相続財産の中で不動産（土地（底地・借地権）のウエイトは高いので、目的に合わせてどういう評価をするかを決めないと求められた価格が異なってしまうので注意が必要です。

 

相続土地に限っては相続路線価方式が中心で、担当税理士はこの方式しか採用できませんから相続土地によっては本来の時価より高い価格になってしまう場合があります。

ですから、鑑定評価を併用することをお勧めします。そのことで大幅な評価減が出来、節税が可能になります。

 

担当税理士に任せっぱなしにならず、必ず不動産鑑定士に相談下さい。

 

 

相続税法での相続土地価格の基本は原則として時価です。

 

時価とは「不動産市場で売買が成立する価格」と定義づけられています。

しかし実際には、担当税理士は、相続土地の評価は相続税路線価（時価の８０％）の価格を基に算定しています。それは相続税申告での土地評価は自己申告制をとっていますが、実際には委託を受けた税理士が土地等の不動産を相続税路線価方式で評価します。その方式で求めらえた価格を税務署は敢えて「みなし時価」として捉えています。

 

本来、担当税理士は「真の時価」ではなく「みなし時価」しか求められないのですから税理士は不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼すればいのですが、担当税理士の業務独占を維持したいが為に不動産鑑定士のアドバイス、評価を受けて相続税申告をされている税理士は少なく、結果的には時価と乖離した価格での評価したり、相続税基本通達を的確に把握していないが為に間違った価格での申告をされている税理士が多いのが現状です。

 

相続土地が標準的な土地の場合は相続税路線価方式を採用した方が、相続税路線価は元々時価の８０％の価格になっているので節税が可能です。しかし個々の不動産の状況が異なっているので、一律に相続税路線価で土地価格を求めては真の時価と乖離した価格の評価になってしまい、結果的には多額納税をすることになっています。このことが判明するのは相続税申告後の相続税還付制度を利用して相続税が還付された実例が多く、その多い原因が担当税理士の当初相続土地評価の曖昧さが起因していることから解ります。

 

一例　

 

神奈川県内に存する500㎡の土地を被相続人は150㎡の土地を建物所有を目的に土地賃貸し、残りの３5０㎡を自宅として利用して入る状況下で相続が発生し、担当税理士は同一所有者が所有しているとのことから5００㎡の土地を一体地として評価した単価を全体面積500㎡に乗じて評価額を算定した。相談者が幣事務所に来られ内容を確認したところ、現地に行った気配もなく、相続税も高いと感じていたとのこと。私の方で２画地別の評価をさせて頂くことで大幅に評価額下がり、結果的に納税額の節税になりました。

 

 

現地及び役所での確認及び聞き取り調査をしなければ相続税路線価と乖離してしまう土地

 

１、無道路地　２、公道に２ｍの接道をしていない土地

３、広大地　4、不整形地　　５、騒音、振動の激しい土地　

6、都市計画道路予定地　７、借地権等の権利が存する土地　

８、高圧線下の土地　９、墓地等の嫌悪施設に近い土地　　

１０、市街化調整区域の土地　

 

 

相続税路線価法での上記のような個別的減価の大きい土地の減価率は画一的でその減価率幅が小さく、実際の市場での減価を反映し切れないのです。

 

でも担当税理士は不動産鑑定士ではないので、簡便的で画一的な相続税路線価方式の数値を採用して評価せざるを得ません。

 

ですから、上記のような相続土地の評価で実勢時価と乖離した価格になっても税理士は税務署のとおりを良くしたいが為にその高い価格で申告してしまうのです。このことを知らないのが相続人で、結果的には大損をさせられているのです。

 

このようなことがおこらない為にもぜひ、当初相続で相続不動産がある場合は不動産鑑定士に相談下さい。幣事務所は相続に強い税理士とタイアップしていますので紹介します。その方が絶対に節税になります。

 

 

幣事務所では相続税申告の場合の相続土地の評価は相続税路線価方式で求めた価格と不動産鑑定評価での概算価格と比較してどちらが低い価格になるかを事前に把握し、明らかに不動産鑑定評価をした方が節税になると判断した場合のみ鑑定評価をします。そのうえで相続に精通した税理士とタイアップして最善の対策を講じていきます。

 

先ずは、不動産鑑定士に相談下さい