不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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2017/11/07

借地権問題 の相談 川崎市の不動産鑑定士が解決

借地権問題について

 

川崎市の借地権専門の不動産鑑定士がご相談にのります。

 

 

Q1借地契約上の面積が実際の面積と異なっている場合はどうするのか

 

A1多少の相違であれば、対象土地の特定の問題であるから、契約は同一の土地であるとのことで有効である。

しかし、契約地が特定出来ないほど相違がある場合はどの土地を賃借しているかはっきりしないので、契約を修正しない限り、その契約は無効となる可能性はある。

 

 

Q2、面積の差異が地代にどのように影響するのか

 

A2 地代の決め方が重要

「地代単価を決め、その単価に実際の面積を掛けたものを地代総額とする」の決め方の場合は表示上の面積に関係ないので決まり易い。

しかし、「本契約書に表示した土地の地代は月額○○万円とする」との決め方の場合はたとえ、土地面積が記載されていても、実際上の面積と差異があっても地代の増減をさせないのが通例である。

従って、契約する段階で、地代は表示上の面積によるか、実際上の面積によるか、もし差異がある場合はどちらにするかを明確にしておくことが重要である。

 

 

 

Q3、一戸建て建て住宅を借りる場合、庭を家庭菜園等に利用しても良いか

 

A3 契約で賃借人が建物を利用する為に必要な範囲を決め利用することが可能である。当然、庭は建物に付随したものなので利用できる。敷地が広い場合賃貸人とその範囲、利用用途等を協議しておく必要がある。

 

 

 

Q4、借地人が建てた建物の種類・構造等が契約書に記載の事項と差異がある場合はどうなるのか

(契約書浄は木造住宅所有にも関わらず実際には鉄筋コンクリート造りの住宅建物が建てられた)

 

A4 この場合は契約に反する行為を行っているのであるから地主は工事前、工事中であれば、契約の本旨に従って直ちに工事を中止するよう賃借人に要求することが出来る。

しかし、契約解除できるとは言えない。最終的には地主との信頼関係の破壊があるかどうかで決まってくる

 

 

その外、借地契約更新時での更新料、地代改定等の地主からの請求、地主から底地の買い取り請求等、種々の問題がありどうしたらいいかお悩みではありませんか。

 

 

川崎市の借地権専門の不動産鑑定士が皆様の借地権問のご相談にお役に立たせて頂きます。

どうぞお気軽に相談して下さい

 

 

 

 

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栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 不動産カウンセラー 
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