのです。
サラリーマンであればこれからはもっと厳しくなっていきます。上記の様にただいればいいのでは勤められません。自分を磨き、自分から雇用機会を作れる人間になることです。こうした意識、や能力を持っているとどんな時代がきても対応できます。
知って得をする相続・贈与問題の解決策
知って得する相続・贈与解決策
1. 相続税が課税される理由
相続税は所得税の補完税と言われている。
- 不労所得に対する所得税の一種と考え、担税力の発生に着目して課税される。
- 富の集中を抑制する必要性があり、財産の一部を国家が徴収して社会へ還元する目的で課税される。
2. 相続財産のうち特に土地を如何に評価するかによって人生が変わって しまう。
その位重要なのですが全面的に人任せでいますから間違ったことをされても不信に思いません。もっと高価な不動産に対して課税されるのですから疑問を持ちましょう。
相続財産(土地）の評価手法と時価について
相続財産の評価は財産評価基本通達による評価しか認められてないという誤った認識が浸透しています。
それはなぜでしょうか。
日本の相続税申告は自己申告制度を採用しているので、相続人の代行者として税理士さんが依頼されます。税理士さんは相続税評価の経験が少ないので国税当局が当局の内部審査用に作られた基本通達を税理士さんは税務申告で税務署の通りがいいのでこの簡便な評価基準を使用されているのです。
この相続税路線価方式にはそれなりにもいいところがありますが画一評価なので個別的に問題がある物件では評価での減価が反映仕切れず市場での時価を評価できないないという評価上の限界があるのです。
相続税還付制度で払い過ぎ相続税を払い戻そう
今後の税制改正では上記の相続税還付の更正期間を現行の1年10ケ月が5年に延期されます。
このことはどういうことを意味しているのでしょうか。
相続税申告納税者が税制改正で増えていきます。その相続税申告（財産評価を含めて）を相続税申告の不慣れな税理士が担当することになります。その結果、今以上にいい加減な評価が多くなります。
このような現状ですから国税当局も税理士さんの相続税路線価方式だけでは相続税法で示している市場の時価を評価できないと判断し、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を添付しての相続税申告を認めたのです。
ですから相続税申告時の土地等の評価は基本的には相続税に強い、知識を持った税理士さんに担当してもらい路線価評価では不動産市場の時価まで価格を下げられない減価がある土地は不動産鑑定士を併用することをお勧めします。
3. 相続の節税は相続に強い専門家の選任が第一です
顧問税理士が相続や節税に精通しているとは限りません。顧問税理士さんへは従来からの関係があるから確定申告は依頼しておいて、相続に限っては、相続専門からのセカンドオピニオンとしてのアドバイスを受けることも可能です。
相続に関係する資格者の中で相続コウデイネーターが出来るのは不動産鑑定士です。
このことを知らないのは税理士さんを全面的に信頼し、人にまかせきってしまっている相続人さんなのです。ですから相続人の方は税理士さんに相続税申告をお願いするに当たっては次のことを確認してからお願いして下さい。
- 相続税申告評価はどの程度してますか。
- 相続財産のうち不動産は不動産鑑定士を併用してもらえますか。
- 申し込み後不動産の調査に来ない税理士
4. 評価によって評価額を下げ、相続税の節税を図る
- 土地を分割して評価額を下げる 既に、建物等が建ち、一体利用しており土地が分割できない場合以外は、うまく分割すれば、評価減のチャンスがあります。
- 宅地を私道にして評価額を下げる 私は不動産鑑定士ですから、相続土地の時価を求めることが主ですが、目的はいかに合法的な節税が出来るかを検討し、実行しています。 その場合、財産基本通達の評価での価額を下に鑑定評価を組み入れた場合の価額とを比較検討し、最終判断を下します。
5. 遺産分割の時にできる節税対策
早い時期に遺産分割の方向性を決める
相続財産を出し、「相続財産目録」を作成し協議する最終的には「遺産分割協議書」を作成する遺産分割法から協議し、適切な方法を選択する
