土地賃貸借契約の中で問題が多いのは更新料てす。

 

借地人は一定の更新料であれば支払うことは覚悟されているが、地主はこの際とばかりに法外な更新料を請求されることもあります。

 

その時借地人はどうしたらいいか悩んでいませんか。

借地権の専門の不動産鑑定士が説明します

 

 

神奈川県の横浜市、川崎市の都市部では戦後復興時、臨海部の京浜工業地帯に工場が多く張り付き、全国からそこに働く人が集中し、その人達への住宅供給が課題になり行政的指導の下、地主が所有する土地の一部を賃貸することになった。

 

地主としては、土地を遊ばしていては土地保有のメリットは少ないので、少しでも地代収入があった方が安定生活が確保できるので土地を貸した。

借地人も土地を買うよりか安い地代で借りた方が経済的メリットがあるので借りる方が増えた。法律的には借地借家法に基づき賃貸借契約が締結された。契約期間は木造建物の所有を目的とする場合は20年で更新後の期間は20年で同一条件で契約更新されたが権利金の授受はなかったと思われる。

 

Ⅰ旧借地法での土地賃貸借

 

契約期間が満了した場合、そこに建物が存在している限り、地主が更新を拒絶しても正当事由（自己使用等）がなければ借地契約は同一条件で法定更新されることになり、更新料を支払わなくても更新ができずに借地契約が終了してしまうことはないのです。従って、更新料支払いの合意がないときは、地主から更新料の支払い請求されても借地人に支払いの義務が生じるわけではありません

 

契約更新には、法定更新と合意更新がある。

それぞれの成立要件を示してみる。

 

 

１、「法定更新」・・契約が自動的に更新される

 

（１）地主が事前に自己使用等の「正当事由」を示しての更新を完全に拒絶する通知を出していること

 

（２）更新拒絶通知ががなされても、借地人が引き続き居住している中で、地主が遅滞なく異議を申し述べない場合

 

 

２、「合意更新」・・地主と借地人との合意がなされて更新する

 

（１）更新料を支払う合意がない場合、

 

地主から更新料の支払い請求をされても借地契約に明記されてない場合、過去に更新料の支払いがあった場合でも、それは、その更新時に、更新料を支払う約束をして合意更新しただけで、次の更新時にも更新料を支払う約束をした訳ではないとの理由から借地人に更新料を支払う義務はありません。

 

しかし、現実は更新料の支払いが下記の理由によって支払われています。何故でしょうか。

 

 

①　地主は正当事由が、借地期間満了後の借地人の土地使用継続に対して異議を述べ、法定更新を拒むことが出来るのであるが、この正当事由の存否をめぐって紛争になる可能性があります。そこで更新料が更新につき異議を述べないことが更新料支払いの理由になっています。

 

②　借地人が借地権の譲渡・転貸や借地条件の変更、建物の増改築する場合は地主の承たくを得なければなりません。その時及び裁判になっても更新料の支払いがあるかどうかがポイントになってきます。よって、更新料支払いの合意がない場合は、地主の支払い請求に法的には応ずることはないが、紛争を未然に防ぎ、円満な借地契約関係を継続するために、交渉によって適正な更新料相当額であれば更新料の支払いに応じて、合意による更新契約を締結する方が最良といえることが更新料支払いの理由になっている。

 

 

（２）更新料を支払う合意がある場合

　

土地賃貸借契約書に「賃借人は更新時に更新料を支払うことが明文化されている場合は支払うべきである。しかし、その金額が法外であれば一方的に合意する必要はなく、妥当な金額であれば支払い合意更新すべきである。横浜市、川崎市のような都市部においては、上記の理由から賃貸借契約当事者双方の合意の基に更新料を払い、更新契約書を取り交わして更新する合意更新が多い。

 

 

Ⅱ、更新料とはどういう性質なのかを検討する

 

 

1、性質

 

・今までの安い地代をこの一時金で補うための物で不足地代の後払い的な一時金

・将来の地代の値上げは出来ないので前払いでもらっておこうとする地代の前払い的な一時金

・更新料は地域によって、地主と借地人との合意に基づいて支払われるものであり、判例でも地主の請求があれば当然、借地人に更新料を支払う義務を生じる旨の商慣習は存在しなかったので借地権消滅及び紛争回避・リスクに対する安心料

 

 

２、更新料の額

　

以前の地価高騰期は借地権価格を基礎とするケースが多かったが、近年は、更地価格を基礎とする例が増えており、更地価格の３～６％程度を要求する例が多い。

 

 

Ⅲ　地主から更新期に契約更改と併せて更新料の請求がきたらどうするか