相続税申告での土地評価の限界

 

相続税申告時の土地評価の限界から敢えて財産評価基本通達の評価方法で求められた価格はその土地の時価の８０％にしている理由は下記のとおりです。

 

 

税理士さんは相続税申告での不動産の評価は基本的には、財産評価基本通達の相続税路線価等の評価手法を適用します。

 

 

担当税理士さんは不動産市場や不動産知識をも薄いので市場価格から乖離した価格を平気で付けて申告しているかケースが多いと聞いています。

 

それは財産評価基本通達の評価手法を適用する場合の個別的減価の大きい土地（広大地、不整形地、傾斜地、間口に狭い土地価格）が真の時価と乖離してしまっているケースが多く、不動産鑑定士からすれば、絶対許されません。

 

このように税理士Ａの評価が甘いのを理由に別の税理士Ｂが「相続税還付制度」があり、税理士Ａの評価をし直し評価額が当初評価より低く出れば相続税は還付される可能性が高いと営業して、高額な報酬を得ている。

 

 

不動産鑑定士である私は公平・中立の立場で責任ある行動をとっており、もし悪意でなくても評価を頼まれた依頼者に多くの損害を被らせた場合は損害賠償にも対象になっているほど厳しいのです。それに比べ相続担当税理士さんの評価は知識、技術力の不足が目立ちます。

 

 

もしその不動産が個別的減価が大きい土地であれば、必ずまず財産評価基本通達に基づく評価（相続税路線価等に基づく評価）をし、次には真の時価を鑑定評価して双方の価格のうち相続財産評価基本通達の評価手法を適用した価格の方が低い場合はこの価格を採用する。

 

反対に真の時価を求める不動産鑑定の方が低いと思われる場合は不動産鑑定士と相談し、正規の鑑定評価をする前に不動産鑑定士のアドバイスを受け、鑑定評価の方が低い価格が出せるとなれば、正式に不動産鑑定評価を依頼します。

 

 

個別的減価の大きい土地は、不動産鑑定評価の方が相続税路線価方式によって求められた価格より低くなることが多い。

ですから、相続税還付の土地の再評価は税理士の相続税路線価方式のみの価格は一定の価格は出せるが本来の実勢価格は出し切れません。

 

それを補るのは不動産鑑定評価です。不動産鑑定評価はその土地の個別性を十分確認して評価するのでこの「相続税還付制度」を利用する場合、税理士は不動産鑑定士と提携しているかどうかを確認してから依頼して下さい。

 

 

不動産鑑定士として真の不動産の時価とコンサルに力を入れています不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也です。

どうぞ、お気軽にご相談して下さい。

 

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