この特例を効率的に活用する方法を示します
- 自宅を戸建住宅からマンションに買い換える。
- 広い自宅」の土地を一部売却する。
- 相続税路線価の高い地域に引っ越す
- 自宅を二世帯住宅に変更する。
- 相続する前に持ち家を売却していく。
- 老人ホームへ入居する時の注意
- 二次相続まで考えておく
他の資格者(税理士、弁護士、司法書士、FP、不動産業者、土地家屋調査士等）連携してご依頼者にとってプラスになるように作業しています。
ぜひ、ご相談下さい。無料相談をしております。
先行き不透明な日本社会をどう生きていくのか。
あなたは、この不透明な社会をどう生き抜いていこうとされていますか。
1. 国民は、日本の先行き不透明で不安感が広まっている。 それではどうしてでしょうか。
世界的にみて日本ほど物質的に恵まれているにも係わらず、自己確立、自立化が出来てないのでどうしても他力本願になってしまうので不安に陥ってしまうのではないでしょうか。どう生きていくか、お互いに考えましょう。
安倍進政権になり、まずは、アベミクスによる経済再生により、期待感を込め経済は上向き傾向にあり、全般的には大手企業はそれなりに維持しているが、中小企業の業績が低迷し、完全に二極化 しており、国民が実感できる状況には未だ至っていない。
年金不安や消費税率のアップ、医療費の負担増、これらは国家方針が不明瞭の中で、長きに亘って国民を繁栄の中でごまかし続けてきたがその現象が暴露されてしまっています。国の失策（財政危機等）を国民に増税という形でツケを廻しごまかし続け根本的な対策が打たれていない。
国の失敗の責任は誰もとらず、国民には自己責任時代だから自己防衛しろとはあまりにも国民をバカにしてるではないか。そんな中で、長期自民党独裁政治から民主党への政権交代がなされ、国民が安心できる国をつくってもらいたく期待したが、期待はずれで終わってしまった。
そして、再度自公政権に舵取りを任せることになった。国内外の難問が多く、危機内閣と言われているが、今のところは安倍内閣は順調にきている様に見える。
しかし、国民はしっかり監視してないと本当に日本はどういう方向に向かおうとしているのか危ない。
自公政権へ戻り、従来の自民党からの反省をし、新しい船出をした自公政権、それと安倍首相がデフレ脱却、憲法改正、外交、教育、エネルギー等を旗揚げし再度、立ち上がった安倍内閣、順調な政策実行で国民からの支持を得て出航いたしました。
世界の中の日本、防衛的にはアメリカの傘の下で極東、世界の平和の為に共同防衛を図っていくことがより求められています。
頼るだけでなく、日本国の自主防衛ができ、その上で国際的な危機に活動していくことが大切であります。個人的にも世界観を常に持ち、常に自分がどういう立位置にいるのかを確認していかなければならない。
2. 自己責任時代に突入
国や、企業が個人の生活を守ってくれた時代は過去で今や、自力で生活を守らなければいけない時代に入っています。このようになってきた現象は理解できます。しかし、今の状況は国の制度がそれこそ不透明で、従来型の借金増しの中で従来型の政策を実行しています。
これでいいのでしょうか。
国自身も国民へ経済負担をお願いするなら自らも無駄をせず、緊縮した姿をみせるべきであります。最近は、火の気が強く増量した感じで従来からの大手法人が企業の放任体制の結果、いい加減な組織運営の暴かれ現象が続出しています。
我々はもっと国策と実行をチエックしていかなければなりません。国も個人も目標もつことが必要であります。国と個人では立場が異なるが基本的には自立し、目標に向かって決意し、実行していかなければ進展しません。そんなことせず、「成り行きに任せていけば何とかなる」との安易な考えではだめです。そのうえでこれからの個人の生き方を真剣に考えていかなければなりません。
先ずは、今、社会現象、システムが大きく変わってきていることを認識し、その上で自分の人生設計をしっかり構築していくべきであります。
3. 今、社会システムが変わっている大転換期
今、何がどう変わっているのでしょうか。
