私は神奈川県川崎市で借地・底地、相続土地の時価評価及びコンサルを手掛けています不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也です。

 

Q、ここでは、40年前に借地し、一回目の更新をし、近年2回目の更新時期を迎えようとしています。元々は両親が借地していましたが、1回目の更新後両親は他界し、長男がこの借地権付建物を相続した。建物の名義変更をして、借地人としての契約者としての手続きは終わっている。

借地契約更新の手続き、流れが不明確であるので教えて下さい。

 

Ａ　不動産鑑定士が整理してお答えします

　

ａ　借地契約期間が満了したが、契約更新は出来るのか。

 

旧借地法（平成4年7月31日以前の契約）では借地人が継続して契約更新をする意思があり、契約解除要件がない限り、土地賃貸借契約の期間が満了しても、そのまま継続して借地出来ることになっている。借地人の知識不足の為に、地主から「借地期間が満了したら建物を解体し更地にして戻して欲しい」との要求をまともに受け、建物を壊して借地権を無償で返そうとしていた方が私に相談された。本人は別の場所に移転することになっていたので、適正な価格で地主に買い取ってもらい大変救われたと喜んでいました。

 

借地人から更新請求があり、借地人が土地を継続使用している場合、地主が契約の更新を望まない場合は、すぐに異議を述べなければそのまま契約が更新されます。この地主の更新拒絶が認められるのは当然、正当事由がなければ認められません。正当事由とは地主の自己使用等があるが、借地人との利用する程度が優っていなければ正当事由は認められません。

 

 

ｂ　借地人が契約の更新請求をしたら地主の方から更新料の請求がされた。支払う義務はあるのか。

　

地主の更新料請求権や借地人の更新料支払義務は法律的には在りません。裁判所も更新料の取引慣行は認めず、契約書に明文化されてない限り、更新料の支払う法的義務はないと判断しています。しかし実際には借地人も地主から土地を借地している限り、地主との関係を円満にもっていくことが良いとのことから、適正な更新料であれば支払っているのが現状です。

 

以上の法的理由で更新料の支払いの必要性はないのになぜ、現実に更新料の支払いが多くされているのか。

 

借地人側の立場

将来の利用権を確保し契約更新を円滑に進めるための費用

期間満了時期が近づいて目減りした借地権の価値を回復させる為の費用

 

地主側の立場

過去に思うように地代改定で値上げできなかった地代の不足分を補うために、あるいは、将来の地代の前受分という意味合いで受け止めている

 

両者の主張はあるが、現実問題として今後借地人が継続更新していくのであれば、円満な対応（適正な更新料相当額であれば支払う）をした方が最善です。

 

しかし、地主もこの際とばかりに法外な更新料（例えば更地価格の１０％以上）を請求している場合もあるので、借地人は地主の法外な請求額をそのまま支払うのではなく、不動産鑑定士に相談して的確なアドバイスを受けて下さい。

 

 

ｃ　地主からの更新料支払い請求を拒絶したらどうなるか。

 

ここでのポイントは、前更新契約書で、更新料の支払いが契約内容になっているかどうかです。

契約更新時の更新料の支払いが合意されていない場合は、借地人が更新料の支払いを拒絶しても契約の解除にはなりません。

 

契約更新時の更新料の支払いが、契約内容になっている場合は、借地人が支払いを拒絶したことと更新料の支払いが更新後の賃貸借契約の重要な要素として組み込まれて、賃貸借当事者の信頼関係を維持する基盤となっていると評価される時は契約解除の原因になると判断されています。よって、このような場合、借地人が更新料の支払いを拒絶すると地主から契約を解除される危険性があるので十分注意して対応することが大事である。

 

 

ｄ　更新料の相場はどの程度か

 

相場は明確な基準はないが、実際に授受されている更新料相当額の土地価格との割合は土地価格の３％～６％が多い。　地主から法外な更新料を請求されたら先ずは不動産鑑定士に相談下さい

 

 

借地人の今後の生き方、借地との関係をどうしていくべきか等について自己判断する前に借地専門の不動産鑑定士に相談しアドバイスを受けて下さい。　相談は無料です。