底地問題　

 

貸地（底地）専門の不動産鑑定士がご相談に応じます

 

底地とは土地を賃貸借している状態での借地権が付着した地主が所有する土地の権利です。

 

元々は地主が所有地として保有していたが古い方は戦前から土地を建物所有を目的に賃貸していました。

 

その時点では地主は土地が余っていたこともあり、どちらかと言えば安い地代で、権利金もとらずに貸してあげてたという状況でした。

 

それが都心部では都市化の進展に伴い人口及び世帯が急増し、地価が高騰してきたのです。そのような状況下で徐々に借地人の権利が強くなり,自然発生的に借地権価格が形成されるようになってきたのです。

 

旧借地法下（平成4年以前での契約）では地主が正当事由がなければ借地権を戻すことが出来なくなり、地主が借地権を買い戻すにはその土地の借地権価格で買い取らなくてはならなくなってしまいました。

 

地主にとっては、非常に収益率の低い状況になってしまった訳です。

 

そこで、平成４年に旧借地借家法が廃止され、契約期間限定で契約期間満了時に借地契約は終了し、地主に戻す定期借地権が出来ました。

 

しかし、旧借地法下での土地賃貸借に関しては普通借地法に置き換えられたが、真借地借家法に切り替えることはできず、そのまま旧借地法として存続することになっています。

 

よって、地主は今後借地契約を継続していくのか、下記のケースのように転換していくことを考えなければならなくなってきます。

 

 

 

（今後継続して借地契約を継続していく場合の注意点）

 

相続に当たって、現在の借地契約をどうするかの転換期がくる。

 

相続人としては、貸地であるので地代徴収権しかなく、自己所有することは借地権を買い取るか、等価交換する以外は自己使用はできない。

このことを踏まえて、地主として、賃貸借契約を継続していく方法をとる場合は下記の点に注意しておく必要がある。

 

①　常に賃貸借としての事業を行っていること

 

借地人の行動を監視してなければならない。そのうえで地主としての的確な行動をとること。

 

・・・定期的な地代の値上げ、増改築の許可に対しての一時金

　　　更新料相当額の請求等

 

 

（底地を整理する方法）

 

方向性としては、底地を持っての賃貸借は地代利回りは低く、不動産市場で底地を第三者に売却する場合の底地価額は底地価格の根底が地代徴収権が中心であるので土地価額の１０％～１５％になってしまう。

 

それが相続税法では都心部の住宅地での相続税路線価での借地権割合が６０％～７０％ですから所有権割合１00%からその借地権割合を控除すると底地割合は３０％～４０％となるので相続税節税目的の為に敢えて売却価額が低くなっても最近は、相続前に底地を第三者に売却しての現金化を図っての動きがあります。

 

でもこのケースは慎重に捉えないといけません。そこで下記の方法も検討して下さい。

 

 

①　手間がかかるが高い値段で底地を売却する方法

 

　　借地人への売却、

　　借地人から借地権を買い取って完全所有権にして売却

　　底地と借地権の同時売却

 

②　底地問題を解消する為に安くはなるが早く売却する方法

 

　　底地買取専門の不動産業者に買い取ってもらう

 

地主さんの諸よってどの方法をとるかは異なるが自分本位の行動は間違いの基になるので、ぜひその道のプロである不動産鑑定士に相談下さい。他の底地・借地権に精通した専門家と連携して相談者のニーズに的確に対応させて頂きます。◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