物、金中心の消費、使い捨ての時代から地球は元一つ、世界はまた一つの崇高な理念の中で自然と人間が共存し、物を大切に「もったいない」の精神をもって人間同士が助け合い、生きていることに喜びを感じて全てに感謝し、地球そして世界の恒久平和のために早く人類は目覚め自己維新、家庭維新、社会維新、国家維新、世界維新、地球愛和へ向かって邁進していくような社会システムに変わっているのです。
今は将来の愛和な地球社会に向かっていく過程で、過去の膿みを出している状況下にあり、諸々の現象は偶然に起っていわけでなく全てが必然的に起っています。
ですから、今起っている現象を只、起っているとの現象的捉え方からだけではなく、その現象からどういうことを我々にサトラなければいけないのかの原点を理解反省し、地球規模で邁進していかなければなりません。
そこで日本が世界の魁としての国、日出る国、日の元つ国日本に諸々な事が課せられその対応がどう果たすかその使命、役割が求められています。具体的には、日本は世界に先駆けての超高齢者社会、国家財政危機、原発事故、自然災害、食料危機医学危機等の難題に日本がどう対応するかが問われています。
4. 人間はこの地球に何の為にに生きているのか。
これが理解できず漠然と生きていては無駄です。
日本社会の不透明さを明確に把握するには、我々国民は一人ひとりが上記の何の為に生きてい
るのかを明確に理解し、自らが自己変身して変わればその不透明さをはっきするのではないでしょうか。
短期的には、2020年夏季オリンピックに向かって日本は、震災、原発事故からの復興をした姿をそして日本の世界にない伝統、文化、人間性を世界に知らしめる絶好の機会であります。
その為には、日本人自身が日本の伝統、文化を勉強し、真の日本人魂を持っておもてなしをしようではありませんか。
一人ひとりが何かさせて頂きたいとの思いを持って変わっていきましょう。
日本の技術力はもちろん、人間愛のすばらしさで世界を変えていこうではありませんか。
5. 21世紀は芸術、スポーツの時代で、その発信が日本であると 言われています。
特に、最近日本のアニメ、音楽等の芸術とフィギアースケート、体操、等のスポーツの躍進がすごいです。日本人は外人に比べ体力には負けても、日本人の繊細で大胆な日本人魂が復活し、世界に日本人のもつすばらしさをアピールしています。
日本は元〃世界を統一していた国で過去に戻れば菊の御紋のごとく16の使が世界に飛び立っていき世界で活躍していたい優秀な国家であり国民であったのです。今は中国、韓国そして米国等の国家が日本見下げ、なめているが必ず倍返しではないが日本の時代が復活すると思います。
世界に先駆けて進む日本、どうか日本人はもっと自身を持って世界で活躍出来る時代が来ると思います。
6. テーマが変わるが生活設計するうえでの今、なぜ資産運用が必要なのか
- 上記のように先行き不透明なので国民は不動産、現金、預金という形で持ってた方が 安心と思っている。 この現象は他国のように資産を積極的に運用してるとは言えない。 原因・・・日本人は金融、投資の勉強をしてなく、知識不足 もっと、学校で金融、投資の勉強をすべきです。
- 超低金利が続いている状況下での資産運用を考え直さなければならない。
- 預貯金は額面上は元本割れのリスクはないが、インフレになり預金の金利より物価上昇度が高ければ現金、預貯金は目減りしてしまい実質的な元本割れになってしまう。
7. 資産運用の仕方
(1) ライフスタイルに合わせて物を選ぶ
- ハイリスク、ハイリターン 株式投資、商品先物取引、金
- 二ドルリスク、ミドルリターン 外資投資、不動産投資、個人年金
- ローリスク、ローリターン 投資信託、債権、預金
(2) 投資を行ううえでの考え方
- 不動産投資は事業である。 ・・・長期的な安定収入の確保
- その事業を成功させるには知識が必要である。 知識がなく実践しているので、失敗者が多い。
- そのリスクを知り、リスクを回避する。
- 自己責任、自己判断を行う意識を持つ。
- 良きパートナーを持つ
8. 老後資金にマイホームを生かせる
(1) 日本は超高齢者社会に突入
寿命が延びたことは喜ぶべきことだが、その前提は各人が健・和・冨が揃っていなければなりません。
