１、従来の広大地評価の問題点

 

税務上の広大地判定が得られると相続土地価額の大幅な減額が出来、その節税効果が大きい。

 

しかし、広大地判定要因があいまいな為、担当税理士は当該地が広大地判定地にもかかわらず、税務署の否認によるリスクを怖がり広大地評価を実施していない現状での問題点が多く発生している。

 

 

２、従来の広大地評価は平成29年末で廃止

 

平成30年1月の相続からは当該相続土地の個別的要因を反映し、地区別の規模格差修正を行う新評価手法に変わる。

 

よって、相続担当税理士自身も不動産評価に研鑽すると共により不動産鑑定士との協同化をしなければ、広大地評価での時価評価に関する問題解決は出来ない。

 

 

３、新評価手法　「地積規模の大きな宅地」の考え方

 

従来の広大地評価では、一定規模以上の大規模地で、戸建住宅地として開発（開発道路負担がある）される戸建住宅向き素地が広大地として判定され、広大地評価されるとその地域の標準的宅地の住宅地価格に対して、大幅な減額がされた。

 

 

不動産市場では規模が大きい大規模地は総額が嵩むこと、取引該当者は個人でなく、不動産開発業者が購入して造成、建物建築、販売等の開発、建築に伴う費用、期間を要する負担がかかるので不動産価格は相対的に低くなってくる。

 

そこで税務評価でもその不動産市場の大規模地の価格形成の考え方をを取り入れ、従前の広大地評価では大規模地の最有効使用が一体開発利用の分譲マンション用地は除き、戸建分譲住宅用地に関しては税務上は一定の要件を満たせば広大地と判定されていた。

 

実際この算式で求められた価格は本当に時価なのか疑うしかないが、相続人からすれば相続土地が税務評価での広大地の適用否かで土地価額が大きく異なり相続税の節税に影響するので関心は大であるが、矛盾点、判断要素があいまいで問題化してきたので現行広大地法は平成29年末で廃止されることになった。

 

 

不動産鑑定評価では最終的にはその評価対象地の鑑定評価するのですが、その前段でその評価対象地が存在する地域（鑑定評価では近隣地域という）の地域分析（価格形成要因の分析）を行いその地域の土地利用状況を現状及び近い将来の移行の程度を捉え、最も多い利用用途を標準的使用（一画地の規模、利用用途）として判定します。

 

 

具体的には最寄駅から徒歩で約20分の戸建住宅、アパート、中小工場が混在する地域に幅員約４ｍの舗装公道に接面する規模約１０００㎡の現況利用倉庫の土地がありました。元々は規模が大きめの土地が多かったが、近年、相続等の関係からの売却物件は業者の建売住宅素地での売買取引が多く、土地規模は細分化傾向にある。開発後標準的使用判定に当たっては上記の価格形成要因の変化（細分化傾向）を考慮して一画地規模は１００程度の低層住宅地と判定する。

 

 

次に評価対象地個別分析を行い、最有効使用を判定することになる。ここでのポイントは評価対象地の規模が１０００㎡の大規模地であることです。大規模地（税法では広大地）の最有効使用は通常はその地域の標準的使用と一致するのが多い。その大規模地の価値を最大に発揮する利用用途は分割せず一体利用するマンション、アパート素地なのか、戸建住宅として分割開発する戸建住宅素地なのかを土地の価格形成要因の分析（最寄駅から徒歩約20分、接面道路幅員が約４ｍ、現時点での開発状況は戸建建売住宅が多い）をしてどちらが当該地の最有効使用なのかを専門家として総合的見地から判定する。

 

当該地の場合は最寄り駅から遠いこと等から購入開発業者が当該地を購入しての分譲マンション利用は難しく、市場性、費用性、収益性の点から総合的に分析するに戸建建売住宅として開発・分譲することが最有効使用と判断し、評価対象地の最有効使用は低層住宅向き素地と判定した。

 

 

 

４、標準的画地（100㎡）と評価対象地（｛１０００㎡）の規模格差による土地価格差の捉え方

 

土地の価格は単価と総額との関係が不動産市場では形成される。

バブルの時は市街地の大規模地は希少価値が高く、大きければ大きい程総額は嵩むが小さい土地をまとめる費用、期間を要しないので単価は高かった。この時は異常事態であったので除外して考える。

 

ここでの前提条件は相続土地を相続人が賃貸マンション等を建築し、有効利用することはどちらかと言えば相続土地を買って賃貸マンションを事業として捉える土地の収益性からみると特別な地域ではありえるが、一般的には採算的には合わないので税務評価での広大地評価からは評価外とした方が良いと思う。

 

現時点の正常な状況下で大規模な相続土地を売却された場合、購入開発業者が市場性、費用性、収益性の観点から相続土地をどういう利用目的で購入するのか、その為の購入価格は幾らなのかを総合的に考慮して購入する訳です。不動産鑑定士はこの市場原理を開発業者に成り代わって評価します。

 

 

大規模地は総額がはり、買い手は個人ではなく、開発業者に限定されその市場性が劣ること、そして開発に伴う道路提供、造成費用、分譲販売に伴う販管費等の開発負担が生じる。よって開発後の一画地の分譲地の土地価格に対し、上記の開発に伴う負担分が減額され低い価格になる。

 

よって、財産評価基本通達においても「広大地評価」の規定が設けられており、下記の広大地判定要因を具備すれば評価額が大幅に減額されることになっているのである。

 

 

５、広大地か否かの判定のポイント

 

①　その地域の標準的な宅地面積より著しく大規模地であること

②　分譲マンション適地でなく、分譲戸建住宅地の開発素地であること

③　公共公益的施設用地の負担が生じること

 

