ご利用を検討中の方に役立つ情報を発信
USEFUL
不動産は高価な物件ですが適正価格よりも安く見積もりを出され、大損をしている現状があります。地域の環境や条件などを考慮して不動産の有効利用を判定し、適正な地価を判断いたします。専門知識を習得した経験豊富なスタッフが、丁寧なヒアリングを基にスピーディーな対応をいたします。生活には欠かせない不動産について、トラブルを防ぐため様々な情報を発信にしております。
1. 阪神大震災からの教訓
震災全焼の借家人に優先借地人を認める
阪神大地震では多くの家屋、特に古いアパートの崩壊で多くの方々が犠牲になりました。その被害の甚大さは皆様ご存知のとおりで、被害に表れた方方のご無念ははかり知れません。ただ、震災の被害の裏で通常考えられない賃貸問題が発生し、争議が御起こっていたのです。
借家人が借地権を主張できるか
大都市が震災で大きな被害を受けた場合、借地人・借家人の保護を目的として「災者市街地借地借家臨時処理法」の発令が行われます。そうしますと、全壊したアパートに住んでいた「借家人」がどうしてもそこに住みたいと希望すれば地主に対して優先的に「借地権」が主張出来るのです。
具体的には、阪神大震災でも神戸地裁が借家人に優先借地権を認めて判決を下したのです。
このことは地主にとってどういう影響が発生するのでしょうか。賃貸住宅が古く、管理不十分で壊れた場合は地主はその土地を自由に利用することが出来ないことになります。
この決定内容によると、木造平屋建家屋を全壊したので借家人側は2階建ての店舗兼住宅を再建する為、借地を申し出たが地主は側は拒否。そこで、裁判官は「地主側の拒否は正当と言えず、申立人は借地権を取得した」と認定され、土地の借地権価格は「更地価格の5割が相当」判断しました。古い既存不適格なアパートの崩壊で家主が訴えられました。近隣のアパートが全壊してなく、当概建物だけが倒れ居者が亡くなられました。
遺族が家主に告訴 (損害賠償請求)
この判決では、建物の崩壊は人的なものではなく、災害は天災で不可抗力と家主の主張が却下された。損害は、家主のの建物管理不十分であると、賠償すべきという判決が下された。近隣の賃貸住宅が軒並み倒れていれば、不可抗力が成り立つが、今回はその建物のみが倒壊したのであるから所有者が管理責任を負わなければならない。学生に対して平成17年1月17から5,500万円の支払い。(年5分の金利)今後いつ地震が起こってもふしぎではないと言われています。不動産を所有しているオーナー様は一度専門家に相談するとをお勧めいたします。
2. 不動産経営で失敗し易い落とし穴
昔ながらの単に不動産経営をしていればいい時代は終わりました。キャッシュフローとは手元の現金の流れやお金の出入りのことです。企業でも「黒字倒産」が発生しています。これは企業が損益計算上では利益がでていて黒字なのに金の流れが悪い為に倒産する現象なのです。
これは不動産経営も同じです。一定の利益が出ているのに手元にお金が残らず、最終にはその不動産を手放さなければいけない状況になってしまうことがあるのです。この段階では何を言っているのか理解できない方が多いかと思います。
キャッシュフローの計算を、
1. 家賃収入ー経費ーローン返済
2. 家賃収入ー経費ー返済元金+減価償却費 と考えていませんか。
ここが不動産経営の失敗する落とし穴なのです。
私自身もマンション経営をしていますが、事業経営者としてより税金面を含めての勉強しないと大変であることは痛感しています。立地条件がいいですから家賃の値崩れ、空室の発生がないですから今のところはいいですが今後の対応をよく検討しないといけません。
上記の式で抜けているのは家賃収入から経費を差し引いた課税所得に対して所得税、住民税が課税されるとのことなのです。ようするに税引き後のキャッシュフローで見るべきものを税引き前のキャッシュフローで捉えてしまっているケースが多いのです。この課税所得に対する税率は高いですからこの辺をよく理解してないと黒字倒産になりかねないです。
