近年の地価動向
2024/04/07
大震災の影響で地価下落
震災の影響で地価下落地点が大幅増加
被災地の高台地を高値で買い、軒並み上昇
国土交通省が2012年(価格時点7月1日)の基準地価を発表した。東京都台東区のスカイツリー等の地域への影響で地価が上昇した地域はあるが、全般的には下落傾向である。
オフィース、マンション、戸建 住宅にしても供給過剰で、契約率も下がり、空室率も高くなっているのが公的評価での価格はどうしても後追いになってしまうので実勢の不動産価格から乖離してしまっている難点がある。
そして景気の低迷、この度の震災の影響で国内の不動産購入需要の減退で地価下落が加速している。しかし、震災以降、高台地の地価が高騰している問題が発生している。国は静観している状況で国が進めようと している沿岸部住民の高台移転計画に重大な支障をきたすと思われる。
この原因は、復興をめぐる国と自冶体の連携の悪さに業を煮やし、比較的資金的に余裕のある方は独自の生活再建をしたく自力で高台地を高くても買い進んでいる。そのような状況を見込んで不動産業者は先買いし高値売買をしている。このことが一部の地域の地価高騰を招いている。
地価高騰や高台移転用地不足を招きかねず、今後の復興への影響を懸念する声も聞かれる。
政府や関係自冶体は、被災地の土地取引について、復興を妨げる投機的な動きにつながらぬ
ように、監視を続けるべきだ。必要に応じて、国土利用計画法に基づく土地取引規制を適用するなど連携して早期に手を打つことも選択肢として忘れてはならない。
大きな流れとしては投資としてのバブルが崩壊し、実物経済が低迷してしている中で、不動産は生き物で不動産が持っているポテンシャルをどう活かし、どう活かされているかによってその不動産の価値・価格が変わっていくと思われる。全般的には、少子高齢化現象と不動産への所有意識の変化によって不動産購入需要は減退していることは確実である。
そのことによって地価も全ての不動産とは言わないまでも下落傾向は続くと予測できます。どの程度まで下落するかですが一律ではなく、地域、物件毎に異なるが不動産の売買をされようとされる方は安易に実行するのでなく、その不動産及びその地域の状況をよく知り理解し、 納得されてから実行された方が最善である。
今後の地価動向
公の調査は現実の地価動向に比べ、 後追いになってしまうので実際の地価の下落を反映しきれてないという盲点があります。
全般的には、二極化傾向が顕著になり下落傾向が強まっていくと予測する。ですから、現在の適正な地価を把握するには、単に公示地価、基準地価、相続税路線価を引用するのではなく、不動産鑑定士の意見を活用してください。安易な対応はしない方が得策です。
今後の対応
不動産を売買しようとしている方、相続をされようとている方、有効活用を計画されている方、それぞれの目的は異なりますが、上記のごとく、今後、地価、マンション価格は二極化傾向は今以上に顕著になり立地条件(駅、店舗への距離、地盤の強弱等)の劣る地域の地価の下落は当分続くものと予測します。
日本の不動産市場には複数の不動価格が存在し、本当の真の価格、時価を把握することが難しくなってきています。世の中の流れは所有から利用の時代に変化している中で個人的には人生をどう生きていくのか。この生き方の中でどう不動産とかかわっていくかを考え対応することが求められています。事業として土地を有効活用するにしても将来の収益が見込めなければ止めるべきです。
将来予測をするに過去のトレンドは参考にはなりますが、これからの将来はもっと世の中の変化が早くなり、価値感が多様化してきますから将来への不安、リスクを図ることは難しくなってきます。結論としては日本の不動産は国際的に比較しても(土地、建物)は高すぎます。よってそれぞれの立場で、より慎重に検討して対応していった方が最善です。
注意
住宅の価値判断での要因のうち駅からの距離、環境(眺望)が中心でありこの傾向は今後も変らないが この度の大震災で土地の価格形成要因のうち地盤の強度、高さが大きな要因として捉えざるをえなくなってきました。
不動産鑑定士は鑑定評価で土地価格を求める場合、現状把握はもちろんしますがその地域、対象地の過去の土地状況がどうであったかを古い住宅地図、閉鎖登記簿、地元の方々のヒアリング等をして確認して下さい。
その結果、その地域が元は水田地帯、沼地、澤地で 地元の人はこんな地域では住宅地としては危険であると言っているケースが多くあります。開発され出来上がってしまえば環境がいいとか、眺望がいいとか外観だけで価値判断されてしまいます。
それがこの度の大震災で土地の立地条件の中で津波の危険性、地盤の強度について真剣に考慮していかなければならなくなってきました。
今後住宅の購入をされる方は十分過去の土地の状況がどうであったかを確認して下さい。不動産鑑定士はそのような不動産調査をもしますので ご相談下さい 。
被災地の高台地の地価高騰国、関係自冶体は 土地取引規制の監視を強化すべき
平成24年9月19日、基準地価{平成23年7月1日から平成24年7月1日)が発表された。
今回の大テーマは被災地高台地が企業が高買いし軒並みに高騰したこと
この起因は国、関係自冶体の復興対策の実行が遅れ、本来であれば、この度のように地価高騰することが予測できるならば国土利用計画法に基づく土地取引規制を適用するなど早期に手をうつべきである。
いつも後手で手遅れになっているので投機的取引には厳しい監視をすべきである。
このままでは、国が進めようとしている被災住宅の高台移転計画に重大な支障をきたす恐れがある。
新聞記事によれば、岩手県陸前高田市の高台住宅地の需要が加熱し地元不動産業者は3倍で売れたと異状気味である。地価は需要と供給によって決まるが資金力のある企業が高値での先買いし、ストックしてしまい、国等が事業展開し土地を買収する時は異状に高い価格で買わざるを得なくなってしまう。税金を無駄に使ってはならない。その為には地域自冶体に地価高騰監視グループを作り、早めの対策をすべきである。
東日本大震災、福島原発事故以後の不動産市場の変化
価値感の変化
H23・3・11を機に、日本人の人生観、資産に対する考えかたを変化させた。特に豊かさについて今までは物主で、物・金があれば幸せであるとしてきた。これは必然かも知れない、戦後の一切を無くし欧米に追いつけと物質的な豊かさを追い求めてきた。その結果、世界トップクラスの経済大国になり国家総中流階級までいき物質的な豊かさによる幸福感を得ていた。
しかし。この度の大震災を機に多くの方々を亡くし、多くの被害を受け大震災・原発の恐ろしさを感じたことは言うまでもないが
「自分の人生において、何が大切なのか」
「人生に幸せの基準は何なのか」
等を多くの方々は考え、自問したのではないでしょうか。
そこで得たことは物中心の生き方から「お互いに助け合う精神渦族や友人の絆」の大切さを感じ取ったのではないでしょうか。
続く
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栄光神奈川鑑定
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