それでは現状はどうでしょうか。定年後の生活費は普通生活をするにしても約23万円は掛かるのです。
収入を見るに格差社会の中では足りません。
- 年金(厚生年金）
- 私的年金
- 給与
(2) 土地価格の二極化
バブル崩壊までは、資産形成を戦後の地価上昇に依存し、資産そのうち土地を買い替えて資産の拡大を図ってきた。（土地本位制）
ところが、バブル崩壊し土地の絶対性は崩れ、一般財と同じように捉え、今までのように所有することでの大幅な値上り益を期待することは出来ません。
土地の二極化現象が顕著になってきました。要するに、全ての土地価格が同じように変動するのではなく、その土地を含む地域要因、個別要因により条件の良い物と悪い物との価格が合い反して変動する傾向になってきました。ですから、不良な土地、リスクが高い土地等は所有しては目減りして不良債権化してしまいます。
(3) どのように土地と係わっていったらいいか。
国は財政危機を乗り越える為に増税に踏み切ってきました。平成23年度から税制改正で相続税の改正で増税されます。このような状況の中で各人は自分の人生設計を見直し不動産の総合的検証をしていくことが大切になってきました。その為にも所有不動産の総合チエックをした方が安全です。
その所有している土地を「保有すべき土地」「活用すべき土地」「売却すべき土地」の3つに区分することが大切であります。そのうえで生前対策、相続発生後の相続対策、相続税対策をしないと最後は財産が無くなってしまいます。
1. 生前相続対策をする。
相続対策の3本柱
- 円満相続 生前から親族間で相続財産の分割についておおよそ合意ができていること
- 納税資金の確保 納税資金は現金なので相続発生してからでは間に合わないので事前に納税資金を 確保が見込めること
- 相続税の節税 ・相続税の節税対策を実行されていること ・節税の特典をフルに活用し、組みあわせて応用する。 ・ 相続土地の路線価評価で求められた時価と市況価格の違いを利用して節税する。
ついにきた相続税大増税 その対策を不動産鑑定士が お教えします。
無関心ではいられない相続税改正
平成23年度税制改正大綱が閣議決定され、相続税が増税されることが決まっていましたが東日本大震災のため棚上げされていました。
本年の税制改正では所得税の増税を含めて相続税も増税されるはずでしたが突然、消費税の増税と一体で議論することになり消費税が一般庶民全体で負担してもらうとの関係で資産保有の富裕層の資産家には相続税をとして負担してもらうとの理由で改正された。しかし、この改正での相続税の基礎控除額が縮小されたことで、都市圏を中心に今迄関係なかった新たな相続税支払い対象者が増えます。
相続税の最高税率を将来は80％にまで上げ遺産相続をさせないように計画しています。
国(財務省）は国策の失敗を増税で逃げようとしています。そのいいターゲットは高齢者と富裕層の資産家です。
相続税の最高税率は現在50％ですが改正では55％に上がり近い将来は元のように80％まで上昇させようとしています。そうすると、今まで私は関係ないと思っていた人も遺産相続が出来なくなってしまいます。昔から3回相続が発生すると財産がなくなってしまうと言われています。正しくこの状況が迫ってきているのです。
相続税の税収は年間で1兆円ほどしかなく、国としては取りぱぐれていると思っているので相続税率を上げようとしているのが本音です。
国としては、相続税増税で2000億円から3000億円の税収増を見込んでいますが全体で40億円の税収入と比較すると未だ微々たるものであると捉えています。日本国民が保有する金融資産1400兆円のうちその6割程は60歳以上の高齢者が持っている。
消費税と所得税を一気に上げることは反発が大きいので現政権は大声を出さない高齢者と富裕層をターゲットにして相続税率を上げようとしているのです。
相続税率最大80％の大増税は段階的に国民の目をそらしながら実現されてしまいそうです。国が目下進めようとしている「社会保障と税の一体改革」は金属疲労を起こしています。社会保障制度をあるべき姿へと変えると大合唱している。その内心は、「消費税ありきの増税」のことしか考えていない。
