借地権売買  借地権価格の求め方      

　

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１、借地権価格発生の経緯

 

東京都、横浜市、川崎市のような都市部では旧借地法（平成4年7月31日以前の契約）での土地貸し借りでは権利金の授受はなくても地域の発展、熟成に伴って地価は高騰してその土地を借りている借地人に借地権という権利が発生し、その地域の地主と借地人権利に対する権利意識の強弱及び熟成の程度によってよってその土地の所有権価格に対しての一定の阻害要件を持つ借地権割合の程度が決まってきた。

それが借地権価格としての経済価値を持つようになった。

 

元々は借地は借地人が建物所有を目的に借地している借地人に帰属する権利と定義されている。

 

その権利は不動産市場では借地権価格として顕在化し、国税当局は相続税申告では借地権の存在を認め、それぞれの地域での慣行的借地権割合を毎年相続税路路線価の発表している相続税路線価図に記載し公示しているので参考にすると良い。

 

 

２、借地権とはどんな権利なのか

 

①建物所有を目的とする利用権、

 

②土地の賃貸借契約を締結し契約締結後相当期間本来の目的利用すること、

 

③固定資産税、都市計画税以上の地代を支払っていること

 

借りていれば全てが借地権ではない。借りる目的、有償か無償かによって発生する権利が異なる。

借地権には賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権等があり一般的には借地権と言えば「賃借権」である。

 

ですから、月極駐車場、野積みの資材置き場、ゴルフ場のような建物無しで賃借している場合や他人の土地を無償使用で建物を建てている場合は借地権の権利はなく当然借地権価格は発生しない。

 

 

３、なぜ、借地権価格が発生するのか

 

賃貸借当初は地主の好意で地代は安く貸していた。それが都市化が進む中で時価が高騰し他が、地代は左程値上げが出来ず本来の経済地代との差額が生じそれが借地人の借り得になって実際取引では一定の借地権価格での売買をしても借地人にとってプラスになる点とどちらかと言えば地主より借地人の方が地域の発展に貢献していたことその貢献が社会的に合意形成され、借地人に帰属するものとして借地権を売買する時に借地権の経済的価値としての借地権価格が発生したとも言える。

 

この考え方は旧借地法下での借地人保護の観点から捉えられており、地主としての権利が弱体化して平成4年に借地借家法の改正で

地主のもつ不満を解消する「定期借地権」が出されたが、旧借地法で賃貸借している契約を改正された新借地借家法での「定期借地権」に変更することはできず、地主としては相変わらず弱い立場に置かれている。

 

 

４、借地権価格の求め方

 

不動産鑑定評価では下記の手法を適用して求めている。

 

（１）取引事例比較法

土地の取引事例比較法と同じく、借地権取引事例価格を比準して評価対象地の借地権価格を求める。

事例の借地契約が複雑であるので比準が難しい。

 

（２）借地権残余法

借地上に最有効使用の建物を建て賃貸することを想定して求めた

総数入から必要諸経費を控除した土地・建物に帰属する純収益を査定し、そこから建物に帰属する純収益を控除して土地に帰属する純収益を借地権のリスクを考慮した還元利回りで資本還元して収益価格を求める。

 

（３）賃料差額配分法

 

（４）割合法

 

 

５、借地権価格は売却先によって価格が異なる

 

地主から土地を借りている借地には借地権価格が発生し、売買に当たっては、地主の承たくを得て売却をすることが出来る。

土地賃貸借は債権ですから勝手に売却は出来ない。第三者に売却の前に必ず地主へ賃貸借契約を終了するに当たっては借地権を買い取ってもらえないかとの意思表示を先ず地主にします。