不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

63c8f6f2

〒210-0841 川崎市川崎区渡田向町2-3

お気軽にお問い合わせください

044-589-5436

営業時間

9:00~18:00(日祝除く)

2017/09/13

相続財産が自宅のみの場合 遺産分割のやり方で譲渡税がこんなに違う

a47f5447

Qー1、

被被相続人(父親亡くなる」の相続財産は主に自宅のみ、子供3人いて、長男が自宅に住んでおり、今後も実家に住み続ける予定。現法律下では子供3人に均等に相続することになるが、現金が無く、唯一自宅の不動産のみ。この場合の遺産分割相続いい方法はあるか。

 

 

Aー1

この場合の一番いい方法は「代償分割」です。長男が土地・建物を相続する代わりに、長女と次男には、長男が相続する金銭を代償として渡す相続の仕方です。本件の場合は長女、次男には現金を渡さなければならないが、現金は無い。長女次男には均等配分は出来ない事を理解してもらうべきであるが、相続人3人で話し合って方向性を見出すことが大事である

 

最悪の場合は実家を売却してその売却代金を兄弟3人で平等に配分することも考えられる。設例ではこの最悪のケースの売却を想定する。

ここでの問題は自宅財産が基礎控除以下だとした場合を想定しても不動産の売却による譲渡税がかかってきます。相続の仕方によって下記のとおり譲渡税が異なってきますので知っておくべきことです。

 

・相続してから3年間は譲渡税なしの土地売却の特例がある。

 

この特例は相続税出課税され、その相続税を払うために土地を売却したら譲渡税が課税される「相続税、譲渡税の二重払い」ではないかとの問題があり、相続税を払うために相続した土地を売却するならば、払った相続税を経費として(厳密には「取得費に加算して」)譲渡す税を計算していいという趣旨の「相続税額の取得費加算の特例」があります。

 

・いつまでの売却か

 

相続申告期限から3年間の譲渡に限られる。相続税申告期限は亡くなってから10ケ月吾ですから亡くなってから3年10ケ月が相続税の申告期限です。

 

 

設例

 

自宅の相続税評価額 4500万円 (売却代金も左記評価額と同じ4500万円とする)

長男は被相続人と同居しており、相続発生後も引き続き居住している

約30年前に被相続人が取得したものであり、当時の取得額は不明、取得費は売却代金4500万の5%(225万円)

譲渡費用は売却代金の3%(135万円)とする

 

売却の仕方で譲渡税は大きく異なる。

 

① 相続人3人が自宅(土地・建物)を3分の1ずつ共有で相続して売却する方法での譲渡税額

 

 ・自宅売却による譲渡益

  4500万円ー(225万円+135万円)=4140万円

 

 ・長男の譲渡税

  4140万円×1/3= 1380万

  1380万円は居住用資産の3000万円の特別控除以下であるので、譲渡税はゼロ

 

 ・長女、次男の譲渡税

  長女及び次男は別居しているので上記の3000万円の特別控除は受けられない

  よって上記一人当たり譲渡益1380万に対する税率20%を掛けての譲渡税を求める

  1380万円×20%=276万円 276万円×2人分=552万円       ・・・・①

 

② 長男が単独で相続して売却する場合の譲渡税額

 

 4500万円ー(225万円+135万円)=4140万円

 4140万円ー3000万円=1140万円

 1140万円×14%(軽減税率)=201,6万円               ・・・・②

 

上記のとおり長男1人が相続する方が兄弟3人が共有で相続して売却する場合に比べて、譲渡税は半分以下になります

したって、長男が単独で自宅を相続して、代償分割として代償金長女、次男に支払う方が自宅売却後の3人の手取り額はおおくなる

 

 

 

 相続、借地権・底地の時価評価専門の不動産鑑定士 ご気軽に相談して下さい

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
栄光神奈川鑑定  不動産鑑定士 田邉 勝也
http://www.tanabekatuyakantei.jp/
住所:〒210-0841 神奈川県川崎川崎区渡田向町20-3
TEL:044-589-5436 090-9564-6121
mail k-tanabe@kme.biglobe.ne,jp
 
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

お問合せはこちら

お問い合わせはこちら

不動産鑑定評価するかしないかは別にしてまずはご相談下さい。相談は無料です。
皆様の為に役立つよう頑張ります。

お気軽にお問い合わせください

お電話でのお問い合わせはこちら

E-mail:k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp​
営業時間:9:00~18:00(日祝除く)
※20:00以降は090-9564-6121にご連絡ください。