相続税申告での評価方法で求められた土地価格と不動産会社が無料査定での土地価格はそれぞれの場での価格の役割はあるが真の時価とは言い切れません

 

不動産鑑定士による不動産鑑定評価で求めた価格が真の時価であるとの事で不動産鑑定評価及び不動産価格調査をして真の時価を事前に把握しておこうとされている方が多くなっています。

 

 

１、複数の不動産の価格が存在

 

現在日本には「一物四価」といわれるように複数の価格がそれぞれの目的の為に存在しており、何をもって時価として捉えるかが混乱してしまい燃すので整理します。

 

地価公示価格　（基準地価格）　相続税路線価　　固定資産税路線価　　市場価格

 

 

２、適正な土地の時価とは

 

相続税法上の時価

 

相続税路線価の価格は、現実の売買事例等の比較から市場性、収益性等を反映した市場価格を基準として、概ね８０％設定されています。

 

相続税法第２２条において相続、遺贈、または贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得時における時価によると規定されています。

 

それで時価については、納税者が各自で市場価格を把握することは困難なので原則的には、納税者の便宜と課税の公平性の観点から統一的な評価基準として、財産評価基本通達によって評価された相続不動産価格を時価とされています。

 

この基本通達での時価は、課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ不特性多数のと当事者間で自由な取引きが行なわれる場合に通常売買が成立すると認められる価額とされている。

 

 

３　市場時価と相続税法上の時価との乖離大きい土地

 

下記のような個別的減価要因が大きい土地については財産評価基本通達に基づいた画一的な評価ではその減価額を落としきれない。

よって税法上の時価が、市場時価を上回る土地については、不動産鑑定士に市場時価の鑑定評価をしてもらうことによって相続税の節税効果が期待できます。

 

不整形地、高低差のある土地、無道路地、間口狭小の旗竿地、市街地山林、崖地、傾斜地、広大地

規模 過大の土地、高圧線下地　土壌汚染地、市街化調整地内の土地リゾートマンション、

地方都市の収益物件、

 

 

４、裁判所で争われる時価

　

財産評価基本通達で求めた不動産の時価は本来の時価ではなく「みなし時価」税法上の規定に基づいた時価に過ぎず本当の時価ではないことを 知っておくべきです。

 

個人間の裁判で争われるのは、税法時価が適正か否かではなく当事者双方から提示された市場時価をそのものが適正か否かで争われます。