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2017/06/17

相続土地の評価 親族が地代を払っている相続土地 川崎市相続土地専門不動産鑑定士

 

親族間での貸地の相続時の評価はどうなるのか

 

義理の兄が私の父から土地を借りていた。一般的には、親族での土地貸し借りは地代を払わないか、払っても固定資産以下の地代程度が多い、この場合は、親子間の使用貸借関係と捉え、そこには借地権、借地権価格が発生することは在りません。その結果、土地の評価は更地で、相続税路線価もしくは倍率方式の評価100%なのです。

 

しかし、適正な地代(固定資産税以上)をもらって土地を貸している場合は、親族であっても第三者の場合と同じように借地権価格が生じます。

相続税路線価での借地権割合は東京近郊では60%になっています。

 

ここでのポイント

 

親族間での土地の貸し借りの場合全てが借地権価格が発生しないのでなく、固定資産税以上の地代を授受している場合は借地権価格が発生するとのことです。

このことで親族に土地を貸す場合でも借地権価格が発生するので、土地価格は下がり、相続及び遺産相続の場合は借地権割合が60%とすると地主の底地割合は40%になるので相当節税になります。

 

この場合の注意点

 

① 地代を確実に確定申告すること 確定申告しないと税務署は「地代でなく、生活の援助の為の費用とみなします」地代が生活援助費用と見なされてしまうと借地権価格の発生は認められなくなってしまいます。

 

更に地域が権利金の授受が慣行化している場合、土地を借りる時に権利金を支払わず、税務で示す相当地代(土地価格の6%)を授受していないとするとその分が贈与税の対象になってしまう恐れがあります。

 

親子(娘婿)に相当地代を授受して土地を貸した場合、将来父親が亡くなり、その土地を娘が相続します。当然娘婿に借地権価格が発生し、相続税上は有利になります。それが娘夫婦仲が悪くなり、離婚してしまうと土地は娘に残るが、離婚した娘婿に借地権が残ってしまいます。ですから親族での土地貸し借りは慎重に考え対応しなければいけません。

 

 

借地権・底地専門の不動産鑑定士、不動産カウンセラー 田邉勝也

 

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