まず、収支から見てみましょう税引き後利益ー返済元金+減価償却費という計算式に当てはめて税引き後のキャッシュフローを見ることです。税引き前利益(課税所得額)売り上げ(家賃収入、礼金、敷金の償却)から必要経費(固定資産税、清掃費、修理代、支払い金利、減価償却費)を差し引いた金額300万円(家賃収入)-25万円(経費)-17万円(固定資産税)-80万円(減価償却費)-48万円(支払い金利)=130万円(年間課税所得)課税所得130万円に対して税率30%で39万円の税金が掛かります。所得税と住民税の合算は最高で50%の実行税率になりますから大きいです。ここからの公式がが重要です。課税所得額ー上記の税金ー返済元金+減価償却費130万円-39万円-120万円+80万円=51万円(年間手取り額)このように税引き後キャッシュフローで見ないと怖いです。
キャッシュフローを良くするポイント
1. 売り上げを伸ばす:常時借り手が満足するように対応するリフォームをするなり物件の価値を高める。
2. 費用を抑える:税法上の恩典を利用する。一例リフォームを一括経費化できるのか資産計上して減価償却をした方が良い。
3. 不動産でリッチになるには
日本の個人資産の大半は住宅などの不動産です。日本は世界トップクラスの長寿大国になりました。寿命が延びたことを喜ぶべきか、人間は自分の人生を幸福に生きていく権利をもっています。
幸福に生きていくには「健・和・富」が三つ揃っていることが必要です。
しかし現実はどうでしょうか。何かが欠けてしまっているのではないでしょうか。
基本的には健康でなければなりません。それと個人的には住宅を持つのがいいのか、賃貸したのがいいのか、各人の人生に大きな影響を与えるので慎重に検討し対応したいものです。
住宅は不動産という「資産」として捉えた時、多額の借金をしてまで所有するにはこの大切な資産の資産価値をどう見抜き取得するか、すなわち、資産価値のある不動産を選ぶことが出来るか否かで、人生は大きく変わってしまいます。
財産にならない住宅は買うな
「住宅は財産である」と言えますが全てが財産になるとは言えません。不動産鑑定評価的な捉え方では住宅は利便性、快適性を重視し収益性は二の次の要因として捉えていますが住宅ローン破綻の場合で、取得した住宅を賃貸に回して賃貸収入からローンを返済したケースもあります。このことから住宅の資産価値も収益性をも考慮して取得することをお示ししておきます。ですから、借金して住宅を購入する場合は賃貸をしてもその借金に耐えられる住宅を購入すべきであります。
それでは賃貸でき借金に耐えられる住宅とは何か。購入し、自分で住んでもいいが、その住宅を賃貸してその家賃収入を得て、自分は他の住宅を借りて住む。すなわち、自分でも住め、他人に貸せる多様性のある住宅です。
4. 日本の住宅市場の問題点
大転換期を乗り越え、生き抜くには
大転換期の今、日本丸はどこに進もうとしているのか国家政策の過ち、ツケが我々の生活を脅かし社会不安を導いています。
バブル狂乱景気に踊っていたあの時代、右上がり経済の中で先のことを考えずに行動し、借金をし、金に踊らされ消費に狂った時代でした。そして1990年にバブルが崩壊し、今までの社会システム、常識までもが崩れてしまいました。銀行は潰れることはないから金は預けておけば安心。そして不動産のうち土地価格は絶対に下がらないと言う土地神話が崩れて所有することが絶対的ではなくなった。更に、これまで日本は水、安全、情報は「タダ」と言われてきたがこれも消えてしまいました。
このバブル崩壊でそのツケが日本の伝統文化、日本人らしさそして安心を奪ってしまいました。
この現象はどんな意味をもっているのでしょうか。
日本人は質素でまじめで勤勉な人間で、本来的には他国人に比べいいものをもっていたのですが、物・金によるバブルに酔いしれ本来の日本人の人間性間でも無くしてしまったのです。そのバブルが崩壊しても従来の社会システムが変る大転換期に入っていることに気がつかずバブルの余韻の中にいたのです。
それでは、大転換の時期から次にどういう時代に入って行くのでしょうか。