消費税は全て社会保障に使うと言っているが、今のままでは国家財政危機を乗り越えていかなければならないので財政再建にも使われる公算が大きいです。
その他の税の相続税増税も同じでしょう。
相続税はどう変るのか
相続はどこの世帯でも必ず起こります。それは遺産相続です。ただし全てが相続税が課税されるわけでなくそのうち約4％の人だけです。
それは相続には「基礎控除」があるからです。よって相続税はその基礎控除額を超えた財産部分に対して課税されます。
現行制度での基礎控除額は「5,000万円＋相続人一人につき1,000万円」です。
改正では
民意を無視し政・財・官の利権確保に進もうとしている政治に国民は怒れ
民意を無視し、政･財･官がの利権と特権確保の為に民自公の3党が急に足並みが揃ってきた。消費税増税法案が闇の密室協議に入ろうとしている現状に国民の民意位は無視され進もうとしている現状に何故国民はもっと具体的に怒りを出すべきであります。
3年前の総選挙で大半の有権者が否定した「自公腐敗政治」「密室談合政治」を打破して欲しいと国民が熱望したのが政権交代であった。それなのに、現政権は国民が反対している「大増税」を当時と同じように密室協議で強硬しようとしているのだ。
増税先行で棚上げされた社会保障分野は今後、自民党提案の「国民会議」で議論するといっているがこの国民会議は国民を無視した名ばかりの形式会議であります。
国民を無視した
不動産鑑定士による相続土地評価方法の研究
神奈川県、横浜市 k 栄光神奈川鑑定、不動産鑑定士
相続,借地権・底地の土地評価のプロ、不動産鑑定士 田邉勝也が皆様のお悩みにアドバイスをさせて頂きます。
相続での問題点
相続税対策
相続に強い税理士の選任が出来てない
顧問税理士でも相続税申告の土地評価の経験がない税理士を選任しているのではありませんか。これでは合法的な土地評価が出来ず節税対策も無理です。
相続土地評価の認識が誤っている
相続税申告時、相続税を納付しない遺産分割時での相続土地の価格は「不動産市場で正常取引が成立する時価」であることが基本であります。それでは、その時価を求めるに当たってどのような方法を採っているのか分析しましょう。
相続税申告時の土地の評価方法
本来は国税当局の内部通達であった「財産評価基本通達」による評価方法が今では相続税申告担当税理士が不動産鑑定士のように土地評価知識、適用技術を持ち合わせていないので財産評価基本通達の簡便的な評価方法を採用しているのが現状であります。
税理士さんが土地評価する段階ではこの財産評価基本通達の「路線価方式」「倍率方式」を適用して評価するしかないのです。この適用については、いいのですが全ての土地をこの方法で評価して本来の「時価」を求められると誤った思い込みがあります。
下記のような特殊な土地は路線価方式でも土地の個別的減価や小規模宅地等特例による減価はあるのでこの段階での減価はされえますが現実は、不動産市場での時価までの減価をした評価が出来ないないので不動産鑑定評価を適用して評価額を下げ節税効果を導き出しています。
私は、相続の土地評価に特化した専門家 不動産鑑定士として、無料でご相談をお受けします。
相続税申告、売買、交換等の場合、その時の時価の把握ができていませんか。税理士、不動産業者に任せっぱなしにしないで下さい。時価評価のプロの不動産鑑定士に相談してアドバイスを受け、対応して大損を免れた方が多くいます。逆に対応が終わって後でこられたときは対応できず後悔している方もいます。
早目の相談が救いの第一
| 会社の相続(事業承継）を不動産鑑定士が教えます |
会社の相続（事業承継）と節税法を不動産鑑定士が教えます
1. 相続対策
(1) 争族にならないような対策
誰にどれだけ残すのかの生前対策・・・遺言書の作成
(2) 会社の後継者を決める
事前に後継者を決め、社長学を学ばせておくこと
(3) 保有している財産を洗い出し財産評価額を把握しておくこと
相続税申告のための評価と市場での適正時価とは異なるので評価に関しては不動産鑑定士のアドバイスを受けた方が良い。
(4) 担当税理士は相続に関して知識、能力があるのか確認する
