相続案件を受託されている税理士さんへ

 

相続財産のうち不動産（土地、建物）の割合が高い中で、相続税を納付

される方にとってはその不動産を通しての節税が出来るかどうかが大きなポイントであります。

 

「相続税財産評価基準での評価と不動産鑑定評価の併用が重要」

 

生前対策として相続節税対策をして相続財産を減らすこと等もしたうえで、広大地、接道不足の土地、不整形地等の個別的減価の大きい土地価額が税理士さんが財産評価基準の相続税路線価で評価した土地価額以下であれば不動産鑑定士の不動産鑑定評価に基づく土地価額で申告した方が節税になります。

 

ないしは、面積的に大きい土地については税理士さんでは判定が難しいので、広大地であるかどうかの判定を不動産鑑定士の「広大地判定書」に基づき広大地の適用をして相続税法上の一定の算定式で単純に減額出来ます。

これが広大地と判定できるにもかかわらず広大地減価を適用しない土地価額で申告した場合は税法上の時価評価を無視したことで高額な相続税を納税者に負負担させることになってしまい税理士さんの評価の責任が求めれます。実際、納税者から損害賠償の請求がなされたこともあるくらい問題であります。

 

ではどうすればいいかです。税理士さんは失礼ですが不動産の評価のプロではないのです。財産評価基準は我々不動産鑑定士から見るならば画一的で簡便評価手法です。ですから、相続税路線価等で求めた価格は時価の８０％にしてあるのです。

標準的な土地であれば時価の８０％の価額で評価されるので、納税者にとっては節税になっているので問題はない訳です。

私は不動産鑑定士ですから真の不動産の時価評価を専門にさせて頂いています。相続税法では相続税申告での相続土地の価格は時価と定義していますが、実務的には、上記の理由で財産評価基準の相続税路線価等に基づいて評価した価格を時価とされていますが上記の個別的減価要因の大きい土地等は財産評価基準での評価では財産評価基準の評価の限界（画一的）から真の時価と乖離してしまう場合があります。

 

実際、税理士さんが独自で評価するか不動産鑑定士のアドバイスを受けて評価するかの判断が必要でありますが、納税者の立場を考えるならば単独での判断ではなく、必ず評価のプロである不動産鑑定士の意見及び、アドバイスを受けるか、多少お金が掛かっても不動産鑑定評価をするなり、広大地については不動産鑑定士の「広大地判定署」とるべきであります。

 

また、過去５年以内で税理士さんが相続税申告し高額な相続税を納税した案件があれば現時点では相続税の過払いの可能性がありますので相続税還付制度を適用して相続税の還付をすることも納税者への救済になります。そのような案件での中で最も多いのが広大地特例の適用していないのです。この場合、不動産鑑定士として鑑定評価するなり、広大地であれば「広大地判定書」を作成します。相続税還付の申請は相続税特に相続税還付に実績がある税理さんと提携して対応します。

 

税理士さん　不動産鑑定士と提携しませんか。

必ずしも不動産鑑定評価するのではなく、相互に研鑽し合って常に相続人の為に役にたてるようになりたいと考えています。