それは、今までの物・金中心で自国の繁栄のみを求めた覇権主義社会の時代は終わり、宇宙は一つ、地球は一つ、世界は一つの理念に基づき地球を守り、それぞれのイデオロギーによる戦争をなくし、自然と人間とが仲良く共存できる平和で愛和な地球社会が構築されなければなりません。世界の現状は繁栄した先進国家、貧困な発展途上国と二極化し上記のような平和で愛和な地球社会になるには程遠い状況にあります。
日本がこれから果たす役割は大きくなっていきます。それには日本をリードすべき政治家の世界観、国家観の程度が低く、政治力がなさすぎます。もっと、これからの社会がどうなっていくのか。その目標に向かって何をすべきなのかを探求し国民に示すべきであります。日本は人口減少、超高齢者社会に突入しています。この現象は突然発生した訳ではなく、予測できた事実でありこの現象を前提で社会システムを構築していかなければならないのです。 それとグローバル化の中で日本の対応が遅いのです。国をリードする政治家さんの政治力の無さには愕然としますが、我々はあきらめることなく我々の方から政治家を動かしていかなければなりません。
そのためにもこれからの時代はどういう時代で何が起きてくるのか。そのためには何を準備しなければいけないのか、いつも心に持っていたいものです。そして自分自身の生き方に信念を持ち、いつも切り開いていくという強い意思を持ち、行動出来る人が多く出てほしいものです。その結果、すばらしい国、世界になっていくのではないでしょうか。
「二極化」と「少子高齢化」という時代の生き方
この問題は日本だけの課題ではなく、世界のグローバルの変化なのです。ですから逃げることは出来ません。
日本は1億総中流と言われて国民全体が豊かさを感じられた時代から一気に格差。階級社会に入っています。
二極化の例
日本人は今までは、皆と同じであれば安心でなんとなく皆が大学に行っているから大学に入り、そしてサラリーマンになる。このようなレールがありこれに乗っていれば安心でこれからはずれると「おちこぼれ」として扱われてきました。それがバブル崩壊による二極化によって日本人に大きな変化が生じたのです。
それは、従来の「おちこぼれ」でも手に職を付け力があれば社会で生き抜くことができ。逆にエリートであっても力が無ければ「おちこぼれ」になってしまう時代になってしまったのです。サラリーマンであればこれからはもっと厳しくなっていきます。上記の様にただいればいいのでは勤められません。自分を磨き、自分から雇用機会を作れる人間になることです。こうした意識や能力を持っていると、どんな時代がきても対応できます。
知って得をする相続・贈与問題の解決策
国は財政危機を乗り切る策として消費税率のアップ国民に認めてもらうに当たって、国民間の所得不平等格差をなくすと言う大儀名分の基に所得税の最高税率を上げることと、相続税の基礎控除の引き下げ等含む相続税改正が平成27年から実施されることになりました。増税時代に突入し、土地等の資産を所有する富裕層が狙われています。
私は相続で不労所得を得たのですから一定の税金は払う必要はあると思います。旧来からの家督相続は法的には無くなり、子供が親を生前から亡くなってからも守ってくれることが稀薄になった現在、自己中心的で物欲だけが強く、少しでも相続財産を均等に配分してもらおうと財産を持ちたいが故に争いになっては御先祖様は浮かばれません。それと相続対策相続税対策が出来てないがために国に無駄な税金をもっていかれているケースが多いのです。
ここで強く訴えたいのは富裕層の皆様方、相続に対してより勉強をしましょう。自己判断ではなく、相続プロのアドバイスを受けて的確な対策を講じていれば無駄な税金を払うことなく、事前に防げたことばかりです。特に相続土地の時価の把握が不適格で、人任せであることと、相続すべき土地等の対策をしっかり行なっていくに当たっての知識を十分持つ必要があります。
2. 相続財産のうち特に土地を如何に評価するかによって人生が変わってしまう。
その位重要なのですが全面的に人任せでいますから間違ったことをされても不信に思いません。もっと高価な不動産に対して課税されるのですから疑問を持ちましょう。
相続財産(土地)の評価手法と時価について、相続財産の評価は財産評価基本通達による評価しか認められてないという誤った認識が浸透しています。
