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2017/02/21

タワーマンションの相続税法での評価額は実勢価額でなく、相続税評価額で相当に安いので相続税の節税になる。

タワーマンションの相続税法での評価額は実際の市場価額ではなく、相続税法独特の評価手法での相続税評価額で評価されるので、実際の市場価額に比べ相当安い評価になり相当な節税になる

 

タワーマンションンの価額は共有している土地と獲物の専有部分は一体であり、マンションの1室の専有部分に相応する土地持分価額のみ、あるいは、建物だけを分離して売却・処分できない構造になっています。それが相続税法では土地と建物の2つの財産を一緒の物としてではなく、下記のように別個に評価します。

 

 土地の評価・・土地全体地の相続税路線価に面積を掛けて敷地全体の評価額を算定し、その価額に各住戸の持ち分をかけてそ

        れぞれの住戸に応じた土地の評価額が求められます。要は土地価額が全体土地の持分相応だからです。

 

 建物の評価・・建物全体の固定資産税評価額を基に各住戸の持ち分を掛けて各住戸に応じた建物価額が求めれます。

 

相続税法でのマンション価額は上記の土地価額と建物価額の合計価額になり、実際の売買価額に比べ確実に価額差があります。よって、住み替えでタワーマンションを購入し、子に贈与したり、相続する場合は、相続税の節税になります。

 

 

例えば、親が1億円のタワーマンションを親名義で購入し、その後、マンションの現物を贈与する場合、贈与税の課税対象は

1億円ではなく、相続税路線価額になり、タワーマンションの市場価額より相当安くなり節税になります。

 

本年度の税制改正では。上記の相続税法でのマンション評価方法の矛盾について問題視されていたので今回の改正でどうなるか

興味があったが、全体の固定資産税額を各戸に按分する方法に変更した程度で抜本的な改正はされていない。何故できないのか

 

本来の市場時価に基づいた評価手法を取り入れる仕組みが出来ていない。それと相続税がらみだと申告は自己申告ですから税理士さんに個別評価するにしても出来なく、かつ税務署も役所的な簡便方式ならいいが、市場時価都の適応を考慮すると難しいとの中で今回の改正は「タワーマンションの節税の根源」である評価手法の改正にはいかず、高層階についての固定資産税の負担増が付加するに留めてお茶を濁したといえる。

 

よって、マンションの評価方法の改正にまで至っていないので今のところ節税を目的するならばタワーマンションの高層階を購入することをお勧めします。

 

 

相続、借地権・底地の時価評価、コンサルを得意とする不動産鑑定業者

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栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 田邉勝也
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