不動産全ての基本はその不動産の真の時価。主に神奈川、横浜,川崎を中心に不動産の真の時価の鑑定評価・コンサルさせていただいている、相続・借地・底地・有効活用を得意とする不動産鑑定士です。

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2017/04/25

底地問題の相談 底地・借地権売買サポート 

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土地を貸して一定の地代は授受できるが、借地人との間で下記のようなお悩みはありませんか。

 

底地を売却したいが誰に売却した方が高い価格で売却できるのか

 

借地権を買い取ろうと思っている

 

借地人が勝手に建物を増改築しているが解約できないのか

 

地代の値上げはいつできるのか

 

賃貸借契約期間が満了する時期が近づいている。更新料は借地人に請求して授受できるのか

 

 

以上のような底地問題を地主さんは誰に相談していいかお悩みではありませんか。

 

基本的には、地主さんは先祖代々引き継いできた不動産を安易に売却したり清算してはいけません。

地主さんは借地関係の基本的なことを勉強され、借地人との関係を維持し収支採算がとれた保有の仕方を考えるべきであります。

 

所有権は本来「使用」「収益」「処分」の権利があります。

 

それが、底地になると土地を建物所有目的で貸しているので、上記の「自己使用」する権利を失っています。それは建物所有を目的とする借地権が土地上に存在してしまうからである。

 

最近私共への相談の中で多いのは「更新料について」が多いです。地主は昔から安い地代の徴収権しかなく、そのうえ、借地人には自然発生的な借地権価格が発生してしまうのですから納得できません。

 

この際、更新料を多めに請求しようとしてこじれて締まってる場合が多いです。借地人との円満な合意更新契約が締結することが最善です。

 

 

(底地のデメリット)

 

・地価の割には地代が安く、収益性が低い、換金性が劣る、物納財産として認められにくい

 

(底地デメリット解消法)

 

・底地を借地人に売却する  

・底地権者(地主)が借地権を買い取って所有権化を図る

・底地と借地権の同時売却  

・借地権と底地の権利交換

 

 

上記のように底地の売価等は借地人との関係が付きまといます。そこには不動産の売買をはじめ法律、税務等の知識を含めての交渉力

が必要になってきます。

 

地主側から底地を借地人に売却したいと意思表示すると、先ずは買主の借地人側から地主の買い取り希望価格を減額されることが多い

 

基本的には、地主は第三者に安く売却するより、借地人に多少安くなっても買い取ってもらいたい。

 

賃貸借当事者での交渉では価格の問題等でズレが生じてしまうので

必ず第三者たる専門家を入れての交渉をした方が進展はある。

 

 

2、底地価格の評価

 

 底地の価格は、地代徴収権に相応する価格のほかに将来見込まれる名義書替料、更新料等の一時金の経済的利益及び借地権が消滅し、完全所有権に復帰することによる当該土地の最有効使用の実現の可能性、市場性及び担保価値の回復等による経済的利益を加味して形成される物である。

 

 不動産鑑定評価基準での底地の評価方法は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連付けて決定するものとするとあります。

 

 底地を当該借地人に売却する場合の底地価格は、底地を第三者に譲渡する場合の底地価格(地代徴収権相応の価格で所有権価格の10%~15%の価格になる)に比べると当該宅地または建物及びその敷地が同一所有者に復帰することによる当該土地の最有効使用の可能性、市場性及び担保価格の回復等に即応する経済的利益があることが通常である。

 

よって、この経済価値の増分を考慮して得た額を上記の底地価額に加算して求めることになる。よって、底地の売却は第三者に売却することは上記のとおり最低の価格になることを知っておいて下さい。

 

 

 

3、底地対応

 

 第三者に土地を貸し、借地権が付着している土地をそのまま所有し続けるか、それとも売却するかを選択しなければいけない時期にきています。この際、不動産鑑定士を入れて検討してみませんか。

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神奈川県、川崎市で底地・借地権・相続土地を専門とする不動産鑑定・コンサル
栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉勝也
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