それはなぜでしょうか。
日本の相続税申告は自己申告制度を採用しているので、相続人の代行者として税理士さんが依頼されます。税理士さんは相続税評価の経験が少ないので国税当局が当局の内部審査用に作られた基本通達を税理士さんは税務申告で税務署の通りがいいのでこの簡便な評価基準を使用されているのです。
この相続税路線価方式にはそれなりにもいいところがありますが画一評価なので個別的に問題がある物件では評価での減価が反映仕切れず、市場での時価を評価できないないという評価上の限界があるのです。
相続税還付制度で払い過ぎ相続税を払い戻そう。
今後の税制改正では上記の相続税還付の更正期間を現行の1年10ケ月が5年に延期されます。このことはどういうことを意味しているのでしょうか。
相続税申告納税者が税制改正で増えていきます。その相続税申告(財産評価を含めて)を相続税申告の不慣れな税理士が担当することになります。その結果、今以上にいい加減な評価が多くなります。
このような現状ですから国税当局も税理士さんの相続税路線価方式だけでは相続税法で示している市場の時価を評価できないと判断し、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を添付しての相続税申告を認めたのです。
ですから、相続税申告時の土地等の評価は基本的には相続税に強い、知識を持った税理士さんに担当してもらい、路線価評価では不動産市場の時価まで価格を下げられない減価がある土地は、不動産鑑定士を併用することをお勧めします。
ですから相続人の方は、税理士さんに相続税申告をお願いするに当たっては次のことを確認してからお願いしてください。
・相続税申告評価はどの程度してますか。
・相続財産のうち不動産は不動産鑑定士を併用してもらえますか。
・申し込み後不動産の調査に来ない税理士。
この質問にNOと答えた方及び調査がいい加減な税理士はまずいので絶対に委託しないでください。
4. 評価によって評価額を下げ、相続税の節税を図る。
土地を分割して評価額を下げる
01
既に建物等が建ち、一体利用しており土地が分割できない場合以外は、うまく分割すれば評価減のチャンスがあります。
土地を分割して評価額を下げる
02
私は不動産鑑定士ですから相続土地の時価を求めることが主ですが、目的はいかに合法的な節税が出来るかを検討し実行しています。
その場合、財産基本通達の評価での価額を下に鑑定評価を組み入れた場合の価額とを比較検討し、最終判断を下します。
5. 遺産分割の時にできる節税対策。
早い時期に遺産分割の方向性を決める相続財産を出し、「相続財産目録」を作成し協議する最終的には「遺産分割協議書」を作成する遺産分割法から協議し、適切な方法を選択するこの特例を効率的に活用する方法を示します。
1. 自宅を戸建住宅からマンションに買い換える。
2. 広い自宅」の土地を一部売却する。
3. 相続税路線価の高い地域に引っ越す。
4. 自宅を二世帯住宅に変更する。
5. 相続する前に持ち家を売却していく。
6. 老人ホームへ入居する時の注意。
7. 二次相続まで考えておく。
広大地評価が使える土地は積極的にこの特例を適用し評価減をねらう申告期限までに売却して「時価申告」することも可能です。
他の資格者(税理士、弁護士、司法書士、FP、不動産業者、土地家屋調査士等)連携してご依頼者にとってプラスになるように作業しています。
ぜひ、ご相談ください。無料相談をしております。
先行き不透明な日本社会をどう生きていくのか。
あなたは、この不透明な社会をどう生き抜いていこうとされていますか。
安倍進政権になり、まずはアベミクスによる経済再生により、期待感を込め経済は上向き傾向にあり、全般的には大手企業はそれなりに維持しているが、中小企業の業績が低迷し完全に二極化しており、国民が実感できる状況には未だ至っていません。年金不安や消費税率のアップ、医療費の負担増、これらは国家方針が不明瞭の中で、長きに亘って国民を繁栄の中でごまかし続けてきたがその現象が暴露されてしまっています。国の失策(財政危機等)を国民に増税という形でツケを廻しごまかし続け根本的な対策が打たれていないのです。
