地主から多額の更新料を請求された。借地人は支払うべきかどうか悩んだ。川崎市の借地権に精通した不動産鑑定士が説明します。お悩みはご相談下さい　

 

栄光神奈川鑑定

　　     不動産鑑定士　不動産カウンセラー　田邉　勝也

　　　　　　ＴＥＬ　０４４－５８９－５４３６

　　　　　　　　　　０９０－９５６４－６１２１

　　　　　　mail   k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

 

 

地主は強硬的に支払いを請求してきた。借地人は弱い立場なので地主の言いなりに支払ってしまった方が多くいます。

地主の立場もわからない訳でもないが、法的な捉え方等からして一方的な支払い請求は許されません。

ここでは不動産鑑定士として契約更新に当たっての更新料について説明します。

 

 

借地の期間満了と更新、更新料の性格

 

旧借地法での土地賃貸借契約での更新期間は、非堅固建物（木造建物）の所有を目的とする場合は２０年、堅固建物（鉄骨等）の場合は３０年と決められています。

 

バブルの時、土地価格が高騰し、それに併せて固定資産税も上昇したにも関わらず地代は値上げできず地主の負担は大きくなってしまった。地主としては期間満了のこの機会に土地を返してもらうのが一番いいのだが法律的には契約更新型なので、土地を返してもらうには正当事由が必要です。しかし借地の場合は正当事由は中々認められません。そして下記の理由で更新料の支払いが顕在化してきたのです。

 

・従前の地代が一般的に適正と見られる地代（経済地代）より低額であったことからこれを補充する地代の後払い的なもの

 

・契約更新後の将来の地代の前払いてきなもの

 

・地主が契約更新について有する異議権を放棄することへの対価

 

 

更新料の支払い義務はあるのか

 

実は、借地借家法には更新料についての定めた規定はない。

そこで、土地賃貸借契約書に更新料の支払いの文章が記載されてない場合で、地主から更新料が請求された時は借主は更新料を支払うことはありません。しかし、現実には、契約更新時に更新料が支払われる例が多いようです。

 

 

その理由

 

地主が更新料の支払いを契約更新の合意条件としている為、「契約の更新が円満に従来通りに更新出来るのであれば適正な更新料であれば支払うことはやむをえない」」と、借地人は考え、支払っている方が多いようです。

 

地主と借地人との合意による更新の場合、合意によって適正な更新料の授受がなされるのですから問題はないが合意によらない更新の場合はどうなるのでしょうか。

 

①借地人の更新請求による場合、　②法定更新の場合、地主に更新料の支払いを請求する権利ないしは借地人はこれを支払う義務があるのかどうかが問題になります。

 

最高裁判所の判例等からは、更新料の支払いについて地主と借地人との間に合意がない場合、地主からの更新料請求に対して借地人はこれに応じて更新料を支払う義務はないとしています。従って更新料の不払いが原因で借地契約が解除されることは在りません。しかし、現実は上記の理由で適正な更新料であれば授受がされているのが実情です。

 

 

次に契約書に更新料の支払いの特約（賃借人は更新時に更新料を支払う）がある場合はどうでしょうか。

 

この場合、裁判例では「更新料の支払いが、地代の支払いと同様、更新後の借地契約の重要な要素として組み込まれ、その借地契約の当事者の信頼関係を維持する基盤をなしているような場合は、その更新料の不払いは、その基盤を失わせる著しい背信行為として借地契約それ自体が解除原因となり得るとしています。（最高裁　昭和５９・４・２０　判例）

 

 

更新料を支払わない場合はどうなるのでしょうか

 

契約書に記載があるのに更新料を支払わない場合は借地権を失ってしまう場合があります。ですから借地人としては契約更新をする意思表示はしておくべきです。そのうえで地代は支払い、更新料の減額交渉をします。

 

更新を支払う合意があったとしても法定更新の場合にも更新料の支払い義務があるのかどうかは別問題です。

 

契約書に更新料の支払いについて明文化されている場合、裁判所は「この条項は合意更新の場合にのみ更新料を支払う事を約束したもので、法定更新には適用されない」とした例があるので注意が必要です。

 

 

前回の更新時に更新料を支払って合意更新して契約書も作成したのに、将来の更新時で更新料を支払うことについて何も書いてない場合はどうなうのでしょうか。

 

この場合の更新料の支払いは、その時の更新に限る話で、将来の更新時には更新料の支払い義務はないと裁判所に判断される場合もあります。

 

 

更新料に関する平成２３年７月１５日の最高裁判決

 

更新料についてはこの判決を知っておく必要があります。

 

「賃貸借契約書に具体的に記載された更新料条項は、高額過ぎる等と特約の事情がない限り消費者契約１０条にいう消費者の利益を一方的に害するものは該当しない」とされている。賃貸人と賃借人の間に著しい情報格差が存在しなければ当事者同士の交渉による契約自由の原則が適用されると裁判所は判断したことになります。

 

 

 

以上更新料について書きましたが実際には難しい問題があります。現実、それでは適正な更新料は幾らなのか。それと地主との交渉はどうしたらいいのかお悩みと思います。その場合はぜひ、不動産鑑定士に相談下さい。きっと解決できると思います。

 

そして交渉は借地権、更新料に詳しく、実務経験が豊富な弁護士にお願い致しています。

 

 

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