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2017/02/18

同族会社間・社長と会社との土地の貸し借での注意点

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同族会社間等での土地の賃貸借

 

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1,同族会社間で無償貸与をすると借地権価額相当額に課税される

 

第三者と土地の賃貸借契約を結ぶ時には権利金の授受があるが、社長の土地を社長の会社に貸す時には、地代の授受はあるが、権利金の授受はない場合が多い。

 

この場合は税務署は会社に貸すときに権利金や地代の支払いを求めない無償貸与をしたということで捉え、会社には支払うべき一定算式による借地権に相当する利益があったとみなされてその利益に対して法人税が課税されます。

 

逆に、会社の土地を社長が借りる場合も同じである。

この場合は会社が社長に対して贈与したとみなされて、会社から社長への役員給与があったものとみなされて、所得税が掛かります。

 

実際に受け取っていない権利金が法人また個人の所得として、認定されることを権利金の「認定課税」と言う。

 

 

 

2,相当地代を支払うと権利金を支払ったとみなされる

 

権利金を支払わないで認定課税による税負担を無くす方法

 

(1)相当地代を支払う。

 

相当地代とは土地の更地価額の年6%で、通常地代に比べ高い。これは権利金相当分を通常地代に上乗せして払っていることになっている。

 

(2)「土地の無償返還に関する届出書」を税務署長に提出する。

 

これは借地権を主張しない分、借地人の権利が弱いので権利金の授受をしないという訳です。

 

この2つの方法をとることで権利金の認定課税はされない。

 

 

もしも、無償返還届出書の提出がない場合は、地主である社長には課税関係は発生しないが、借地人たる会社には借地権の認定課税がされます。

 

この無償返還届出書は権利金に関するものですから必ず届出をしておかなければなりません。

 

 

3,地代は適宜、相当地代に近づけていれば借地権価格はゼロになる

 会社の土地を社長個人に貸している場合、相当地代(土地価格×6%)の改定が行われていれば。借地権価格はゼロになるので、地主である会社の底地価額は自用地としての評価になり、社長の借地権はないことになり社長自身の相続財産には影響はありません。
ですから地価が上昇した時に今迄の地代を相当地代に改定しないで据え置いてしまうと現時点での相当地代との差額が発生し、この差額が借り手である会社の「借り得分」となってしまいます。
その結果、借地人である会社は権利金の支払いがなくても自然発生の借地権を取得したことになってしまうのです。
参考
  
地代を改定していない場合
底地評価額(社長個人)は「自用地評価額ー計算式(A)で求めた借地権評価額
   
計算式(A)=自用地評価額×借地権割合×{1-(実際に支払っている年額地代ー通常の年額  地代)÷(相当年額地代ー通常の年額地代)}
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