国の失敗の責任は誰もとらず、国民には自己責任時代だから自己防衛しろとはあまりにも国民をバカにしてるではないか。そんな中で長期自民党独裁政治から民主党への政権交代がなされ、国民が安心できる国をつくってもらいたく期待しましたが、期待はずれで終わってしまいました。
そして、再度自公政権に舵取りを任せることになりました。
国内外の難問が多く、危機内閣と言われているが、今のところは安倍内閣は順調にきている様に見えます。しかし、国民はしっかり監視してないと、本当に日本はどういう方向に向かおうとしているのか、危ないのです。自公政権へ戻り、従来の自民党からの反省をし、新しい船出をした自公政権、それと安倍首相がデフレ脱却、憲法改正、外交、教育、エネルギー等を旗揚げし再度、立ち上がった安倍内閣、順調な政策実行で国民からの支持を得て出航いたしました。世界の中の日本、防衛的にはアメリカの傘の下で極東、世界の平和の為に共同防衛を図っていくことがより求められています。
頼るだけでなく、日本国の自主防衛ができ、その上で国際的な危機に活動していくことが大切であります。個人的にも世界観を常に持ち、常に自分がどういう立位置にいるのかを確認していかなければならないのです。
2. 自己責任時代に突入
国や企業が個人の生活を守ってくれた時代は過去で、今や自力で生活を守らなければいけない時代に入っています。このようになってきた現象は理解できます。しかし、今の状況は国の制度がそれこそ不透明で、従来型の借金増しの中で従来型の政策を実行しています。これでいいのでしょうか。
国自身も国民へ経済負担をお願いするなら自らも無駄をせず緊縮した姿をみせるべきであります。最近は火の気が強く増量した感じで従来からの大手法人が企業の放任体制の結果、いい加減な組織運営の暴かれ現象が続出しています。
我々はもっと国策と実行をチェックしていかなければなりません。国も個人も目標を持つことが必要です。国と個人では立場が異なるが基本的には自立し、目標に向かって決意し、実行していかなければ進展しません。そんなことせず「成り行きに任せていけば何とかなる」との安易な考えではだめです。そのうえでこれからの個人の生き方を真剣に考えていかなければなりません。先ずは今、社会現象、システムが大きく変わってきていることを認識し、その上で自分の人生設計をしっかり構築していくべきです。
今は将来の愛和な地球社会に向かっていく過程で、過去の膿みを出している状況下にあり、諸々の現象は偶然に起っていわけでなく全てが必然的に起っています。ですから今起っている現象をただ起っているとの現象的捉え方からだけではなく、その現象からどういうことを我々にサトラなければいけないのかの原点を理解反省し、地球規模で邁進していかなければなりません。
そこで日本が世界の魁としての国、日出る国、日の元つ国日本に諸々な事が課せられその対応がどう果たすかその使命・役割が求められています。具体的には、日本は世界に先駆けての超高齢者社会、国家財政危機、原発事故、自然災害、食料危機医学危機等の難題に日本がどう対応するかが問われています。
4. 人間はこの地球に何の為にに生きているのか
これが理解できず漠然と生きていては無駄です。
日本社会の不透明さを明確に把握するには、我々国民は一人ひとりが上記の何のために生きているのかを明確に理解し、自らが自己変身して変わればその不透明さを発揮するのではないでしょうか。
短期的には、2020年夏季オリンピックに向かって日本は、震災、原発事故からの復興をした姿をそして日本の世界にない伝統、文化、人間性を世界に知らしめる絶好の機会であります。そのためには、日本人自身が日本の伝統・文化を勉強し、真の日本人魂を持っておもてなしをしようではありませんか。一人ひとりが何かさせて頂きたいとの思いを持って変わっていきましょう。日本の技術力はもちろん、人間愛のすばらしさで世界を変えていこうではありませんか。
5. 21世紀は芸術・スポーツの時代でその発信が日本であると言われている