担当税理士が相続に精通してなく場当たり的な対応をするようでは後々の節税も出来ず将来の事業の承継に問題を生じてしまうので思い切りが必要である
2. 相続税対策
(1) 財産の評価額を減らし節税をする
相続税の納税資金対策
納税資金がないと結果的に不動産を物納しなくてはなりません。そこで、相続税対策に節税があります。その節税方法に相続財産とその相続財産（土地）の評価額を減らすかにあります。
現金や預金を減らす方法・・・生前贈与
土地の評価額を下げる方法
・・・更地で保有するより賃貸アパート、マンションを建てることで土地の評価が「貸家建付地」として評価され更地での評価額より土地の課税評価額は低くなります。
ここでの注意
社長が所有している土地に賃貸マンションを建てた場合直ぐに相続が発生した場合は相続税の節税効果はありますが、そうでなく期間が長くなればなるほど、借入金が減少して不動産所得が増加し逆に相続財産が増え、結果的には相続税が増えることになります。
(2) 社長個人と会社が所有する不動産の相続対策
- 土地の評価方法 相続税申告に当たっての土地の評価方法は原則として財産評価基本通達の「路線価方式」と「倍率方式」適用するよう指導されている。 価格は「時価」と示されているが上記方法で求められた価格は時価に近い公示価格の80％の価格になっているので厳密には市場で売買が成立する時価とは言えない。 相続税であるから実勢の時価に比べ安い価格であるのでいいが、土地によっては個別的減価が大きく相続路線価方式では減価が一定に抑えられてしまうので時価を反映仕切れない場合がある。その場合が不動産鑑定士による不動産鑑定評価を適用して補充することも可能である。
- 貸宅地の評価方法 土地を貸したものを「貸宅地」建物を貸したものを「貸家建付地」といい自用地に比べ評価額は低くなります。 「貸宅地」・・・借地権の設定、実際に家の敷地になっている。 借地権の設定がないと貸宅地とは言えない駐車場として課している場合は貸宅地ではなく更地の評価になる。
大地震発生予知緊急警告
地震予知の第一人者が緊急警告
「10月24日までにM7.5の地震が首都圏に発生する」
日刊ゲンダイの10月16日づけの新聞に掲載された。
この度、大地震を予告したのは過去にもスマトラ沖地震、四川省地震、2年半前の3・11直前の三陸沖地震も予告し,的中している北陸地震雲予知研究観測所の上出孝之氏である。
今回の予知の根拠
上出氏は、10月9日帯状の巨大な地震雲を観測された。この雲は、平成20年の四川省地震の直前に発生した地震雲と形や大きさが似ていたという。上出氏の蓄積データや経験則からこの地震雲が出るとかなり高い確率で東京湾から福島沖の範囲、つまり関東全域と福島県との間で地震が起きているという。
地震雲の発生から2週間程度が要注意、台風の後や満月の前後は地震が発生し易い。16日が26号台風、19日から20日は満月とピッタリである。
上出の地震予知の確率
昨年は48回の予知のうち42回が的中、今年は（10月14日現在）31回中24回的中しているので心構えをしておいて下さいとのこと。大型台風の到来、自然界が猛威をふるっています。私は此の現象は人間がこの地球を崩壊状況にしてしまったことに対して反省を促す警告であると思っています。
ですから、人間が地球を元の正常な姿に戻す姿勢、行動がでてこない限り次から次と自然災害が続発していくのではないでしょうか。 現界的には、非常事態に対する事前準備を完全にしておきましょう。
お問合せはこちら
お問い合わせはこちら
不動産鑑定評価するかしないかは別にしてまずはご相談下さい。相談は無料です。
皆様の為に役立つよう頑張ります。
お気軽にお問い合わせください
お電話でのお問い合わせはこちら
E-mail：k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp
営業時間：9:00～18:00（日祝除く）
※20:00以降は090-9564-6121にご連絡ください。
税理士・公認会計士の先生方へ
不動産鑑定士の選び方、利用するメリット
一般の方へ
ご連絡先はこちら
