横浜市、川崎市の借地権問題を判例から解釈

 

川崎市で借地権・底地・相続土地の時価評価、更新料、立退料、広大地判定、相続税還付等のコンサルを中心に相談を受け地元密着の不動産鑑定士として活動しています栄光神奈川鑑定　不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也です。

 

１、横浜市、川崎市には借地が多い

 

横浜市、川崎市は都市化した大都市で、土地の所有形態の中で借地が多く存在しています。

現在では更新型の普通借地権での土地賃貸借はほとんどないが、平成4年前の旧借地法下での土地賃貸借は未だ地主は土地を有効に活用してなく、京浜工業地域として大規模工場が臨海部に進出し、それに伴って地方から人が集中してきたので地主は土地の有効活用としてアパートを建て、その資金の為に休閑地の一部の土地を貸すようになった経緯がある。

 

地主としては土地を遊ばしているより一定の地代を徴収が出来た。しかし、都市化で土地価格が高騰し、それに伴い固定資産税も一定の範囲で上昇した為、地主は地代値上げをしようとしたが借地人の力が強く思うように値上げが出来ない状況が続き現在にいたっている。このような中で地主は自己使用も出来ず、貸してしまった限り戻ってこないと諦め、そこに借地権価格が発生して、借地権の売買まで出来るようになってしまった。そして世代が変われば地主、借地人とのトタブルが多く発生しています。

 

借地人はどちらかと言えば借地に関して知識不足の傾向がある。そして地主とのトラブルに関してどう対応していいか悩んでいませんでしょうか。

 

 

２、借地借家法の判例からの解釈

 

判例１

自動車教習所としての賃貸借で、本件は借地借家法の適用があるかどうか

 

判決

自動社教習所としての運営上、練習をするコースと教習する為の校舎、事務所等の建物が不可欠で、両者のバランスがあるが、一体となって自動車学校の目的を達成できるのであるからということでこの判決では本件賃貸借は建物所有を目的にするものであり、本件土地全体に借地法の適用があるとした。（最高裁　昭和58年9月19日）

 

判例２、

借地権の存続期間

 

借地契約に「借地人として契約の締結に当たったものが死亡した時は本契約はその効力を失う」という特約は有効か

 

判決

東京高裁は、この特約は借地法（旧法）第2条に反した借地条件を設定したもので借地権者にとって不利なものということができ、借地法大1畳に該当し、無効とした。（東京高裁昭和48年11月28日）

 

判例３

更新料の支払い請求

 

借地契約期間の更新に当たり、地主から更新料の支払い請求があった。借地人はこの更新料の支払いを拒絶して争いになった。

 

判決

借地の賃貸借の契約期間の満了に当たり、地主からの更新料の支払いの請求があれば当然にして更新料の支払い義務が生じる

旨の商慣習ないしは事実たる慣習はない、として借地人に更新料の支払い義務がないとした。

（最高裁　昭和51年10月1日）

 

判例4

約定の更新料の不払いと契約解除

 

地主は借地人の無断増築、転貸、地代不払い等の不信行為を解決する意味も含めて、更新の際に更新料の支払いの請求をされた。その後、賃貸借当事者が協議して借地権価格の１０％を支払うと決まった。しかし、借地人は一向に支払わないので、地主は契約解除を申し入れた。

 

判決

このような性格の更新料は、賃料の支払いと同様、賃貸借契約の重要な要素であるから、この場合の更新料の不払いは、信頼関係を失わせる著しい背信行為として。借地契約解除原因となるとした。（最高裁　昭和59年4月20日）

 

 

 

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