特に最近日本のアニメ、音楽等の芸術とフィギアースケート、体操などのスポーツの躍進がすごいです。日本人は外人に比べ体力には負けても、日本人の繊細で大胆な日本人魂が復活し、世界に日本人のもつすばらしさをアピールしています。
日本は元々世界を統一していた国で、過去に戻れば菊の御紋のごとく16の使が世界に飛び立っていき世界で活躍していたい優秀な国家であり国民だったのです。今は中国、韓国そして米国等の国家が日本見下げ、なめているが必ず倍返しではないが日本の時代が復活すると思います。
世界に先駆けて進む日本、どうか日本人はもっと自身を持って世界で活躍出来る時代が来ると思います。
7. 資産運用の仕方
(1) ライフスタイルに合わせて物を選ぶ。
・ハイリスク、ハイリターン株式投資、商品先物取引、金。
・二ドルリスク、ミドルリターン外資投資、不動産投資、個人年金。
・ローリスク、ローリターン投資信託、債権、預金。
(2) 投資を行ううえでの考え方
・不動産投資は事業である。:長期的な安定収入の確保。
・その事業を成功させるには知識が必要である。知識がなく実践しているので、失敗者が多い。
・そのリスクを知り、リスクを回避する。
・自己責任、自己判断を行う意識を持つ。
・良きパートナーを持つ。
8. 老後資金にマイホームを生かせる
(1) 日本は超高齢者社会に突入
寿命が延びたことは喜ぶべきことですがが、その前提は各人が健・和・冨が揃っていなければなりません。それでは現状はどうでしょうか。定年後の生活費は普通生活をするにしても約23万円は掛かるのです。収入を見るに格差社会の中では足りません。
1. 年金(厚生年金)
2. 私的年金
3. 給与
この年金については今後益々もらいにくくなっていくのが明らかです。
(2) 土地価格の二極化
バブル崩壊までは資産形成を戦後の地価上昇に依存し、資産そのうち土地を買い替えて資産の拡大を図ってきました(土地本位制)。
ところがバブル崩壊し土地の絶対性は崩れ、一般財と同じように捉え、今までのように所有することでの大幅な値上り益を期待することは出来ません。
土地の二極化現象が顕著になってきました。要するに、全ての土地価格が同じように変動するのではなく、その土地を含む地域要因、個別要因により条件の良い物と悪い物との価格が合い反して変動する傾向になってきました。ですから、不良な土地、リスクが高い土地等は所有しては目減りして不良債権化してしまいます。
(3)どのように土地と係わっていったらいいか
国は財政危機を乗り越える為に増税に踏み切ってきました。平成23年度から税制改正で相続税の改正で増税されます。このような状況の中で各人は自分の人生設計を見直し不動産の総合的検証をしていくことが大切になってきました。その為にも所有不動産の総合チエックをした方が安全です。その所有している土地を「保有すべき土地」「活用すべき土地」「売却すべき土地」の3つに区分することが大切です。そのうえで生前対策、相続発生後の相続対策、相続税対策をしないと最後は財産が無くなってしまいます。
1. 生前相続対策をする。相続対策の3本柱
・円満相続生前から親族間で相続財産の分割についておおよそ合意ができていること。
・納税資金の確保納税資金は現金なので相続発生してからでは間に合わないので事前に納税資金を確保が見込めること。
・相続税の節税・相続税の節税対策を実行されていること・節税の特典をフルに活用し、組みあわせて応用する。
・相続土地の路線価評価で求められた時価と市況価格の違いを利用して節税する。
2. 相続に関しては、不動産相続に強い税務会計事務所に依頼することが相続対策に繋がっています。
ついにきた相続税大増税
その対策を不動産鑑定士がお教えいたします
しかし、この改正での相続税の基礎控除額が縮小されたことで、都市圏を中心に今迄関係なかった新たな相続税支払い対象者が増えます。相続税の最高税率を将来は80%にまで上げ遺産相続をさせないように計画しています。国(財務省)は国策の失敗を増税で逃げようとしています。
そのいいターゲットは高齢者と富裕層の資産家です。相続税の最高税率は現在50%ですが改正では55%に上がり近い将来は元のように80%まで上昇させようとしています。そうすると、今まで私は関係ないと思っていた人も遺産相続が出来なくなってしまいます。
