Ⅰ借地権とはどんな権利なのですか

 

借地とは他人の土地を建物所有（建物を建てる目的）を目的に地代を支払い賃借し利用することが出来る権利で一般的には、「借地権」と呼ばれている。

従って、青空駐車場、野積み資材置き場、ゴルフ場などのように建物利用を目的としてないので上記の「借地権」には該当しません。

 

借地権には、賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権等の種類がある。

一般的には借地権と言えば「賃借権」である。

 

 

１借地借家法の制定

 

平成4年8月1日に新借地借家法（以下新法）が制定された。平成4年7月31日以前に成立した借地契約による借地法（旧借地法）があったが、一度土地を貸すと建物が存在し、契約が存続する限り、地主に土地は戻ってこない、更には借地権を戻す為には借地人に帰属する借地権価格で買い戻さなければならないという地主への負担が増えてしまうことへの地主の不満を解消するために一定期間の期限制限付きで土地を貸し、期限到来時には契約は更新されずに借地権は消滅する「定期借地権」が創設された。

 

旧借地法下での借地契約（更新型）は新法に契約を移り変えることは出来ないので、この中では旧借地法での借地権について整理する。

 

新法の中では旧借地権における性質をそのまま引き継いだ「普通借地権」があり、更新型であるが、契約期間及び更新の期間に関して変更をしている。、

 

 

２借地権の成立要件

 

・建物所有を目的とする利用権である。

・賃貸借契約が締結されていること

・固定資産税・都市計画税以上の地代が支払われていること

・賃貸借契約後相当年数が経過していること

・契約当初に借地権価格に相応する権利金を支払っていること

 

 

３、借地権の対抗要件

 

・建物に借地人の登記がされていること

 

地主が変わった場合その地主に対する対抗要件としては借地権の登記が必要になってきます。

地上権は物件で借地人には登記請求権があるが、賃借権は債権であるので借地人には登記請求権はない。

 

地主の登記への協力があればできるが、地主は地主としての権利を確保するためにも登記協力はしない。

それでは、借地人は第三者への対抗は出来なくなってしまうので、土地上にある建物の登記さえあれば借地権の登記が無くても第三者（新地主）に対抗することが出来るようにしたのです。

この場合、借地名義人と建物登記名義人とが同一であることが必須である。

異なる場合は、地主が変わった場合、借地権を対抗することが出来ず、建物を収去して土地を明けわたさなければならない。

 

・借地上に登記された建物が建っていること

 

建物が滅失された時、滅失した時から2年間は借地人が借地上の見やすい場所に建物を特定する為に必要な事項（従前の建物の種類、構造、規模、等）を記載した立札を土地上に立て明示することで、第三者に対抗することができる。しかし、そ掲示が何者かによって、撤去された場合は、そのことを知らないで取引された第三者には借地権をもって、対抗できないとするとの判例があるので注意が必要である。

 

・借地権は相続できる。

 

 

４、借地権付建物譲渡契約