不動産鑑定評価の役割とそのメリット

 

不動産鑑定評価で「真の時価」を把握出来ます

 

川崎市で不動産鑑定業をしています栄光神奈川鑑定　不動産鑑定士の田邉勝也が不動産鑑不定とは何をする業なのか、それとどんな場合に不動産鑑定評価が必要なのかを説明します。

 

 

（一物四価）

 

日本の不動産市場には複数の土地価格（地価公示、相続税路線価、固定資産税評価額、実勢価格）が存在し「一物四価」とも言われ、何が真の時価なのかがわからなくなって混迷しています。

 

首都圏の不動産特に土地価格は立地条件の良好な地域の土地価格は高値止まりし、悪いものは下落ている所謂、二極化傾向が顕著になっており現状及び将来の動向を含めで真の時価の把握がしづらくなっています。

 

 

相続税申告、固定資産税の課税等においては、上記のそれぞれの立場で公示されている土地価格が採用されますが、売買、遺産分割、財産分与、遺留分減殺請求においての時価は不動産市場で売買が成立する真の時価であるのに相続税路線価及び固定資産税評価額を時価と勘違いされている方がいます。

 

売買においても、不動産業者が「無料査定」とかの簡易評価で求めた価格をもってその土地の価格と提示されていますが、ここで求められた価格は一定の水準は掴んではいますが本来の真の時価とは言い切れません。

 

こんな状況下において本来、真の時価を把握することは難しいのです。不動産は高価な物件です。安易な対応は大損の基です。

 

ぜひ、不動産鑑定士のアドバイスを受けて下さい・

 

 

不動産鑑定評価とは

 

不動産鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務で、国家資格を持つ不動産鑑定士が不動産鑑定法に基づき不動産を市場性、費用性、収益性等の多方面からの鑑定評価手法を適用して試算価格を求め、最後に不動産鑑定評価の目的に照らせ合わせて不動産鑑定士が試算価格を調整して、最終的に不動産鑑定士として不動産鑑定評価額を決定します。

 

要は、不動産鑑定士が不動産市場に入って市場の仕組みの中で複数の手法を適用して試算価格を評価し、不動産鑑定士が市場のメカニズムを考慮して鑑定評価を評価しているのです。

その不動産の価値に見合う時価評価が出来る不動産鑑定士の意見と判断であり、公的の場においても責任が課せられた公平中立的な価格を提示しています。

 

 

どんな場合に不動産鑑定評価が必要か

 

１、不動産（土地・建物）売買の場合

２、不動産を交換する場合　

３、同族間、親族間、役員及び関連会社間の不動産売買の場合   ４、離婚に際しての財産分与の場合　　

５、相続税申告及び遺産分割の場合　

６、遺留分減殺請求の場合　

７、相続税還付制度適用のでの土地評価の場合　　

８、借地権・底地売買の場合　

９、借地契約満了、更新時の更新料の調査

１０、会社が倒産した場合の会社財産の評価　

1１、その他

 

 

不動産鑑定評価の活用のメリット

 

不動産の中で主に土地は高価で、売買、交換等においてはその真の時価の把握が重要になってきます。

売買等はその土地に対しての需要と供給によって売買が成立し、売主は高く、買主は安い価格で売買をしたいと思っていますが、日本の不動産市場での不動産価格をリードしている業者が価格を操作しており、どちらかと言えば売買取引価格は業者価格に操られているのが実態であります。

 

よって、特異な土地等は真の時価の把握が難しいので、この場合は必ず不動産鑑定士に相談してアドバイスを受けるなり、場合によっては現地調査に同行してもらい不動産価格調査（簡易評価）不動産鑑定評価をすることで真の時価を把握することをお勧め致します。

そのことによって依頼者は本人なりに時価の把握が出来、本人のみの判断で行動での大損をが防ぐことが出来たと喜ばれています。

 

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