昔から3回相続が発生すると財産がなくなってしまうと言われています。正しくこの状況が迫ってきているのです。
相続税の税収は年間で1兆円ほどしかなく、国としては取りぱぐれていると思っているので相続税率を上げようとしているのが本音です。国としては、相続税増税で2,000億円から3,000億円の税収増を見込んでいますが全体で40億円の税収入と比較すると未だ微々たるものであると捉えています。日本国民が保有する金融資産1,400兆円のうちその6割程は60歳以上の高齢者が持っています。消費税と所得税を一気に上げることは反発が大きいので、現政権は大声を出さない高齢者と富裕層をターゲットにして相続税率を上げようとしているのです。
相続税率最大80%の大増税は段階的に国民の目をそらしながら実現されてしまいそうです。 国が目下進めようとしている「社会保障と税の一体改革」は金属疲労を起こしています。社会保障制度をあるべき姿へと変えると大合唱している。その内心は、「消費税ありきの増税」のことしか考えていない。消費税は全て社会保障に使うと言っているが、今のままでは国家財政危機を乗り越えていかなければならないので財政再建にも使われる公算が大きいです。その他の税の相続税増税も同じでしょう。
相続税はどう変るのか
相続はどこの世帯でも必ず起こります。それは遺産相続です。ただし全てが相続税が課税されるわけでなくそのうち約4%の人だけです。それは相続には「基礎控除」があるからです。よって相続税はその基礎控除額を超えた財産部分に対して課税されます。現行制度での基礎控除額は「5,000万円+相続人一人につき1,000万円」です。
民意を無視し政・財・官の利権確保に進もうとしている政治に国民は怒れ
民意を無視し、政・財・官がの利権と特権確保のために民自公の3党が急に足並みが揃ってきました。消費税増税法案が闇の密室協議に入ろうとしている現状に国民の民意位は無視され進もうとしている現状に何故国民はもっと具体的に怒りを出すべきです。3年前の総選挙で大半の有権者が否定した「自公腐敗政治」「密室談合政治」を打破して欲しいと国民が熱望したのが政権交代でした。それなのに、現政権は国民が反対している「大増税」を当時と同じように密室協議で強硬しようとしているのです。増税先行で棚上げされた社会保障分野は今後、自民党提案の「国民会議」で議論するといっているがこの国民会議は国民を無視した名ばかりの形式会議です。
不動産鑑定士による相続土地評価方法の研究
神奈川県、横浜市k栄光神奈川鑑定、不動産鑑定士相続、借地権・底地の土地評価のプロ、不動産鑑定士田邉勝也が皆様のお悩みにアドバイスをさせていただきます。
相続での問題点
相続税対策
相続に強い税理士の選任が出来てない顧問税理士でも相続税申告の土地評価の経験がない税理士を選任しているのではありませんか。これでは合法的な土地評価が出来ず節税対策も無理です。
相続土地評価の認識が誤っている
相続税申告時、相続税を納付しない遺産分割時での相続土地の価格は「不動産市場で正常取引が成立する時価」であることが基本であります。それでは、その時価を求めるに当たってどのような方法を採っているのか分析しましょう。
相続税申告時の土地の評価方法
本来は国税当局の内部通達であった「財産評価基本通達」による評価方法が今では相続税申告担当税理士が不動産鑑定士のように土地評価知識、適用技術を持ち合わせていないので財産評価基本通達の簡便的な評価方法を採用しているのが現状です。税理士さんが土地評価する段階ではこの財産評価基本通達の「路線価方式」「倍率方式」を適用して評価するしかないのです。この適用についてはいいのですが、全ての土地をこの方法で評価して本来の「時価」を求められると誤った思い込みがあります。
下記のような特殊な土地は路線価方式でも土地の個別的減価や小規模宅地等特例による減価はあるのでこの段階での減価はされえます。しかし現実は、不動産市場での時価までの減価をした評価が出来ないないので、不動産鑑定評価を適用して評価額を下げ節税効果を導き出しています。
