川崎市の不動産鑑定士が

「借地権問題相談室」を開設

 

地元で不動産鑑定士として種々の不動産の評価、コンサルをさせて頂いています。

 

その相談の中でも土地賃貸借に係わる問題が多くなっています。

それぞれの主張、利害関係からこじれてしまっている方もいます。

 

賃貸借当事者が今後どうしたいのか等を含めて根本的な知識を修得されることが望ましいので「借地権問題相談室」を開設しました。ご気軽に相談して下さい。

 

 

（借地人としての対応）

 

親が借地していているが今後どうしたらいいのか悩んではいませんか。

 

基本的には

 

①継続借地する　②売却する　③底地を買うの3パターンが考えられます。

 

①継続借地する

 

相続時・・・誰が相続するのかを決める。相続なので地主に対しての借地契約での名義変更をしておく。名義書替料は地主には支払わなくて良い

 

更新時・・・土地賃貸借契約が満了して、継続して借地していくなら地主からの更新に当たっての更新料請求に対して払うべきなのかの検討、更新料の相場は・・・〈不動産鑑定士に相談）

 

建物の建て替え時・・・建て替えは借地人が勝手にすることは出来ない。地主の許可が必要。しょうたくに当たっての一時金はは支払った方が良いのか、その金額は幾ら程度か。

 

 

②売却する

 

借地契約を継続しないで、借地人の諸事情により売却することを考えている。

どうしたらいいのか。

 

一般的には借地人の借地に関する知識が乏しいので、交渉に当たっては第三者の専門家のアドバイスを受けるか、交渉してもらった方が解決が早い。

 

借地権の売却先は下記のパターンがあるが、当然借地権価格を把握しておく必要がある。

土地取引業者に任せっぱなしでなく先ずは不動産鑑定士に相談して下さい。

 

 

（売却パターン）

 

ａ、借地権を地主へ売却する場合

 

第三者に売却する前に必ず地主への借地権の買い取りを申し出ること（介入権）これは借地権を無償で返還することではない。

地主が資金的理由等で借地権を買い取ることが出来なければ地主は借地人が借地権を第三者に売却することを認めなければならないが必ずしもそうとはならない。

 

ｂ、借地権を第三者へ売却する場合

 

地主の承たくが必要、地主にもっていく前に買い手を見つけておくことが条件

売却価額から差し引かれる一時金　名義書替料　建物建替え承たく料　抵当権設定承たく料

 

ｃ、借地権と底地の同時売却

 

 

ｄ、借地権と底地を等価交換し、所有権にした土地を売却する

 

 

 

Q１、借地人が地代を滞納したら契約解除になるか

 

Ａ　地代を滞納したからと言って、すぐ契約を解除できるわけではない。一定の手続きをとらなければならない。

地主からは地代滞納していることと地代滞納金を相当期間内に支払うように催促します。その相当期間を過ぎても支払わない場合に初めて契約を解除できます。

ですから、1回程度の地代の滞納では解除できないことです。

賃貸借契約は賃貸借契約当事者の信頼関係で成り立っています。

その為、信頼関係が破壊されなければ、多少の債務不履行があっても契約を解除することはありません。

1回程度の地代不払いでは契約の解除はないです。そして、借地人に支払い催促をした証拠を残す為にも内容証明で郵送しておくと良いです。

 

 

Ｑ２、借地契約が終了したら借地上の建物はどうなるのでしょうか

 

Ａ、賃貸借契約が終了した時点で、ここでのポイントは賃貸借契約が終了についての捉え方です。

 

終了するには地主側の正当事由がある場合、借地人が契約を終了するに値する解除要件をした場合には借地上の建物が存続していることができず、借地人により解体撤去しなければならない。

 

建物を解体撤去は社会的損失でありますので、借地借家法では、賃貸借契約終了の際に借地人が地主に対して建物を買い取るように請求する権利が認められています。

 

これを建物買取請求権と言います。

 

借地法の改正で新たにできた定期借地権は更新型ではなく契約期間が限定の契約になりその契約期間が来れば借地契約は終了します。

 

旧借地法の借地契約は、借地契約期間が満了しても上記の借地契約が終了する状況でなく、借地上の建物が存在し、借地人が継続して借地していく意思表示をする限りは更新することができます。終了と満了とは違います。

 

 

Ｑ３一般に物の貸し借りの契約はその存続期間が満了すれば契約も終了し、契約を更新する場合は貸主と借主の双方が更新することを合意した場合のみ有効ですが建物所有を目的とした借地契約の場合も同じなのでしょうか。

 

Ａ、違います。

 

借地借家法によって、合意がなくても、契約が建物を建てる目的で、建物が建っている以上、契約期限が満了したからと言って契約を終了させてしまうと借地人の不利益が大きく、建物の社会的な価値から言って壊すことは社会的損失が大きいとの理由でこの制度が認められたのです。

 

地主側も正当事由があれば、地主の更新拒絶を認められ契約はこの時点で終了しますが正当事由（自己使用が借地人の使用より強い）が認められることはめったにない。

 

 

川崎市の借地権・底地、相続土地専門の不動産鑑定士　不動産カウンセラー　田邉勝也です

 

現時点で電話、メールでのは個別相談をお受けします。どんなことでもご相談下さい。