 

６、広大地評価の難しさ

 

実際には、上記の広大地判定基準があいまいなので、担当税理士にとっては判定しづらく、当該地が広大地に該当してても自信がなく広大地減価をしてないことが多い。

このような場合、救済できるのが不動産鑑定士なのです。元々上記のように不動産鑑定評価に「大規模地評価」の実務的要領があり、税務評価よりもっと地域の土地利用分析をして評価対象地の最有効使用の判定して開発法の適用を実施しているので、税務評価での広大地の判定をしたうえで担当税理士以上の適切な対応が出来ます。

 

この広大地の最有効使用は戸建住宅素地で、売買の場合の購入者は開発業者になります。買い入れ業者は購入後事前手続きして開発し、分譲します。不動産鑑定評価では、その素地購入金額は全体土地を開発・区割りし、開発道路負担地を控除した有効分譲宅地面積〈一画地当たりの面積×画地数）に開発後分譲価格を乗じた分譲総額から造成相当額、販売経費等の費用を控除した現在価格が購入すべき素地価額になります。

 

税務評価では、上記のような厳密な鑑定手法を適用しての評価は出来ないので、簡便式ができており、この算式に数値を算入すれば自動的に素地価額が算定できるようになっている。最終的には広大地として評価してその価格で当初申告、修正申告をするかを決断しなければならない。実際、担当税理士は上記の判断は出来ません。

 

そこで不動産鑑定士のアドバイス、評価が必要になってくるのですが、現状では相続土地の不動産鑑定士のよる「広大地判定書」があれば、税理士は広大地算定式に面積を算入すれば簡単に広大地評価ができる状況にあり実際の時価を反映し切れていない問題点が発生している

 

現時点では相続土地がどんな形状であろうが、傾斜地を含み造成が多くかかる個別的事情があろうが現在の広大地評価では画一的な造成費に見合う数値を算式から控除するようになっており、単に面積を算入するだけなので算定された価額が本当に真の時価なのかは疑問があるが、最大で６５％の減価が出来るので広大地であるか否かの判定は相続土地の評価に大きな影響を与えている。

 

 

設例

正面路線価　：　２００,０００円/㎡

 

評価対象地の地積　：３,０００㎡　整形地　開発行為を行った場合に公共公益施設用地となる部分の地積：900㎡（３０％）

 

 

改正前

 

正面路線価×広大地の地積ー公共公益的施設用地となる部分の地積/ 広大地の地積

 

＝２００,０００円/㎡×３,０００㎡ー９００㎡/３,０００㎡

 

＝２００,０００円/㎡×０．７

 

＝１４０,０００円/㎡

 

改正後（現行法）

 

正面路線価×（０．６ー０．０５×広大地の地積/1000㎡）

 

＝２００,０００円/㎡×（０．６－0.05×３,０００㎡１/１/１,０００㎡

 

２００,０００円/㎡×０．４５

 

９０,０００円//㎡

 

 

 

改正後の評価額９０,０００円/㎡に対して改正前の評価額が１４０,０００円/㎡と大幅に下がっている。これは改正前の算式は公共公益的施設用地による有効面積の減歩を考慮しており、更にこの土地を開発・分譲負担の造成工事費、販管費、事業リスク等の減価を無視した価格であるのに、改正後の算式は、上記の減価を一般的な係数を織り込んだことになっている。

 

ですから 改正前の上記算式に1㎡当たりの開発同棲工事費５０,０００円を見込めば

 

１４０,０００円/㎡ー５０,０００円/㎡＝９０,０００円/㎡となり、改正後の算式の価格と同額になる。

 

 

広大地と判定されない場合の価格補正率は奥行価格補正率のみの適用になり、広大地判定が適用される場合の土地価格とは大差がついてしまう。

 

当該地の奥行　６０ｍ（間口５０ｍ　奥行６０ｍ＝３,０００㎡）の場合の奥行逓減率　０．８４

 

２００,０００円/㎡×０．８４＝１６８,０００円/㎡

 

 

 

７、広大地評価の総括（現行の広大地評価は平成29年末で廃止、平成30年1月からは新評価手法に変わる）

 

 

従来の広大地については,不動産鑑定士が作成した「広大地判定書」を基に一定の算式に数量を算入すれば相続土地の地積ごとの価格が算定できるようになっています。

 

しかし，これではもっと評価対象地が不整形であったり、崖地を多く含んで通常より造成コストが多くかかる場合等にはこの算定式では実勢時価を反映し切れないので、従来の広大地評価は廃止され、平成30年1月からは評価土地のよ個別的要因を考慮しての格差修正と地域別の規模格差修正を行う評価になってきます。

よって、現行の広大地の判定要因の適用はなくなり、個別的要因を考慮した規模格差の考え方になったと言える。

 

平成30年1月からの大規模地の評価算式

　相続土地の価格＝相続税路線価×各種個別補正率×地区別規模格差修正率

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　注1　　　　　　　　　注2

 

　注1　各種個別補正率・・奥行逓減、奥行長大　不整形、間口狭小等の個別補正率

　注2　地区別規模格差修正率・・・普通商業地区　併用住宅地区　普通住宅地区別の規模格差修正率

 

 

このような今迄の広大地評価での問題点を解消する方法になってはいるが、あくまで簡便的な手法なので、本来の不動産鑑定評価の考え方を取り入れて対応しないとその相続土地の真の時価を求めることは出来ない、よって今迄以上に不動産鑑定士の鑑定評価への依存度が高まってきます。

 

 

 

川崎市で相続土地評価、借地権・底地の時価評価を専門とする不動産鑑定士　田邉勝也

 

先ずは相談して下さい

 

 

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