私は相続の土地評価に特化した専門家不動産鑑定士として、無料でご相談をお受けしております。相続税申告、売買、交換などの場合、その時の時価の把握ができていますか。税理士、不動産業者に任せっぱなしにしないでください。時価評価のプロの不動産鑑定士に相談してアドバイスを受け、対応して大損を免れた方が多くいます。逆に対応が終わって後でこられたときは対応できず後悔している方もいます。早目の相談が救いの第一です。
会社の相続(事業承継)を不動産鑑定士がお教えいたします
会社の相続(事業承継)と節税法をお教えいたします
1. 相続対策
(1) 争族にならないような対策:誰にどれだけ残すのかの生前対策/遺言書の作成
(2) 会社の後継者を決める:事前に後継者を決め、社長学を学ばせておくこと。
(3) 保有している財産を洗い出し財産評価額を把握しておくこと:相続税申告のための評価と市場での適正時価とは異なるので評価に関しては不動産鑑定士のアドバイスを受けた方が良い。
(4) 担当税理士は相続に関して知識、能力があるのか確認する:担当税理士が相続に精通してなく場当たり的な対応をするようでは後々の節税も出来ず将来の事業の承継に問題を生じてしまうので思い切りが必要。
2. 相続税対策
(1) 財産の評価額を減らし節税をする
相続税の納税資金対策納税資金がないと結果的に不動産を物納しなくてはなりません。そこで、相続税対策に節税があります。その節税方法に相続財産とその相続財産(土地)の評価額を減らすかにあります。
現金や預金を減らす方法:生前贈与
土地の評価額を下げる方法:更地で保有するより賃貸アパート、マンションを建てることで土地の評価が「貸家建付地」として評価され更地での評価額より土地の課税評価額は低くなります。
ここでの注意
社長が所有している土地に賃貸マンションを建てた場合直ぐに相続が発生した場合は相続税の節税効果はありますが、そうでなく期間が長くなればなるほど、借入金が減少して不動産所得が増加し逆に相続財産が増え、結果的には相続税が増えることになります。
(2) 社長個人と会社が所有する不動産の相続対策
1. 土地の評価方法相続税申告に当たっての土地の評価方法は原則として財産評価基本通達の「路線価方式」と「倍率方式」適用するよう指導されている。価格は「時価」と示されているが上記方法で求められた価格は時価に近い公示価格の80%の価格になっているので厳密には市場で売買が成立する時価とは言えない。相続税であるから実勢の時価に比べ安い価格であるのでいいが、土地によっては個別的減価が大きく相続路線価方式では減価が一定に抑えられてしまうので時価を反映仕切れない場合がある。その場合が不動産鑑定士による不動産鑑定評価を適用して補充することも可能である。
2. 貸宅地の評価方法土地を貸したものを「貸宅地」建物を貸したものを「貸家建付地」といい自用地に比べ評価額は低くなります。 貸宅地:借地権の設定、実際に家の敷地になっている。借地権の設定がないと貸宅地とは言えない駐車場として課している場合は貸宅地ではなく更地の評価になる。
大地震発生予知緊急警告
今回の予知の根拠
上出氏は、10月9日帯状の巨大な地震雲を観測された。この雲は、平成20年の四川省地震の直前に発生した地震雲と形や大きさが似ていたという。上出氏の蓄積データや経験則からこの地震雲が出るとかなり高い確率で東京湾から福島沖の範囲、つまり関東全域と福島県との間で地震が起きているという。地震雲の発生から2週間程度が要注意、台風の後や満月の前後は地震が発生し易い。16日が26号台風、19日から20日は満月とピッタリである。
上出の地震予知の確率
昨年は48回の予知のうち42回が的中、今年は(10月14日現在)31回中24回的中しているので心構えをしておいて下さいとのこと。大型台風の到来、自然界が猛威をふるっています。私は此の現象は人間がこの地球を崩壊状況にしてしまったことに対して反省を促す警告であると思っています。ですから、人間が地球を元の正常な姿に戻す姿勢、行動がでてこない限り次から次と自然災害が続発していくのではないでしょうか。現界的には、非常事態に対する事前準備を完全にしておきましょう。